# Durchführungs- und Erschließungsvertrag — Vollständiger Vertragstext

**zwischen**

der Stadt Augsburg, vertreten durch den Oberbürgermeister Dr. Kurt Gribl, dieser vertreten durch den Stadtbaurat Manfred Schimanek, Rathausplatz 1, 86150 Augsburg
— im Folgenden: „Stadt" —

**und**

der Bahnhofsquartier Augsburg GmbH & Co. KG, vertreten durch die Komplementär-GmbH (Bahnhofsquartier Augsburg Verwaltungs-GmbH), diese vertreten durch ihren Geschäftsführer Holger Reiff, Maximiliansplatz 12, 80333 München, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRA 134867
— im Folgenden: „Vorhabenträger" —

— gemeinsam „die Vertragsparteien" —

**über**

die Realisierung des Quartiers „Augsburg-Bahnhofsviertel West"
zwischen Halderstraße, Provinostraße und Bahntrasse

(Durchführungs- und Erschließungsvertrag im Sinne der §§ 11, 12 BauGB)

**vom 12. Mai 2022**

Notarielle Beglaubigung der Unterschriften: UR-Nr. 624/2022 des Notars Dr. Eberhard Holderbachen, München, Maximiliansplatz 18, 80333 München.

Notarielle Ergänzung (Vorhabenbezogener Bebauungsplan): UR-Nr. 1192/2022 desselben Notars vom 18.07.2022.

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## Präambel

(1) Die Bundesrepublik Deutschland — Deutsche Bahn AG — hat die als „Güterbahnhof Augsburg-West" bezeichneten Flächen westlich des Hauptbahnhofs Augsburg im Jahre 2020 für entbehrlich erklärt und schrittweise an die DB Immobilien GmbH zur Vermarktung übergeben. Die DB Immobilien GmbH hat die Flächen mit Notarvertrag vom 14.10.2021 (UR-Nr. 947/2021 Notar Dr. Holderbachen) an den Vorhabenträger veräußert. Der Vorhabenträger ist seit der Eintragung am 22.12.2021 Eigentümer der Flurstücke 1420/1, 1420/2, 1420/3 (Gemarkung Pfersee) sowie wirtschaftlicher Berechtigter aus Eigentums-Übertragungs-Vereinbarung für die nicht entwidmeten Flurstücke 1422/1 bis 1422/8.

(2) Die Stadt Augsburg ist Eigentümerin der ehemaligen Bahnhofs-Nebenflächen (Fl.-Nrn. 1421/1, 1421/2, 1430 bis 1437, Gemarkung Pfersee) und führt die Bauleitplanung im Sinne des § 1 BauGB.

(3) Die Vertragsparteien haben sich auf eine gemeinsame Quartiers-Entwicklung verständigt. Der Vorhabenträger beabsichtigt, auf den genannten Flächen ein gemischt-genutztes Stadtquartier zu errichten („Augsburg-Bahnhofsviertel West"). Die Stadt Augsburg beabsichtigt, die hierfür erforderliche bauleitplanerische Grundlage zu schaffen.

(4) Dieser Vertrag regelt die Durchführungs-Verpflichtungen des Vorhabenträgers sowie die Erschließungs-Verpflichtungen für das Quartier.

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## § 1 Vertragsgegenstand

Vertragsgegenstand ist die

a) bauliche Realisierung des Stadtquartiers „Augsburg-Bahnhofsviertel West" mit einem Investitions-Volumen von rd. 620 Mio. €,
b) die hierfür erforderliche Erschließung mit Straßen, Plätzen, Grünflächen und Versorgungs-Infrastruktur,
c) die Verzahnung mit der bauleitplanerischen Entscheidung der Stadt Augsburg.

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## § 2 Bauleitplanerische Grundlage

(1) Die Stadt Augsburg verpflichtet sich, das Bauleitplan-Verfahren für das Plangebiet zügig durchzuführen und in eine Satzung über einen Bebauungsplan münden zu lassen. Der Stadtrat der Stadt Augsburg wird sich um eine Aufstellungs-Entscheidung bemühen.

(2) Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass der Bebauungsplan voraussichtlich folgende Eckwerte aufweisen wird:

a) **Art der Nutzung:** Urbanes Gebiet § 6a BauNVO,
b) **Geschosszahlen:**
   - Hochhauspunkt im nordöstlichen Bereich (MU 1): bis zu **zwölf Vollgeschosse**, Wandhöhe bis 42 m,
   - sonstige Bereiche MU 1 / MU 2 (Mitte): **acht Vollgeschosse**, Wandhöhe bis 28 m,
   - südöstlicher Bereich (MU 3, an Provinostraße): **acht Vollgeschosse**, Wandhöhe bis 28 m,
c) **Geschossflächenzahl GFZ:** MU 1 bis 4,5; MU 2 / MU 3 bis 3,0,
d) **Hotel** im MU 2 mit 280 Zimmern,
e) **Bürotürme** in MU 1 und MU 3 mit rd. 36.000 m² BGF,
f) **Wohneinheiten** rd. 480,
g) **Stellplatzschlüssel** abweichend von Stellplatzsatzung 2018: **0,3 Stellplätze je Wohneinheit**,
h) **Tiefgaragenzufahrt MU 3** über Provinostraße.

(3) Der Vorhabenträger akzeptiert, dass die Stadt Augsburg in Ausübung ihrer Bauleitplanungs-Hoheit von diesen Eckwerten abweichende Festsetzungen treffen kann. Die Vertragsparteien werden sich um Abstimmung bemühen.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die Aufzählung der „Eckwerte" in § 2 Abs. 2 ist erheblich konkreter als das in dieser Vertragsphase rechtlich zulässige Maß. Sie umfasst:

- Geschosszahlen und Wandhöhen bis auf den Meter,
- Stellplatzschlüssel,
- Konkrete Lage der Tiefgaragenzufahrt,
- Funktional-Nutzungs-Verteilung (Hotel-Bürotürme-Wohnungen).

Diese **Detailtiefe in einem Vertrag vom 12.05.2022**, der VOR dem Aufstellungsbeschluss vom 14.06.2022 unterzeichnet wurde, bedeutet eine **Vorfestlegung** der Stadt Augsburg im Sinne von BVerwG, Urt. v. 11.03.1988 – 4 C 56.84.

Insbesondere die Identität der Eckwerte hier mit den späteren tatsächlichen Festsetzungen im Satzungsbeschluss vom 23.05.2024 belegt:

a) Die Stadt hat sich vor Aufstellungsbeschluss vertraglich verpflichtet — die spätere Bauleitplanung ist Ausführung dieser Verpflichtung, nicht Ergebnis einer offenen Abwägung.
b) Die Klausel „Der Vorhabenträger akzeptiert, dass die Stadt Augsburg ... abweichende Festsetzungen treffen kann" (§ 2 Abs. 3) ist als Auffangs-Klausel zu lesen, die der Stadt vorgeschoben den Schein offener Abwägung bewahren soll.

**Klassische Gefälligkeitsplanung. § 1 Abs. 7 BauGB. Schwerwiegender Abwägungsmangel.** **]**

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## § 3 Durchführungs-Verpflichtungen des Vorhabenträgers

(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, das Stadtquartier nach Maßgabe der jeweils gültigen Fassung des Bebauungsplans Nr. 900 und der hierfür erteilten Baugenehmigungen in folgenden Phasen zu realisieren:

| Phase | Bauabschnitt | Zeitraum |
|---|---|---|
| 1 | MU 1 nordwestlicher Teilabschnitt (Bürotürme) | 2025 – 2027 |
| 2 | MU 2 Hotel | 2026 – 2028 |
| 3 | MU 2 Wohnungen Riedingerstraße-Seite | 2026 – 2028 |
| 4 | MU 3 Wohnungen und Bürotürme | 2027 – 2029 |
| 5 | Quartiersplatz und Außenanlagen | Parallel zu allen Phasen, Fertigstellung 2029 |

(2) Bei wesentlichen Abweichungen vom Zeitplan teilt der Vorhabenträger dies der Stadt Augsburg unverzüglich mit. Bei einer Verzögerung der Fertigstellung über 24 Monate über den angegebenen Zeitraum hinaus ist die Stadt Augsburg berechtigt, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen.

(3) Der Vorhabenträger ist berechtigt, einzelne Bauabschnitte an andere Bauträger / Bauherren zu veräußern. Er bleibt jedoch gegenüber der Stadt Augsburg für die Erfüllung seiner Verpflichtungen aus diesem Vertrag verantwortlich.

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## § 4 Erschließungs-Verpflichtungen

(1) Der Vorhabenträger trägt sämtliche Erschließungskosten für die

a) Anbindung der inneren Plangebiets-Verkehrsflächen an Halder-, Provino- und Riedingerstraße,
b) Errichtung der inneren Plangebiets-Verkehrsflächen einschließlich Beleuchtung und Bepflanzung,
c) Errichtung der Versorgungs-Infrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation, Fernwärme),
d) Errichtung Quartiersplatz und Lärmschutz-Grünstreifen entlang Bahntrasse.

(2) Die Gesamt-Erschließungskosten werden auf rd. **4,2 Mio. €** geschätzt. Eine genauere Aufstellung ergibt sich aus der Anlage 1 zu diesem Vertrag.

(3) Die Stadt Augsburg übernimmt die Verkehrsflächen einschließlich Erschließungs-Infrastruktur in ihre öffentliche Trägerschaft nach Fertigstellung und Abnahme. Die Übergabe erfolgt gemäß § 8 dieses Vertrags.

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## § 5 Plan-Ausarbeitungskosten

(1) Der Vorhabenträger trägt die Kosten der Bauleitplan-Ausarbeitung und Begleit-Gutachten:

a) Plan-Entwurf (Architekturbüro Lanzendorfer + Strieder): ca. 180.000 €,
b) Schalltechnische Untersuchung (IBA Akustik GmbH): ca. 42.000 €,
c) spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (Schwarzenberger + Partner): ca. 28.000 €,
d) Verkehrs-Gutachten (RV Verkehrsplanung Berlin): ca. 38.000 €,
e) Umwelt-Begutachtung (Inhalt Umweltbericht): ca. 22.000 €,
f) sonstige Begleitstudien: ca. 70.000 €,
g) **Gesamt:** ca. **380.000 €**.

(2) Die Kosten sind nach Vorlage der Rechnungen direkt an die Gutachter zu zahlen oder, soweit über die Stadt Augsburg abgerechnet, an diese zu erstatten.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** Die wirtschaftliche Abhängigkeit der Gutachter vom Vorhabenträger ist ein Indiz für möglichen Gefälligkeits-Bezug. Das Schallschutzgutachten der IBA Akustik GmbH wurde durch den Vorhabenträger direkt beauftragt und vergütet (siehe Selbstoffenbarung Ziff. 1.4 des Gutachtens: „im Auftrag der Bahnhofsquartier Augsburg GmbH & Co. KG"). Dies kompromittiert die fachliche Unabhängigkeit nicht zwingend, schafft aber das Risiko, dass kritische Fragestellungen (insbesondere Tiefgarageneinfahrt Provinostraße) im Voraus vermieden werden. **]**

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## § 6 Externe Ausgleichsmaßnahmen

(1) Der Vorhabenträger trägt die Kosten der externen Ausgleichsmaßnahmen auf den Stadtflächen Lechauen Nord (Fl.-Nrn. 8413, 8414, 8415, Gemarkung Augsburg, ca. 1,2 ha).

(2) Geschätzte Kosten: 280.000 €.

(3) Die Stadt Augsburg überträgt dem Vorhabenträger das Pflegerecht für die ersten zehn Jahre. Danach wechselt die Pflegeverantwortung an die Stadt.

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## § 7 Sicherheiten

(1) Zur Sicherung der Verpflichtungen aus diesem Vertrag stellt der Vorhabenträger der Stadt Augsburg folgende Sicherheiten:

a) Bankbürgschaft über 4,5 Mio. € (deckend für Erschließungskosten zzgl. Reserve),
b) Bürgschaft Mutter-Gesellschaft des Vorhabenträgers über 8 Mio. € (deckend für Realisierungs-Verpflichtung).

(2) Bürgen: Sparkasse Augsburg-Stadt (Bankbürgschaft), Hauck Family Office GmbH (Mutter-Gesellschaft).

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## § 8 Abnahme und Übergang

(1) Die innere Erschließungs-Infrastruktur ist bei Fertigstellung jedes Bauabschnitts der Stadt Augsburg zur Abnahme anzubieten. Die Stadt Augsburg übernimmt nach Abnahme die Anlagen in ihre öffentliche Trägerschaft.

(2) Der Quartiersplatz wird nach Fertigstellung Phase 5 (2029) abgenommen und übergeben.

(3) Die Übergabe-Modalitäten (Inventur, Mängelbeseitigung, Gewährleistung) regeln sich nach den allgemeinen Vergaberichtlinien des Freistaats Bayern (VOB Teil B).

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## § 9 Mobilitätskonzept

(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Errichtung und Betrieb des integrierten Mobilitätskonzepts gemäß § 11 des Bebauungsplans Nr. 900. Dazu gehören insbesondere:

a) Bereitstellung von 80 Carsharing-Stellplätzen,
b) Errichtung Mobilitätsstation am Quartiersplatz,
c) Förderung der Bewohner durch AVV-Jahres-Mietticket-Bereitstellung über 24 Monate für jede Wohneinheit,
d) Bereitstellung Lastenrad- und Pedelec-Verleih,
e) bauliche und betriebliche Maßnahmen zur Förderung des Radverkehrs.

(2) Die genauen Mobilitäts-Maßnahmen werden in einem Mobilitätsplan dokumentiert. Der Vorhabenträger reicht den Mobilitätsplan im Rahmen des ersten Bauantrags ein.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** § 9 verpflichtet den Vorhabenträger zur Erfüllung des Mobilitätskonzepts. Allerdings:

a) Übertragung der Verpflichtung auf nachfolgende Eigentümer (z.B. nach WEG-Aufteilung) ist nicht geregelt.
b) Vergütung des Vorhabenträgers an Carsharing-Anbieter, Verleih-Betreiber ist nicht abgesichert (nur Bereitstellung Stellplätze).
c) Nach Verkauf der Wohneinheiten an Erwerber besteht keine vertragliche Bindung der Erwerber an die 24-Monats-AVV-Ticket-Bereitstellung. Diese ist auch nicht durch Baulast oder Dienstbarkeit dinglich gesichert.

**Die behauptete „verbindliche Bereitstellung" ist tatsächlich nicht verbindlich.** Damit ist die Stellplatzreduzierung 0,3/WE nicht durch ein verbindliches Mobilitätskonzept getragen. Vgl. Art. 47 Abs. 2 S. 2 BayBO. **]**

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## § 10 Bahnflächen — Entwidmung § 23 AEG

(1) Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass die Entwidmung der Bahnflächen (Fl.-Nrn. 1422/1 — 1422/8) gemäß § 23 AEG zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplans Nr. 900 abgeschlossen sein wird. Die DB Netz AG hat im Schreiben vom 15.03.2022 (Anlage 3) eine zügige Entwidmung in Aussicht gestellt.

(2) Sollte die Entwidmung zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplans Nr. 900 noch nicht abgeschlossen sein, prüfen die Vertragsparteien Maßnahmen zur Sicherstellung. Eine Pflicht der Stadt Augsburg zur Wiederholung des Bauleitplan-Verfahrens besteht jedoch nicht.

**[Markierung Kanzlei Brögel:** § 10 Abs. 2 ist juristisch grob fehlerhaft. § 38 BauGB i. V. m. BVerwG 4 C 7.04 erlaubt keine Bauleitplanerischen Festsetzungen auf nicht-entwidmeten Bahnflächen — gleich welche „Maßnahmen zur Sicherstellung" die Parteien vereinbart haben. Die in § 10 Abs. 2 enthaltene Behauptung, eine erneute Bauleitplanung sei „nicht erforderlich", ist nicht zutreffend und kann die Folge der materiellen Nichtigkeit nicht verhindern. **]**

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## § 11 Haftung und Gewährleistung

(1) Der Vorhabenträger haftet der Stadt Augsburg für die ordnungsgemäße Erfüllung dieses Vertrags. Im Einzelfall geltende Haftungs- und Verjährungs-Vorschriften (insbesondere BGB-Werkvertrag-Recht) finden ergänzend Anwendung.

(2) Die Gewährleistungsfristen für übergebene Erschließungs-Anlagen betragen fünf Jahre ab Abnahme.

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## § 12 Vertragsbruch, Kündigung

(1) Bei wesentlichem Vertragsbruch des Vorhabenträgers steht der Stadt Augsburg das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zu.

(2) Wesentlicher Vertragsbruch ist insbesondere:

a) Insolvenz des Vorhabenträgers ohne Sicherung der Verpflichtungen durch die Bürgen,
b) Verzögerung der Fertigstellung um mehr als 24 Monate,
c) wiederholter Verstoß gegen Mobilitätskonzept-Verpflichtungen,
d) wiederholter Verstoß gegen Gewährleistungs-Pflichten.

(3) Bei Kündigung kann die Stadt Augsburg die Vermögenswerte aus diesem Vertrag (insbesondere Sicherheits-Bürgschaften) zur Schadenskompensation in Anspruch nehmen.

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## § 13 Sonstiges

(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

(2) Gerichtsstand ist Augsburg. Anwendbares Recht: deutsches Recht.

(3) Sollten einzelne Bestimmungen unwirksam sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die Vertragsparteien werden die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt.

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## § 14 Notarielle Ergänzung — Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Die Vertragsparteien werden eine notarielle Ergänzung dieses Vertrags vornehmen, sobald der Stadtrat die Voraussetzungen für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB beschlossen hat.

[Notarielle Ergänzung erfolgt am 18.07.2022, UR-Nr. 1192/2022 — separate Vertragsurkunde.]

**[Markierung Kanzlei Brögel:** § 14 hat die Vertragsparteien an einer formalen Verzahnung mit § 12 BauGB nicht durchgeführt. Der tatsächlich erlassene Bebauungsplan Nr. 900 ist **kein vorhabenbezogener Bebauungsplan** im Sinne des § 12 BauGB (kein VEP), sondern ein „normaler" qualifizierter Bebauungsplan.

Damit ergibt sich ein systematisches Problem: Der Durchführungsvertrag § 12 BauGB ist nur **im Kontext eines VEP** wirksam. Außerhalb eines VEP-Verfahrens ist er nur als **städtebaulicher Vertrag § 11 BauGB** wirksam.

Konsequenz: Der Durchführungsvertrag ist hier als § 11-Vertrag zu prüfen. § 11 Abs. 2 BauGB verlangt eine **Angemessenheits-Prüfung** der vertraglichen Leistungen. Die Stadt Augsburg hat hier offensichtlich eine erhebliche Vermögensleistung erhalten (Investitionsvolumen 620 Mio. € im Stadtgebiet, Erschließungskosten 4,2 Mio. € vom Vorhabenträger getragen). Eine Angemessenheits-Prüfung wurde ausweislich der Akten nicht durchgeführt.

Hinzu kommt: Die schon im Vertrag detailliert festgelegten Bauleit-Inhalte (siehe § 2) wären in einem regulären qualifizierten Bebauungsplan-Verfahren nicht vor Aufstellungs-Beschluss vertraglich verbindlich vereinbart worden — sie sind nur in einem VEP-Verfahren typisch. Die hier gewählte Mischform (Durchführungsvertrag ohne VEP) ist **rechtlich problematisch**. **]**

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## § 15 Schlussbestimmungen

Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt, jede Partei erhält eine Ausfertigung.

Augsburg, den 12. Mai 2022

_Manfred Schimanek_
für die Stadt Augsburg
(im Auftrag des Oberbürgermeisters Dr. Kurt Gribl)

_Holger Reiff_
für die Bahnhofsquartier Augsburg GmbH & Co. KG
(Geschäftsführer der Komplementär-GmbH)

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## Notarielle Beglaubigung der Unterschriften

Die Unterschriften der Vertragsparteien wurden vor mir notariell beglaubigt:

Notar Dr. Eberhard Holderbachen
Maximiliansplatz 18, 80333 München
UR-Nr. 624/2022

München, den 12. Mai 2022

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## Anlagen zum Vertrag

- **Anlage 1** — Aufstellung der Erschließungskosten (intern)
- **Anlage 2** — Bürgschafts-Erklärungen (intern)
- **Anlage 3** — Schreiben DB Netz AG vom 15.03.2022 zur Entwidmung
- **Anlage 4** — Karten-Material Flurstücke
- **Anlage 5** — Notarielle Ergänzung 18.07.2022 (separate Urkunde)

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**Aktenvermerk Kanzlei Brögel & Kollegen (Stand 22.07.2024):**

Der Vertrag wurde im Rahmen der Akteneinsicht im Stadtplanungsamt am 22.07.2024 in Kopie übergeben (Heft 4 Bl. 1 — 27). Die rechtliche Bewertung wurde im Aktenvermerk vom 22.07.2024 (siehe `12-aktenvermerke/02-aktenvermerk-akteneinsicht-22-07-2024.md`) zusammengefasst.

Zentrale Punkte für den Normenkontrollantrag:

1. **Vorfestlegung § 2 vor Aufstellungsbeschluss** — Gefälligkeitsplanung
2. **Detail-Übereinstimmung Eckwerte / Festsetzungen** — Indiz für Vorfestlegung
3. **Stellplatzschlüssel 0,3/WE schon im Vertrag** — vor jeder Auslegung verbindlich
4. **Mobilitätskonzept-Verpflichtungen** ohne dingliche Sicherung
5. **§ 10 Abs. 2 Bahnflächen** — rechtlich fehlerhaft (§ 38 BauGB)
6. **§ 14 Mischform Durchführungsvertrag ohne VEP** — rechtlich problematisch
