# Betriebskosten und Hausgeld – Aufstellung

> **Aktenzeichen:** 76 L 88/26
> **Bearbeiterin:** Julia Renner, Zwangsverwalterin
> **Abrechnungsperiode:** 01.05.2026 ff. (ab Besitzübernahme)
> **Stand:** 30. Juni 2026

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## 1. Einleitung

Die Betriebskosten werden nach Besitzübernahme durch die Zwangsverwalterin neu erfasst. Betriebskostenabrechnungen des Vorjahres (2025) liegen dem Schuldner, wurden aber nicht an die Verwalterin übergeben; die Mieter wurden darüber in Kenntnis gesetzt, dass die BK-Abrechnung 2025 sobald möglich nachgeholt wird. Vorauszahlungen der Mieter werden auf dem Treuhandkonto vereinnahmt und gegen tatsächliche Kosten abgerechnet.

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## 2. Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)

### 2.1 Monatliche Festkosten / Vorauszahlungen (Durchschnitt Mai–Jun 2026)

| Nr. | Kostenart (BetrKV §2 Nr.) | Jahresbetrag (EUR) | Monatsanteil (EUR) | Umlageverteilung |
|---|---|---:|---:|---|
| 1 | Grundsteuer (§2 Nr. 1) | 7.760,00 | 646,67 | nach Fläche |
| 2 | Wasserversorgung / Abwasser (§2 Nr. 2, 3) | 5.880,00 | 490,00 | nach Personen |
| 3 | Heizung Gas (§2 Nr. 4, 5) | 33.600,00 | 2.800,00 | nach Heizfläche (HKV) |
| 4 | Aufzug (§2 Nr. 7) | – | – | kein Aufzug |
| 5 | Straßenreinigung / Müllabfuhr (§2 Nr. 8) | 1.240,00 | 103,33 | nach Fläche |
| 6 | Gebäudereinigung / Hausmeister (§2 Nr. 9) | 7.200,00 | 600,00 | nach Fläche |
| 7 | Gartenpflege (§2 Nr. 10) | 480,00 | 40,00 | nach Fläche |
| 8 | Beleuchtung Allgemeinstrom (§2 Nr. 11) | 4.680,00 | 390,00 | nach Fläche |
| 9 | Schornsteinfeger (§2 Nr. 12) | 280,00 | 23,33 | nach Fläche |
| 10 | Gebäudeversicherung (§2 Nr. 13) | 4.960,00 | 413,33 | nach Fläche |
| 11 | Haftpflichtversicherung (§2 Nr. 13) | in Pos. 10 enthalten | — | — |
| 12 | Hausmeisterdienstkosten (anteilig in Pos. 6) | — | — | bereits erfasst |
| 13 | Sonstiges (Niederschlagswasser) | 310,00 | 25,83 | nach Fläche |
| | **Summe umlagefähig p.a.** | **66.390,00** | **5.532,50** | |

> Hinweis: Heizkosten werden separat nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abgerechnet; mindestens 50 %, maximal 70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche. Heizkostenverteiler (HKV) wurden noch nicht abgelesen; Erstablesung erfolgt mit Besitzübernahme (07.05.2026, vgl. Dok. 03 Zählerstände).

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## 3. Nicht umlagefähige Kosten (Hausgeld / Verwaltungskosten)

| Kostenart | Jahresbetrag (EUR) | Monatsanteil (EUR) | Anmerkung |
|---|---:|---:|---|
| Zwangsverwaltervergütung (§ 17 ZwVwV) | 14.400,00 | 1.200,00 | 6 % der Sollmiete zzgl. USt, vorläufige Schätzung |
| Buchhaltung / Steuerberatung | 2.400,00 | 200,00 | Schätzung |
| Instandhaltungsrücklage | 7.200,00 | 600,00 | ca. 10 % der Jahreskaltmiete |
| Leerstandskosten WE03 (anteilig) | 1.440,00 | 120,00 | Heizung, Allgemeinstrom WE03 |
| Gerichtskosten Verfahren | nach Verfahrensstand | — | nicht aus Mieteinnahmen |

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## 4. Vorauszahlungen der Mieter laut Mietvertrag

| Einheit | Mieter | Kaltmiete (EUR) | NK-VZ (EUR) | Gesamtmiete (EUR) |
|---|---|---:|---:|---:|
| WE01 | Frau Ingrid Berger | 720,00 | 210,00 | 930,00 |
| WE02 | Herr Bogdan Matuschek | 690,00 | 205,00 | 895,00 |
| WE03 | – (Leerstand) | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| WE04 | Frau Claudia Ohrend | 680,00 | 200,00 | 880,00 |
| WE05 | Ehepaar Stöckel | 850,00 | 240,00 | 1.090,00 |
| WE06 | Herr Denis Farber | 640,00 | 195,00 | 835,00 |
| WE07 | Frau Annette Baumgärtner | 730,00 | 215,00 | 945,00 |
| WE08 | Herr Franz Möller | 660,00 | 200,00 | 860,00 |
| WE09 | Herr Simon Kreller | 520,00 | 160,00 | 680,00 |
| WE10 | Frau Petra Voss | 600,00 | 185,00 | 785,00 |
| GE01 | Bäckerei Kranz GmbH | 1.850,00 | 480,00 | 2.330,00 |
| GE02 | Kosmetikstudio Luma | 980,00 | 260,00 | 1.240,00 |
| **Summe (Soll)** | | **8.920,00** | **2.550,00** | **11.470,00** |

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## 5. Betriebskosten-Abrechnung 2026 (Vorschau / Hochrechnung)

Da die Verwaltung erst ab 07.05.2026 greift, wird die Abrechnung 2026 anteilig für den Zeitraum **07.05.2026 – 31.12.2026** (239 Tage, ca. 65,5 % des Jahres) erstellt. Die Jahresabrechnung 2026 (vollständig) wird bis 31.03.2027 vorgelegt.

### 5.1 Prognose Betriebskosten 07.05.–31.12.2026

| Kostenart | Jahresbetrag | Anteil 239/365 | Prognose (EUR) |
|---|---:|---:|---:|
| Grundsteuer | 7.760,00 | 65,5 % | 5.082,80 |
| Wasser / Abwasser | 5.880,00 | 65,5 % | 3.851,40 |
| Heizung Gas | 33.600,00 | 65,5 % | 22.008,00 |
| Müllabfuhr | 1.240,00 | 65,5 % | 812,20 |
| Reinigung / Hausmeister | 7.200,00 | 65,5 % | 4.716,00 |
| Gartenpflege | 480,00 | 65,5 % | 314,40 |
| Allgemeinstrom | 4.680,00 | 65,5 % | 3.065,40 |
| Schornsteinfeger | 280,00 | 65,5 % | 183,40 |
| Gebäudeversicherung | 4.960,00 | 65,5 % | 3.248,80 |
| Sonstiges | 310,00 | 65,5 % | 203,05 |
| **Summe** | **66.390,00** | | **43.485,45** |

### 5.2 Vorauszahlungen (NK) 07.05.–31.12.2026

Solleingang Nebenkosten-Vorauszahlungen (alle Einheiten außer GE01 ab Juli 2026, WE03 Leerstand):
- Monatlich Soll NK: 2.550,00 EUR
- Zeitraum: 8 Monate (Mai–Dez) → erwarteter Eingang: **16.920,00 EUR** (bei voller Zahlung)
- Abweichungen durch GE01-Rückstand und Matuschek zu erwarten

### 5.3 Voraussichtliche Nachzahlung / Gutschrift

Prognose ergibt **Nachzahlungsbedarf von ca. 5.700,00 EUR** (anteilig auf alle zahlenden Mieter), primär durch erhöhte Gaskosten und Grundsteuerrückstand. Einzelabrechnung nach Jahresende.

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## 6. Betriebskostenabrechnung 2025

Die Abrechnung für 2025 wurde vom Schuldner nicht erstellt. Die Mieter wurden mit Schreiben vom 12.05.2026 informiert, dass die Abrechnung 2025 nach Übergabe der Unterlagen durch den Schuldner (Frist 31.07.2026) erstellt wird. Bei Nichterfüllung: Schätzabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB.

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## 7. Hinweis Winterdienst

Der Winterdienst wird durch Hausmeisterin Karin Lehmann als Teil des Pauschalhausmeistervertrags erbracht (Einschluss bestätigt). Beginn der Winterdienstsaison: 01.11.2026. Kosten sind in der Haushmeisterdienstpauschale enthalten (keine Sonderkosten).

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**Anlagen:**
- BK-2026-Vorauszahlungsplan (Excel)
- Hausmeistervertrag Karin Lehmann (Kopie, sobald vorgelegt)
- Gasrechnung Stadtwerke Leipzig Mai 2026
- Wasserrechnung Kommunale Wasserwerke Mai 2026
