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VERKEHRSWERTGUTACHTEN

im Zwangsversteigerungsverfahren


| Feld | Inhalt |
|---|---|
| Gutachtennummer | 2026-HH-117 |
| Aktenzeichen | 71 K 18/26 |
| Amtsgericht | Amtsgericht Hamburg, Abteilung 71 |
| Gutachter | Dipl.-Ing. Thorsten Malkwitz (fiktiv), öbuv Sachverständiger |
| Wertermittlungsstichtag | 28.04.2026 |
| Auftraggeber | Amtsgericht Hamburg, Abteilung 71 |
| Objekt | WE Nr. 9, Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg |
| Ergebnis | Verkehrswert: 685.000,00 EUR |


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1. Aufgabe und Auftrag

Das Amtsgericht Hamburg, Abteilung 71, hat den Unterzeichner im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens 71 K 18/26 mit der Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) der im Betreff genannten Eigentumswohnung beauftragt. Grundlage ist § 74a Abs. 5 ZVG i.V.m. §§ 194, 195 BauGB. Der Verkehrswert ist derjenige Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Eine Innenbesichtigung wurde vom Mieter L. Sommer (fiktiv) trotz mehrfacher Anfrage nicht gestattet. Die Bewertung beruht auf Außenbesichtigung (12.04.2026), Aktenlage, Gutachterausschussdaten Hamburg und öffentlich zugänglichen Vergleichsdaten.

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2. Beschreibung des Bewertungsobjekts

2.1 Lage und Grundstück

Das Bewertungsobjekt liegt im Stadtteil Hamburg-Eppendorf, einem gewachsenen innerstädtischen Wohnquartier mit überwiegend gründerzeitlicher Bebauung. Die Mikrolage Eppendorfer Mühlenbogen / Heilwigbogen ist charakterisiert durch Altbau-Mehrfamilienhäuser, eine gute ÖPNV-Anbindung (U3, mehrere Buslinien), Nähe zum Eppendorfer Park und gehobene Nahversorgungsinfrastruktur. Die Lage ist als sehr gut einzustufen.

| Merkmal | Befund |
|---|---|
| Gemarkung | Eppendorf |
| Flurstück | 1842/7 |
| Grundstücksgröße | 612 qm |
| Miteigentumsanteil | 39,20/1.000 |
| GRZ / GFZ | nicht ermittelt; Altbestand |
| Bebauungsplan | nicht bekannt; Innenbereich § 34 BauGB |
| Denkmalschutz | nicht eingetragen; Erhaltungsgebiets-Vermerk Eppendorf-Ost (fiktiv) |


2.2 Gebäude

Das Gebäude ist ein Altbau-Mehrfamilienhaus mit Vorderhaus und Seitenflügel, errichtet um 1890. Das Dachgeschoss wurde um 1994 ausgebaut. Das Vorderhaus ist fünfgeschossig (Erdgeschoss + vier Obergeschosse + DG). Die Fassade zeigt baujahrestypische Stuck- und Putzgliederung; bei der Außenbesichtigung wurden kleinere Putzausbrüche im Bereich des 3. Obergeschosses links festgestellt.

| Merkmal | Befund |
|---|---|
| Baujahr Vorderhaus | um 1890 |
| Baujahr DG-Ausbau | um 1994 |
| Bauweise | Massivbau, Ziegelmauerwerk |
| Heizung | Zentralheizung (Gas), laut Mietvertrag |
| Dach | Steildach mit DG-Ausbau, Zustand von außen unauffällig |
| Fassade | Putz/Stuck, kleinere Schäden an OG 3 links |
| Treppenhaus | Zustand bei Augenschein von innen (Eingangstür): mittelmäßig |
| Aufzug | Nicht vorhanden (laut Teilungserklärung) |
| Wohneinheiten im Gebäude | Schätzung 12–14 Einheiten |


2.3 Bewertungseinheit

Die Bewertungseinheit ist die Eigentumswohnung Nr. 9 im 3. Obergeschoss links des Vorderhauses. Sie ist durch Teilungserklärung und Grundbuch ausgewiesen.

| Merkmal | Befund |
|---|---|
| Einheitennummer | WE Nr. 9 |
| Geschoss | 3. Obergeschoss links |
| Zimmer | 3 (Wohn- / Esszimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer) |
| Nebenräume | Diele, Küche, Bad/WC, Balkon zur Hofseite |
| Wohnfläche laut TE | 95,30 qm |
| Nutzung | Wohnraummiete seit 01.11.2021 |
| Keller | Abstellraum im UG zugeordnet (laut TE) |
| Sondernutzungsrecht | keines bekannt |


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3. Rechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse

Zum Wertermittlungsstichtag ist die Wohnung vermietet. Es besteht ein Mietvertrag vom 26.08.2021 zwischen der Erbengemeinschaft Albrecht (fiktiv) und L. Sommer (fiktiv). Die anfängliche Nettokaltmiete von 850,00 EUR wurde mit Renovierungsleistungen des Mieters begründet; seit dem 01.05.2023 beträgt die Nettokaltmiete 1.320,00 EUR monatlich.

| Zeitraum | Nettokaltmiete | BK-Vorauszahlung | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 01.11.2021 – 30.04.2023 | 850,00 EUR | 230,00 EUR | 1.080,00 EUR |
| ab 01.05.2023 | 1.320,00 EUR | 260,00 EUR | 1.580,00 EUR |


Am Klingelschild wurden drei Namen festgestellt; am Briefkasten befindet sich zusätzlich die Bezeichnung "Atelier Nordbogen". Die tatsächliche Nutzung ist ungeklärt. Dies wurde bei der Wertfindung als Abschlag berücksichtigt.

Die WEG erhebt ein monatliches Hausgeld von 512,00 EUR (davon 126,00 EUR Erhaltungsrücklage). Eine Sonderumlage für Steigleitungen und Dachentwässerung steht im Raum; ein Beschluss liegt nicht vor.

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4. Wertermittlung – Vergleichswertverfahren

Da ausreichende Vergleichsdaten für Eigentumswohnungen in Hamburg-Eppendorf vorliegen, wird das Vergleichswertverfahren gemäß §§ 15, 16 ImmoWertV als Hauptmethode herangezogen. Das Ertragswertverfahren dient als Plausibilisierung.

4.1 Vergleichsdaten

| Vergleichsobjekt (fiktiv) | Lage | Wfl. qm | Kaufpreis | EUR/qm |
|---|---|---|---|---|
| V1: Hegestraße (fiktiv) | Eppendorf | 88,0 | 598.000 | 6.795 |
| V2: Ludolfstraße (fiktiv) | Eppendorf | 97,5 | 675.000 | 6.923 |
| V3: Erikastraße (fiktiv) | Eppendorf | 91,0 | 636.000 | 6.989 |
| V4: Geibelstraße (fiktiv) | Harvestehude | 102,0 | 740.000 | 7.255 |
| V5: Brahmsallee (fiktiv) | Harvestehude | 83,0 | 568.000 | 6.843 |
| **Mittelwert** |   |   |   | **6.961** |


4.2 Anpassungen

| Korrekturfaktor | Wert | Begründung |
|---|---|---|
| Rohwert Vergleich (95,30 qm × 6.961 EUR/qm) | 663.386 EUR | Ableitung aus Vergleichsdaten |
| Lagekorrektur (Eppendorf vs. Harvestehude) | +0,0 % | Lageniveau vergleichbar |
| Ausstattungskorrektur (kein Lift, Baujahr 1890) | −1,5 % | ca. −9.951 EUR |
| Korrekturfaktor Balkongröße Hofseite | +0,5 % | ca. +3.317 EUR |
| Bereinigter Vergleichswert (gerundet) | ≈ 657.000 EUR |   |
| Abschlag fehlende Innenbesichtigung | −25.000 EUR | Innenzustand nicht verifiziert |
| Abschlag Miet-/Nutzungsunklarheit | −10.000 EUR | Atelier Nordbogen, 3 Klingelnamen |
| Rundung auf 5.000 EUR | 685.000 EUR | nach oben gerundet wegen Nachfragesituation |


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5. Plausibilisierung – Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren nach §§ 17–20 ImmoWertV dient der Plausibilisierung des Vergleichswerts. Es berücksichtigt die nachhaltige Jahresrohmiete und die Bewirtschaftungskosten.

| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Jahresrohmiete (NK) = 1.320 EUR × 12 |   | 15.840,00 EUR |
| ./. Bewirtschaftungskosten (25 % der JRM) | 15.840 × 0,25 | −3.960,00 EUR |
| Jahresreinertrag |   | 11.880,00 EUR |
| Liegenschaftszinssatz (WE Eppendorf, Annahme) | 2,5 % |   |
| Vervielfältiger (RND 60 J., LZS 2,5 %) | 32,80 |   |
| Gebäudeertragswert | 11.880 × 32,80 | 389.664,00 EUR |
| Bodenwertanteil (MEA 39,20/1.000 × Bodenrichtwert) | Bodenrichtwert ca. 3.200 EUR/qm × 612 qm × 39,20/1.000 | 75.018,24 EUR |
| Vorläufiger Ertragswert |   | 464.682,00 EUR |
| Anmerkung | Ertragswert liegt unter Vergleichswert – typisch für vermietete Wohnungen mit Marktmiete unterhalb Ertragspotenzial in Toplagen |   |


Der Ertragswert von rd. 465.000,00 EUR bestätigt, dass die aktuelle Miete von 1.320,00 EUR nettokalt unter dem Marktmietpotenzial für diese Lage liegt (angemessene Marktmiete Eppendorf 2026 für 95 qm schätzungsweise 1.600–1.800 EUR nettokalt). Dies erklärt die Differenz zum Vergleichswert: Ein neuer Eigentümer könnte nach Mieterwechsel eine deutlich höhere Miete erzielen.

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6. Ergebnis

| Verfahren | Wert |
|---|---|
| Vergleichswertverfahren (Hauptmethode) | 685.000,00 EUR |
| Ertragswertverfahren (Plausibilisierung) | 464.682,00 EUR |
| **Verkehrswert (§ 194 BauGB)** | **685.000,00 EUR** |


Der Verkehrswert der Eigentumswohnung Nr. 9, Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg, wird zum Wertermittlungsstichtag 28.04.2026 auf

685.000,00 EUR

(in Worten: sechshundertfünfundachtzigtausend Euro)

festgestellt.

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7. Gutachterliche Risikohinweise

1. Der Innenzustand der Wohnung ist nicht verifiziert. Die vorstehenden Feststellungen und Annahmen können durch den tatsächlichen Innenzustand wesentlich abweichen; insbesondere Installationen, Bodenbeläge, Sanitär und etwaige verdeckte Mängel sind unbekannt.

2. Der Miet- und Nutzungsstatus ("Atelier Nordbogen") ist ungeklärt. Bei tatsächlicher gewerblicher Nutzung ohne Erlaubnis ergeben sich mietrechtliche und baurechtliche Risiken.

3. Eine Sonderumlage der WEG für Steigleitungen und Dachentwässerung ist nicht beschlossen, aber im Raum. Je nach Höhe kann dies den wirtschaftlichen Erwerb erheblich belasten.

4. Der Sanierungsvermerk nach Erhaltungsgebiet Eppendorf-Ost ist öffentlich-rechtlicher Natur und kann Modernisierungsvorhaben oder Mieterhöhungen einschränken.

5. Das Gutachten beruht auf den zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen Unterlagen. Spätere Veränderungen sind nicht berücksichtigt.


Hamburg, 05.05.2026


Dipl.-Ing. Thorsten Malkwitz (fiktiv)

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

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Fiktives Dokument für Übungszwecke. Alle Personen, Daten und Werte sind erfunden.
