# Quality Gate – Verfahrensprüfung vor Bieterentscheidung

**Aktenzeichen:** 71 K 18/26
**Verfahren:** Zwangsversteigerung, Amtsgericht Hamburg, Abteilung 71
**Objekt:** WE Nr. 9, Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg
**Versteigerungstermin:** 16.07.2026, 10:00 Uhr, Saal 214

---

## A. Verfahrensstand und Terminprüfung

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| A1 | ZVG-Portal erneut abgerufen und aktueller Stand dokumentiert | [ ] | Letzter Abruf: — |
| A2 | Terminstatus beim Gericht (71 K 18/26) telefonisch oder elektronisch bestätigt | [ ] | Keine Verlegung, kein Aufhebungsbeschluss bekannt |
| A3 | Verfahrensart bestätigt (Zwangsvollstreckung, nicht Insolvenz) | [ ] | ZVG § 15 ff. anwendbar |
| A4 | Zuschlags- und Bietbedingungen beim Gericht ggf. vorab angefordert | [ ] | — |
| A5 | Aufhebungs- oder Einsteinstellungsverfügungen (§§ 30, 30a ZVG) ausgeschlossen | [ ] | Schuldner-Antrag prüfen |

---

## B. Wert und Geringstes Gebot

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| B1 | Verkehrswert 685.000,00 EUR gerichtlich festgesetzt (§ 74a ZVG) | [ ] | Festsetzungsbeschluss ggf. einsehen |
| B2 | Geringstes Gebot noch nicht festgestellt – erst im Termin (§ 49 ZVG) | [x] | KEIN Verwechseln mit wirtschaftlichem Bietlimit |
| B3 | 5/10-Grenze bei 342.500,00 EUR bekannt; bei Unterschreitung Versagungsrecht prüfen (§ 85a ZVG) | [ ] | — |
| B4 | 7/10-Grenze bei 479.500,00 EUR bekannt; bei Unterschreitung Antrag nach § 74a Abs. 1 ZVG prüfen | [ ] | — |
| B5 | Bargebot und bestehenbleibende Rechte gedanklich getrennt | [ ] | Bestehenbleibende Rechte sind nicht im Bargebot enthalten |
| B6 | Geringstes-Gebot-Berechnung aus Akte (Dokument 11) abgeglichen | [ ] | Barzahlungsanteil, Rangklassen § 10 ZVG |

---

## C. Bestehenbleibende Rechte und Grundbuch

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| C1 | Grundschuld Nordelbe Kreditbank AG (520.000,00 EUR, Abt. III Nr. 1) – Rang und Bestehenbleiben geprüft | [ ] | Rangverhältnis zur Zwangssicherungshypothek klären |
| C2 | Zwangssicherungshypothek WEG (38.400,00 EUR, Abt. III Nr. 2) – Bestehenbleiben geprüft | [ ] | WEG hat Vorrang für lfd. Hausgeld § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG? |
| C3 | Sanierungsvermerk Eppendorf-Ost (Abt. II Nr. 4) – öffentlich-rechtliche Bindung geprüft | [ ] | Entbehrlich oder Belastung für Erwerber? |
| C4 | Zwangsverwaltungsvermerk (Abt. II Nr. 2, 71 L 44/25) – Wirkung nach Zuschlag geprüft | [ ] | Erledigt sich mit Zuschlag, Zwangsverwalter-Abrechnung ausstehend |
| C5 | Aktuelles Grundbuch vollständig eingesehen (nicht nur Akte) | [ ] | — |

---

## D. Miet- und Nutzungssituation

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| D1 | Mietvertrag vollständig gelesen (Ursprungsvertrag + Nachträge) | [ ] | Mietvertrag vom 26.08.2021, Mietbeginn 01.11.2021 |
| D2 | Nettokaltmiete aktuell: 1.320,00 EUR bestätigt | [ ] | Mietrückstände ungeklärt |
| D3 | Tatsächliche Nutzung „Atelier Nordbogen" / drei Namenseinträge geklärt | [ ] | Ungeklärt – Abschlag 10.000,00 EUR im Verkehrswert |
| D4 | Mietrückstände und Kautionsstand geprüft (Kaution 3.960,00 EUR, Nachweis unvollständig) | [ ] | — |
| D5 | Betriebskostenabrechnungen aktuell (2024 ggf. zu niedrig angesetzt) | [ ] | — |
| D6 | Kündigungsrecht nach Zuschlag geprüft (§ 57a ZVG, § 111 BGB) | [ ] | Keine Empfehlung ohne vollständige Prüfung |

---

## E. WEG und Hausgeld

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| E1 | Hausgeld lfd. 2026: 512,00 EUR/Monat (inkl. 126,00 EUR Erhaltungsrücklage) bestätigt | [ ] | Gesamtrücklage 118.450,00 EUR per 31.12.2025 |
| E2 | Hausgeld-Rückstände des bisherigen Eigentümers quantifiziert | [ ] | Zwangsverwalter hat ggf. gezahlt – Abgrenzung nötig |
| E3 | WEG-Sonderumlage (Steigleitungen / Dachentwässerung) beschlossen oder nur diskutiert? | [ ] | Höhe und Fälligkeit unbekannt |
| E4 | WEG-Beschlusssammlung beim Verwalter angefordert | [ ] | — |
| E5 | Vorrang Hausgeld § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für lfd. Rückstände geprüft | [ ] | Max. 5 % des Verkehrswerts: 34.250,00 EUR |

---

## F. Finanzierung und Sicherheitsleistung

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| F1 | Sicherheitsleistung 68.500,00 EUR (10 % VW) – zulässige Form beim Gericht bestätigt | [ ] | Bankbürgschaft oder Verrechnungsscheck prüfen |
| F2 | Finanzierungszusage für Gesamtbetrag bis 525.000,00 EUR (Bietlimit) vorhanden | [ ] | — |
| F3 | Erwerbsnebenkosten kalkuliert: Grunderwerbsteuer HH 5,5 %, Notar, Grundbuch, Umbau | [ ] | Ca. 40.000–55.000,00 EUR geschätzt |
| F4 | Liquiditätsreserve für Sonderumlage, Instandhaltung, Mietausfall vorgesehen | [ ] | Empfehlung: mind. 3 Monatskaltmieten |

---

## G. Vollmacht und Vertretung

| Nr. | Prüfpunkt | Erledigt | Befund / Anmerkung |
|-----|-----------|----------|--------------------|
| G1 | Personalausweis / Reisepass mitgeführt | [ ] | — |
| G2 | Handelsregisterauszug (bei GmbH / UG) aktuell, nicht älter als 3 Monate | [ ] | — |
| G3 | Bietvollmacht mit Namensnennungsbefugnis und Bietbetragslimit schriftlich erteilt | [ ] | — |
| G4 | Vertretungsmacht gegenüber Gericht klar; Gerichtsschreiber ggf. informiert | [ ] | — |

---

## H. Abbruchkriterien

**Bieterempfehlung NICHT erteilen / Entscheidung vertagen, wenn:**

- Sicherheitsleistungsform nicht bestätigt oder Betrag nicht verfügbar
- Bestehenbleibende Rechte nicht quantifiziert
- WEG-Sonderumlage beschlossen aber Höhe unbekannt
- Finanzierungsrahmen nicht schriftlich zugesagt
- Vertretungsmacht nicht geregelt
- Terminstatus nicht am Vortag erneut geprüft

---

## I. Harte Bietregel

> **Maximalgebot: 525.000,00 EUR. Keine spontane Erhöhung im Sitzungssaal ohne vorherige schriftliche Freigabe der Entscheidungsträger.**

---

*Dieses Dokument ist ein Übungs- und Checklisten-Template. Es ersetzt keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall.*
