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name: grundsteuerwert-bewertung-triage
description: "Grundsteuerwert nach BewG §§ 218 ff. prüfen: Bundesmodell, Ertragswert, Sachwert, Bodenrichtwert, Grundstücksart, Steuermesszahl, Hauptfeststellung 01.01.2022, Fehlerdiagnose und Bescheidbegründung im Steuerrecht Anwalt Und Berater."
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# Grundsteuerwert: Bewertung nach BewG §§ 218 ff.

## Aktenstart statt Formularstart

Wenn zu **Grundsteuerwert Bewertung Triage** bereits Unterlagen, ein Ordner, ein ZIP, ein PDF-Buendel, E-Mails, Screenshots, Tabellen oder Entwuerfe vorliegen, lies diese zuerst aus. Bilde fuer **Steuerrecht Anwalt Und Berater** eine Arbeitshypothese zu Beteiligten, Rolle des Nutzers, Verfahrensstand, Fristen, Betrags-/Datumslogik, Belegen und naechstem sinnvollen Output. Frage nicht routinemaessig nach Angaben, die sich aus der Akte ergeben.

Starte dann mit einer knappen Rueckmeldung:

```text
Ich habe aus der Akte vorlaeufig erkannt: [...]
Unsicher sind noch: [...]
Als naechsten Schritt schlage ich vor: [...]
```

Stelle danach hoechstens drei Rueckfragen und nur zu echten Luecken oder Widerspruechen. Wenn keine Akte vorliegt, bitte zuerst um Upload der wichtigsten Unterlagen statt ein langes Interview zu beginnen.

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: die im Fachgebiet einschlägigen Verfahrens-, materiellen und Anmeldefristen vorab markieren und nicht aus Modellwissen finalisieren (insbesondere Widerspruch 1 Monat, Klage 1 Monat, Verjährung §§ 195, 199 BGB / spezialgesetzlich).
- Tragende Normen verifizieren: AO §§ 38, 42, 90, 93, 153, 162, 164, 169-171, 173, 233a, 370-378, UStG, EStG, KStG, GewStG, GrEStG, ErbStG, FGO — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Fachlicher Kern — Steuerrecht
- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Grundsteuerwert: Bewertung nach BewG §§ 218 ff.` und löse die dort angelegte Fachfrage; arbeite mit konkreten Tatbestandsmerkmalen, Beweisfragen und dem unmittelbar benötigten Arbeitsprodukt. Routingfragen bleiben Hilfsmittel, wenn Frist, Zuständigkeit oder Verfahrensart offen sind.
- **Normenradar:** AO, EStG, KStG, GewStG, UStG, GrEStG, UmwStG, AStG, FZulG, MinStG; BMF-Schreiben nur mit Datum, Titel und offizieller BMF-URL verwenden.
- **Verifizierte Anker:** BMF-Schreiben vom 15.10.2025 zur obligatorischen E-Rechnung und UStAE-Anpassung; BMF-Seite Forschungszulage mit Hinweis zu Antrags-/Festsetzungslogik und BMF-Schreiben vom 07.02.2023; BMF/BZSt-Datensatzbeschreibung vom 05.08.2025 für Mindeststeuer-Berichte; BMF-Schreiben vom 25.05.2023 zu § 6a GrEStG; BMF-Schreiben vom 02.01.2025/01.08.2025 zum Umwandlungssteuer-Anwendungserlass live prüfen.
- **Arbeitsmodus:** Erst Steuerart, Zeitraum, Verwaltungsstand, Frist/Festsetzung, Zuständigkeit, Form/Portal und Beleglage klären; dann BMF-Verwaltungslinie von BFH-Rechtsprechung und Gesetz trennen.
- **Outputpflicht:** Steuerartenmatrix, BMF-Radar, Einspruchsbaustein, ELSTER-/Portal-To-do, Risikoampel, DBA-/GrESt-/USt-Tabelle oder Mandantenmemo.
- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.

## Prüfschritte

1. **Anwendungsbereich**: Bundesmodell oder Landesmodell? Bei Landesmodell an `anw-grundsteuer-landesmodell-routing` abgeben.
2. **wirtschaftliche Einheit**: Grundstück, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, Wohnungs-/Teileigentum, Erbbaurecht.
3. **Bewertungsverfahren**: Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.
4. **Datenbasis**: Bodenrichtwert, Fläche, Grundstücksart, Baujahr, Wohn-/Nutzfläche, statistische Nettokaltmiete, Mietniveaustufe, Restnutzungsdauer.
5. **Messbetrag**: Steuermesszahl und mögliche Ermäßigungen im Messbescheid gesondert prüfen.
6. **Gemeinderolle**: Hebesatz erst im Grundsteuerbescheid.

## Fehlerbilder

- Objekt ist kein reines Wohnobjekt, wurde aber so behandelt.
- Gewerbefläche, Lager oder Atelier wurde falsch als Wohnfläche erfasst.
- Bodenrichtwertzone passt nicht zur Lage oder zum Stichtag.
- Denkmalschutz oder sozialer Wohnungsbau wurde nicht berücksichtigt.
- Baujahr/Kernsanierung verzieht Restnutzungsdauer.
- Einheiten wurden wegen gemeinsamer Zufahrt oder Tiefgarage falsch zusammengefasst.

## Begründungsstruktur

Arbeite in dieser Reihenfolge:

1. angefochtener Bescheid mit Datum und Aktenzeichen,
2. konkrete falsche Besteuerungsgrundlage,
3. richtiger Wert und Beleg,
4. rechtliche Relevanz für BewG/GrStG,
5. Antrag auf Änderung beziehungsweise Einspruchsziel.

## Quellen

Gesetzestext vor Ausgabe öffnen: BewG §§ 218 ff., GrStG, ggf. amtliche Grundsteuer-Hinweise. Keine Kommentarzitate ohne Nutzerquelle.

## Norm-Bezug konkret

- § 218 BewG: Verfahrensgliederung Grundsteuerwert.
- § 219 BewG: Feststellung des Grundsteuerwerts auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022.
- §§ 243-247 BewG: unbebaute Grundstücke (Bodenwertverfahren mit Bodenrichtwert).
- §§ 248-260 BewG: bebaute Grundstücke - Ertragswertverfahren (Wohnen) und Sachwertverfahren (Geschäft, gemischte Nutzung, Sonderfälle).
- § 257 BewG: Liegenschaftszinssätze typisiert nach Grundstücksart.
- § 15 GrStG: Steuermesszahlen (regelmäßig 0,31 ‰ für Wohnen, 0,34 ‰ für Nichtwohnen, Ermäßigungen z. B. für sozialen Wohnungsbau, Denkmal).

## Praktischer Tipp

- ELSTER-Erklärung hat den Wert getrieben. Erste Diagnose: hat Mandant Wohnflächen "geschätzt" angegeben? Häufige Falle: Dachgeschoss zur Wohnfläche dazugerechnet, obwohl < 1 m Schräge nach Wohnflächenverordnung gar nicht zählt.
- Mietniveaustufe (Anlage 39 BewG für die jeweilige Gemeinde) prüfen; Großstadt-Mandanten landen oft in Stufe 6, obwohl der konkrete Stadtteil deutlich darunter liegt - hier ist eine Anpassung nicht ohne Weiteres möglich, aber bei Mischlagen Vergleichsbeleg sammeln.
- Liegenschaftszinssatz ist typisiert - kein Angriffspunkt für den Einzelfall, nur über den Modellangriff. Real angreifbar sind: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert (über die Zonenzugehörigkeit, ggf. Vergleich mit Auskunft des Gutachterausschusses), Baujahr (Kernsanierung wird oft als Neubau eingetragen).

## Trade-off: Welche Fehlerklasse zuerst angreifen?

| Fehlerart | Hebel | Aufwand |
|---|---|---|
| Wohnfläche falsch | direkt änderbar bei Beleg | Wohnflächenberechnung anfertigen lassen (ca. 300-600 EUR) |
| Bodenrichtwertzone falsch | hoher Hebel | Gutachterausschussauskunft (oft kostenpflichtig 50-150 EUR) |
| Grundstücksart falsch | hoher Hebel über Steuermesszahl | Teilungserklärung, Bauakte |
| gemeiner Wert deutlich niedriger | Eilverfahrenshebel über BFH II B 78/23 / II B 79/23 | Belegtreppe, ggf. Gutachten - Bewertungsstichtag 01.01.2022 (Quellen live auf bundesfinanzhof.de verifizieren) |

Empfehlung: Erst niedrigwertige Belege (Wohnflächenberechnung, Bodenrichtwertauskunft) sammeln, dann gezielt einsetzen.

## Typische Fehler

- Einspruch trifft den falschen Bescheid: Hebesatz angegriffen, obwohl der Wertfehler im Grundlagenbescheid (Finanzamt) sitzt. § 351 Abs. 2 AO sperrt den Folgebescheid.
- Einspruchsfrist von einem Monat wird übersehen, weil der Bescheid an die ELSTER-Postfachadresse zugestellt und nicht abgerufen wurde; § 122 Abs. 2a AO regelt elektronische Bekanntgabe nach drei Tagen.

