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name: maklervertrag-paragraph-656a-bgb-textform-bgh-i-zr-202-25
description: "Maklervertrag § 656a BGB Textform — BGH I ZR 202/25 vom 11. März 2026: E-Mail-Austausch erfüllt Textform, getrennte Datenträger zulässig, konkludenter Abschluss möglich, aber Bereicherungsanspruch auf Provision bei Textformverstoß gesperrt — Schutzzweck § 656a BGB."
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# Maklervertrag § 656a BGB — Textform und BGH I ZR 202/25

## Rechtsgrundlagen

- **§ 656a BGB** — Textform für Maklervertrag über Wohnraumkauf/-verkauf (seit 23.12.2020, WoVermRG)
- **§ 126b BGB** — Textform: dauerhafter Datenträger, Person des Erklärenden, Abschluss erkennbar
- **§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB** — Bereicherungsanspruch auf Rückgewähr
- **BGH I ZR 202/25 vom 11. März 2026** — Leitentscheidung Maklervertrag Textform E-Mail

## BGH-Linie — I ZR 202/25 vom 11. März 2026

### Sachverhalt (vereinfacht)

Zwischen Makler und Kaufinteressent wurde kein ausdrücklicher schriftlicher Maklervertrag geschlossen. Der Kontakt und die Beauftragung erfolgten über E-Mail-Austausch. Nach erfolgreicher Vermittlung und Zahlung der Provision durch den Käufer verlangte dieser unter Berufung auf einen Verstoß gegen § 656a BGB Rückzahlung der Provision im Wege des Bereicherungsausgleichs.

### Lehrsätze des BGH

**Erster Lehrsatz — E-Mail erfüllt Textform**:
> Der Abschluss eines Maklervertrags über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses kann durch E-Mail-Austausch der Textform des § 656a BGB i.V.m. § 126b BGB genügen. Angebot und Annahme können dabei auf getrennten Datenträgern (separaten E-Mails) stehen — eine körperliche Einheit der Erklärungen ist nicht erforderlich.

**Zweiter Lehrsatz — Konkludenter Abschluss möglich**:
> Ein Maklervertrag kann auch konkludent geschlossen werden, wenn der Kaufinteressent aus den Umständen (insbesondere aus dem E-Mail-Verkehr und der Inanspruchnahme der Maklerleistungen) eindeutig zum Ausdruck bringt, den Makler beauftragen zu wollen. Die Textform muss dabei aus dem Gesamtkontext des E-Mail-Austauschs erkennbar sein.

**Dritter Lehrsatz — Bereicherungssperre bei Textformverstoß**:
> Wurde der Maklervertrag nicht in Textform (§ 656a BGB) geschlossen, ist nicht nur der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig. Der Makler kann auch im Wege des Bereicherungsausgleichs (§ 812 BGB) keine Provision verlangen. Der Schutzzweck des § 656a BGB — Schutz von Verbrauchern vor unerwarteten Maklerprovisionen — schließt den Bereicherungsanspruch aus.

### Systematische Einordnung

§ 656a BGB wurde durch das Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (WoVermRG) vom 12. Juni 2020 eingeführt. Zweck ist der Verbraucherschutz: Käufer sollen vor überraschenden Maklerprovisionen geschützt werden, die durch mündliche oder konkludente Vereinbarungen entstehen könnten.

**Verhältnis zu § 656c / § 656d BGB**: Neben der Formvorschrift des § 656a BGB regeln §§ 656c und 656d BGB die Halbteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer.

## Workflow

### Checkliste Maklervertrag — Textform-Compliance

```
□ Maklervertrag über Kauf/Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses?
   → § 656a BGB: Textform zwingend erforderlich

□ Wurde Textform gewahrt?
   → E-Mail-Austausch: Angebot des Maklers per E-Mail?
   → Annahme durch Kaufinteressenten per E-Mail?
   → Aus E-Mails: Person des Erklärenden erkennbar?
   → Erklärungsabschluss erkennbar (Name, Signatur)?

□ Oder: Separates Textform-Auftragsformular (PDF per E-Mail)?
   → Makler schickt vorformulierten Auftrag als PDF
   → Kaufinteressent bestätigt per E-Mail ausdrücklich

□ Archivierung: E-Mails gesichert?
   → Makler: alle relevanten E-Mails archivieren
   → Kaufinteressent: Auftragsbestätigung sichern

□ Bei Unsicherheit: Nachholungsmöglichkeit?
   → Nein: § 656a BGB-Verstoß ist nicht heilbar
   → Bereicherungsanspruch Makler gesperrt (BGH I ZR 202/25)
```

### Häufige Fallkonstellationen

| Sachverhalt | Ergebnis |
|------------|---------|
| Maklerauftrag per E-Mail, Annahme per E-Mail | Textform gewahrt — Provision kann verlangt werden |
| Maklerauftrag mündlich per Telefon | Textform nicht gewahrt — Nichtigkeit, kein Bereicherungsanspruch |
| Maklerauftrag im Maklerbüro auf Papier unterschrieben | Textform gewahrt (Schriftform erfüllt auch Textform) |
| Maklerauftrag per WhatsApp-Nachricht, Annahme per WhatsApp | Textform gewahrt, wenn Nachrichten dauerhaft gespeichert |
| Provision bereits gezahlt, dann Textformverstoß festgestellt | Rückforderung nach § 812 BGB — aber BGH I ZR 202/25: Bereicherungsanspruch Makler gesperrt |

## Templates

### Textform-konformer Maklerauftrag per E-Mail (Makler-Vorlage)

```
Betreff: Maklerauftrag Immobilie [Adresse] — Auftragsbestätigung

Sehr geehrte(r) Herr/Frau [Name Kaufinteressent],

hiermit bestätigen wir, dass wir uns bereit erklären, für Sie als
Makler tätig zu werden und die Immobilie [Adresse, Beschreibung]
zu vermitteln.

Im Erfolgsfall (Abschluss eines notariellen Kaufvertrags) ist eine
Maklerprovision in Höhe von [X %] des beurkundeten Kaufpreises
zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von Ihnen zu zahlen.

Bitte bestätigen Sie diesen Auftrag per Antwort-E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen
[Name Makler / Maklerunternehmen]
[Datum]
```

### Mandantenhinweis für Käufer — Maklervertrag

```
Wichtiger Hinweis zur Maklerprovision beim Wohnungskauf:

Seit dem 23. Dezember 2020 muss ein Maklervertrag über den Kauf
einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Textform geschlossen
werden (§ 656a BGB). Ohne Textform ist der Vertrag nichtig und
die Provision kann — auch nach Zahlung — zurückverlangt werden.

Textform ist z. B. gewahrt durch:
- E-Mail-Austausch (Angebot des Maklers + Ihre Bestätigung)
- Schriftlicher Auftrag auf Papier
- WhatsApp-Nachrichtenfolge (wenn dauerhaft gespeichert)

Nicht ausreichend für Textform:
- Mündliche Absprachen (Telefon, persönlich)
- Handschlag-Vereinbarungen

Wenn Sie unsicher sind, ob ein wirksamer Maklervertrag besteht
oder ob Sie eine bereits gezahlte Provision zurückfordern können,
beraten wir Sie gerne.
```

## Fallstricke

- **Provision bereits gezahlt**: BGH I ZR 202/25 sperrt den Bereicherungsanspruch des Maklers. Für den Käufer bedeutet das: Wer Provision zahlt, obwohl kein wirksamer Textform-Vertrag vorliegt, kann nach dieser Entscheidung unter Umständen nicht zurückfordern — die Systematik ist komplex, anwaltlicher Rat ist erforderlich.
- **Gewerbliche Immobilien**: § 656a BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien ist Textform nicht zwingend — Maklervertrag kann formfrei geschlossen werden.
- **Doppelter E-Mail-Austausch**: Angebot und Annahme dürfen auf getrennten Datenträgern stehen (BGH I ZR 202/25) — aber: Aus dem Gesamtkontext muss klar sein, dass ein Vertrag geschlossen wurde. Flüchtige Anfragen ohne klares Beauftragungsmoment reichen nicht.

## Querverweise

- → `textform-paragraph-126b-bgb-dauerhafter-datentraeger`
- → `anspruchsformulierungen-bei-formverstoss` (Bereicherungssperre, § 812 BGB)
- → `form-checker-fuer-vertrag-oder-willenserklaerung`
- → `dokumentations-und-beweisarchitektur`
