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name: fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-mieterhoehung
description: Mieterhoehung bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete § 558 BGB. Wartefrist 15 Monate. Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 grundsaetzlich 20 Prozent angespannte Wohnungsmaerkte 15 Prozent. Begruendungsmittel § 558a Mietspiegel Sachverstaendigengutachten drei Vergleichswohnungen. Zustimmungsklage § 558b. Modernisierungsmieterhoehung § 559 ff. mit Ankuendigung § 555c. Schreibvorlagen.
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# Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

## Kaltstart-Rückfragen

1. Aktuelle Miete (netto kalt), Mietbeginn, Datum der letzten Erhöhung?
2. Wohnort und Lage — gibt es einen qualifizierten Mietspiegel § 558d BGB?
3. Ist der Wohnungsmarkt angespannt iSv § 558 Abs. 3 S. 2 BGB (Kappungsgrenze 15 %)?
4. Liegt eine Mietpreisbindung (sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB) vor?
5. Welches Begründungsmittel soll verwendet werden (Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen)?
6. Bei Modernisierung § 559 BGB: Wurde die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt § 555c BGB? Welche Kosten sind umlagefähig?

## Rechtsgrundlagen

- **§ 558 BGB:** Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung; Wirkung erst nach Ablauf des übernächsten Monats § 558b Abs. 1 BGB.
- **§ 558 Abs. 3 BGB:** Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15 % bei landesrechtlicher Verordnung.
- **§ 558a BGB:** Form und Begründung — Textform, Begründung durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Auskunft Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.
- **§ 558b BGB:** Zustimmungsfrist Ende des übernächsten Monats; bei Nichtzustimmung Zustimmungsklage binnen weiterer drei Monate.
- **§ 558d BGB:** Qualifizierter Mietspiegel hat Vermutungswirkung.
- **§ 559 BGB:** Modernisierungsmieterhöhung — 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten p.a.; Kappungsgrenze § 559 Abs. 3a BGB EUR 3 je qm in sechs Jahren (bei Ausgangsmiete unter EUR 7 je qm: EUR 2 je qm).
- **§ 555c BGB:** Modernisierungsankündigung Textform, drei Monate Vorlauf, Inhalt: Art Umfang Beginn voraussichtliche Dauer Mieterhöhung.
- **§§ 556d ff. BGB:** Mietpreisbremse bei Neuvermietung — Vereinbarung bis 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete; Rügeverfahren § 556g Abs. 1a BGB.

## Maßgebliche Rechtsprechung

- BGH, Urt. v. 14.12.2022 – Az. VIII ZR 304/21, NJW 2023, 1289 Rn. 18 — Begründungsanforderungen Mietspiegel.
- BGH, Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2487 Rn. 16 — Begründung mit drei Vergleichswohnungen.
- BGH, Urt. v. 17.04.2019 – Az. VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2173 Rn. 21 — Modernisierungsumlage § 559 BGB und Kostenausweis.
- BGH, Urt. v. 18.07.2018 – Az. VIII ZR 18/17, BGHZ 219, 213 Rn. 25 — Mietpreisbremse Rügeerfordernis vor Reform 2019.
- BGH, Urt. v. 25.02.2004 – Az. VIII ZR 116/03, NJW 2004, 1379 Rn. 9 — Wartefrist 15 Monate.

## Prüfschema

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1. Statthaftigkeit
   - Wohnraummiete BGB §§ 549 ff., kein preisgebundener Wohnraum
   - Keine Staffelmiete § 557a, keine Indexmiete § 557b
2. Wartefristen
   - § 558 Abs. 1 BGB: 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung
3. Höchstgrenzen
   - Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze
   - Kappungsgrenze § 558 Abs. 3: 20 % bzw. 15 % in drei Jahren
4. Begründung § 558a BGB
   - Qualifizierter Mietspiegel mit Vermutungswirkung § 558d BGB
   - oder einfacher Mietspiegel
   - oder Sachverständigengutachten
   - oder drei Vergleichswohnungen (genaue Bezeichnung)
5. Form Textform § 558a BGB, Adressierung an alle Mieter
6. Wirkung § 558b BGB
   - Zustimmungsfrist Ablauf übernächster Monat
   - Bei Nichtzustimmung Klage binnen drei Monaten
7. Bei Modernisierung
   - § 555c BGB: Ankündigung drei Monate vorher Textform
   - § 559 BGB: 8 % p.a. der Kosten, abzgl. Erhaltungsanteil
   - § 559 Abs. 3a BGB: Kappung EUR 3 / EUR 2 je qm in sechs Jahren
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## Schreibvorlage Mieterhöhung § 558 BGB

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[Briefkopf Vermieterin / Kanzlei]                                  [Ort, Datum]

An [Mieter / Mieterin]

Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB

Sehr geehrte [Anrede],

ich zeige die Vertretung der Vermieterin an und mache gemäß § 558 BGB folgendes
Mieterhöhungsverlangen geltend:

1. Bisherige Nettokaltmiete: EUR [Betrag] (seit [Datum]).
2. Neue Nettokaltmiete: EUR [Betrag] ab dem [Datum erster Tag des übernächsten
   Monats].
3. Wohnfläche: [qm], somit EUR [Betrag]/qm.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt
EUR [Betrag]/qm. Die Erhöhung bleibt innerhalb der Kappungsgrenze
des § 558 Abs. 3 BGB.

Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB:
Qualifizierter Mietspiegel der Stadt [Ort], Stand [Datum], Feld [Tabellenfeld]
(Wohnung Baujahr [Jahr], Lage [Lage], Ausstattung [Stufe]).
Auszug Mietspiegel: Anlage 1.

Bitte erklären Sie Ihre Zustimmung bis spätestens Ablauf [Datum
übernächster Monat]. Andernfalls werde ich Zustimmungsklage gemäß
§ 558b Abs. 2 BGB erheben.

Mit freundlichen Grüßen
[Anwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht]
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## Schreibvorlage Modernisierungsankündigung § 555c BGB

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Wir kündigen folgende Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB an:

Art: [zB Dämmung der Fassade, Einbau Brennwerttherme]
Umfang: [Beschreibung]
Beginn: [Datum, mindestens drei Monate später]
Voraussichtliche Dauer: [Wochen]
Voraussichtliche Mieterhöhung: EUR [Betrag]/Monat (= 8 % p.a. von
geschätzten Modernisierungskosten in Höhe von EUR [Betrag], geteilt durch 12).

Der Mieter wird auf das Sonderkündigungsrecht § 555e BGB hingewiesen.
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## Übergabe

- Bei Zustimmungsklage Streitwert § 41 Abs. 5 GKG (Jahresbetrag der Erhöhung).
- Bei Mietpreisbremse Schnittstelle Plugin `kanzlei-allgemein` (Verfahrensfristen Rügeerfordernis).
- Zitierweise nach `zitierweise-deutsches-recht` v3.0 (Az.-Marker, Pinpoint, Hierarchie).
