# Testakte: Zwangsverwaltung ZVG – Mietshaus Parkstraße 18, Leipzig

Fiktive Testakte für die Demonstration einer vollständigen gerichtlichen Zwangsverwaltung über ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteilen. Die Akte deckt den vollständigen Verfahrensablauf ab: Anordnungsbeschluss, Besitzübernahme, Mietverhältnisse, Betriebskosten, Instandhaltungsnotfälle, Gläubigerkorrespondenz, Schuldnerwiderspruch, Insolvenzschnittstelle und Schlussrechnung.

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## Sachverhalt

Der Schuldner Markus Feldmann (geb. 1974, Leipzig) ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses Parkstraße 18, 04107 Leipzig (Grundbuch AG Leipzig, Blatt 44581). Das 1911 errichtete Gebäude (Vorderhaus, fünfgeschossig, mit Seitenflügel) umfasst 10 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten (Bäckerei und Kosmetikstudio) mit insgesamt rund 930 m² Nutzfläche.

Feldmann hatte das Objekt im Jahr 2019 unter Aufnahme eines Annuitätendarlehens bei der Sachsen Kreditbank AG (Grundschuld 220.000 EUR, 15 % Jahreszinsen) erworben. Ab November 2025 stellte er die Ratenzahlungen ein. Die Bank mahnte mehrfach vergeblich. Nach Eintritt des Verzugs über drei Monate beantragte die Sachsen Kreditbank AG am 14. April 2026 beim Amtsgericht Leipzig – Vollstreckungsgericht – die Anordnung der Zwangsverwaltung.

Das Amtsgericht Leipzig erließ den Anordnungsbeschluss am 3. Mai 2026 (Az. 76 L 88/26) und bestellte Rechtsanwältin Julia Renner (Leipzig) zur Zwangsverwalterin. Renner übernahm den Besitz am 7. Mai 2026 – der Schuldner erschien nicht zur Übergabe. Bei Besitzübernahme war die Gebäudeversicherung wegen Prämienrückstands in Gefahr, eine Steigleitung im Keller undicht, und zwei Mietparteien (WE02, GE01) zahlten auf Weisung des Schuldners nicht auf das Treuhandkonto.

Im Verlauf des Verfahrens (Mai 2026 – Februar 2027) wurden alle Notfallmaßnahmen abgearbeitet, die Mietverhältnisse stabilisiert und drei Auskehrungen an die Gläubigerin vorgenommen (gesamt 19.723,28 EUR). Das Verfahren endete mit dem Zuschlag im parallelen Zwangsversteigerungsverfahren am 24. Februar 2027; der Aufhebungsbeschluss erging am 25. Februar 2027.

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## Eckdaten

| Merkmal | Inhalt |
|---|---|
| Aktenzeichen | 76 L 88/26 |
| Vollstreckungsgericht | Amtsgericht Leipzig – Vollstreckungsgericht |
| Rechtspflegerin | Hannelore Völker |
| Schuldner | Markus Feldmann, Mozartstraße 21, 04107 Leipzig |
| Betreibende Gläubigerin | Sachsen Kreditbank AG, Markt 1, 04109 Leipzig |
| Zwangsverwalterin | Julia Renner, Rechtsanwältin, Karl-Liebknecht-Str. 88, 04275 Leipzig |
| Objekt | Parkstraße 18, 04107 Leipzig (MFH Gründerzeit, 10 WE, 2 GE) |
| Grundbuch | AG Leipzig, Blatt 44581 |
| Anordnungsbeschluss | 03.05.2026 |
| Besitzübernahme | 07.05.2026 |
| Aufhebung | 28.02.2027 (Zuschlag Versteigerung) |
| Grundpfandrecht (Gläubigerin) | Buchgrundschuld 220.000 EUR, 15 % Zinsen |
| Gesamtforderung (Stand Antrag) | 204.808,00 EUR |
| Wohneinheiten | 10 (WE01–WE10) |
| Gewerbeeinheiten | 2 (GE01 Bäckerei Kranz GmbH, GE02 Kosmetikstudio Luma) |
| Sollmiete gesamt (monatlich) | 11.470,00 EUR |
| Gesamteinnahmen Verfahren | 123.133,90 EUR |
| Gesamtauskehr an Gläubigerin | 19.723,28 EUR |
| Verfahrenslaufzeit | 9 Monate und 21 Tage |

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## Dateien in dieser Akte

| Datei | Inhalt |
|---|---|
| [01_bestellungsbeschluss_zvg.md](01_bestellungsbeschluss_zvg.md) | Anordnungsbeschluss des AG Leipzig vom 03.05.2026; Bestellung der Zwangsverwalterin; Forderungsübersicht; Treuhandkonto; Berichtspflichten |
| [02_objektaufnahme.md](02_objektaufnahme.md) | Vollständige Bestandserfassung des Gebäudes nach Besitzübernahme; Zustandstabelle aller 12 Einheiten; Schlüsselliste; Versorgungsverträge; Wertschätzung |
| [03_besitzuebergabe_protokoll.md](03_besitzuebergabe_protokoll.md) | Protokoll der Besitzübernahme 07.05.2026; Zählerstände; festgestellte Mängel; Sofortmaßnahmen; Mieterstatus zum Übernahmezeitpunkt |
| [04_mieterliste_rent_roll.csv](04_mieterliste_rent_roll.csv) | Vollständige Mieterliste aller 12 Einheiten mit Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Rückständen und Status |
| [05_mietrueckstaende.csv](05_mietrueckstaende.csv) | Chronologische Rückstandserfassung pro Einheit (Mai 2026 – Dezember 2026) mit Kumulierung und Notizen |
| [06_versicherungen_lasten.md](06_versicherungen_lasten.md) | Gebäudeversicherung (Police, Rückstand, Sofortausgleich); öffentliche Lasten (Grundsteuer, Abfall, Schornstein); monatliche Lastenprognose |
| [07_instandhaltung_notfall.md](07_instandhaltung_notfall.md) | Übersicht aller 10 Instandhaltungsmaßnahmen M01–M10; Notfallmaßnahmen Dachrinne und Keller mit Belegen; Genehmigungsanträge; Kostenübersicht |
| [08_betriebskosten_hausgeld.md](08_betriebskosten_hausgeld.md) | Vollständige Betriebskostentabelle nach § 2 BetrKV; NK-Vorauszahlungen je Einheit; Prognose Jahresabrechnung 2026; Hinweis BK-Abrechnung 2025 |
| [09_konto_kassenbuch.csv](09_konto_kassenbuch.csv) | Vollständiges Treuhandkonto-Kassenbuch (07.05.2026 – 01.03.2027); alle Einnahmen, Ausgaben, Auskehrungen; laufender Saldo |
| [10_monatsbericht_gericht.md](10_monatsbericht_gericht.md) | Monatsbericht Mai 2026 an das Vollstreckungsgericht; Einnahmen-Ausgaben-Rechnung; Rückstandsliste; Genehmigungsantrag; Vorschussauffüllung |
| [11_verteilungsplan_entwurf.md](11_verteilungsplan_entwurf.md) | Verteilungsplan zum 30.09.2026; Einnahmen- und Ausgaben-Gesamtrechnung; Rücklagenplanung; Gläubigerrangfolge nach § 10 ZVG; Auskehrungsantrag |
| [12_glaeubigerkommunikation.md](12_glaeubigerkommunikation.md) | Vollständige Korrespondenz mit der Sachsen Kreditbank AG (Mai–Oktober 2026); Rechtslage Auskehrungsvorrang; Auskehrungsübersicht |
| [13_schuldnerwiderspruch.md](13_schuldnerwiderspruch.md) | Schuldner Feldmanns Behauptung von Vorausverfügungen (§ 1124 BGB); rechtliche Bewertung; Schriftverkehr mit RA Dr. Krahl; Vergleich Bäckerei Kranz |
| [14_insolvenz_schnittstelle.md](14_insolvenz_schnittstelle.md) | Ankündigung Insolvenzantrag durch Schuldner (20.06.2026); Rechtslage Insolvenz vs. Zwangsverwaltung; Monitoring; Vorsorgeplan; Ergebnis: kein Antrag gestellt |
| [15_schlussrechnung.md](15_schlussrechnung.md) | Vollständige Schlussrechnung 07.05.2026 – 28.02.2027; Gesamteinnahmen und -ausgaben; Vergütungsabrechnung; Kautionsspiegel; Schlussauskehr; Entlastungsantrag |
| [mieterinformation.docx](mieterinformation.docx) | Formelles Anschreiben an alle Mieter über Anordnung der Zwangsverwaltung und Treuhandkonto |
| [quartalsbericht_q2_2026.docx](quartalsbericht_q2_2026.docx) | Quartalsbericht Q2/2026 (Apr–Jun 2026) an das Vollstreckungsgericht |
| [genehmigungsantrag_instandhaltung.docx](genehmigungsantrag_instandhaltung.docx) | Antrag an das AG Leipzig auf Genehmigung der Instandhaltungsmaßnahmen M04–M06 |
| [schlussrechnung_formal.docx](schlussrechnung_formal.docx) | Formelle Schlussrechnung als DOCX-Dokument mit Briefkopf der Zwangsverwalterin |

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## Lernziel / Was zeigt diese Akte

Diese Akte vermittelt das vollständige Instrumentarium der gerichtlichen **Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG** und der **ZwVwV** (Zwangsverwalterverordnung):

- **Verfahrenseinleitung:** Anordnungsbeschluss, Bestellungsurkunde, Treuhandkonto
- **Besitzübernahme:** Protokollführung, Zählerstände, Schlüsselsituation, Sofortmaßnahmen
- **Mietverhältnisse:** Rent Roll, Rückstandsverfolgung, Minderungsrechte, Zahlungsaufforderungen
- **Betriebskosten:** BetrKV-Systematik, Umlagefähigkeit, Vorauszahlungen, Abrechnung
- **Instandhaltung:** Notfallkompetenz (§ 6 ZwVwV), Genehmigungspflicht, Kostenkontrolle
- **Gläubigerrangfolge:** § 10 ZVG, Vorrang öffentlicher Lasten und Verwaltungskosten, Auskehr
- **Schuldnerkonflikt:** Vorausverfügungen nach § 1124 BGB, Unterlassungsaufforderung
- **Insolvenzschnittstelle:** § 49 InsO, § 165 InsO, Weiterführung bei Insolvenz
- **Schlussrechnung:** § 155 ZVG, abgebrochene Jahresrechnung, Konto-Nullstellung, Kautionsübergabe

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## Disclaimer

> **Diese Akte ist vollständig fiktiv.** Alle Personen, Unternehmen, Aktenzeichen, Adressen, Kontonummern und Beträge sind frei erfunden. Jede Ähnlichkeit mit realen Personen oder Verfahren ist rein zufällig. Die Dokumente ersetzen keine Rechtsberatung und stellen keine Muster für konkrete Verfahren dar. Für rechtliche Fragen zur Zwangsverwaltung wenden Sie sich an eine zugelassene Rechtsanwältin oder einen zugelassenen Rechtsanwalt.
