# Verkehrswertgutachten - fiktive Kurzfassung

**Aktenzeichen:** 71 K 18/26

**Gutachtennummer:** 2026-HH-117

**Wertermittlungsstichtag:** 28.04.2026

**Objekt:** Wohnungseigentum Nr. 9, Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg
**Verkehrswert:** 685.000,00 EUR

## Bewertungsobjekt

| Merkmal | Befund |
| --- | --- |
| Objektart | Wohnungseigentum |
| Miteigentumsanteil | 39,20/1.000 |
| Gebäude | Altbau-Mehrfamilienhaus, Vorderhaus mit Seitenflügel |
| Baujahr | um 1890, Dachgeschossausbau um 1994 |
| Lage | Hamburg-Eppendorf, gewachsene innerstädtische Wohnlage |
| Wohnung | 3 Zimmer, Flur, Küche, Bad, Balkon |
| Wohnfläche | ca. 95,30 qm laut Teilungserklärung |
| Nutzung | Wohnnutzung, vermietet |
| Besichtigung | Außenbesichtigung, Innenbesichtigung nicht ermöglicht |

## Foto- und Kartenplatzhalter

- `[FOTO-PLATZHALTER: Straßenansicht Altbau mit markierter Einheit]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: schematischer Grundriss der Wohnung Nr. 9]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: Ausschnitt Lagekarte Hamburg-Eppendorf]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: Hofansicht / Seitenflügel]`

## Miet- und Nutzungsangaben

Nach Mitteilung des fiktiven Zwangsverwalters besteht ein Mietvertrag vom 26.08.2021 mit Mietbeginn am 01.11.2021. Die Wohnung ist zu Wohnzwecken vermietet.

| Zeitraum | Nettokaltmiete | Betrieb-/Heizkostenvorauszahlung | Gesamt |
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| 01.11.2021 bis 30.04.2023 | 850,00 EUR | 230,00 EUR | 1.080,00 EUR |
| ab 01.05.2023 | 1.320,00 EUR | 260,00 EUR | 1.580,00 EUR |

Die reduzierte Anfangsmiete wurde nach Aktenlage mit Renovierungs- und Instandsetzungsleistungen des Mieters begründet. Nach dem Ortstermin waren am Klingelschild neben dem Mieternamen zwei weitere Namen angebracht. Am Briefkasten fand sich zusätzlich ein Fantasiename "Atelier Nordbogen". Die tatsächliche Nutzung ist ungeklärt.

## WEG und Hausgeld

| Position | Befund |
| --- | --- |
| Erhaltungsrücklage Gesamtanlage | 118.450,00 EUR zum 31.12.2025 |
| Hausgeld laut Wirtschaftsplan 2026 | 512,00 EUR monatlich |
| Anteil Erhaltungsrücklage | 126,00 EUR monatlich |
| Sonderumlage | diskutiert für Steigleitungen und Dachentwässerung |

## Wertermittlung

Die Bewertung orientiert sich am Vergleichswertverfahren. Wegen fehlender Innenbesichtigung wurden durchschnittlicher Unterhaltungszustand, baujahrestypische Ausstattung und keine gravierenden verdeckten Schäden unterstellt. Für Bieter ist dies ein wesentlicher Risikopunkt.

| Position | Betrag |
| --- | ---: |
| vorläufiger Vergleichswert | 720.000,00 EUR |
| Abschlag fehlende Innenbesichtigung | -25.000,00 EUR |
| Abschlag ungeklärte Nutzung / Mietlage | -10.000,00 EUR |
| gerundeter Verkehrswert | 685.000,00 EUR |

## Gutachterliche Risikohinweise

- Innenzustand ist nicht verifiziert.
- Miet- und Nutzungsstatus muss vor Gebot plausibilisiert werden.
- WEG-Sonderumlage kann den wirtschaftlichen Erwerb beeinflussen.
- Keine Gewähr für Freiheit von Baumängeln, Altlasten oder nicht bekannten öffentlich-rechtlichen Bindungen.
