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name: wohnraummiete-kuendigung-paragraph-568-bgb
description: "Schriftform Wohnraummiete-Kündigung § 568 Abs. 1 BGB: qES grundsätzlich als Schriftformersatz möglich (§ 126a BGB), aber Zugangserfordernis BGH VIII ZR 159/23 beachten; Begründungspflicht § 569 BGB, ordentliche Kündigung § 573 BGB, Praxisempfehlung Papier mit Boten."
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# Wohnraummiete-Kündigung — § 568 BGB und Formfragen

## Rechtsgrundlagen

- **§ 568 Abs. 1 BGB** — Kündigung des Wohnraummietverhältnisses: Schriftform erforderlich
- **§ 573 BGB** — Ordentliche Kündigung durch Vermieter: berechtigtes Interesse
- **§ 573c BGB** — Kündigungsfristen
- **§ 569 BGB** — Außerordentliche fristlose Kündigung: Begründungspflicht
- **§ 126 Abs. 3 BGB** i.V.m. **§ 126a BGB** — Ersatz der Schriftform durch qES
- **BGH VIII ZR 159/23 vom 27. November 2024** — qES-Kündigung muss digital (mit prüfbarer Signatur) zugehen
- **§ 130 BGB** — Zugang der Willenserklärung

## BGH-Linie

### Schriftformerfordernis § 568 Abs. 1 BGB

Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Die Schriftform kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form (qES, § 126a BGB) ersetzt werden. Ein ausdrücklicher gesetzlicher Ausschluss der qES-Möglichkeit besteht im Mietrecht — anders als z. B. in § 623 BGB (Arbeitsrecht) — nicht.

### BGH VIII ZR 159/23 — Zugangserfordernis bei qES

Der BGH hat entschieden, dass eine formwirksame qES-Kündigung dem Mieter so zugehen muss, dass er die Signatur selbst prüfen kann. Das qES-Dokument muss elektronisch beim Mieter eingehen. Ein Ausdruck durch das Gericht mit Transfervermerk (§ 298 Abs. 3 ZPO) ersetzt diesen Zugang nicht.

### Begründungspflicht

**Ordentliche Kündigung durch Vermieter** (§ 573 BGB): Berechtigtes Interesse erforderlich (Eigenbedarf, Vertragspflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung). Begründung muss in der Kündigung selbst enthalten sein — Nachschieben von Gründen nur eingeschränkt möglich.

**Außerordentliche fristlose Kündigung** (§ 569 BGB): Wichtiger Grund (z. B. erheblicher Mietrückstand, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Keine gesetzliche Begründungspflicht in der Kündigung selbst, aber Begründung empfehlenswert.

**Kündigung durch Mieter**: Schriftform erforderlich (§ 568 Abs. 1 BGB), aber keine Begründungspflicht für ordentliche Kündigung.

## Workflow

### Checkliste Kündigung Wohnraummiete (Vermieter)

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□ Berechtigtes Interesse vorhanden? (§ 573 BGB)
   → Eigenbedarf? Pflichtverletzung? Wirtschaftliche Verwertung?

□ Kündigungsfrist berechnet? (§ 573c BGB)
   → bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
   → bis 8 Jahre: 6 Monate
   → über 8 Jahre: 9 Monate

□ Formwahl:
   Option A (empfohlen): Papierkündigung mit eigenhändiger Unterschrift
     → Bote mit Übergabequittung oder Einschreiben/Rückschein

   Option B (zulässig, aber risikobehaftet): qES-Kündigung per E-Mail
     → PDF mit qES als Anhang an Mieter
     → Eingangsbestätigung anfordern
     → Sendebericht sichern
     → Hinweis in E-Mail: rechtliches Dokument mit qES

□ Begründung in der Kündigung enthalten? (§ 573 Abs. 3 BGB)

□ Zugang des Mieters sichergestellt?
   → Boten-Quittung / Einschreiben-Rückschein / Empfangsbestätigung
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### Kündigung durch Mieter — Checkliste

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□ Schriftform gewahrt (§ 568 Abs. 1 BGB)?
   → Eigenhändige Unterschrift auf Papier?
   → Oder qES-Dokument digital an Vermieter zugegangen?

□ Kündigungsfrist: 3 Monate zum Monatsende (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB)
   → Zugang der Kündigung bis spätestens dritten Werktag des Monats?
   → Wenn später: Kündigung wirkt erst zum übernächsten Monatsende

□ Zugang beim Vermieter sichergestellt?
   → Boten-Übergabe gegen Quittung oder Einwurf mit Attest
```

### Risikomatrix Formwahl

| Methode | Formwirksamkeit | Zugangssicherheit | Empfehlung |
|---------|----------------|-------------------|------------|
| Papier + Originalunterschrift + Bote | Sicher | Hoch | Beste Wahl |
| Papier + Einschreiben/Rückschein | Sicher | Mittel (Inhalt nicht bewiesen) | Gut |
| qES per E-Mail + Empfangsbestätigung | Zulässig (VIII ZR 159/23) | Mittel | Möglich |
| qES per E-Mail ohne Bestätigung | Zulässig, Zugang str. | Gering | Risikobehaftet |
| E-Mail ohne qES | Formunwirksam | - | Nicht verwenden |
| WhatsApp ohne qES | Formunwirksam | - | Nicht verwenden |

## Templates

### Muster-Kündigung Vermieter (ordentlich, Papierform)

```
[Briefkopf Vermieter]

[Ort], [Datum]

Herrn/Frau [Name Mieter]
[Adresse Mieter]

Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte(r) Herr/Frau [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung
ordentlich gemäß § 573 BGB zum [Datum, Berechnung: Zugang + Kündigungsfrist].

Berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. ... BGB):
[Eigenbedarf / Pflichtverletzung / wirtschaftliche Verwertung: Begründung]

Ich bitte Sie, die Wohnung bis zu diesem Termin vollständig geräumt
und besenrein in dem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Mit freundlichen Grüßen

[Eigenhändige Unterschrift Vermieter]

[Vor- und Nachname in Druckbuchstaben]
```

### Hinweis-E-Mail bei qES-Kündigung (Vermieter)

```
Betreff: Wichtiges rechtliches Dokument — Kündigung Mietverhältnis [Adresse]

Sehr geehrte(r) Herr/Frau [Name],

anbei übersende ich Ihnen die Kündigung des Mietverhältnisses über
die Wohnung [Adresse] als PDF-Datei.

Das Dokument ist mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (qES)
nach § 126a BGB versehen, welche die gesetzliche Schriftform des
§ 568 Abs. 1 BGB ersetzt.

Bitte bestätigen Sie den Empfang dieser E-Mail und die Öffnung der
angehängten Datei per Antwort-E-Mail. Die Signatur können Sie mit
Adobe Acrobat Reader oder unter validator.bund.de prüfen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name Vermieter]
```

## Fallstricke

- **E-Mail ohne qES**: Eine bloße E-Mail des Vermieters mit dem Kündigungstext erfüllt nicht die Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB. Nur qES ersetzt die Schriftform — einfache oder fortgeschrittene Signatur reichen nicht.
- **Mieter löscht qES-Mail**: Kann trotzdem als zugegangen gelten. Mieter sollten nach BGH VIII ZR 159/23 E-Mail-Anhänge vom Vermieter nicht löschen (→ `mandantenwarnung-qes-per-email-whatsapp-und-zugang`).
- **Fehlende Begründung**: Fehlt die Begründung bei ordentlicher Kündigung durch den Vermieter, ist die Kündigung formell unwirksam (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Nachschieben von Gründen ist eingeschränkt.
- **Teilkündigung**: Bei Wohnraummiete grundsätzlich unzulässig.

## Querverweise

- → `zugang-formgerechter-erklaerung-bgh-viii-zr-159-23`
- → `mandantenwarnung-qes-per-email-whatsapp-und-zugang`
- → `elektronische-form-paragraph-126a-bgb-qes`
- → `prozessablauf-papier-vs-elektronisch`
- → `anspruchsformulierungen-bei-formverstoss` (Räumungsklage)
