# Räumungsklage gegen Aurelius Concept Studio

**Lindqvist & Partner Insolvenz- und Zwangsverwaltung mbB**
Friedrichstraße 218 · 10969 Berlin

An das Amtsgericht Mitte von Berlin
Mietabteilung
Littenstraße 12–17
10179 Berlin

Berlin, den 28. November 2024

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**Klage**

der Frau Rechtsanwältin Yara Solveig Lindqvist-Bähr, Friedrichstraße 218, 10969 Berlin, handelnd in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin in dem beim Amtsgericht Mitte von Berlin unter dem Aktenzeichen 36 L 412/24 geführten Zwangsverwaltungsverfahren betreffend das Objekt Friedrichstraße 143–145, 10117 Berlin (Schuldnerin: Kronprinz Friedrich Immobilien GmbH & Co. KG),

— Klägerin —

Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte Lindqvist & Partner mbB, Friedrichstraße 218, 10969 Berlin (eigene Vollmacht aus § 152 ZVG)

gegen

den Inhaber Christian Aurelius, Aurelius Concept Studio Christian Aurelius e.K., Friedrichstraße 143, 10117 Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRA 67 248 B,

— Beklagter —

wegen Räumung und Herausgabe sowie rückständiger Miete

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## Klageanträge

Wir beantragen, der Beklagte möge verurteilt werden,

**1.** die im 3. Obergeschoss Süd des Hauses Friedrichstraße 143, 10117 Berlin, gelegenen Mieträume (Büroeinheit, ca. 218 m² Mietfläche, bestehend aus 6 Büroräumen, Empfang, Teeküche und zwei WC-Anlagen) geräumt zu übergeben und der Klägerin im Wege der Herausgabe nebst sämtlichen ausgehändigten Schlüsseln und Zugangsmedien zurückzugeben;

**2.** an die Klägerin EUR **15.680,00** (i.W. fünfzehntausendsechshundertachtzig Euro) nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.10.2024 zu zahlen;

**3.** an die Klägerin Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von EUR **3.360,00** (vier Monate à EUR 840) nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

**4.** die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe einer 1,3-Geschäftsgebühr aus dem Streitwert (vorbehaltlich Berechnung im Festsetzungsverfahren) zu tragen.

Die Klägerin beantragt, das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären, hinsichtlich des Räumungstenors gegen Sicherheitsleistung, hinsichtlich der Zahlungsanträge ohne Sicherheitsleistung.

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## Streitwert-Angabe

Der Streitwert wird vorläufig festgesetzt auf

| Position | EUR |
|---|---:|
| Räumung (Jahresmietwert netto kalt, § 41 Abs. 2 GKG) | 47.040,00 |
| Zahlung Miete | 15.680,00 |
| Zahlung Nebenkosten | 3.360,00 |
| **Summe** | **66.080,00** |

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## Sachverhalt

### 1. Mietverhältnis

Zwischen der bisherigen Vermieterin Kronprinz Friedrich Immobilien GmbH & Co. KG (im Folgenden: Vermieterin) und dem Beklagten besteht ein gewerblicher Mietvertrag vom 01.03.2022, in Kraft seit 01.04.2022, befristet bis 31.03.2027, betreffend die im Klageantrag näher bezeichneten Mieträume im Gebäude Friedrichstraße 143, 10117 Berlin.

**Beweis:** Mietvertrag vom 01.03.2022, Anlage K1.

Vereinbart ist eine Monatsmiete netto kalt iHv EUR 3.920,00 zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung iHv EUR 840,00, gesamt EUR 4.760,00 monatlich (in der maßgeblichen Berechnung wird hier ausschließlich der Nettokaltanteil herangezogen). Die Miete ist gemäß § 3 des Mietvertrags monatlich im Voraus zum 3. Werktag fällig.

Über das Vermögen der Vermieterin ist mit Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 19.07.2024 ein Insolvenzverfahren eröffnet worden (Az. 36w IN 4721/24). Mit Anordnungsbeschluss des Amtsgerichts Mitte von Berlin vom 22.08.2024 (Az. 36 L 412/24, Anlage K2) ist die Zwangsverwaltung des Objekts angeordnet und die Klägerin zur Zwangsverwalterin bestellt worden. Mit Mieterinformation vom 28.08.2024 (Anlage K3) ist der Beklagte über die Anordnung der Zwangsverwaltung und über das Anderkonto unterrichtet worden, auf das die Mietzahlungen ab sofort zu leisten sind.

### 2. Zahlungsverzug

Der Beklagte hat seither folgende Mieten nicht bezahlt:

| Monat | Sollmiete (netto kalt) | NK-Vorausz. | Zahlung |
|---|---:|---:|:---:|
| August 2024 (Restmonat 22.–31.08., anteilig) | 1.265,16 | 270,97 | nicht gezahlt |
| September 2024 | 3.920,00 | 840,00 | nicht gezahlt |
| Oktober 2024 | 3.920,00 | 840,00 | nicht gezahlt |
| November 2024 | 3.920,00 | 840,00 | nicht gezahlt |
| Dezember 2024 (fällig 03.12.2024) | 3.920,00 | 840,00 | nicht gezahlt (Stand 28.11.2024) |
| **Rückstand 28.11.2024 (Miete netto kalt)** | **15.680,00** | | |
| **Rückstand Nebenkosten** | | **3.360,00** | |

Vor Klageerhebung sind dem Beklagten zwei Mahnungen zugestellt worden: am 25.09.2024 (Mahnung mit Fristsetzung 15.10.2024, Anlage K4) und am 18.10.2024 (zweite Mahnung mit Androhung der fristlosen Kündigung, Anlage K5).

Mit Schreiben vom 06.11.2024 (Anlage K6) hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten die **fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a und b BGB** erklärt, hilfsweise die **ordentliche Kündigung** zum 28.02.2025. Das Schreiben wurde am 07.11.2024 durch persönliche Übergabe an den Beklagten vor seinem Büro (Mitarbeiterin Marlene Wickenmüller bestätigt, Anlage K7) zugestellt.

Der Beklagte hat innerhalb der zweiwöchigen Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB analog keine Zahlung geleistet. Auf das Schreiben vom 06.11.2024 hat er mit E-Mail vom 12.11.2024 (Anlage K8) lediglich auf „Umsatzeinbruch nach Kundenabsage" verwiesen und um Stundung bis Februar 2025 gebeten. Eine konkrete Tilgungs-Vereinbarung kam nicht zustande.

### 3. Voraussetzungen der fristlosen Kündigung

Der Rückstand des Beklagten überschreitet zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB seit dem 04.10.2024 (Septembermiete fällig 03.09., dann seit 04.10. mit Oktobermiete im Verzug für mehr als einen Termin und Gesamt überstieg eine Monatsmiete für zwei Termine). Spätestens mit Ausbleiben der Oktobermiete ist die Voraussetzung erfüllt.

Hilfsweise ist auch der Tatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB erfüllt: Der Beklagte ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung eines Betrags in Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht.

Eine vorherige Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Die Mahnungen vom 25.09. und 18.10.2024 erfüllen darüber hinaus auch die Anforderungen einer Abmahnung.

### 4. Räumungsanspruch

Aus dem rechtswirksam gekündigten Mietverhältnis steht der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zu. Der Beklagte ist trotz Beendigung des Mietverhältnisses am 07.11.2024 weiterhin im Besitz der Mieträume. Eine freiwillige Räumung nach Ablauf der von der Klägerin angebotenen Frist (30.11.2024) ist nicht erfolgt.

### 5. Zahlungsanspruch

Aus dem Mietverhältnis bestehen für die Monate August 2024 (anteilig) bis November 2024 unstreitig Mietansprüche iHv EUR 15.680,00 (netto kalt) und EUR 3.360,00 (Nebenkostenvorauszahlungen).

Der **Verzugszinsen-Anspruch** ergibt sich aus § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB iVm § 288 Abs. 2 BGB (gewerbliche Vertragsbeziehung, daher 9 Prozentpunkte über Basiszinssatz). Beginn des Verzugs für jede Monatsrate jeweils mit dem Fälligkeitstag (3. Werktag des Monats). Für den vollen Klagebetrag wird Verzug seit dem 01.10.2024 als gemittelter Beginn angegeben.

### 6. Aktivlegitimation der Klägerin

Die Klägerin ist gemäß § 152 ZVG zur Geltendmachung und Einziehung der Mietansprüche aus dem Mietverhältnis aktivlegitimiert. Mit Anordnung der Zwangsverwaltung hat die Vermieterstellung in den Verwaltungsbereich der Zwangsverwalterin gewechselt; die Schuldnerin ist insoweit nicht mehr verfügungsbefugt (§ 148 ZVG iVm § 22 ZVG).

Hinweis: Die Mieten für die Monate vor Anordnung der Zwangsverwaltung (hier: anteilige Augustmiete bis 21.08.2024) stehen nach gefestigter Rechtsprechung der bisherigen Vermieterin bzw. deren Insolvenzmasse zu (BGH NJW 2018, 1815). Die Klägerin macht daher nur den Mietanteil ab 22.08.2024 geltend.

### 7. Mietfrei-Stellung wegen Mietminderung?

Eine Mietminderung wurde vom Beklagten weder vor noch nach der Kündigung wirksam geltend gemacht. Etwaige Mängel der Mietsache sind weder angezeigt noch dargelegt worden. Die schlichte Berufung auf „Umsatzeinbruch nach Kundenabsage" begründet keinen Mietmangel.

### 8. Insolvenzrechtliche Aspekte

Über das Vermögen des Beklagten ist nach Auskunft des Insolvenzgerichts (Stand 27.11.2024) kein Insolvenzverfahren eröffnet, kein Insolvenzantrag anhängig. Die Schuldenlage des Beklagten ist der Klägerin nicht bekannt.

Hinsichtlich des laufenden Insolvenzverfahrens über die Vermieterin (Schuldnerin Kronprinz Friedrich Immobilien GmbH & Co. KG) ist keine Beeinträchtigung des hiesigen Räumungs- und Zahlungsverfahrens gegeben, da die Forderung ausschließlich aus dem Zeitraum nach Anordnung der Zwangsverwaltung stammt und der Insolvenzverwalter Dr. Westphal sich der Verwaltung des Objekts entäußert hat (§ 30d ZVG nicht beantragt).

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## Beweismittel

| K | Bezeichnung |
|---|---|
| K1 | Mietvertrag vom 01.03.2022 |
| K2 | Anordnungsbeschluss AG Mitte 36 L 412/24 vom 22.08.2024 |
| K3 | Mieterinformation der Klägerin vom 28.08.2024 |
| K4 | Mahnung vom 25.09.2024 |
| K5 | Zweite Mahnung vom 18.10.2024 |
| K6 | Kündigungsschreiben vom 06.11.2024 |
| K7 | Übergabeprotokoll (Wickenmüller) 07.11.2024 |
| K8 | E-Mail des Beklagten vom 12.11.2024 |
| K9 | Kontoauszüge Anderkonto, ausgewählt 22.08.–28.11.2024 |
| K10 | Mahnschreiben vom 24.11.2024 zur Räumungsaufforderung |
| K11 | Mieter-Übergabeprotokoll Schlüssel (Auszug Schließanlage „Friedrichshöfe Master") |

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## Anträge auf Verfahrensbeschleunigung

Die Klägerin bittet, der Beklagte möge auf Antrag des Klägers zur Räumung im beschleunigten Verfahren nach § 940a ZPO durch einstweilige Verfügung verurteilt werden, sofern und soweit dies sachgerecht erscheint. Hilfsweise wird die zügige Terminierung im Hauptsacheverfahren beantragt, da die Mieträume zur unmittelbaren Nachvermietung benötigt werden und der Leerstandsschaden für die Insolvenzmasse und die betreibende Gläubigerin (Alpenländische Hypotheken- und Handelsbank AG) erheblich ist.

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## Vollmacht

Eine gesonderte Vollmacht ist nicht erforderlich, da die Klägerin als Zwangsverwalterin gemäß § 152 ZVG kraft Gesetzes zur Vertretung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Die Stellung als Zwangsverwalterin ergibt sich aus dem als Anlage K2 beigefügten Anordnungsbeschluss.

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Berlin, den 28. November 2024

_Yara Solveig Lindqvist-Bähr_

Rechtsanwältin
Zwangsverwalterin
