# Objektaufnahme – Bestandserfassung Parkstraße 18, Leipzig

> **Aktenzeichen:** 76 L 88/26
> **Begehungsdatum:** 07. Mai 2026, 09:30 Uhr
> **Erstellerin:** Rechtsanwältin Julia Renner, Zwangsverwalterin
> **Anwesend:** RAin Renner, Hausmeisterin Karin Lehmann, Sachverständiger Dipl.-Ing. Gerhard Pappe (Bausubstanz, auf eigene Initiative hinzugezogen)

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## 1. Grunddaten des Objekts

| Merkmal | Inhalt |
|---|---|
| Anschrift | Parkstraße 18, 04107 Leipzig |
| Lage | Gründerzeitviertel südlich der Innenstadt, überwiegend Wohnnutzung |
| Grundbuch | AG Leipzig, Blatt 44581 |
| Baujahr | 1911 (Gründerzeit, Historismus) |
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus, Vorderhaus (fünfgeschossig) und Seitenflügel (dreigeschossig) |
| Wohnfläche gesamt | ca. 732 m² (laut Liegenschaftskataster; eigene Messung steht aus) |
| Gewerbefläche | ca. 198 m² (EG Vorderhaus und Seitenflügel) |
| Wohneinheiten | 10 (WE01–WE10) |
| Gewerbeeinheiten | 2 (GE01, GE02) |
| Grundstücksfläche | 642 m² |
| Bebauungsstand | vollbebaut; kleiner Innenhof ca. 55 m² |

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## 2. Gebäudezustand – Allgemeine Bewertung

Das Haus wurde zuletzt ca. 2002 teilsaniert (Fassade Vorderhaus, Fenster EG–2.OG). Seitdem sind laut Aussage der Hausmeisterin Karin Lehmann keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt. Die Hausverwaltung des Schuldners (Büro Feldmann Immobilien, Telefonkontakt bisher erfolglos) hat auf Anfragen seit Februar 2026 nicht reagiert.

### 2.1 Dach und Dachstuhl

Das Satteldach des Vorderhauses ist mit Ziegeln eingedeckt. Bei der Begehung sichtbar: zwei verrutschte Dachziegel über dem Traufbereich zum Innenhof, eine lose Dachrinne (ca. 1,80 m Länge) ragt über den Gehweg an der Parkstraße. **Verkehrssicherungsgefahr gegeben** – sofortiger Handlungsbedarf (vgl. Dokument 07). Der Dachstuhl selbst war von innen (Speicherboden) nicht zugänglich, da Schlüssel fehlt.

### 2.2 Fassade

Vorderhaus-Fassade in mittlerem Erhaltungszustand, vereinzelte Risse im Putz oberhalb des 3. OG. Seitenflügel-Fassade zum Innenhof: starke Feuchtigkeitsflecken im EG-Bereich; Putz blättert ab, Schimmelbildung an der Außenwand der GE01. Balkon 2. OG Vorderhaus (WE04): Geländer locker, Belag rissig.

### 2.3 Treppenhaus

Vorderhaus: Holzgeländer, Linoleum-Stufen, ausreichend erhalten. Treppenhausfenster teilweise undicht (Kittfalz gerissen). Beleuchtung im 4. OG ausgefallen (Leuchtmittel), sonst funktionsfähig. Seitenflügel: Keine eigene Erschließung; Zugang über Innenhof.

### 2.4 Keller

Im Keller des Vorderhauses (Parzellen K01–K09 für Mieter): erhebliche Feuchtigkeit an der nördlichen Außenwand und an der Steigleitung (Warmwasser). Verdacht auf defekte Muffe; Wasser tropft. Geruch nach feuchtem Mauerwerk. Kellerparzelle K04 (zugehörig WE04) mit stehendem Wasser ca. 2 cm. **Dringend zu untersuchen** (Leckortungsauftrag veranlasst, vgl. Dok. 07).

### 2.5 Heizung / Haustechnik

Zentralheizung Gas (Therme Vaillant ecoTEC, Baujahr 2008, letzter Service unbekannt). Heizungsraum im Keller zugänglich. Wartungsprotokoll nicht vor Ort auffindbar. Gashaupthahn zugänglich. Kaltwasserleitungen (Kupfer, verschiedene Baujahre). Boiler-Warmwasserbereitung zentral. Strangregulierventile stellenweise korrodiert.

### 2.6 Wohneinheiten – stichprobenhafte Begehung

| Einheit | Lage | Fläche (m²) | Zustand | Anmerkungen |
|---|---|---:|---|---|
| WE01 | VH EG links | 58 | gut | frisch tapeziert, keine Mängel |
| WE02 | VH EG rechts | 55 | mittel | Fensterdichtungen alt, WC-Siphon tropft |
| WE03 | VH 1. OG links | 72 | leer | Vormieter ausgezogen Dez. 2025, Renovierungsbedarf |
| WE04 | VH 1. OG rechts | 68 | mittel | Balkon-Geländer gefährdet, Schimmel Bad |
| WE05 | VH 2. OG links | 72 | gut | gepflegt, keine Zutrittsprobleme |
| WE06 | VH 2. OG rechts | 68 | mittel | Dielen knarzen, Schallschutz mangelhaft |
| WE07 | VH 3. OG links | 72 | gut | neuere Einbauküche, ordentlich |
| WE08 | VH 3. OG rechts | 68 | mittel | Fenster undicht, Heizungsthermostat defekt |
| WE09 | VH DG | 48 | sanierungsbedürftig | Dachfenster undicht, Schimmelflecken Decke |
| WE10 | Seitenflügel OG | 51 | mittel | Putzschäden innen, Bad erneuerungsbedürftig |
| GE01 | VH+SF EG | 124 | mangelbehaftet | Feuchtigkeitsschäden Außenwand, Betrieb Bäckerei |
| GE02 | SF EG | 74 | gut | Kosmetikstudio, gut erhalten |

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## 3. Schlüsselsituation

| Bereich | Schlüssel vorhanden | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hauseingangstür | ja (2 Stück, via Hausmeisterin) | |
| Wohnungstüren WE01–WE10 | nein (bei Mietern) | Notfallschlüssel nicht hinterlegt |
| Kellerhaupttür | ja (1 Stück) | |
| Kellerparzellen | nein | Mieter haben eigene Schlösser |
| Technikraum / Heizungsraum | nein | Schlüssel beim Schuldner |
| Dachboden | nein | Schlüssel beim Schuldner |
| Briefkasten Hausverwaltung | nicht gefunden | |

**Maßnahme:** Anforderung aller Schlüssel von Schuldner Feldmann, bei Nichterfüllung binnen 5 Tagen: Beauftragung Schlüsseldienst für Technikraum und Dachboden.

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## 4. Versicherungsunterlagen und Unterlagen des Schuldners

Vor Ort wurden **keine** Versicherungsscheine, Wartungsverträge, Betriebskostenabrechnungen oder Mietverträge vorgefunden. Die Hausmeisterin Karin Lehmann verfügt über:
- Telefonliste der Mieter (übergeben, vgl. Anlage A)
- Hausmeistertagebuch (letzter Eintrag 14.03.2026)

Alle weiteren Unterlagen wurden per Schreiben vom 07.05.2026 beim Schuldner Markus Feldmann angefordert (Frist: 14.05.2026).

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## 5. Energieversorgung und laufende Verträge

- **Gas:** Stadtwerke Leipzig, Kundennummer noch zu ermitteln. Abschlagsrechnung Mai 2026: 2.800 EUR (Abschlag, monatlich). Zahlung durch Vorschuss erfolgt am 12.05.2026.
- **Strom Allgemeinstrom:** eins energie in Sachsen GmbH & Co. KG, Monatsbetrag ca. 390 EUR.
- **Abfallentsorgung:** Stadtreinigung Leipzig, Jahresgebühr ca. 1.240 EUR (fällig quartalsweise).
- **Gebäudeversicherung:** Leipziger Feuerkasse, Police noch zu verifizieren (vgl. Dok. 06).
- **Hausmeistervertrag:** Karin Lehmann, 600 EUR monatlich (Pauschale inkl. Winterdienst), Vertrag soll vorgelegt werden.

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## 6. Bewertungseinschätzung

Eine förmliche Verkehrswertermittlung ist im Rahmen der Zwangsverwaltung nicht zwingend erforderlich, aber für die Jahresrechnung und den Verteilungsplan relevant. Der Sachverständige Pappe schätzt den Verkehrswert (grob, ohne Gutachtenauftrag) auf:

- Ertragswert bei vollvermieteter Sollist: ca. **1,12 Mio. EUR**
- Abzüge für Leerstand und Sanierungsbedarf: ca. −15 %
- **Orientierungswert: ca. 950.000 – 1.000.000 EUR**

Dieser Wert wird dem Gericht nicht als Gutachten übermittelt; er dient ausschließlich der internen Planung.

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## 7. Nächste Schritte

- [ ] Schlüsselanforderung und ggf. Schlüsseldienst Technikraum/Dach
- [ ] Leckortungsauftrag Keller (→ Dok. 07)
- [ ] Mieteranschreiben (→ Mieterinformation DOCX)
- [ ] Versicherungsklärung (→ Dok. 06)
- [ ] Wartungsauftrag Heizung
- [ ] Besitzerlangungsbericht ans AG (→ Dok. 10)

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**Anlagen:**
- Anlage A: Mieterliste mit Kontaktdaten (intern, nicht für Gericht)
- Anlage B: Fotodokumentation Keller (12 Aufnahmen, 07.05.2026)
- Anlage C: Fotodokumentation Dachrinne und Balkon (5 Aufnahmen)
- Anlage D: Hausmeistertagebuch Kopie (Seiten 1–8)
