# Begründung zum Bebauungsplan Nr. 900 — Vollständiger Text

**Stadt Augsburg — Stadtplanungsamt**
Bebauungsplan Nr. 900 mit integrierter Grünordnungsplanung
„Augsburg-Bahnhofsviertel West"

**Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB einschließlich Umweltbericht (separate Anlage)**

Fassung Satzungsbeschluss vom 23.05.2024 — Stand 17.05.2024

Bearbeitung: Stadtplanungsamt Stadt Augsburg, Stadtbaurat Manfred Schimanek; Architekturbüro Lanzendorfer + Strieder, München (Plan-Bearbeitung)

---

## Inhaltsverzeichnis

1. Anlass der Planung
2. Ziele und Zwecke
3. Plangebiet und Bestand
4. Übergeordnete Planungen
5. Verfahrensablauf
6. Festsetzungs-Konzept
7. Verkehrserschließung und Mobilitätskonzept
8. Immissionsschutz
9. Naturschutz und Artenschutz
10. Eingriffsregelung und Ausgleich
11. Bahnflächen / § 38 BauGB
12. Stellplatzsatzungs-Reduzierung
13. Wirtschaftliche Folgen
14. Zusammenfassende Bewertung

---

## 1. Anlass der Planung

Mit der Stilllegung des Güter-Bahnhofs Augsburg-Hauptbahnhof (Schritt-für-Schritt 2014 bis 2020) sind westlich des Hauptbahnhofs zwischen Halderstraße, Provinostraße und Bahntrasse ca. 6,4 ha Bahnflächen entbehrlich geworden. Die DB Immobilien GmbH hat diese Flächen ab 2021 schrittweise an einen privaten Vorhabenträger veräußert (Bahnhofsquartier Augsburg GmbH & Co. KG, im Folgenden: Vorhabenträger). Dieser hat Anfang 2022 erstmalig konzeptionelle Überlegungen zu einer Quartiersentwicklung vorgelegt.

Die Stadt Augsburg verfolgt mit dem Bebauungsplan Nr. 900 das Ziel, die seit der Stilllegung der Güterabfertigung brachliegenden Bahnflächen einer hochwertigen städtebaulichen Nutzung zuzuführen. Das Quartier soll als „urbanes Stadttor" Maßstäbe setzen und einen Beitrag zur dringend benötigten Wohnraumversorgung leisten.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Formulierung „dringend benötigte Wohnraumversorgung" ist Standard-Topos. Sie ersetzt nicht die Prüfung der Erforderlichkeit § 1 Abs. 3 BauGB konkret für 480 Wohneinheiten in diesem Mischungsverhältnis mit Bürotürmen, Hotel etc. Eine wohnraumbedarfsbezogene Analyse, die das Verhältnis Wohnen : Büro : Hotel rechtfertigt, fehlt. **]**

## 2. Ziele und Zwecke

Folgende Ziele werden mit der Planung verfolgt:

- Reaktivierung Bahnbrache, Förderung der Innenentwicklung (§ 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB),
- Schaffung von ca. 480 neuen Wohneinheiten verschiedener Größenklassen,
- Schaffung von Flächen für Bürogewerbe (rd. 36.000 m² Bruttogeschossfläche),
- Schaffung eines Hotelstandorts (rd. 280 Zimmer),
- Anlage öffentlicher Freiflächen und eines Quartiersplatzes,
- Umsetzung der mobilitätsbezogenen Klimaschutzziele der Stadt Augsburg (Stadtratsbeschluss 14.12.2023, autoarme Quartiere),
- Schaffung eines städtebaulich markanten „Stadttors" mit Hochhauspunkt am Übergang Halderstraße/Bahn.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Ziele „Hochhauspunkt" und „autoarmes Quartier" sind klar erst durch den Vorhabenträger-Vorschlag 2022 in die Planung eingeflossen, nicht aus eigenständigem städtebaulichen Konzept der Stadt entstanden. Indiz für Gefälligkeitsplanung. **]**

## 3. Plangebiet und Bestand

### 3.1 Lage

Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Innenstadt — Gemarkung Pfersee — zwischen Hauptbahnhof Augsburg im Osten und der bestehenden gründerzeitlichen Wohnbebauung der Provinostraße im Süden. Die Halderstraße bildet im Norden die Grenze; im Westen schließt das Plangebiet an die Riedingerstraße an.

### 3.2 Bestand

Die Flächen sind im Wesentlichen brachgefallen. Folgende Bestandselemente sind vorhanden:

- ehemalige Gleisanlagen (entfernt 2020 — 2022),
- ehemalige Werkstatt-Halle (Abbruch 2023, vor Aufstellungs-Beschluss),
- ehemaliger Wasserturm (Baudenkmal außerhalb Plangebiet, in Sichtweite),
- vereinzelter Baumbewuchs (ca. 28 Bäume mittlerer und alter Standzeit, davon 18 erhaltenswert),
- nicht erschlossene Flächen ohne Versorgungs-Anschlüsse.

### 3.3 Nachbarbebauung

Die südlich angrenzende Bebauung an der Provinostraße ist überwiegend gründerzeitlich (Baujahre 1885 — 1910), drei- bis viergeschossig mit Putzfassaden und Sattel- oder Mansarddächern. Sie steht teilweise unter Ensembleschutz nach Bayerischem Denkmalschutzgesetz. Die Mandanten-Liegenschaft Provinostraße 18 ist ein viergeschossiges Gründerzeit-Mietshaus mit fünf Wohnungen je Etage und Hof-Anbau, **denkmalwürdig** (siehe Bayerische Denkmalliste D-7-61-000-1924, betr. Hausnummer 14, aber Ensemble-Schutz auch für 16, 18, 20).

## 4. Übergeordnete Planungen

### 4.1 Flächennutzungsplan

Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Augsburg vom 13.02.2017 stellt den Geltungsbereich als **„Bahnanlage"** dar. Eine Anpassung des B-Plans an den FNP wird im Wege der Berichtigung gemäß § 13 Abs. 2 S. 2 BauGB durchgeführt; eine förmliche FNP-Änderung wird parallel oder nachgehend vorbereitet.

**[Markierung Kanzlei Brögel: § 13 Abs. 2 S. 2 BauGB ist hier sachlich falsch zitiert.** § 13 Abs. 2 betrifft das beschleunigte Verfahren bei B-Plan-Änderungen, nicht die FNP-Anpassung. Die FNP-Berichtigung ist nach **§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB** (im beschleunigten Verfahren) oder über **§ 8 Abs. 3 BauGB (Parallelverfahren)** zu klären. Hier hätte ein Parallelverfahren (gleichzeitige FNP-Änderung) erfolgen müssen. **Verstoß gegen Anpassungsgebot § 8 Abs. 2 BauGB.**

Hinzu kommt: Bei Bahnflächen, die noch nicht entwidmet sind, kann auch die FNP-Anpassung nicht über Berichtigung erfolgen — vielmehr ist erst die Entwidmung nach § 23 AEG abzuwarten. Vgl. BVerwG, Urt. v. 16.12.2004 – 4 C 7.04 (Bahnflächen). **]**

### 4.2 Sonstige Planungen

- Landschaftsplan Augsburg: Fläche als „Bahnanlage" ohne Pflege-Hinweise.
- Lärm-Aktionsplan Augsburg 2018: Hinweise auf hohe Bahnlärm-Belastung im Bereich.
- Klimaschutz-Konzept Augsburg 2030: Förderung Innenentwicklung mit autoarmen Quartieren.

## 5. Verfahrensablauf

| Schritt | Datum |
|---|---|
| Vor-Konzept Vorhabenträger eingereicht | März 2022 |
| **Durchführungs- und Erschließungsvertrag unterzeichnet** | **12.05.2022** |
| Aufstellungsbeschluss Stadtrat | 14.06.2022 |
| Notarielle Ergänzung Durchführungsvertrag | 18.07.2022 |
| Frühzeitige Beteiligung § 3 Abs. 1 BauGB | 01.02. — 08.03.2023 |
| Frühzeitige Behördenbeteiligung § 4 Abs. 1 BauGB | 01.02. — 24.03.2023 |
| Behandlung früher Einwendungen Bauausschuss | 22.04.2023 |
| Förmliche Auslegung § 3 Abs. 2 BauGB | 04.09. — 06.10.2023 |
| Förmliche Behördenbeteiligung § 4 Abs. 2 BauGB | 04.09. — 24.10.2023 |
| Bürgerversammlung Kongress am Park | 14.11.2023 |
| Behandlung Einwendungen / Abwägung | 23.01.2024 |
| **Aufstockung MU 3 (6 → 8 Geschosse), keine erneute Auslegung** | **23.01.2024** |
| Erstellung Mobilitätskonzept (Stichpunktliste) | 03.05.2024 |
| Stadtratsbeschluss / Satzungsbeschluss | 23.05.2024 |
| Ausfertigung Oberbürgermeisterin | 12.06.2024 |
| Bekanntmachung im Amtsblatt Augsburg Nr. 12/2024 | 14.06.2024 |

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Schlüsselverhalten:

a) Durchführungsvertrag vom **12.05.2022** wurde **VOR** Aufstellungsbeschluss vom 14.06.2022 unterzeichnet. Vgl. § 1 Abs. 7 BauGB; BVerwG 4 C 56.84 (Gefälligkeitsplanung).

b) Aufstockung MU 3 (6 → 8 Geschosse) am 23.01.2024 — also **nach Ende der förmlichen Auslegung 06.10.2023** — ohne erneute Auslegung. § 4a Abs. 3 BauGB beachtlich nach § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 2.

c) Mobilitätskonzept erst am 03.05.2024 erstellt, **drei Wochen vor Satzungsbeschluss**. Ermittlungsdefizit § 2 Abs. 3 BauGB.

d) Bürgerversammlung 14.11.2023 — **nach** Ende der Auslegung 06.10.2023. Nach § 4 Abs. 1 BauGB hätten die Einwendungen vor der Auslegung erörtert werden sollen. **]**

## 6. Festsetzungs-Konzept

### 6.1 Art der Nutzung

Die Stadt Augsburg setzt für das Plangebiet ein Urbanes Gebiet § 6a BauNVO fest. Das urbane Gebiet erlaubt einen für die Quartiersentwicklung sachgerechten Nutzungsmix von Wohnen, Geschäfts- und Bürogebäuden, Beherbergung und kulturellen Nutzungen.

### 6.2 Maß der Nutzung

Die festgesetzte GFZ (Geschossflächenzahl) liegt mit Werten bis 4,5 (MU 1 Hochhauspunkt), 3,0 (MU 2, MU 3) deutlich über dem Bestand. Diese Verdichtung wird mit den Zielen der Innenentwicklung, der Schaffung dringend benötigten Wohnraums und der Nähe zum Hauptbahnhof gerechtfertigt.

Die Wandhöhen werden gestaffelt festgesetzt — Hochhauspunkt MU 1 bis 42 m, übrige Bereiche MU 1 / MU 2 / MU 3 bis 28 m. Das städtebauliche Gesamtkonzept sieht eine Höhenstaffelung von Osten (Bahn-zugewandte Seite mit Hochhauspunkt) nach Westen (Riedingerstraße) und Süden (Provinostraße) vor, um eine harmonische Anpassung an die niedriger ausgebildete Bestandsbebauung zu erreichen.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Behauptung einer „harmonischen Anpassung" an die Bestandsbebauung im Süden (Provinostraße) hält einer Überprüfung nicht stand. Die Provinostraße-Bestandsbebauung ist drei- bis viergeschossig (12 — 16 m Wandhöhe). Das **MU 3 wird mit 28 m Wandhöhe direkt gegenüber** der dreigeschossigen Bestandsbebauung festgesetzt. Das ist keine „Staffelung", sondern eine **abrupte Höhendifferenz**. Verschattung der Provinostraße-Bestandsgebäude in den Wintermonaten wird unzureichend gewürdigt — Verschattungsstudie wurde erst NACH der Auslegung erstellt. **Abwägungsdefizit § 1 Abs. 7 BauGB.** **]**

### 6.3 Geschäftsbereiche und Hotel

Die Festsetzung eines Hotels im MU 2 mit 280 Zimmern berücksichtigt die zentrale Lage am Hauptbahnhof. Die Bürotürme in MU 1 und MU 3 ergänzen den Quartiersmix und bedienen den anhaltenden Bedarf an modernem Büroraum in zentraler Lage.

### 6.4 Quartiersplatz

Der zentrale Quartiersplatz mit 0,40 ha als öffentliche Grünfläche dient der Aufenthalts-Qualität, der sozialen Begegnung und der Klima-Anpassung.

## 7. Verkehrserschließung und Mobilitätskonzept

### 7.1 Erschließung

Die Erschließung erfolgt über drei Achsen: Halderstraße (Hauptzufahrt, Tiefgaragen MU 1 und MU 2), Riedingerstraße (ergänzend) und **Provinostraße (Tiefgaragenzufahrt MU 3)**.

Die Tiefgaragenzufahrt MU 3 wird auf der Provinostraße zwischen den Hausnummern 16 und 20 festgesetzt. Diese Position wurde gewählt, weil:

a) eine Erschließung über die Halderstraße aufgrund der DB-Trasse technisch ausgeschlossen ist,
b) der Quartiersplatz nicht durchschnitten werden soll,
c) die Provinostraße verkehrlich genug Aufnahmekapazität für die Zusatzbelastung von ca. 280 zusätzlichen Stellplätzen aufweist.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Begründung ist defizitär. Folgende Aspekte fehlen:

a) **Verkehrs-Gutachten** zur tatsächlichen Aufnahmekapazität der Provinostraße — nicht in Akten enthalten.

b) **Lärm-Auswirkungen** der Zufahrt auf die unmittelbar betroffenen Schlafraumfenster Provinostraße 16, 18, 20 — vom Schallschutzgutachten **ausdrücklich ausgeklammert**.

c) **Alternativen-Prüfung** — Wurde eine Zufahrt über Riedingerstraße geprüft? Eine Zufahrt aus westlicher Richtung würde die Provinostraße entlasten.

**Ermittlungsdefizit § 2 Abs. 3 BauGB.** **]**

### 7.2 Mobilitätskonzept

Das integrierte Mobilitätskonzept ist Bestandteil dieser Begründung (Anlage B-1) und Bestandteil der Satzung (§ 11). Es ist Grundlage der Stellplatzreduzierung gemäß § 6 Abs. 2 der Satzung.

Die Stellplatzreduzierung von 1,0 (Stellplatzsatzung Augsburg 2018) auf **0,3 Stellplätze je Wohneinheit** entspricht einer Absenkung um 70 %. Sie ist gerechtfertigt durch:

- ÖPNV-Nähe (Hauptbahnhof 350 m, Tram 280 m, neun Buslinien 250 m),
- verbindliche Bereitstellung von 80 Carsharing-Stellplätzen,
- Lastenrad- und Pedelec-Verleihstation,
- AVV-Jahresticket-Förderung für jede Wohneinheit (24 Monate),
- 2,0 Fahrradabstellplätze je Wohneinheit (davon mindestens 30 % Lastenrad-tauglich).

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die behauptete „Tragfähigkeit" des Mobilitätskonzepts ist substanziell nicht belegt:

a) Das Konzept liegt nur als **zweiseitige Stichpunktliste vom 03.05.2024** vor (drei Wochen vor Satzungsbeschluss).

b) Eine **prognostische Untersuchung** zum Modal Split, zur tatsächlichen Carsharing-Nutzung oder zur Wirkungsabschätzung der Maßnahmen fehlt.

c) Eine **Vereinbarung** des Vorhabenträgers zur 24-Monats-AVV-Förderung ist nicht in den Akten enthalten — die bloße Begründungs-Erwähnung schafft keine verbindliche Pflicht.

d) Die **Übertragbarkeit** auf nachfolgende Eigentümer (insbesondere bei WEG-Aufteilung) ist rechtlich nicht abgesichert.

**Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO verlangt ein „tragfähiges" Mobilitätskonzept — das vorliegende Konzept genügt diesen Anforderungen nicht.** **]**

## 8. Immissionsschutz

### 8.1 Lärmquellen

Folgende Lärmquellen wirken auf das Plangebiet:

a) Schienenverkehr DB Strecke 5503 (Augsburg Hbf — München),
b) Straßenverkehr Halderstraße (vierspurig, ca. 28.000 Kfz/Tag),
c) Straßenverkehr Provinostraße (zweispurig, ca. 4.200 Kfz/Tag).

### 8.2 Schallschutzgutachten

Das Ingenieurbüro IBA Akustik GmbH, Nürnberg, hat mit Stand 17.04.2024 eine schalltechnische Untersuchung vorgelegt. Sie weist nach, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 unter Berücksichtigung passiver Schallschutzmaßnahmen eingehalten werden können.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Das Schallschutzgutachten klammert ausdrücklich die **Tiefgaragenzufahrt MU 3** und sämtliche **Außenwohnbereiche** der südlichen Bestandsbebauung Provinostraße 16, 18, 20 aus. Der Gutachter weist im Vorwort selbst auf diese Lücke hin (siehe `07-gutachten/01-schallschutzgutachten-iba-akustik-auszug.md` Ziff. 1.4 letzter Absatz). **Ermittlungsdefizit § 2 Abs. 3 BauGB.** **]**

### 8.3 Festsetzungen Schallschutz

Aktive Schallschutzmaßnahmen werden im Plangebiet nicht festgesetzt; passiver Schallschutz wird über die Anforderungen an Außenbauteile gewährleistet (§ 8 Satzung). Außenwohnbereiche werden auf lärm-abgewandte Seiten beschränkt.

## 9. Naturschutz und Artenschutz

### 9.1 Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP)

Die saP wurde durch das Büro Schwarzenberger + Partner, Landsberg, im Zeitraum März bis Mai 2023 durchgeführt. Es wurden begangen: vier Termine im Plangebiet, jeweils morgens (08:00 — 11:00 Uhr) und abends (18:00 — 21:00 Uhr).

Ergebnisse:

- Brutvögel: 8 nachgewiesene Arten (Haussperling, Hausrotschwanz, Mauersegler, Mehlschwalbe etc.),
- Fledermäuse: 2 nachgewiesene Arten (Zwergfledermaus, Großer Abendsegler),
- Reptilien: keine Funde,
- Amphibien: keine Funde.

Eine Verletzung der Verbote des § 44 BNatSchG wird unter Berücksichtigung von Vermeidungsmaßnahmen (Bauzeitfenster Oktober — Februar; künstliche Nisthilfen) ausgeschlossen.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Der Begehungszeitraum März — Mai 2023 ist für die Erfassung der Mauersegler (Apus apus, streng geschützt § 7 Abs. 2 Nr. 14 BNatSchG, Anhang I Vogelschutz-Richtlinie nicht, aber europ. Vogelart) **fachlich ungeeignet**.

Mauersegler kehren erst ab Ende April aus dem afrikanischen Winterquartier zurück und sind erst ab Mitte Mai bis Anfang August in Brutpopulationen erfassbar. Eine März-Mai-Begehung erfasst **nur den Einflug**, nicht den tatsächlichen Brutbestand.

Vgl. Bayerisches Landesamt für Umwelt (LfU), Methodenhinweise zur saP, Stand 2021; Bayerische Akademie für Naturschutz und Landschaftspflege (ANL), Erfassungsstandards für Mauersegler.

Die Mandantin Vogt-Krämer dokumentiert seit 2018 jährliche Mauersegler-Bruten in vier Nisthilfen an ihrem Haus Provinostraße 18 (Foto-Tagebücher, Brutkasten-Logbücher).

**Ermittlungsdefizit § 2 Abs. 3 BauGB; Verstoß gegen § 44 BNatSchG nicht ausgeschlossen.** **]**

### 9.2 FFH-Vorprüfung

Eine FFH-Vorprüfung wurde durchgeführt; eine erhebliche Beeinträchtigung von FFH-Lebensraumtypen oder -Arten wurde ausgeschlossen, da das Plangebiet nicht in unmittelbarer Nähe zu FFH-Gebieten liegt.

## 10. Eingriffsregelung und Ausgleich

Mit der Realisierung des B-Plans sind Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB verbunden:

- Verlust von ca. 28 Bäumen (davon 18 erhaltenswert; davon 12 dauerhaft verloren),
- Versiegelung von ca. 4,2 ha (Brachfläche → bebaute Fläche),
- Verlust von brachefläche-typischer Vegetation.

Ausgleich erfolgt:

a) Lärmschutz-Grünstreifen 0,15 ha entlang Bahntrasse (interner Ausgleich),
b) Externer Ausgleich auf Stadtflächen Lechauen Nord (1,2 ha; Extensivierung, Streuobstpflanzung, Amphibien-Tümpel).

Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz nach Bayerischem Modell ist unter B-2 ausgewiesen.

## 11. Bahnflächen / § 38 BauGB

Die Flächen Fl.-Nrn. 1422/1 bis 1422/8 (DB Netz AG / DB Immobilien) waren zum Zeitpunkt der Auslegung des Bebauungsplans noch **nicht förmlich entwidmet** im Sinne des § 23 AEG. Die DB Netz AG hat mit Schreiben vom 08.02.2024 mitgeteilt, dass eine Entscheidung über die Entwidmung „voraussichtlich in Q4/2024" zu erwarten sei.

Die Stadt Augsburg geht davon aus, dass die Entwidmung bis zur Bekanntmachung des B-Plans abgeschlossen sein wird; eine entsprechende Verzahnung wurde mit DB vereinbart.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Stadt **geht davon aus**, aber zum Satzungsbeschluss am 23.05.2024 **war die Entwidmung nicht abgeschlossen**. Auch zur Bekanntmachung am 14.06.2024 hat DB die Entwidmung nicht bestätigt.

Nach § 38 BauGB und der Rechtsprechung des BVerwG (Urt. v. 16.12.2004 – 4 C 7.04) ist ein Bebauungsplan, der **Festsetzungen auf nicht-entwidmeten Bahnflächen** trifft, in diesem Umfang **nichtig**. Dies ist ein schwerwiegender materieller Fehler — entweder Gesamt-Nichtigkeit oder zumindest Teil-Nichtigkeit der Festsetzungen auf den Flurstücken 1422/1 — 1422/8.

Weitere offene Frage: **Welche Auswirkungen hat die Teil-Nichtigkeit auf die Quartiers-Architektur?** Die Hauptflächen für MU 1 und MU 2 (Hochhauspunkt!) liegen genau auf den DB-Flächen. Eine Teil-Nichtigkeit dieser Festsetzungen würde das Quartiers-Konzept entkernen — ein Festhalten des Restes wäre kaum sinnvoll. Daher: **Gesamt-Nichtigkeit.** **]**

## 12. Stellplatzsatzungs-Reduzierung

Die Stellplatzsatzung der Stadt Augsburg vom 12.12.2018 setzt grundsätzlich 1,0 Stellplätze je Wohneinheit fest (§ 1 Stellplatzsatzung; siehe `02-bekanntmachung-planurkunde/06-stellplatzsatzung-augsburg-2018-volltext.md`). Die Reduzierung auf 0,3/WE im Plangebiet wird mit dem integrierten Mobilitätskonzept begründet.

Rechtliche Grundlage: Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO erlaubt der Gemeinde, in B-Plan-Festsetzung von der Stellplatzsatzung abweichend (auch reduzierend) festzusetzen, soweit dies städtebaulich gerechtfertigt ist und der Bedarf anderweitig gedeckt werden kann.

Die Reduzierung um 70 % ist sachlich begründet und wird durch das Mobilitätskonzept und die ÖPNV-Nähe getragen.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Begründung der Reduzierung um 70 % ist substanziell unterversorgt.

a) Vergleichswerte aus anderen autoarmen Quartieren liegen typisch zwischen 0,5 und 0,7 — nicht 0,3.

b) Die Stellplatzsatzung 2018 selbst sieht in § 6 Reduzierungs-Möglichkeiten vor, aber nur bis zu **50 %** im Einzelfall mit besonderer Begründung.

c) Die im Plangebiet vorgesehenen 480 Wohneinheiten würden nach Stellplatzsatzung 480 Stellplätze erfordern. Das Mobilitätskonzept reduziert auf 144 Stellplätze — Differenz: **336 fehlende Stellplätze.** Diese werden voraussichtlich im umliegenden öffentlichen Straßenraum (insbesondere Provinostraße, Halderstraße) als Bewohner-Parkverkehr realisiert. Die Auswirkungen auf Anwohner-Parkraum-Konkurrenz und auf die Nachbarschaft sind nicht ermittelt.

d) **Ermittlungs- und Bewertungsdefizit § 2 Abs. 3 BauGB.** Hilfsweise: Verstoß gegen das Erfordernis tragfähigen Mobilitätskonzepts nach Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO. **]**

## 13. Wirtschaftliche Folgen

### 13.1 Kosten für die Stadt Augsburg

- Plan-Ausarbeitung: ca. 380.000 € (überwiegend gedeckt durch Erstattung Vorhabenträger gemäß Durchführungsvertrag),
- Erschließung öffentlicher Verkehrsflächen: ca. 4,2 Mio. € (Erstattung Vorhabenträger gemäß Durchführungsvertrag),
- Pflege Quartiersplatz und Grünflächen: ca. 25.000 € jährlich,
- Externe Ausgleichsmaßnahmen Lechauen Nord: ca. 280.000 € einmalig (Erstattung Vorhabenträger).

### 13.2 Auswirkungen Vorhabenträger

Investitionsvolumen Bauphase 2025 — 2029 nach Angaben Vorhabenträger: ca. **620 Mio. €**.

### 13.3 Auswirkungen Nachbarschaft

Mögliche negative Auswirkungen für die unmittelbar angrenzende Bestandsbebauung Provinostraße:

- Lärmbelastung Tiefgaragenzufahrt (siehe Ziff. 8),
- Verschattung in den Wintermonaten,
- Bauzeitenbelastung (Lärm, Staub) 2025 — 2029,
- Anwohner-Parkraum-Konkurrenz (siehe Ziff. 12),
- Wertminderung Bestandsimmobilien (geschätzt — siehe Wertgutachten Wagner & Partner 11/2023).

Diese Belange werden in der Abwägung berücksichtigt (siehe `06-abwaegung/01-abwaegungsdokumentation-auszug.md`).

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Begründung anerkennt selbst die negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft, ohne sie konkret zu beziffern oder mit einer Abwägung gegen die öffentlichen Belange auszustatten. **Abwägungsdefizit § 1 Abs. 7 BauGB.** **]**

## 14. Zusammenfassende Bewertung

Die Stadt Augsburg hält die mit dem Bebauungsplan Nr. 900 verfolgten städtebaulichen Ziele für rechtlich tragfähig und für überwiegend mit den schutzwürdigen Belangen vereinbar. Die festgestellten Konflikte (Lärm, Verschattung, Verkehr) werden durch die festgesetzten Schallschutz- und Vermeidungsmaßnahmen sowie das Mobilitätskonzept ausgeglichen. Die Erforderlichkeit der Planung ergibt sich aus der Notwendigkeit zur Reaktivierung der Bahnbrache, zur Schaffung von Wohnraum und zur Schaffung eines städtebaulichen Schwerpunkts am Hauptbahnhof.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Eine echte „zusammenfassende Bewertung" mit Abwägung der widerstreitenden Belange fehlt. Die Schluss-Aussage ist formelhaft und ohne substantielle Auseinandersetzung mit den im Verfahren erhobenen Einwendungen, insbesondere zu

- Lärm Tiefgaragenzufahrt MU 3 (Hauptanliegen Mandantin),
- Verschattung Bestandsbebauung Provinostraße,
- Stellplatzdefizit,
- Mauersegler-Brutbestand,
- nicht-entwidmete Bahnflächen.

**Schwerer Abwägungsmangel § 1 Abs. 7 BauGB.** **]**

---

Augsburg, den 17. Mai 2024
(Fassung Satzungsbeschluss 23.05.2024)

Manfred Schimanek
Stadtbaurat
