# Vorschau: 18_verkehrswert_ermittlung

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## Sheet: Vergleichswert

### Verkehrswertermittlung – Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV)
_Az. 71 K 18/26 · WE Nr. 9, Eppendorfer Mühlenbogen 16, 20249 Hamburg · Stichtag: 28.04.2026_
_A. Vergleichspreise (fiktive Daten, Stichtag ca. 28.04.2026)_

| Vergleichsobjekt (fiktiv) | Wohnfläche (qm) | Lage | Kaufpreis (EUR) | EUR/qm | Abgleich<br>Ausstattung | Bereinigter<br>EUR/qm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| V1: Hegestraße 22, Eppendorf (fiktiv) | 88 | Eppendorf | 598.000 | 6.795,45 | +/- 0 % | 6.795,45 |
| V2: Ludolfstraße 9, Eppendorf (fiktiv) | 97.5 | Eppendorf | 675.000 | 6.923,08 | +/- 0 % | 6.923,08 |
| V3: Erikastraße 15, Eppendorf (fiktiv) | 91 | Eppendorf | 636.000 | 6.989,01 | +/- 0 % | 6.989,01 |
| V4: Geibelstraße 5, Harvestehude (fiktiv) | 102 | Harvestehude | 740.000 | 7.254,90 | +/- 0 % | 7.254,90 |
| V5: Brahmsallee 33, Harvestehude (fiktiv) | 83 | Harvestehude | 568.000 | 6.843,37 | +/- 0 % | 6.843,37 |
| Mittelwert |  |  | 643.400 | 6,961.1636 |  | 6,961.1636 |
| B. Wertermittlung Bewertungsobjekt |  |  |  |  |  |  |
| Position | Wohnfläche (qm) | EUR/qm | Rohwert (EUR) | Korrekturfaktor | Betrag (EUR) | Kumuliert (EUR) |
| Rohwert (95,30 qm × Mittelwert EUR/qm) | 95.3 | 6,961.1636 | 663.398,89 | 1,000 | 663.398,89 | 1,000 |
| Ausstattungskorrektur (Altbau 1890, kein Lift) |  |  |  | -0,015 | 0 | 663.383,89 |
| Balkongröße Hofseite (positiv) |  |  |  | +0,005 | 0 | 5 |
| Bereinigter Vergleichswert |  |  |  |  |  | 0 |
| Abschlag fehlende Innenbesichtigung |  |  |  |  | -25.000 | 0 |
| Abschlag Miet-/Nutzungsunklarheit (Atelier Nordbogen) |  |  |  |  | -10.000 | -25.000 |
| Marktbereinigter Wert |  |  |  |  |  | -10.000 |
| Rundung auf 5.000 EUR (Marktentscheidung) |  |  |  |  |  | 685.000 |
| C. Schutzgrenzen §§ 74a, 85a ZVG |  |  |  |  |  |  |
| Grenze | Formel |  | Betrag (EUR) |  | Höchstgebot (EUR) | Unterschreitung? |
| 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) | 685.000 × 70 % |  | 534.000 |  | 534.000 | NEIN |
| 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) | 685.000 × 50 % |  | 534.000 |  | 534.000 | NEIN |

## Sheet: Ertragswert

### Verkehrswertermittlung – Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV) – Plausibilisierung
_Az. 71 K 18/26 · Stichtag: 28.04.2026 · Dient als Plausibilisierung des Vergleichswerts_
_A. Ertragsverhältnisse_

| Position | Eingabe | Berechnung (EUR) | Ergebnis (EUR) | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete monatlich (aktuell) | 1.320 | 15.840 | § 17 ImmoWertV |  |
| Jahresrohmiete (JRM) |  | 15.840 | Basis Ertragswert |  |
| ./. Verwaltungskosten (3 % JRM) | 3 % | 475,20 | Pauschalansatz |  |
| ./. Instandhaltungskosten (6 % JRM) | 6 % | 950,40 | Altbau-Ansatz |  |
| ./. Mietausfallwagnis (3 % JRM) | 3 % | 475,20 | Schätzung |  |
| ./. Betriebskosten (nicht umlagefähig, 2 % JRM) | 2 % | 316,80 |  |  |
| Bewirtschaftungskosten gesamt |  | 2.217,60 |  |  |
| Jahresreinertrag |  | 13.622,40 |  |  |
| Liegenschaftszinssatz (Annahme WE Eppendorf 2026) | 2,5 % |  | § 14 ImmoWertV |  |
| Restnutzungsdauer (geschätzt, Baujahr 1890/1994) | 60 |  | Jahre |  |
| Vervielfältiger (Barwertfaktor, LZS 2,5 %, RND 60 J.) |  | 0 |  |  |
| Gebäudeertragswert |  | 0 |  |  |
| Bodenrichtwert (Hamburg-Eppendorf, Schätzung) | 3.200 |  | EUR/qm |  |
| Grundstücksfläche anteilig (MEA 39,20/1.000 × 612 qm) |  | 23,99 | qm |  |
| Bodenwertanteil |  | 76.769,28 | EUR |  |
| Vorläufiger Ertragswert |  | 76.769,28 |  |  |
| Gerundeter Ertragswert |  | 465.000 |  |  |
| B. Ergebnisvergleich |  |  |  |  |
| Verfahren | Ergebnis (EUR) | Gewichtung | Gewichteter Wert (EUR) | Anmerkung |
| Vergleichswertverfahren (Hauptmethode) | 685.000 | 100 % | 685.000 | Maßgeblich |
| Ertragswertverfahren (Plausibilisierung) | 465.000 | 0 % | 0 | Nur zur Plausibilisierung |
| Verkehrswert (§ 194 BauGB) | 685.000 |  |  | Festgesetzt 14.05.2026 |
