# Besitzübernahmeprotokoll

**Aktenzeichen:** AG Mitte von Berlin 36 L 412/24

**Objekt:** Büro- und Geschäftshaus „Friedrichshöfe", Friedrichstraße 143–145, 10117 Berlin-Mitte

**Datum:** 28. August 2024, 10:00 Uhr bis 13:30 Uhr

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## Anwesende

| Funktion | Person |
|---|---|
| Zwangsverwalterin | RAin Yara Solveig Lindqvist-Bähr |
| Mitarbeiterin Lindqvist & Partner | Frau Kathleen Weichert (Protokoll) |
| Schuldnerseite, Vertreterin der Komplementärin | Frau Marlene Sturm-Hagen, Office Manager |
| Hausmeister | Herr Sergio Cortinhal |
| Sicherheitsdienst (Endigung 23:00 Uhr) | Herr Janosch Brodersen, B&S Wachschutz GmbH |
| Vorläufiger Insolvenzverwalter (telefonisch zugeschaltet von 11:30–11:45 Uhr) | Dr. Florian Westphal |

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## Ablauf

### 10:00 Uhr — Eintreffen und Aufnahme der Personalien

Die Verwalterin trifft am Haupteingang Friedrichstraße 143 ein. Frau Sturm-Hagen, Vertreterin der Schuldnerin, übergibt eine Mappe mit Vollmacht des Geschäftsführers Herrn von Hagen-Müller vom 26.08.2024, die der Verwalterin gestattet, das Objekt zu übernehmen und die Schuldnerin im Innenverhältnis vertretungslos zu stellen.

Die Verwalterin legitimiert sich durch Vorlage des Anordnungsbeschlusses des AG Mitte von Berlin vom 22.08.2024, Az. 36 L 412/24, sowie durch ihren Anwaltsausweis. Frau Weichert legitimiert sich durch Personalausweis.

### 10:15 Uhr — Erste Begehung Erdgeschoss und Eingangshalle

- Haupteingang Friedrichstraße 143: in Ordnung, Drehtür funktioniert, Fußmatte vorhanden, Reinigungszustand gut
- Empfangstresen: nicht permanent besetzt; Besucher melden sich per Sprechanlage bei den Mietern
- Briefkastenanlage: 47 Briefkästen vorhanden, davon 39 mit Mieternamen beschriftet
- Aufzüge: drei Personenaufzüge (Schindler 5500, Wartung gemäß Aushang zuletzt 17.06.2024 durch Schindler Deutschland AG)
- Stromzähler-Raum (Allgemeinstrom): erreichbar im Untergeschoss; vier Hauptzähler Vattenfall Distribution Berlin
- Heizungsraum (Fernwärme Vattenfall): in Ordnung, Wartungsplakette letzte Wartung 12.03.2024 durch Heizungsbau Brackmann GmbH

### 10:45 Uhr — Begehung Etagen 1 bis 7

Die Verwalterin und Frau Sturm-Hagen begehen sämtliche Etagen einzeln. Beobachtungen werden in der separaten Bestandsaufnahme (siehe Anlage A — Bestandsaufnahme nach Etagen, separates Dokument) festgehalten.

Wesentliche Beobachtungen:

- **Etage 4 Westflügel:** Wasserschaden in der Teeküche der Mieterin „Lichtenberg & Sieboldt Steuerberatung PartG mbB" vom 14.07.2024. Vor-Ort-Aufnahme bestätigt die Sanierung als abgeschlossen, aber Anstrich noch nicht erneuert. Mieterin (telefonisch erreicht, Frau Sieboldt) bestätigt Sanierungsabschluss durch FT Sanierungstechnik Berlin GmbH; offene Mietminderung der vergangenen Periode wird der Verwalterin gegenüber geltend gemacht.
- **Etage 6 Mitte:** ungenutzte Bürofläche 412 m², ehemals „Sustainable Future Consulting GmbH" (Mietvertrag fristlos gekündigt durch Vermieter zum 31.05.2024 wegen Mietrückstand), Räume leer, Reinigung erforderlich, Auszug abgeschlossen. Schlüssel bei der Verwalterin.
- **Etage 7 Penthouse:** Konferenzbereich „Forum Friedrichshöfe", durch Cobaltech AG (Mieterin Etage 5) tageweise gemietet (Reservierungssystem, Bewirtschaftung durch Hausmeister Cortinhal).
- **Dachterrasse:** zugänglich für alle Mieter, in Ordnung, Bewässerungsanlage funktioniert, Pflanzpflege durch externes Unternehmen (Gartenkultur Kreuzberg UG).

### 11:30 Uhr — Telefongespräch mit vorläufigem Insolvenzverwalter

RA Dr. Westphal bestätigt telefonisch nochmals seine Erklärung vom 14.08.2024, dass das Objekt nicht zur Insolvenzmasse-Fortführung benötigt werde und eine Aussetzung gemäß § 30d Abs. 1 ZVG nicht beantragt werde. Die Verwalterin ist daher berechtigt, das Verfahren vollständig zu betreiben. Westphal bittet um regelmäßige Information über § 155-Verteilungen und über den voraussichtlichen Termin des Versteigerungsbeschlusses, sobald dieser absehbar sei. Vereinbart wird eine quartalsweise Abstimmung.

### 12:00 Uhr — Übergabe Schlüssel und Zugangsmedien

Frau Sturm-Hagen übergibt:

- 24 Generalschlüssel (Schließanlage „Friedrichshöfe Master")
- 47 Mieter-Schlüsselsätze (versiegelt in beschrifteten Umschlägen, Beschriftung gemäß Mieterliste)
- 8 Zugangskarten Tiefgarage (Sondernutzung, weitere Karten direkt bei Mietern)
- 4 Schlüssel Technikräume (Heizung, Aufzug-Maschinenraum, Elektro-Zentral, Datenverteiler)
- 3 Schlüssel Dachzugang
- 2 Funkgeräte (Hausmeister-Kommunikation)
- 1 Schlüsselbox-Code zur Notfall-Schlüsselbox am Haupteingang

Quittierungsliste in Anlage B.

### 12:30 Uhr — Übergabe Unterlagen

Frau Sturm-Hagen übergibt:

- Mieterordner (47 Aktenfächer, alphabetisch sortiert)
- aktueller Rent Roll Stand 27.08.2024 (Excel, gedruckt)
- Versicherungsunterlagen (Gebäude, Haftpflicht, Betriebsunterbrechung — Allianz Versicherungs-AG)
- Wartungsverträge (Aufzug, Heizung, Brandmeldeanlage, Aufzug, Klimaanlage)
- Versorgungsverträge (Strom Allgemein, Wasser, Fernwärme, Müllabfuhr)
- Hausmeister-Vertrag Cortinhal (Werkvertrag, monatlich EUR 4.200 brutto)
- Sicherheitsdienst-Vertrag B&S (monatlich EUR 7.860 brutto, 18:00 bis 06:00 Uhr werktags, 24h Wochenende)
- Reinigungsvertrag (Glanzpunkt Gebäudeservice GmbH, EUR 12.400 monatlich)
- Buchhaltung Objekt 01.01.2021 bis 30.06.2024 (USB-Stick, verschlüsselt — Passwort schriftlich)

Sämtliche Unterlagen wurden quittiert und in die Akte aufgenommen.

### 13:00 Uhr — Bestandsaufnahme Hausmeisterwohnung und Lagerräume

Hausmeister Cortinhal führt durch die Hausmeisterwohnung (Souterrain, 62 m²) und durch die Lagerräume im Untergeschoss. Die Wohnung dient nicht als Hausmeister-Dienstwohnung im rechtlichen Sinne (Cortinhal ist Selbstständiger, Wohnsitz Charlottenburg), sondern als Aufenthaltsraum und Werkstatt. Die Verwalterin nimmt einen Inventarauszug auf (siehe Anlage C).

### 13:30 Uhr — Abschluss der Besitzübernahme

Die Verwalterin erklärt die Besitzübernahme für abgeschlossen. Frau Sturm-Hagen wird dahingehend belehrt, dass sie ab sofort keine das Objekt betreffenden Rechtshandlungen mehr vornehmen darf, insbesondere keine Mietkorrespondenz, keine Kündigungen, keine Mieterhöhungen und keine Vertragsänderungen mit Dienstleistern. Frau Sturm-Hagen quittiert die Belehrung.

Die Verwalterin händigt sodann den Mietern (per Aushang im Eingangsbereich und per Briefzustellung in jedes Mieterfach) das Informationsschreiben vom 28.08.2024 nebst Anlage „§ 22 ZVG-Hinweis" aus.

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## Mängel und Hinweise

| Lfd. Nr. | Beschreibung | Dringlichkeit |
|---|---|---|
| 1 | Wasserschadenstelle Etage 4 West, Anstrich offen | normal (Q4 2024) |
| 2 | Leerstand Etage 6 Mitte (412 m²) — Vermarktung erforderlich | hoch |
| 3 | Dachabdichtung Hofseite hat lt. Hausmeister Schwachstellen an drei Punkten | normal (Q4 2024 Inspektion) |
| 4 | Brandmeldeanlage: nächste Wiederholungsprüfung VdS fällig 14.11.2024 | dringend |
| 5 | Aufzug 2 (mittlerer Schacht) hat lt. Hausmeister gelegentliche Türstörung | überwachen, Wartung |
| 6 | Reinigungsvertrag Glanzpunkt: ungewöhnlich hoher Preis im Marktvergleich | mittelfristig prüfen |
| 7 | Tiefgarage: 6 von 38 Stellplätzen ungenutzt seit Sustainable-Future-Auszug | Vermarktung |

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## Anlagen

- Anlage A — Bestandsaufnahme nach Etagen (separates Dokument)
- Anlage B — Schlüssel-Übergabe-Quittierungsliste
- Anlage C — Inventar Hausmeister-Wohnung
- Anlage D — Informationsschreiben an Mieter vom 28.08.2024 nebst § 22 ZVG-Hinweis

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## Unterschriften

Berlin, den 28.08.2024

_RAin Yara Solveig Lindqvist-Bähr_
(Zwangsverwalterin)

_Kathleen Weichert_
(Protokoll, Lindqvist & Partner)

_Marlene Sturm-Hagen_
(für die Schuldnerin Kronprinz Friedrich Immobilien GmbH & Co. KG)

_Sergio Cortinhal_
(Hausmeister, anwesend bei der Begehung)
