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name: eigenbedarfskuendigung-erstellen
description: Vermietersicht — entwerfe eine ordentliche Kuendigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Pruefroutine deckt berechtigtes Interesse (Eigennutzung Familienangehoerige Haushaltsangehoerige) konkrete Begruendung im Kuendigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB) Kuendigungsfristen nach § 573c BGB (drei sechs neun Monate je nach Mietdauer) Sperrfristen aus Landesverordnung (drei bis zehn Jahre nach Umwandlung) Sozialklausel des Mieters (§ 574 BGB) und Risiko der Vortaeuschung (Schadensersatz). Erzeugt rechtssicheres Kuendigungsschreiben mit Disclaimer.
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# Eigenbedarfskündigung erstellen (Vermieter / Hausverwaltung)

## Disclaimer (Schlüsselstelle, mehrfach)

Die Eigenbedarfskündigung ist eines der streitanfälligsten Felder des Mietrechts. Eine formell oder materiell fehlerhafte Kündigung ist unwirksam — der Mieter darf in der Wohnung bleiben. Bei späterem Wegfall des Eigenbedarfs vor Auszug droht **Schadensersatz** (BGH-Rspr. zur Vortaeuschung). Vor Versand ist eine fachanwaltliche Prüfung dringend empfohlen. Diese Auto-Erstellung ersetzt nicht die anwaltliche Vertretung.

## Workflow

### Schritt 1 — Berechtigtes Interesse prüfen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

- **Eigennutzung** durch den Vermieter selbst.
- **Familienangehörige** — Eltern Kinder Geschwister Ehegatten eingetragene Lebenspartner.
- **Haushaltsangehörige** — Personen die mit dem Vermieter dauerhaft im Haushalt leben (z. B. Pflegekraft Lebensgefährtin).
- Eigenbedarf juristischer Personen (GmbH AG) ist nicht möglich — Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt natürliche Person voraus.
- **Konkret** und vernuenftig nachvollziehbar — nicht bloss vorsorglich oder spekulativ.

### Schritt 2 — Begründung im Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB)

Die Begründung muss im Schreiben enthalten sein und so konkret sein dass der Mieter die Schlüssigkeit prüfen kann:

- Name der begünstigten Person und Verhältnis zum Vermieter.
- Warum die Wohnung gerade für diese Person benötigt wird.
- Aktuelle Wohnsituation der begünstigten Person.
- Zeitpunkt des Bedarfs.

Pauschale Floskeln wie "wegen Eigenbedarfs" reichen nicht.

### Schritt 3 — Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Je nach Dauer des Mietverhältnisses beim Mieter:

- Bis fünf Jahre: **drei Monate**.
- Fünf bis acht Jahre: **sechs Monate**.
- Ab acht Jahren: **neun Monate**.

Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats für das Ende dieses Monats plus die jeweilige Frist.

### Schritt 4 — Sperrfristen nach Landesverordnung

Bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung **vor** der Veräußerung an einen neuen Eigentümer gilt nach § 577a BGB eine **Sperrfrist von drei Jahren** ab Veräußerung — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung verlängert auf bis zu **zehn Jahre**. Prüfung in `references/mietspiegel-quellen.md` (Spalte Kündigungssperrfristverordnung).

### Schritt 5 — Sozialklausel (§ 574 BGB)

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen wenn:

- Beendigung eine **Härte** bedeutet die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
- Klassische Härtefälle: hohes Alter Krankheit Schwangerschaft fehlender Ersatzwohnraum.
- Widerspruch ist spätestens **zwei Monate vor Ende** der Mietzeit zu erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).
- Rechtsfolge: Fortsetzung des Mietverhältnisses für angemessene Zeit (§ 574a BGB).

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB) — sonst verlängerte Widerspruchsfrist.

### Schritt 6 — Vortaeuschung und Schadensersatz

Faellt der Eigenbedarf nach Kündigung aber vor Auszug weg ist der Vermieter verpflichtet das dem Mieter mitzuteilen (BGH NJW Rspr.). Andernfalls droht **Schadensersatz** für Umzugskosten Mehrmiete am neuen Ort und Maklerkosten. **Vorgetaeuschter Eigenbedarf** kann auch strafrechtlich relevant werden (Betrug § 263 StGB) und führt regelmäßig zu Schadensersatz.

### Schritt 7 — Formale Anforderungen (§ 568 Abs. 1 BGB)

- **Schriftform** zwingend — eigenhändige Unterschrift des Vermieters (oder aller Vermieter wenn Personenmehrheit).
- Bei juristischer Person als Vermieter: Unterschrift des organschaftlich Vertretungsberechtigten.
- **Adressierung** alle Mieter namentlich.
- **Zustellung** nachweisbar (Einschreiben mit Rückschein oder Bote mit Zustellungsprotokoll).

## Schreiben-Entwurf

Erzeuge ein Kündigungsschreiben mit:

1. Absender Vermieter mit Anschrift.
2. Adresse aller Mieter namentlich.
3. Bezugnahme auf den Mietvertrag (Datum Mietsache).
4. Kündigungserklärung mit konkretem Endtermin.
5. Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB: begünstigte Person Verhältnis Wohnsituation Bedarfslage.
6. Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB und die Widerspruchsfrist nach § 574b Abs. 2 BGB.
7. Eigenhaendige Unterschrift aller Vermieter.
8. **Disclaimer** — Hinweis dass der Mieter sich beraten lassen sollte (Mieterverein Fachanwalt).

## Vor Versand (Disclaimer wiederholt)

Vor Versand der Eigenbedarfskündigung: fachanwaltliche Prüfung. Risiko: Unwirksamkeit Schadensersatz strafrechtliche Verfolgung bei Vortaeuschung. Sperrfristen aus Landesverordnung prüfen.
