# Erstbericht der Zwangsverwalterin gemäß § 154 ZVG

**Lindqvist & Partner Insolvenz- und Zwangsverwaltung mbB**
Friedrichstraße 218 · 10969 Berlin

An das Amtsgericht Mitte von Berlin
Zwangsversteigerungsabteilung
Littenstraße 12–17
10179 Berlin

Berlin, den 04. Oktober 2024

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**In dem Zwangsverwaltungsverfahren**

Alpenländische Hypotheken- und Handelsbank AG ./. Kronprinz Friedrich Immobilien GmbH & Co. KG
Aktenzeichen: 36 L 412/24
Objekt: Büro- und Geschäftshaus „Friedrichshöfe", Friedrichstraße 143–145, 10117 Berlin-Mitte

erstatte ich gemäß § 154 ZVG und Ziffer III des Anordnungsbeschlusses vom 22.08.2024 den

## Erstbericht

für den Berichtszeitraum 22.08.2024 bis 30.09.2024.

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## 1. Verfahrenseinleitung und Besitzübernahme

Der Anordnungsbeschluss ist mir am 22.08.2024 zugestellt worden. Mit der Komplementärin der Schuldnerin (vertreten durch Frau Marlene Sturm-Hagen) habe ich für den 28.08.2024 einen Übergabetermin vor Ort vereinbart. Die Besitzübernahme verlief geordnet (Protokoll 02_Besitzuebernahmeprotokoll_28-08-2024).

Der Zwangsverwaltungsvermerk wurde am 06.09.2024 im Grundbuch des Amtsgerichts Mitte von Berlin Blatt 27841, Abteilung II, eingetragen. Eine entsprechende Mitteilung des Grundbuchamts liegt vor.

Das Anderkonto bei der Berliner Volksbank eG (IBAN DE38 1009 0000 5547 8932 11) wurde am 26.08.2024 eröffnet. Ein Eingangsbestand der Vorgänger-Vermietung wurde nicht übernommen; die Verwaltung beginnt mit einem Kontostand von EUR 0,00 zum 27.08.2024.

## 2. Verhältnis zum Insolvenzverfahren

Der Insolvenzverwalter Dr. Florian Westphal (AG Charlottenburg 36w IN 4721/24) hat schriftlich am 14.08.2024 und nochmals fernmündlich am 28.08.2024 bestätigt, dass das Objekt nicht zur Insolvenzmasse-Fortführung benötigt wird und dass eine Einstellung gemäß § 30d Abs. 1 ZVG nicht beantragt wird. Die Zwangsverwaltung kann daher uneingeschränkt geführt werden. Quartalsweise Abstimmung mit dem Insolvenzverwalter ist vereinbart.

## 3. Objektbestand und Mietverhältnisse

### 3.1 Allgemeines

Das Objekt umfasst sieben Obergeschosse mit Büro- und Geschäftsflächen, ein Erdgeschoss mit Empfangsbereich und zwei Einzelhandelsflächen, ein Souterrain mit Hausmeisterwohnung/-werkstatt und Lagerräumen sowie eine Tiefgarage mit 38 Stellplätzen. Die Gesamtnutzfläche beträgt 18.247 m². Die Vermietquote zum 30.09.2024 beträgt 88,2 % (Vorjahresvergleich: 94,1 %).

### 3.2 Mieterstruktur (Stand 30.09.2024)

| Mietart | Anzahl Verträge | Anteil Sollmiete |
|---|---:|---:|
| Bürofläche | 39 | 76,8 % |
| Einzelhandel EG | 2 | 11,4 % |
| Tiefgarage (Einzelstellplätze, Sondernutzung) | 32 | 4,2 % |
| Lagerräume Souterrain | 5 | 1,5 % |
| Konferenzraum „Forum Friedrichshöfe" (tageweise) | – | 1,1 % |
| Werbeflächen / Fassade (Dauervertrag) | 1 | 0,8 % |
| Antennenstandort Mobilfunk (Vodafone) | 1 | 4,2 % |

Größter Mieter: Cobaltech AG (Etage 5 vollständig, EUR 26.480 monatlich netto, MV bis 31.12.2028).

### 3.3 Leerstand

- **Etage 6 Mitte (412 m²)**, ehemals Sustainable Future Consulting GmbH, fristlos gekündigt zum 31.05.2024. Vermarktung wurde von mir am 12.09.2024 an die Engel & Völkers Commercial Berlin GmbH übergeben. Erste Besichtigungstermine ab 23.09.2024 mit insgesamt vier Interessenten. Marktmieten-Spanne lt. Engel & Völkers: EUR 21,50 bis EUR 24,80 / m² nettokalt.
- **Einzelhandelsfläche EG-West (218 m²)**, ehemals Pop-up-Store „Salon Anouchka" (Mietvertrag regulär ausgelaufen 31.07.2024). Vermarktung läuft.
- **6 Tiefgaragen-Stellplätze**, davon 4 zuvor von Sustainable Future angemietet. Aufnahme in das laufende Vermarktungspaket.

## 4. Einnahmen und Ausgaben

### 4.1 Mieteinnahmen Berichtszeitraum

Sollmiete monatlich: EUR 318.470,00 (netto kalt)
Sollmiete-Volumen Berichtszeitraum (22.08. bis 30.09.2024, anteilig 1 Tag August + September): EUR 328.890,32

Ist-Eingänge auf Anderkonto: EUR 312.842,18

| Differenz | Betrag |
|---|---:|
| Mietminderung Lichtenberg & Sieboldt PartG (Wasserschaden Et. 4 West) | EUR 4.840,00 |
| Mietrückstand „Aurelius Concept Studio" (Et. 3, August und September 2024) | EUR 7.840,00 |
| Sonstige Differenzen (Heizkosten-Vorauszahlung Streit) | EUR 3.367,82 |
| Differenzsumme | EUR 16.047,82 |

Die Rückstände werden im Folgemonat schriftlich angemahnt. Bei Aurelius Concept Studio prüft die Verwalterin parallel mietrechtliche Konsequenzen (siehe Ziffer 6).

### 4.2 Ausgaben Berichtszeitraum

| Position | Betrag |
|---|---:|
| Hausmeister Cortinhal | EUR 4.200,00 |
| Sicherheitsdienst B&S Wachschutz GmbH | EUR 7.860,00 |
| Reinigung Glanzpunkt Gebäudeservice GmbH | EUR 12.400,00 |
| Wartung Aufzüge Schindler | EUR 1.847,00 |
| Wartung Heizung Brackmann | EUR 612,00 |
| Strom Allgemein (Vattenfall) | EUR 3.218,40 |
| Wasser/Abwasser (BWB) | EUR 942,50 |
| Müllabfuhr BSR | EUR 1.124,00 |
| Fernwärme Vattenfall | EUR 8.220,00 |
| Versicherung Gebäude (anteilig) | EUR 4.620,00 |
| Grundsteuer (anteilig) | EUR 2.840,00 |
| Sonstige (Kleinreparaturen) | EUR 1.642,30 |
| **Summe Ausgaben Berichtszeitraum** | **EUR 49.526,20** |

### 4.3 Verwalter-Vergütung Vorab-Bezug

Eine Vorab-Vergütung wurde im Berichtszeitraum nicht entnommen. Der Antrag auf Festsetzung gemäß § 153 ZVG iVm § 17 ZwVwV wird mit dem nächsten Bericht (Q4 2024) gestellt.

### 4.4 Kontosaldo Anderkonto

Stand 30.09.2024: EUR 263.315,98

## 5. Vorab-Verteilung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG

Eine vorzeitige Verteilung im Berichtszeitraum war nicht angezeigt, da die Mieteinnahmen erst seit Mitte September auf dem Anderkonto eingehen und die ersten Halbjahres-Aufwendungen (Heizkosten-Endabrechnung Q4) bevorstehen. Die erste § 155-Verteilungsrechnung wird zum 31.12.2024 vorgelegt.

## 6. Rechtsstreitigkeiten und besondere Vorgänge

### 6.1 Mietrückstand „Aurelius Concept Studio"

Die Mieterin „Aurelius Concept Studio Christian Aurelius e.K." (Etage 3, ca. 220 m², MV vom 01.04.2022) ist seit August 2024 mit Mietzahlungen rückständig. Stand 30.09.2024 beträgt der Rückstand EUR 7.840,00 (zwei Monatsmieten). Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist bei Erreichen der gesetzlichen Schwelle (zwei Monate, hier erreicht zum 05.10.2024) möglich. Die Verwalterin hat zunächst eine Mahnung mit Fristsetzung zum 15.10.2024 versandt. Über das weitere Vorgehen wird im Folgebericht berichtet.

### 6.2 Wasserschaden Lichtenberg & Sieboldt (Etage 4 West)

Die Mieterin macht eine Mietminderung iHv 25 % für die Periode 14.07. bis 25.08.2024 geltend (gestützt auf BGH NJW 2003, 2601). Die Sanierung ist abgeschlossen, der Anstrich steht noch aus. Versicherungsregulierung mit Allianz Versicherungs-AG läuft (Schadennummer A24-887-552). Eine Einigung mit der Mieterin wird angestrebt; voraussichtliche Anerkennung der Mietminderung iHv 20 % für 28 Tage = EUR 4.060,00 (Vorbehalt Versicherungs-Rückforderung).

### 6.3 Mobilfunk-Antennenstandort Vodafone

Der bestehende Mietvertrag mit Vodafone GmbH (Standort Dach, jährliches Entgelt EUR 16.200) endet zum 30.06.2025. Vodafone hat über die Maklerin Telecom Asset Partners GmbH eine Verlängerung um 10 Jahre zu unveränderten Konditionen angeboten. Vor Abschluss wird ein Marktcheck eingeholt.

### 6.4 Geplante Instandhaltungs-Maßnahmen

| Maßnahme | Begründung | Voraussichtliche Kosten | Termin |
|---|---|---:|---|
| VdS-Wiederholungsprüfung Brandmeldeanlage | gesetzlich | EUR 2.840 | 14.11.2024 |
| Dachabdichtung Hofseite (3 Schwachstellen) | Verkehrssicherung | EUR 12.500 | 11/2024 |
| Aufzug 2 Türwartung außerplanmäßig | Wartung wirtschaftlich | EUR 1.800 | 10/2024 |
| Anstrich nach Wasserschaden Et. 4 West | mietvertraglich | EUR 3.200 | 10/2024 |

Sämtliche Maßnahmen liegen innerhalb des Verwalter-Spielraums gem. § 152 Abs. 2 ZVG und werden nicht gesondert genehmigungsbedürftig durchgeführt.

## 7. Mitteilungspflicht gegenüber der Gläubigerin

Die Bevollmächtigten der Gläubigerin (RAe Bauer & Bauer Partnerschaft mbB) wurden mit Schreiben vom 26.09.2024 über den Berichtsstand vorab informiert. Ein gesonderter Sicherungsantrag der Gläubigerin (z.B. zusätzliche Berichts-Frequenz) liegt nicht vor.

## 8. Verfahrensausblick

Ein Antrag der Gläubigerin auf Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 15 ZVG ist bei dem Vollstreckungsgericht parallel anhängig (Az. 36 K 487/24, mündlich angefragt). Die Verwaltung wird unabhängig davon fortgeführt; auf eine spätere parallele Doppelvollstreckung (Versteigerung und Verwaltung) ist gemäß § 14 ZVG vorbereitet.

Ein Versteigerungs-Termin wird voraussichtlich nicht vor Frühjahr 2025 anberaumt. Bis dahin wird das Objekt durch die Verwaltung wirtschaftlich gesichert.

## 9. Ergebnis und Antrag

Der Bericht wird zur Kenntnis vorgelegt. Anträge an das Gericht werden mit diesem Bericht nicht gestellt.

Der nächste turnusmäßige Bericht wird zum 31.12.2024 vorgelegt; gleichzeitig erfolgt die erste § 155-Verteilungsrechnung.

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Berlin, den 04. Oktober 2024

_Yara Solveig Lindqvist-Bähr_

Rechtsanwältin
Zwangsverwalterin

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**Anlagen:**
- A1 — Rent Roll Stand 30.09.2024 (separates Dokument)
- A2 — Kontoauszüge Anderkonto 26.08.2024 bis 30.09.2024
- A3 — Vermarktungsbericht Engel & Völkers Commercial 30.09.2024
- A4 — Versicherungsmeldung Wasserschaden Etage 4
- A5 — Mahnschreiben an Aurelius Concept Studio vom 25.09.2024
