# § 155 ZVG — Verteilungsrechnung 31.12.2024

**Lindqvist & Partner Insolvenz- und Zwangsverwaltung mbB**
Friedrichstraße 218 · 10969 Berlin

An das Amtsgericht Mitte von Berlin
Zwangsversteigerungsabteilung
Littenstraße 12–17
10179 Berlin

Berlin, den 17. Januar 2025

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**Verteilungsrechnung gemäß § 155 ZVG**

In dem Zwangsverwaltungsverfahren

Alpenländische Hypotheken- und Handelsbank AG ./. Kronprinz Friedrich Immobilien GmbH & Co. KG
Az. AG Mitte von Berlin 36 L 412/24
Objekt: Büro- und Geschäftshaus „Friedrichshöfe", Friedrichstraße 143–145, 10117 Berlin

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## I. Vermögensaufstellung

| | EUR |
|---|---:|
| Bestand Anderkonto Berliner Volksbank eG IBAN DE38 1009 0000 5547 8932 11 am 31.12.2024 | 489.247,33 |
| nachrichtlich: Offene Forderungen Mietrückstände 31.12.2024 | 12.380,00 |
| nachrichtlich: Versicherungs-Rückforderung Allianz (Wasserschaden) eingeleitet | 3.250,00 |

## II. Einnahmen-/Ausgabenrechnung 22.08.2024 bis 31.12.2024

### II.1 Einnahmen

| | EUR |
|---|---:|
| Mieteinnahmen netto kalt (5 Monate) | 1.572.108,00 |
| Nebenkosten-Vorauszahlungen | 287.560,00 |
| Sondernutzungen Tiefgarage | 25.600,00 |
| Konferenzraum „Forum Friedrichshöfe" | 4.860,00 |
| Werbeflächen / Antenne anteilig | 4.733,33 |
| **Bruttoeinnahmen** | **1.894.861,33** |

### II.2 Bewirtschaftungs-Ausgaben

| | EUR |
|---|---:|
| Hausmeister Cortinhal (5 Mon. à 4.200) | 21.000,00 |
| Sicherheitsdienst B&S (5 Mon. à 7.860) | 39.300,00 |
| Reinigung Glanzpunkt (5 Mon. à 12.400) | 62.000,00 |
| Wartung Aufzüge Schindler | 9.235,00 |
| Wartung Heizung / Klima | 3.060,00 |
| Strom Allgemein Vattenfall | 16.092,00 |
| Wasser/Abwasser BWB | 4.712,50 |
| Müllabfuhr BSR | 5.620,00 |
| Fernwärme Vattenfall | 41.100,00 |
| Versicherung Gebäude Allianz | 23.100,00 |
| Grundsteuer Berlin | 14.200,00 |
| Reparaturen u. Kleinreparaturen | 8.211,30 |
| VdS-Wiederholungsprüfung BMA | 2.840,00 |
| Dachabdichtung Hofseite | 12.500,00 |
| Anstrich Etage 4 West (n. Wasserschaden) | 3.200,00 |
| Aufzug 2 Türwartung außerplanmäßig | 1.800,00 |
| Bank- und Buchungsgebühren | 416,40 |
| **Summe Bewirtschaftung** | **268.387,20** |

### II.3 Verfahrens-Ausgaben

| | EUR |
|---|---:|
| Gerichtskosten / Auslagen | 1.840,00 |
| Vermarktungs-Kosten Engel & Völkers (Et. 6 Mitte) | 8.400,00 |
| Vermarktungs-Kosten Engel & Völkers (Einzelhandelsfläche EG-W) | 4.800,00 |
| **Summe Verfahrens-Ausgaben** | **15.040,00** |

### II.4 Zwischen-Saldo vor Verteilung

| | EUR |
|---|---:|
| Bruttoeinnahmen | 1.894.861,33 |
| ./. Bewirtschaftungs-Ausgaben | -268.387,20 |
| ./. Verfahrens-Ausgaben | -15.040,00 |
| **Verteilungsmasse vor Verwalter-Vergütung** | **1.611.434,13** |

## III. Verwalter-Vergütung gemäß § 17 ZwVwV

| | EUR |
|---|---:|
| Bemessungsgrundlage (Bruttoeinnahmen) | 1.894.861,33 |
| Regelsatz 10 % (§ 17 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV) | 189.486,13 |
| Anpassung Größe Objekt (-20 % gem. § 18 ZwVwV iVm Festsetzung Gericht) | -37.897,23 |
| Auslagen-Pauschale (4 %) | 6.063,55 |
| Mehrwertsteuer 19 % (Verwalter steuerpflichtig) | 30.187,29 |
| **Verwalter-Vergütung gesamt** | **187.839,74** |

Antrag auf Festsetzung der Verwalter-Vergütung gemäß § 17 ZwVwV durch das Gericht wird parallel gestellt (Festsetzungsantrag separat).

## IV. Verteilung gemäß § 155 Abs. 2 ZVG

### IV.1 Verteilungsmasse

| | EUR |
|---|---:|
| Verteilungsmasse vor Verwalter-Vergütung | 1.611.434,13 |
| ./. Verwalter-Vergütung | -187.839,74 |
| **Verteilbare Masse** | **1.423.594,39** |

### IV.2 Rang gemäß § 10 ZVG

#### Rangklasse 1 (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG) — keine

Keine Massekosten in diesem Rang außer den bereits unter II.2 und III berücksichtigten.

#### Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) — Verwaltungs-Auslagen Verfahren

Bereits unter II.3 berücksichtigt.

#### Rangklasse 3 (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) — Öffentliche Lasten

| Position | Periode | Betrag |
|---|---|---:|
| Grundsteuer rückständig (vom Vermieter 2024 nicht gezahlt, Periode 01.07.2024 bis 21.08.2024) | 01.07.–21.08.2024 | 4.327,00 |

**Summe Rang 3:** EUR 4.327,00

#### Rangklasse 4 (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) — Hauptforderung der betreibenden Gläubigerin

Die Alpenländische Hypotheken- und Handelsbank AG hat als betreibende Gläubigerin Anspruch auf Zuteilung der verbleibenden Masse zur Tilgung ihrer durch die Buchgrundschuld UR-Nr. 847/2017 gesicherten Forderung.

Forderungsstand (geltend gemacht durch RAe Bauer & Bauer, Schreiben vom 08.01.2025):

| | EUR |
|---|---:|
| Hauptforderung Darlehen (Restkapital 30.09.2024) | 33.090.840,55 |
| Zinsen 15 % p.a. vom 22.08.2024 bis 31.12.2024 (131 Tage) | 1.781.342,78 |
| Vorfälligkeits-Entschädigung gemäß § 11 Darlehensvertrag | 1.654.542,03 |
| Kosten und Auslagen der Gläubigerin (RA-Honorar, Mahnauslagen) | 38.624,40 |
| **Forderung Gesamt** | **36.565.349,76** |

**Verteilungs-Betrag Rang 4:** EUR 1.419.267,39 (Restbetrag nach Rang 3)

## V. Verteilung im Einzelnen

| Empfänger | Betrag |
|---|---:|
| Finanzamt Berlin Mitte (Grundsteuer-Rückstand) | 4.327,00 |
| Alpenländische Hypotheken- und Handelsbank AG, Anderkonto IBAN AT38 1100 0987 6543 2100 | 1.419.267,39 |
| **Summe** | **1.423.594,39** |

Die Auszahlung erfolgt — vorbehaltlich Genehmigung dieser Verteilungsrechnung durch das Gericht und nach Eintritt der Rechtskraft bzw. Bestätigung — innerhalb von 14 Tagen ab Bestandskraft.

## VI. Liquiditäts-Stand nach Verteilung

| | EUR |
|---|---:|
| Anderkonto-Stand 31.12.2024 | 489.247,33 |
| ./. Verteilung Rang 3 | -4.327,00 |
| ./. Verteilung Rang 4 | -1.419.267,39 |
| ./. Verwalter-Vergütung | -187.839,74 |
| **rechnerische Differenz** (entfällt: Verwalter-Vergütung und Bewirtschaftungs-Ausgaben sind bereits im Berichtszeitraum bezahlt, nicht erst aus dem 31.12.-Stand) | |

**Hinweis zur Rechentechnik:** Die laufenden Bewirtschaftungs-Ausgaben (II.2) und Verfahrens-Ausgaben (II.3) sind bereits unterjährig aus den eingehenden Mieten beglichen worden. Der Anderkonto-Stand am 31.12.2024 spiegelt die per Ende 2024 noch nicht ausgeschüttete Bruttomasse abzüglich bereits verausgabter Posten. Aus diesem Stand werden die Verwalter-Vergütung (nach Festsetzung) und die Verteilung an Rang 3 und Rang 4 bedient. Es verbleibt ein Restbestand von rechnerisch EUR -1.122.186,80, der durch die ab Januar 2025 weiterhin eingehenden Mieten und durch die Festsetzung der Verwalter-Vergütung im weiteren Verlauf gedeckt wird. Die Verteilung an Rang 4 erfolgt sukzessive in den Folgequartalen.

**Aus diesem Grund stelle ich den Antrag**, das Gericht möge die Verteilungsrechnung dergestalt genehmigen, dass

1. die Rang-3-Forderung iHv EUR 4.327,00 sofort ausgezahlt wird,
2. die Verwalter-Vergütung iHv EUR 187.839,74 nach Festsetzung sofort ausgezahlt wird,
3. von der Rang-4-Position eine Teilausschüttung iHv EUR 280.000 (i.W. zweihundertachtzigtausend Euro) sofort an die Gläubigerin ausgeschüttet wird,
4. der verbleibende Teilbetrag der Rang-4-Position mit den weiteren Mieteinnahmen aufgefüllt und in den folgenden Quartalen ausgeschüttet wird (jeweils nach § 155 ZVG-Verteilungsrechnung).

## VII. Ausblick und nächste Schritte

- Vermietung Etage 6 Mitte: Verhandlungen mit drei Mietinteressenten, Abschluss bis Ende Q1 2025 absehbar (Sollmiete ca. EUR 22 / m² netto).
- Vermietung Einzelhandelsfläche EG-West: zwei Interessenten, Abschluss Q1 2025 angestrebt.
- Aurelius Concept Studio: Räumungsklage am AG Mitte (Az. 14 C 142/25) anhängig, Termin 06.03.2025.
- Heizkostenabrechnung 2024 wird im Q1 2025 erstellt und gesondert verteilt.
- Versteigerungs-Termin AG Mitte 36 K 487/24: nach Aktenauskunft frühestens im Mai 2025 zu erwarten.

## VIII. Antrag

Es wird beantragt:

1. die Verteilungsrechnung mit dem unter VI. dargestellten Verteilungs-Schema zu genehmigen,
2. die Verwalter-Vergütung iHv EUR 187.839,74 (inkl. Auslagen und USt) festzusetzen,
3. die Beteiligten anzuhören.

Eine Anhörungsfrist von zwei Wochen ab Zustellung dieser Verteilungsrechnung an die Beteiligten erscheint sachgerecht.

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Berlin, den 17. Januar 2025

_Yara Solveig Lindqvist-Bähr_

Rechtsanwältin
Zwangsverwalterin

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**Anlagen:**
- B1 — Kontoauszüge Anderkonto 01.10.2024 bis 31.12.2024
- B2 — Mieterforderung Aufstellung 31.12.2024
- B3 — Honoraraufstellung gem. § 17 ZwVwV
- B4 — Forderungsanmeldung Gläubigerin 08.01.2025
- B5 — Grundsteuerbescheid Finanzamt Berlin Mitte
