frank/Klotzkette--claude-fuer-deutsches-recht
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Add ZVG auction test case and bidder skills

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This commit is contained in:
Klotzkette
2026-05-21 19:50:02 +02:00
parent 24a39c10e2
commit 16f1f81f11
27 changed files with 742 additions and 16 deletions
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.claude-plugin/marketplace.json
+1 -1
View File
@@ -641,7 +641,7 @@
{
"name": "zwangsverwaltung-zvg",
"source": "./zwangsverwaltung-zvg",
"description": "Freistehendes ZVG-Zwangsverwaltungs-Plugin aus Sicht des Zwangsverwalters: Bestellung, Beschlagnahme, Besitz, Mietverwaltung, Mieteinzug, Objektkosten, Versicherung, Treuhandkonto, Berichte, Rechnungslegung, Verteilung und Aufhebung.",
"description": "Freistehendes ZVG-Plugin für Zwangsverwaltung und Versteigerung: Beschlagnahme, Besitz, Mieten, Treuhandkonto, Berichte, Verteilung, ZVG-Portal-Recherche, Bieterangebote und Versteigerungsteilnahme.",
"author": {
"name": "Klotzkette"
}
ASSET_INDEX.md
+7 -6
View File
@@ -2,7 +2,7 @@
Übersicht aller Dateien, die der Release-Workflow (`.github/workflows/release-plugin-zips.yml`) pro Tag-Release `vX.Y.Z` an den GitHub-Release anhängt.
**Stand:** v3.0.9
**Stand:** v3.0.10
## Asset-Typen
@@ -98,9 +98,9 @@ Alphabetisch wie in `.claude-plugin/marketplace.json`. URL-Schema:
| `vertragsausfueller` | Freistehendes Vertragsausfüller-Plugin: DOCX-Vorlagen und Altverträge strippen, Felder erkennen, Term Sheets mappen, Rückfragen führen, Clean-Verträge erzeugen und Track Changes nur nach ausdrücklicher Nachfrage vorbereiten. |
| `vertragsrecht` | Prüft NDA, AGB, SaaS-Verträge, Lieferanten- und Vertriebsverträge nach deutschem Recht (§§ 305 ff. BGB, HGB), trackt Verlängerungs- und Kündigungstermine, eskaliert nach internem Playbook und erstellt Business-Zusammenfassungen. |
| `zitierweise-deutsches-recht` | Deutsche juristische Hauszitierweise v3.0. Rspr. mit Az.-Marker Datum Aktenzeichen Fundstelle Rn. Bearbeiter-Kommentar mit in: und Einzelautorenkommentar ohne in:. Verlag bei Monographien. Diss. und Habil. mit Hochschulort. Reihenfolge erst Gerichtshierarchie dann Chronologie oder Relevanz. Palandt heisst seit 2022 Grueneberg. |
| `zwangsverwaltung-zvg` | Freistehendes ZVG-Zwangsverwaltungs-Plugin aus Sicht des Zwangsverwalters: Bestellung, Beschlagnahme, Besitz, Mietverwaltung, Mieteinzug, Objektkosten, Versicherung, Treuhandkonto, Berichte, Rechnungslegung, Verteilung und Aufhebung. |
| `zwangsverwaltung-zvg` | Freistehendes ZVG-Plugin für Zwangsverwaltung und Versteigerung: Beschlagnahme, Besitz, Mieten, Treuhandkonto, Berichte, Verteilung, ZVG-Portal-Recherche, Bieterangebote und Versteigerungsteilnahme. |
## Fallakten-Assets (26 Stück)
## Fallakten-Assets (27 Stück)
URL-Schema: `https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/<asset>.zip`
@@ -133,6 +133,7 @@ URL-Schema: `https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/
| `testakte-verkehr-infrastrukturrecht-strassenbahn-ladezonen.zip` | siehe `testakten/verkehr-infrastrukturrecht-strassenbahn-ladezonen/` |
| `testakte-verkehrsowi-rotlicht-tempo-musterakte.zip` | siehe `testakten/verkehrsowi-rotlicht-tempo-musterakte/` |
| `testakte-vertragsausfueller-bsag-kiosk-huckelriede.zip` | siehe `testakten/vertragsausfueller-bsag-kiosk-huckelriede/` |
| `testakte-zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau.zip` | siehe `testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/` |
| `testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip` | siehe `testakten/zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/` |
## Manifest-Asset (1 Stück)
@@ -146,9 +147,9 @@ URL-Schema: `https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/
| Typ | Anzahl | Summe |
| --- | --- | --- |
| plugin | 80 | |
| fallakte | 26 | |
| fallakte | 27 | |
| manifest | 1 | |
| **gesamt** | | **107** |
| **gesamt** | | **108** |
## Verifikation eines Release
@@ -157,4 +158,4 @@ curl -s "https://api.github.com/repos/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/rel
| python3 -c "import json,sys; d=json.load(sys.stdin); print('Tag:', d['tag_name']); print('Assets:', len(d['assets'])); [print(' -', a['name']) for a in d['assets']]"
```
Erwartet: 107 Assets, davon 80 Plugin-ZIPs, 26 Fallakten-ZIPs mit `testakte-`-Prefix und eine `marketplace.json`.
Erwartet: 108 Assets, davon 80 Plugin-ZIPs, 27 Fallakten-ZIPs mit `testakte-`-Prefix und eine `marketplace.json`.
INSTALLATION_EINFACH.md
+3 -2
View File
@@ -6,7 +6,7 @@
## Kurzfassung
> 📆 **Hinweis Release vs. Entwicklungsstand:** Die ZIPs in der Releases-Seite entsprechen einem **getaggten, validierten Stand** (zur Zeit `v3.0.9`). Der `main`-Branch des Repos kann **neuer** sein — mit weiteren Fixes, kleinen Ergänzungen oder neuen Tests. Für stabile Tagung → ZIPs aus dem Release; für neueste Korrekturen → Marketplace-Sync über den GitHub-Pfad (siehe README.md, Weg 1).
> 📆 **Hinweis Release vs. Entwicklungsstand:** Die ZIPs in der Releases-Seite entsprechen einem **getaggten, validierten Stand** (zur Zeit `v3.0.10`). Der `main`-Branch des Repos kann **neuer** sein — mit weiteren Fixes, kleinen Ergänzungen oder neuen Tests. Für stabile Tagung → ZIPs aus dem Release; für neueste Korrekturen → Marketplace-Sync über den GitHub-Pfad (siehe README.md, Weg 1).
1. Auf [die Releases-Seite](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest) gehen.
2. Pro gewünschtem Rechtsgebiet **eine ZIP-Datei** herunterladen, z. B. `liquiditaetsplanung.zip`.
@@ -66,7 +66,7 @@ Auf der [Releases-Seite](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-rec
| ZIP | Was steckt drin |
| ----------------------------------------- | -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| `prozessrecht.zip` | Mahnbescheid, einstweilige Verfügung, Schutzschrift, Zwangsvollstreckung |
| `zwangsverwaltung-zvg.zip` | ZVG-Zwangsverwaltung: Bestellung, Beschlagnahme, Besitz, Mieten, Objektkosten, Treuhandkonto, Berichte, Rechnungslegung und Verteilung |
| `zwangsverwaltung-zvg.zip` | ZVG: Zwangsverwaltung, Versteigerung, ZVG-Portal-Recherche, Bieterangebote, Sicherheitsleistung, geringstes Gebot und Terminvorbereitung |
| `strafbefehl-verteidiger.zip` | Strafbefehl, Einspruch, Akteneinsicht, Tagessätze, Nebenfolgen, Wiedereinsetzung, Einstellung und Hauptverhandlung |
| `verkehrsowi-verteidiger.zip` | Verkehrsordnungswidrigkeiten: Bußgeld, Punkte, Fahrverbot, Rotlicht, Geschwindigkeit, Messakte, Einspruch und Amtsgericht |
| `forderungsmanagement-klagewerkstatt.zip` | Standardklage aus eigenen Mustern, Zuständigkeitsprüfung, Inkasso-Zahlungsklage mit Mahnvorlauf und Anspruchs-Gatekeeper |
@@ -138,6 +138,7 @@ Wer einen konkreten Fall durchspielen will, lädt sich zusätzlich eine **Testak
| `testakte-energierecht-stadtwerke-quartier.zip` | `energierecht` |
| `testakte-umweltrecht-industrieanlage-genehmigung.zip` | `umweltrecht` |
| `testakte-verkehr-infrastrukturrecht-strassenbahn-ladezonen.zip` | `verkehr-infrastrukturrecht` |
| `testakte-zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau.zip` | `zwangsverwaltung-zvg` |
Eine Testakte wird **nicht über den Plugin-Upload** geladen, sondern direkt im Chat als Mandatsunterlage abgelegt (per Drag-and-drop oder als Anhang).
README.md
+3 -3
View File
@@ -237,7 +237,7 @@ Plugins (in Claude-Code-Terminologie) für die wichtigsten Rechtsgebiete der deu
| [`verfassungsrecht`](./verfassungsrecht) | Deutsches Verfassungsrecht unter dem Grundgesetz aus Sicht einer Spezialkanzlei. Rechtsprechungsgetrieben mit verpflichtender Live-Recherche auf bundesverfassungsgericht.de. Acht Skills für Gesetzgebungskompetenz, formelle und materielle Verfassungsmäßigkeit, Grundrechte und Verfassungsbeschwerde. |
| [`verlagsredaktion`](./verlagsredaktion) | Verlegerischer Redaktionsassistent. Modus A macht aus disparaten Inputs (Transkripte, PPT, Screenshots, Videos, Notizen) einen redaktionellen Text. Modus B redigiert vorhandene Texte. |
| [`vertragsrecht`](./vertragsrecht) | NDA, SaaS-/MSA-Review, Lieferanten-AGB, Renewal-Tracking. |
| [`zwangsverwaltung-zvg`](./zwangsverwaltung-zvg) | Freistehendes ZVG-Zwangsverwaltungs-Cockpit: Bestellung, Beschlagnahme, Besitzerlangung, Miet- und Pachtverwaltung, Mieteinzug, Versicherungen, Treuhandkonto, Berichte, Rechnungslegung, § 155 ZVG-Verteilung und Aufhebung. |
| [`zwangsverwaltung-zvg`](./zwangsverwaltung-zvg) | Freistehendes ZVG-Cockpit für Zwangsverwaltung und Versteigerung: Bestellung, Beschlagnahme, Besitz, Mietverwaltung, Treuhandkonto, Berichte, § 155 ZVG-Verteilung, ZVG-Portal-Recherche, Bieterangebote und Versteigerungsteilnahme. |
| [`zitierweise-deutsches-recht`](./zitierweise-deutsches-recht) | Deutsche juristische Hauszitierweise als zuschaltbares Plugin. Rechtsprechung mit Datum, Aktenzeichen, Fundstelle, Randnummer. Kommentar- und Aufsatzzitate. |
Zusätzlich:
@@ -261,7 +261,7 @@ Für einen neuen Plugin gilt: L1 ist der akzeptable Start, L2 wird angestrebt, s
Dieses Skill-Set lässt sich auf drei Wegen einbinden. Empfohlen ist **Weg 1** über die grafische Oberfläche; **Weg 2** für gezielten ZIP-Upload einer bestimmten Version; **Weg 3** für Claude Code im Terminal.
> 📆 **Release- vs. main-Stand.** Der **letzte Release-Tag** ist [v3.0.9](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest). Über **Weg 1 (Marketplace-Sync)** und **Weg 3 (Marketplace-Kommando)** wird der `main`-Branch geladen — das ist meist **neuer** als der letzte Release-Tag (Zwischen-Commits mit Fixes, neuen Tests, kleinen Ergänzungen). Über **Weg 2 (ZIP-Upload aus Release)** bekommst du den **getaggten, validierten Stand**. Für Stabilität → Weg 2; für neueste Korrekturen → Weg 1/3.
> 📆 **Release- vs. main-Stand.** Der **letzte Release-Tag** ist [v3.0.10](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest). Über **Weg 1 (Marketplace-Sync)** und **Weg 3 (Marketplace-Kommando)** wird der `main`-Branch geladen — das ist meist **neuer** als der letzte Release-Tag (Zwischen-Commits mit Fixes, neuen Tests, kleinen Ergänzungen). Über **Weg 2 (ZIP-Upload aus Release)** bekommst du den **getaggten, validierten Stand**. Für Stabilität → Weg 2; für neueste Korrekturen → Weg 1/3.
> 💡 **Findest du in Cowork kein Feld für den GitHub-Pfad?** Dann ist in deiner Oberfläche der Marketplace-Weg vermutlich noch nicht freigeschaltet. Lade die Plugin-ZIPs einzeln aus dem [Release](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest) herunter und installiere sie über denselben Dialog, mit dem du z. B. „Legal Plugin" installierst. Schritt für Schritt erklärt: **[INSTALLATION_EINFACH.md](./INSTALLATION_EINFACH.md)**.
@@ -341,7 +341,7 @@ Dieses Repository ist vollständig auf das deutsche Recht und die Arbeitsweise d
- Due Diligence läuft über Q&A, Datenraum und anwaltliche Sachverhaltsaufklärung.
- Kündigungsschutz: Regelfall nach KSchG ab 6 Monate / mehr als 10 Arbeitnehmer.
Stand v3.0.9: **80 Plugins, 1007 Skills**. Abgedeckt sind klassische Mandantenpraxis, alle 24 Fachanwaltschaften, Großkanzlei- und Mittelstandsformate sowie Spezialdisziplinen wie Insolvenzverwaltung und Zwangsverwaltung.
Stand v3.0.10: **80 Plugins, 1010 Skills**. Abgedeckt sind klassische Mandantenpraxis, alle 24 Fachanwaltschaften, Großkanzlei- und Mittelstandsformate sowie Spezialdisziplinen wie Insolvenzverwaltung, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung.
### Materielle Rechtsgebiete
testakten/README.md
+2
View File
@@ -32,6 +32,7 @@ Dieser Ordner enthält **fiktive Mandatsakten**, mit denen sich die Skills sofor
| [`verkehrsowi-rotlicht-tempo-musterakte/`](./verkehrsowi-rotlicht-tempo-musterakte/) | Fiktive VerkehrsOWi-Akte mit Anhörung, Bußgeldbescheid, Rotlicht, Tempoverstoß, Messakte, Fahreridentifizierung, KBA-Punktestand, Härtefall und Zeugenstrategie. | `verkehrsowi-verteidiger` |
| [`vertragsausfueller-bsag-kiosk-huckelriede/`](./vertragsausfueller-bsag-kiosk-huckelriede/) | BSAG-Mietvertragsausfüller: Word-Vorlage und Term Sheet Kiosk Huckelriede als echte DOCX-Beispielakte mit Feldinventar, Mapping-Notiz, Rückfragen und Clean-Entwurf-Checkliste. | `vertragsausfueller` |
| [`zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/`](./zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/) | ZVG-Zwangsverwaltung: Mietshaus Parkstraße, Besitzübernahme, Rent Roll, Versicherung, Konto, Berichte, § 155-Verteilung und Schlussrechnung | `zwangsverwaltung-zvg` |
| [`zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/`](./zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/) | ZVG-Versteigerung: fiktives Wohnungseigentum Hamburg-Eppendorf, Portalrecherche, Grundbuch, Verkehrswertgutachten ohne Fotos, Mietlage, Bieterangebot, geringstes Gebot, Sicherheitsleistung und Termincheck. | `zwangsverwaltung-zvg` |
## Direkt-Download (je ein ZIP pro Akte)
@@ -63,6 +64,7 @@ Jede Akte wird beim Release-Build als eigenes ZIP an den GitHub-Release angehän
- [testakte-verkehrsowi-rotlicht-tempo-musterakte.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-verkehrsowi-rotlicht-tempo-musterakte.zip)
- [testakte-vertragsausfueller-bsag-kiosk-huckelriede.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-vertragsausfueller-bsag-kiosk-huckelriede.zip)
- [testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip)
- [testakte-zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau.zip)
## So spielt man eine Akte durch
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/00_hinweis_anonymisierung.md
+17
View File
@@ -0,0 +1,17 @@
# Hinweis zur Testakte
Diese Testakte enthält keine echten Beteiligten- oder Grundstücksdaten.
Die Unterlagen sind als realistisch wirkende Übungsakte formuliert. Sie nehmen typische Strukturen auf, die in ZVG-Verfahren vorkommen können: Wohnungsgrundbuch, Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsvermerk, Verkehrswertgutachten, Mietvertrag, Hausgeld, Außenbesichtigung, Bieterinteresse und Terminvorbereitung.
Alle Angaben sind geändert oder frei erfunden:
- Stadtteil: Hamburg-Eppendorf
- fiktive Objektadresse: Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg
- fiktives Amtsgericht: Amtsgericht Hamburg, Abteilung 71
- fiktives Aktenzeichen: 71 K 18/26
- fiktives Grundbuchblatt: Eppendorf Blatt 48291
- fiktives Flurstück: 1842/7
- fiktive Personen: keine Übereinstimmung mit realen Personen beabsichtigt
Fotos, Straßenansichten, Grundrisse und Karten werden nur als Platzhalter beschrieben und nicht als Bilddateien mitgeliefert.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/01_zvg_portal_rechercheprotokoll.md
+31
View File
@@ -0,0 +1,31 @@
# ZVG-Portal-Rechercheprotokoll
## Suchanlass
Test der Portalrecherche für einen fiktiven Hamburger Eppendorf-Fall.
## Tatsächliche Portalsuche
| Feld | Wert |
| --- | --- |
| Portal | https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen |
| Abrufdatum | 21.05.2026 |
| Bundesland | Hamburg |
| Gericht | alle Amtsgerichte |
| Ort | Hamburg |
| Ortsteil | Eppendorf |
| Objektart | nicht eingeschränkt |
| Verfahrensart | nicht eingeschränkt |
| Ergebnis | Alle Termine, insgesamt 0 |
## Konsequenz für diese Testakte
Die Akte ist keine echte Portalbekanntmachung. Die nachfolgenden Unterlagen simulieren ein realistisches Verfahren, damit der Workflow für Recherche, Bieterbewertung und Versteigerungsteilnahme geübt werden kann.
## Wiederholungsanweisung
1. Portal öffnen: https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen
2. Bundesland `Hamburg` wählen.
3. Ort `Hamburg`, Ortsteil `Eppendorf` eintragen.
4. Suchergebnis mit Datum, Trefferzahl und etwaigen Detail-URLs dokumentieren.
5. Bei Treffern Gutachten und Fotos nur vermerken; Fotos nicht in Demoakten übernehmen.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/02_terminsbekanntmachung.md
+36
View File
@@ -0,0 +1,36 @@
# Fiktive Terminsbekanntmachung
**Amtsgericht Hamburg**
Abteilung 71
Aktenzeichen: 71 K 18/26
## Termin
| Feld | Inhalt |
| --- | --- |
| Versteigerungstermin | 16.07.2026, 10:00 Uhr |
| Sitzungsort | Amtsgericht Hamburg, Sievekingplatz 1, Saal 214 |
| Verfahrensart | Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung |
| Objekt | Wohnungseigentum Nr. 9, 3. Obergeschoss links |
| Adresse | Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg |
| Verkehrswert | 685.000,00 EUR |
| Sicherheitsleistung | regelmäßig 68.500,00 EUR |
## Kurzbeschreibung
39,20/1.000 Miteigentumsanteil an einem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9. Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss eines um 1890 errichteten Altbaus mit Dachgeschossausbau aus den 1990er Jahren. Wohnfläche laut Teilungserklärung ca. 95,30 qm.
## Hinweise
- Das Objekt ist vermietet.
- Die Wertermittlung beruht auf Außenbesichtigung und vorgelegten Unterlagen.
- Das geringste Gebot ist im Termin festzustellen.
- Bieter müssen die Sicherheitsleistung in zulässiger Form erbringen.
- Maßgeblich sind die gerichtlichen Versteigerungsbedingungen im Termin.
## Foto-/Anlagenplatzhalter
- `[FOTO-PLATZHALTER: Straßenansicht Altbau, keine echte Fotodatei]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: Grundriss Wohnung Nr. 9, keine echte Fotodatei]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: Lagekarte Eppendorf, keine echte Kartendatei]`
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/03_grundbuchauszug_anonymisiert.md
+45
View File
@@ -0,0 +1,45 @@
# Wohnungsgrundbuch - fiktiver Auszug
**Grundbuch von Hamburg-Eppendorf, Blatt 48291**
Amtsgericht Hamburg - Grundbuchamt
Abdruck vom 19.05.2026
## Bestandsverzeichnis
| Feld | Inhalt |
| --- | --- |
| Lfd. Nr. | 1 |
| Miteigentumsanteil | 39,20/1.000 |
| Grundstück | Gemarkung Eppendorf, Flurstück 1842/7 |
| Größe | 612 qm |
| Gebäude | Mehrfamilienhaus mit Vorderhaus und Seitenflügel |
| Sondereigentum | Wohnung Nr. 9 im Haus Eppendorfer Mühlenbogen 16, 3. Obergeschoss links |
| Wohnfläche laut Teilungserklärung | ca. 95,30 qm |
## Abteilung I - Eigentümer
| Lfd. Nr. | Eigentümer |
| --- | --- |
| 1 | Erbengemeinschaft nach Jonas R. Albrecht, bestehend aus zwei fiktiven Miterben |
## Abteilung II - Lasten und Beschränkungen
| Lfd. Nr. | Eintragung |
| --- | --- |
| 2 | Die Zwangsverwaltung ist angeordnet. Amtsgericht Hamburg, 71 L 44/25. Eingetragen am 18.11.2025. |
| 3 | Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Amtsgericht Hamburg, 71 K 18/26. Eingetragen am 12.02.2026. |
| 4 | Sanierungsvermerk nach fiktivem Erhaltungsgebiet "Eppendorf-Ost"; Einzelprüfung erforderlich. |
## Abteilung III - Grundpfandrechte
| Lfd. Nr. | Recht |
| --- | --- |
| 1 | Grundschuld über 520.000,00 EUR für Nordelbe Kreditbank AG, Hamburg |
| 2 | Zwangssicherungshypothek über 38.400,00 EUR für fiktive Wohnungseigentümergemeinschaft |
## Prüfnotiz
- Bestehenbleibende Rechte sind im Versteigerungstermin und anhand der Versteigerungsbedingungen zu klären.
- Abteilung-II-Rechte können wirtschaftlich entscheidend sein.
- Sanierungsvermerk ist nur fiktiv, soll aber die Prüfung öffentlich-rechtlicher Bindungen trainieren.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/04_verkehrswertgutachten_kurzfassung.md
+69
View File
@@ -0,0 +1,69 @@
# Verkehrswertgutachten - fiktive Kurzfassung
**Aktenzeichen:** 71 K 18/26
**Gutachtennummer:** 2026-HH-117
**Wertermittlungsstichtag:** 28.04.2026
**Objekt:** Wohnungseigentum Nr. 9, Eppendorfer Mühlenbogen 16 / Heilwigbogen 4, 20249 Hamburg
**Verkehrswert:** 685.000,00 EUR
## Bewertungsobjekt
| Merkmal | Befund |
| --- | --- |
| Objektart | Wohnungseigentum |
| Miteigentumsanteil | 39,20/1.000 |
| Gebäude | Altbau-Mehrfamilienhaus, Vorderhaus mit Seitenflügel |
| Baujahr | um 1890, Dachgeschossausbau um 1994 |
| Lage | Hamburg-Eppendorf, gewachsene innerstädtische Wohnlage |
| Wohnung | 3 Zimmer, Flur, Küche, Bad, Balkon |
| Wohnfläche | ca. 95,30 qm laut Teilungserklärung |
| Nutzung | Wohnnutzung, vermietet |
| Besichtigung | Außenbesichtigung, Innenbesichtigung nicht ermöglicht |
## Foto- und Kartenplatzhalter
- `[FOTO-PLATZHALTER: Straßenansicht Altbau mit markierter Einheit]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: schematischer Grundriss der Wohnung Nr. 9]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: Ausschnitt Lagekarte Hamburg-Eppendorf]`
- `[FOTO-PLATZHALTER: Hofansicht / Seitenflügel]`
## Miet- und Nutzungsangaben
Nach Mitteilung des fiktiven Zwangsverwalters besteht ein Mietvertrag vom 26.08.2021 mit Mietbeginn am 01.11.2021. Die Wohnung ist zu Wohnzwecken vermietet.
| Zeitraum | Nettokaltmiete | Betrieb-/Heizkostenvorauszahlung | Gesamt |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 01.11.2021 bis 30.04.2023 | 850,00 EUR | 230,00 EUR | 1.080,00 EUR |
| ab 01.05.2023 | 1.320,00 EUR | 260,00 EUR | 1.580,00 EUR |
Die reduzierte Anfangsmiete wurde nach Aktenlage mit Renovierungs- und Instandsetzungsleistungen des Mieters begründet. Nach dem Ortstermin waren am Klingelschild neben dem Mieternamen zwei weitere Namen angebracht. Am Briefkasten fand sich zusätzlich ein Fantasiename "Atelier Nordbogen". Die tatsächliche Nutzung ist ungeklärt.
## WEG und Hausgeld
| Position | Befund |
| --- | --- |
| Erhaltungsrücklage Gesamtanlage | 118.450,00 EUR zum 31.12.2025 |
| Hausgeld laut Wirtschaftsplan 2026 | 512,00 EUR monatlich |
| Anteil Erhaltungsrücklage | 126,00 EUR monatlich |
| Sonderumlage | diskutiert für Steigleitungen und Dachentwässerung |
## Wertermittlung
Die Bewertung orientiert sich am Vergleichswertverfahren. Wegen fehlender Innenbesichtigung wurden durchschnittlicher Unterhaltungszustand, baujahrestypische Ausstattung und keine gravierenden verdeckten Schäden unterstellt. Für Bieter ist dies ein wesentlicher Risikopunkt.
| Position | Betrag |
| --- | ---: |
| vorläufiger Vergleichswert | 720.000,00 EUR |
| Abschlag fehlende Innenbesichtigung | -25.000,00 EUR |
| Abschlag ungeklärte Nutzung / Mietlage | -10.000,00 EUR |
| gerundeter Verkehrswert | 685.000,00 EUR |
## Gutachterliche Risikohinweise
- Innenzustand ist nicht verifiziert.
- Miet- und Nutzungsstatus muss vor Gebot plausibilisiert werden.
- WEG-Sonderumlage kann den wirtschaftlichen Erwerb beeinflussen.
- Keine Gewähr für Freiheit von Baumängeln, Altlasten oder nicht bekannten öffentlich-rechtlichen Bindungen.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/05_mietvertrag_kurznotiz.md
+41
View File
@@ -0,0 +1,41 @@
# Mietvertrag - Kurznotiz
## Vertragsdaten
| Feld | Inhalt |
| --- | --- |
| Vermieter | Erbengemeinschaft Albrecht, fiktiv |
| Mieter | L. Sommer, fiktiv |
| Mietbeginn | 01.11.2021 |
| Vertragszweck | Wohnraummiete |
| Fläche | ca. 95,30 qm |
| Kaution | 3.960,00 EUR, Nachweis unvollständig |
## Mietstruktur
| Zeitraum | Nettokaltmiete | Vorauszahlungen | Gesamt |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 01.11.2021 bis 30.04.2023 | 850,00 EUR | 230,00 EUR | 1.080,00 EUR |
| ab 01.05.2023 | 1.320,00 EUR | 260,00 EUR | 1.580,00 EUR |
## Besondere Abreden
- Der Mieter übernimmt die Wohnung "wie sie steht und liegt".
- Anfangsmietreduzierung wegen Renovierungsleistungen.
- Mieter sollte Heizkörper im vorderen Zimmer anschließen lassen.
- Umlage der Wartungskosten nach Betriebskostenverordnung vereinbart.
- Keine ausdrückliche Genehmigung für gewerbliche Nutzung.
## Auffälligkeiten
- Klingelschild: drei Namen.
- Briefkasten: zusätzlicher Name "Atelier Nordbogen".
- Zwangsverwalter konnte tatsächliche Nutzung nicht aufklären.
- Betriebskostenvorauszahlungen seit 2024 möglicherweise zu niedrig.
## Prüfauftrag an das Plugin
1. Mietlage für Bieterbewertung zusammenfassen.
2. Nutzungsklärung als offene Frage markieren.
3. Kaution und Mietrückstände getrennt prüfen.
4. Keine Kündigungsempfehlung ohne vollständige Akten- und Rechtsprüfung.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/06_bieterangebot_bewertung.md
+36
View File
@@ -0,0 +1,36 @@
# Bieterangebot - Beispielbewertung
## Eingang
Die fiktive Nordhafen Immobilien UG bietet vor dem Versteigerungstermin an, "die Sache außergerichtlich" für 515.000,00 EUR zu übernehmen. Gleichzeitig will sie, dass der Zwangsverwalter eine kurzfristige Besichtigung mit dem Mieter organisiert.
## Vorläufige Bewertung
| Punkt | Befund | Ampel |
| --- | --- | --- |
| Verkehrswert | 685.000,00 EUR | GRÜN |
| Angebot | 515.000,00 EUR, ca. 75,2 Prozent des Verkehrswerts | GELB |
| Innenzustand | unbekannt, nur Außenbesichtigung | ROT |
| Mietlage | vermietet, Nutzung unklar | GELB |
| Hausgeld / WEG | 512,00 EUR monatlich, mögliche Sonderumlage | GELB |
| Zahlungsstruktur | "außergerichtlich" unklar | ROT |
| Bietertaktik | mögliches Vorabangebot vor Termin | GELB |
## Mindestgebot / geringstes Gebot
Der Begriff "Mindestgebot" wird in der Akte umgangssprachlich benutzt. Für die rechtliche Prüfung ist das **geringste Gebot** maßgeblich. Es wird im Termin aus den Versteigerungsbedingungen bestimmt und ist nicht dasselbe wie ein wirtschaftlich sinnvolles Maximalgebot.
## Vorläufiges Bietlimit
| Position | Betrag |
| --- | ---: |
| Verkehrswert | 685.000,00 EUR |
| Risikoabschlag Innenzustand | -45.000,00 EUR |
| Risikoabschlag Miet-/Nutzungsunklarheit | -25.000,00 EUR |
| mögliche WEG-Sonderumlage / Instandhaltung | -35.000,00 EUR |
| Finanzierungspuffer / Erwerbsnebenkosten intern | -55.000,00 EUR |
| hartes internes Bietlimit | 525.000,00 EUR |
## Ergebnis
Das Angebot liegt nahe am internen Bietlimit, ist aber wegen Zahlungsstruktur, ungeklärter Innenbesichtigung und tatsächlicher Nutzung nicht freigabefähig. Empfehlung: keine Zusage außerhalb klarer Gerichts-/Notarstruktur; stattdessen Portal-/Gerichtsstand aktualisieren, Versteigerungstermin vorbereiten und Besichtigungswunsch nur nach Rollenklärung und Datenschutzprüfung behandeln.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/07_versteigerungsteilnahme_checkliste.md
+41
View File
@@ -0,0 +1,41 @@
# Versteigerungsteilnahme - Checkliste
## Termin
| Feld | Inhalt |
| --- | --- |
| Gericht | Amtsgericht Hamburg |
| Aktenzeichen | 71 K 18/26 |
| Termin | 16.07.2026, 10:00 Uhr |
| Saal | 214 |
| Terminstatus prüfen | 15.07.2026 und 16.07.2026 morgens |
## Sicherheitsleistung
| Position | Betrag |
| --- | ---: |
| Verkehrswert | 685.000,00 EUR |
| 10 Prozent | 68.500,00 EUR |
| Nachweisform | vor Termin beim Gericht prüfen |
## Mitzunehmen
- Ausweis
- Handelsregisterauszug, wenn für Gesellschaft geboten wird
- Vollmacht mit Bietbefugnis, wenn vertreten wird
- Nachweis Sicherheitsleistung
- Ausdruck Bekanntmachung
- Bietlimitkarte
- Risikomatrix und offene Fragen
## Begriffe für junge Anwältinnen und Anwälte
- **Geringstes Gebot:** rechtliche Untergrenze im Termin. Es ist nicht das persönliche Maximalgebot.
- **Bargebot:** Geldbetrag, der tatsächlich geboten wird.
- **Bestehenbleibende Rechte:** Rechte, die wirtschaftlich zusätzlich belasten können.
- **Zuschlag:** gerichtliche Entscheidung, durch die der Erwerb zustande kommt.
- **5/10- und 7/10-Grenzen:** Schutzmechanismen gegen Verschleuderung; Terminlage und Antragslage prüfen.
## Harte Bietregel
Maximalgebot: 525.000,00 EUR. Keine spontane Erhöhung im Termin ohne vorherige schriftliche Freigabe.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/08_risikomatrix.csv
+9
View File
@@ -0,0 +1,9 @@
Risiko,Befund,Ampel,Naechster Schritt
Innenzustand,Nur Aussenbesichtigung und keine Innenfreigabe,ROT,Besichtigung oder Sicherheitsabschlag
Tatsaechliche Nutzung,Klingel und Briefkasten mit Zusatznamen,GELB,Mieteranschreiben und Nutzungsaufklaerung
Mietvertrag,Renovierungsabrede und reduzierte Anfangsmiete,GELB,Vertrag vollstaendig pruefen
Hausgeld,512 EUR monatlich und moegliche Sonderumlage,GELB,WEG-Verwaltung befragen
Sanierungsgebiet,Fiktiver Sanierungsvermerk in Abt II,GELB,Oeffentlich-rechtliche Bindungen pruefen
Sicherheitsleistung,68500 EUR einzuplanen,GRUEN,Gerichtsgeeignete Form klaeren
Bieterangebot,515000 EUR mit unklarer Zahlungsstruktur,ROT,Nicht ausserhalb klarer Struktur zusagen
Portalstatus,Hamburg Eppendorf Suche 0 Treffer am 21.05.2026,GELB,Vor echtem Termin erneut suchen
1 Risiko Befund Ampel Naechster Schritt
2 Innenzustand Nur Aussenbesichtigung und keine Innenfreigabe ROT Besichtigung oder Sicherheitsabschlag
3 Tatsaechliche Nutzung Klingel und Briefkasten mit Zusatznamen GELB Mieteranschreiben und Nutzungsaufklaerung
4 Mietvertrag Renovierungsabrede und reduzierte Anfangsmiete GELB Vertrag vollstaendig pruefen
5 Hausgeld 512 EUR monatlich und moegliche Sonderumlage GELB WEG-Verwaltung befragen
6 Sanierungsgebiet Fiktiver Sanierungsvermerk in Abt II GELB Oeffentlich-rechtliche Bindungen pruefen
7 Sicherheitsleistung 68500 EUR einzuplanen GRUEN Gerichtsgeeignete Form klaeren
8 Bieterangebot 515000 EUR mit unklarer Zahlungsstruktur ROT Nicht ausserhalb klarer Struktur zusagen
9 Portalstatus Hamburg Eppendorf Suche 0 Treffer am 21.05.2026 GELB Vor echtem Termin erneut suchen
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/09_bietlimit_rechenblatt.csv
+8
View File
@@ -0,0 +1,8 @@
Position,Betrag_EUR,Kommentar
Verkehrswert,685000,Fiktiver Gutachtenwert
Risikoabschlag Innenzustand,-45000,Nur Aussenbesichtigung
Risikoabschlag Mietlage,-25000,Nutzung unklar
WEG Sonderumlage und Instandhaltung,-35000,Steigleitungen Dachentwaesserung
Finanzierungs- und Erwerbskostenpuffer,-55000,intern kalkuliert
Hartes Bietlimit,525000,Nicht spontan erhoehen
Sicherheitsleistung,68500,10 Prozent Verkehrswert
1 Position Betrag_EUR Kommentar
2 Verkehrswert 685000 Fiktiver Gutachtenwert
3 Risikoabschlag Innenzustand -45000 Nur Aussenbesichtigung
4 Risikoabschlag Mietlage -25000 Nutzung unklar
5 WEG Sonderumlage und Instandhaltung -35000 Steigleitungen Dachentwaesserung
6 Finanzierungs- und Erwerbskostenpuffer -55000 intern kalkuliert
7 Hartes Bietlimit 525000 Nicht spontan erhoehen
8 Sicherheitsleistung 68500 10 Prozent Verkehrswert
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/10_quality_gate.md
+18
View File
@@ -0,0 +1,18 @@
# Quality Gate
## Vor Bieterempfehlung
- [ ] Portalstand erneut abgerufen und dokumentiert
- [ ] Terminstatus beim Gericht geprüft
- [ ] geringstes Gebot nicht mit wirtschaftlichem Bietlimit verwechselt
- [ ] Sicherheitsleistung nach Form und Frist geklärt
- [ ] bestehenbleibende Rechte anhand Versteigerungsbedingungen geprüft
- [ ] Mietvertrag vollständig gelesen
- [ ] tatsächliche Nutzung geklärt oder Abschlag gesetzt
- [ ] WEG-Hausgeld, Rücklage und Sonderumlage plausibilisiert
- [ ] Innenzustand geklärt oder Risikoabschlag dokumentiert
- [ ] keine Originalfotos in Demoakte übernommen
## Abbruch
Nicht bieten oder Entscheidung vertagen, wenn Sicherheitsleistung, Vertretungsmacht, bestehenbleibende Rechte oder Finanzierungsrahmen unklar sind.
testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/README.md
+35
View File
@@ -0,0 +1,35 @@
# Testakte ZVG-Versteigerung Eppendorf Altbau
Fiktive Testakte für `zwangsverwaltung-zvg`. Der Fall spielt in Hamburg-Eppendorf und simuliert ein vermietetes Wohnungseigentum in einem alten Mehrfamilienhaus. Die Akte eignet sich für:
- ZVG-Portal-Recherche
- Auswertung von Grundbuchauszug und Verkehrswertgutachten
- Bewertung eines Bieterangebots
- Vorbereitung der Teilnahme am Versteigerungstermin
- Schnittstelle zwischen Zwangsverwaltung, Mietverwaltung und Zwangsversteigerung
## Fiktions- und Anonymisierungshinweis
Diese Akte ist vollständig fiktiv. Sie wurde nur strukturell durch typische ZVG-Unterlagen inspiriert. Namen, Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstück, Straße, Aktenzeichen, Gerichtsdaten und Mieterdaten sind frei erfunden. Originalfotos und echte Lagebilder werden nicht übernommen; an diesen Stellen stehen Platzhalter.
## Enthaltene Unterlagen
| Datei | Zweck |
| --- | --- |
| `00_hinweis_anonymisierung.md` | Fiktions- und Abgrenzungsvermerk |
| `01_zvg_portal_rechercheprotokoll.md` | dokumentierte ZVG-Portal-Suche Hamburg/Eppendorf |
| `02_terminsbekanntmachung.md` | fiktive Terminsbekanntmachung |
| `03_grundbuchauszug_anonymisiert.md` | fiktiver Wohnungsgrundbuchauszug |
| `04_verkehrswertgutachten_kurzfassung.md` | fiktive Gutachten-Kurzfassung ohne Fotos |
| `05_mietvertrag_kurznotiz.md` | Mietvertrags- und Nutzungsnotiz |
| `06_bieterangebot_bewertung.md` | Beispielbewertung eines Bieterangebots |
| `07_versteigerungsteilnahme_checkliste.md` | Termin- und Sicherheitsleistungscheck |
| `08_risikomatrix.csv` | strukturierte Risiken |
| `09_bietlimit_rechenblatt.csv` | einfache Bietlimit-Rechnung |
| `10_quality_gate.md` | Prüfpunkte vor Ausgabe |
## Schnellstart
1. `/zwangsverwaltung-zvg:zvg-portal-recherche` auf `01_zvg_portal_rechercheprotokoll.md` anwenden.
2. `/zwangsverwaltung-zvg:zvg-bieterangebot-bewertung` auf die Gesamtakte anwenden.
3. `/zwangsverwaltung-zvg:zvg-versteigerungsteilnahme` zur Terminvorbereitung starten.
tests/smoke-tests.md
+16
View File
@@ -163,6 +163,22 @@ Wenn der Output nicht erscheint oder der Skill abbricht: das Plugin ist nicht fu
---
## zwangsverwaltung-zvg (versteigerung)
**Eingang:** `testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/`.
**Schritt 1 — Portal:** `/zwangsverwaltung-zvg:zvg-portal-recherche` → übernimmt Suchparameter, Abrufdatum und Trefferzahl aus `01_zvg_portal_rechercheprotokoll.md`.
**Schritt 2 — Bieter:** `/zwangsverwaltung-zvg:zvg-bieterangebot-bewertung` → wertet Grundbuch, Gutachten, Mietnotiz und Angebot aus.
**Schritt 3 — Termin:** `/zwangsverwaltung-zvg:zvg-versteigerungsteilnahme` → erstellt Termincheck mit Sicherheitsleistung, geringstem Gebot, Bietlimit und roten Schwellen.
**Erwarteter Output:** Es wird klar zwischen umgangssprachlichem Mindestgebot und rechtlichem geringstem Gebot unterschieden. Bietlimit 525.000 EUR, Sicherheitsleistung 68.500 EUR und die Risiken Innenzustand, Nutzung, WEG/Sonderumlage und bestehenbleibende Rechte werden sichtbar.
**Abbruchkriterium:** Wenn das Plugin das geringste Gebot als wirtschaftliches Maximalgebot behandelt, Sicherheitsleistung vergisst oder die fiktive Portalakte als echten Treffer ausgibt.
---
## kanzlei-cowork (rechnungserstellung-rvg)
**Eingang:** Mandatsdatenraum mit Streitwert, Tätigkeitsbeschreibung, Auslagen.
zwangsverwaltung-zvg/.claude-plugin/plugin.json
+6 -2
View File
@@ -1,7 +1,7 @@
{
"name": "zwangsverwaltung-zvg",
"version": "3.0.0",
"description": "Freistehendes ZVG-Zwangsverwaltungs-Plugin aus Sicht des Zwangsverwalters: Bestellung, Beschlagnahme, Besitz, Mietverwaltung, Mieteinzug, Objektkosten, Versicherung, Treuhandkonto, Berichte, Rechnungslegung, Verteilung und Aufhebung.",
"version": "3.0.10",
"description": "Freistehendes ZVG-Plugin für Zwangsverwaltung und Versteigerung: Beschlagnahme, Besitz, Mieten, Treuhandkonto, Berichte, Verteilung, ZVG-Portal-Recherche, Bieterangebote und Versteigerungsteilnahme.",
"license": "Apache-2.0 OR MIT",
"author": {
"name": "Klotzkette"
@@ -21,6 +21,10 @@
"rechnungslegung",
"verteilungsplan",
"155-zvg",
"zwangsversteigerung",
"zvg-portal",
"bietstrategie",
"geringstes-gebot",
"freistehend"
]
}
zwangsverwaltung-zvg/README.md
+11 -2
View File
@@ -2,7 +2,7 @@
Technischer Plugin-Name: `zwangsverwaltung-zvg`.
Großes freistehendes Plugin für Zwangsverwalter nach ZVG und ZwVwV. Abgebildet sind Bestellung, Beschlagnahme, Besitzerlangung, Objektaufnahme, Miet- und Pachtverwaltung, Mieteinzug, Betriebskosten, Versicherungen, öffentliche Lasten, Treuhandkonto, Berichtswesen, Rechnungslegung, Verteilung, Räumungs- und Besitzkonflikte sowie Schnittstellen zu Insolvenz und Versteigerung.
Großes freistehendes Plugin für Zwangsverwalter nach ZVG und ZwVwV sowie für die Schnittstelle zur Zwangsversteigerung. Abgebildet sind Bestellung, Beschlagnahme, Besitzerlangung, Objektaufnahme, Miet- und Pachtverwaltung, Mieteinzug, Betriebskosten, Versicherungen, öffentliche Lasten, Treuhandkonto, Berichtswesen, Rechnungslegung, Verteilung, Räumungs- und Besitzkonflikte, ZVG-Portal-Recherche, Bieterangebotsbewertung und Teilnahme an Versteigerungsterminen.
**Freistehend:** Dieses Plugin enthält eigene Skills, Vorlagen, Quellenhinweise, Vorschau und Testakte. Es verweist nicht auf andere Plugins als Voraussetzung.
@@ -31,6 +31,7 @@ Nicht das komplette Repository-ZIP hochladen. Das Plugin-ZIP muss im Root direkt
| Berichte | Besitzerlangungsbericht, Monatsbericht, gerichtliche Entscheidungsvorlage und Auskunft. |
| Rechnung und Verteilung | Jahresrechnung, Schlussrechnung, Endabrechnung, § 155 ZVG-Verteilung. |
| Konflikte | Räumung, Kündigung, Zutritt, Schuldnerhausstand, Insolvenzschnittstelle und Versteigerung. |
| Versteigerung | ZVG-Portal-Suche, Bekanntmachung, Gutachten, geringstes Gebot, Sicherheitsleistung, Bietlimit und Terminvorbereitung. |
## Skill-Landkarte
@@ -53,6 +54,9 @@ Nicht das komplette Repository-ZIP hochladen. Das Plugin-ZIP muss im Root direkt
| `zvg-raeumung-kuendigung` | Prüft Kündigung, Räumung, Schuldnerwohnräume, Mieterrechte und Eskalation. |
| `zvg-insolvenz-schnittstelle` | Koordiniert ZVG mit Insolvenzverfahren, IV, Absonderungsrechten und Massefragen. |
| `zvg-verkauf-versteigerung-schnittstelle` | Hält Schnittstelle zur Zwangsversteigerung, Werterhalt, Besichtigung und Erlöslogik. |
| `zvg-portal-recherche` | Recherchiert Zwangsversteigerungstermine im amtlichen ZVG-Portal und dokumentiert Suchparameter, Treffer und Grenzen. |
| `zvg-bieterangebot-bewertung` | Bewertet Versteigerungsobjekte und Bieterangebote mit Verkehrswert, geringstem Gebot, Lasten, Mietlage, Sanierung und Bietlimit. |
| `zvg-versteigerungsteilnahme` | Bereitet die Teilnahme am Versteigerungstermin mit Sicherheitsleistung, Legitimation, Bietstrategie und Nachbereitung vor. |
| `zvg-simulation-training` | Simuliert einen kompletten Zwangsverwaltungstag mit echten Fallakten-Artefakten. |
| `zvg-quality-gate` | Prüft Beschluss, Konto, Rent Roll, Belege, Berichte, Verteilung und Rollen. |
@@ -64,6 +68,7 @@ Nicht das komplette Repository-ZIP hochladen. Das Plugin-ZIP muss im Root direkt
- Kontoauszug -> Buchführung -> Jahresrechnung -> Belegpaket -> Auskunft.
- Überschuss -> Rücklagencheck -> § 155 ZVG-Verteilungsplan -> Auszahlung.
- Aufhebung -> Schlussrechnung -> Endabrechnung -> Übergabe.
- ZVG-Portal -> Trefferprotokoll -> Gutachten/Grundbuch/Mietlage -> Bieterangebot -> Bietlimit -> Termincheck.
## Enthaltene Vorlagen
@@ -82,13 +87,17 @@ Nicht das komplette Repository-ZIP hochladen. Das Plugin-ZIP muss im Root direkt
- `assets/templates/schuldner-glaeubiger-kommunikation.md` - Kommunikationsbausteine
- `assets/templates/raeumung-kuendigung.md` - Räumungs- und Kündigungsprüfung
- `assets/templates/insolvenz-schnittstelle.md` - Schnittstelle ZVG und Insolvenzverfahren
- `assets/templates/zvg-portal-rechercheprotokoll.md` - ZVG-Portal-Suche und Trefferprotokoll
- `assets/templates/bieterangebot-bewertung.md` - Bewertung von Versteigerungsangeboten und Bietlimit
- `assets/templates/versteigerungsteilnahme-checkliste.md` - Terminvorbereitung für Bieter
- `assets/templates/schlussrechnung-aufhebung.md` - Aufhebung, Schlussrechnung und Endabrechnung
- `assets/templates/simulationstag.md` - Simulierter ZVG-Arbeitstag
- `assets/templates/quality-gate.md` - ZVG-Vorversandprüfung
## Testakte
Die fiktive Testakte liegt unter [testakten/zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/](../testakten/zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/) und wird im Release als [testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip) bereitgestellt.
- Zwangsverwaltung: [testakten/zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/](../testakten/zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse/) -> [testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-zwangsverwaltung-zvg-mietshaus-parkstrasse.zip)
- Versteigerung / Bieter: [testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/](../testakten/zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau/) -> [testakte-zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau.zip](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/releases/latest/download/testakte-zwangsverwaltung-zvg-versteigerung-eppendorf-altbau.zip)
## Sicherheitsleitplanken
zwangsverwaltung-zvg/assets/templates/bieterangebot-bewertung.md
+48
View File
@@ -0,0 +1,48 @@
# Bieterangebot / ZVG-Objekt Bewertung
## Kurzentscheidung
| Kategorie | Ergebnis |
| --- | --- |
| Objekt | |
| Verkehrswert | |
| geplantes Maximalgebot | |
| Ampel | GRÜN / GELB / ROT |
| Entscheidung | bieten / weiter prüfen / nicht bieten |
## Mindestgebot / geringstes Gebot
- Umgangssprachlich wird oft "Mindestgebot" gesagt.
- Rechtlich ist das **geringste Gebot** maßgeblich.
- Es besteht aus den nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Rechten und dem mindestens zu bietenden Bargebot.
- Es ist keine Aussage darüber, ob ein Erwerb wirtschaftlich sinnvoll ist.
## Wert- und Risikoabgleich
| Punkt | Befund | Risiko | Nachforderung |
| --- | --- | --- | --- |
| Verkehrswert / Stichtag | | | |
| Innenbesichtigung | | | |
| Mietvertrag / Nutzung | | | |
| Grundbuch Abt. II | | | |
| Grundbuch Abt. III / bestehenbleibende Rechte | | | |
| WEG / Hausgeld / Sonderumlagen | | | |
| Sanierung / Instandhaltung | | | |
| Finanzierung / Liquidität | | | |
## Bietlimit
| Position | Betrag |
| --- | ---: |
| Ausgangswert | |
| Risikoabschlag Innenzustand | |
| Sanierungsbudget | |
| Leerstand / Mietrisiko | |
| Erwerbsnebenkosten | |
| Finanzierungspuffer | |
| bestehenbleibende Rechte | |
| hartes Bietlimit | |
## Ergebnisvermerk
-
zwangsverwaltung-zvg/assets/templates/versteigerungsteilnahme-checkliste.md
+46
View File
@@ -0,0 +1,46 @@
# Versteigerungsteilnahme Checkliste
## Termin
- Gericht:
- Aktenzeichen:
- Datum / Uhrzeit:
- Saal:
- Terminstatus erneut geprüft am:
## Mitbringen / vorbereiten
- Ausweis
- Sicherheitsleistung
- Vollmacht / Registerauszug / Vertretungsnachweis
- Bietlimitkarte
- Ausdruck Bekanntmachung
- Ausdruck Gutachten / eigene Risikomatrix
## Sicherheitsleistung
- Verkehrswert:
- 10 Prozent:
- Zulässige Form laut Gericht:
- Nachweis liegt vor:
## Begriffe
- **Geringstes Gebot:** rechtliche Untergrenze, nicht wirtschaftliches Bietlimit.
- **Bargebot:** Geldbetrag, der als Gebot abgegeben wird.
- **Bestehenbleibende Rechte:** können wirtschaftlich zusätzlich belasten.
- **5/10- und 7/10-Grenzen:** Zuschlagsversagungstatbestände prüfen; Terminlage beachten.
## Harte Grenzen
- Maximalgebot:
- keine spontane Erhöhung ohne Freigabe durch:
- Abbruch bei:
## Nach dem Termin
- Zuschlag erteilt / versagt:
- Zahlungspfad:
- Versicherung / Nutzung:
- Räumung / Mieterkommunikation:
- Wiedervorlage:
zwangsverwaltung-zvg/assets/templates/zvg-portal-rechercheprotokoll.md
+41
View File
@@ -0,0 +1,41 @@
# ZVG-Portal-Rechercheprotokoll
## Suchanlass
- Auftrag:
- Akte:
- Bearbeiter:
- Abrufdatum / Uhrzeit:
## Suchparameter
| Feld | Eingabe |
| --- | --- |
| Portal-URL | https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen |
| Bundesland | |
| Gericht | |
| Aktenzeichen | |
| Verfahrensart | |
| Objektart | |
| Straße / Hausnummer | |
| PLZ / Ort / Ortsteil | |
| Termin von / bis | |
| Sortierung | |
## Ergebnis
| Treffer | Gericht | Aktenzeichen | Termin | Objekt | Verkehrswert | Detail-URL |
| --- | --- | --- | --- | --- | ---: | --- |
| 1 | | | | | | |
## Downloads / Anlagen
- Bekanntmachung:
- Gutachten:
- Exposee:
- Fotos: nicht in Testakten übernehmen; nur Platzhalter und Fundstelle dokumentieren.
## Grenzen der Recherche
- Portalrecherche ersetzt nicht Gerichtsakte, Grundbuch, Versteigerungstermin und rechtliche Prüfung.
- Trefferstatus kann sich ändern; Termin am Vortag und am Terminstag erneut prüfen.
zwangsverwaltung-zvg/references/amtliche-quellen.md
+9
View File
@@ -5,6 +5,15 @@ Diese Datei sammelt amtliche Einstiegspunkte. Vor produktiver Nutzung ist der Re
## Amtliche Onlinequellen
- [ZVG Gesamtfassung](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/)
- [ZVG-Portal Startseite](https://www.zvg-portal.de/)
- [ZVG-Portal Terminsuche](https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen)
- [ZVG-Portal Hinweise für Bieter](https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Hinweise%20fuer%20Bieter)
- [§ 44 ZVG Geringstes Gebot](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__44.html)
- [§ 56 ZVG Gefahr, Nutzungen und Lasten](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__56.html)
- [§ 67 ZVG Sicherheitsleistung](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__67.html)
- [§ 68 ZVG Höhe der Sicherheitsleistung](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__68.html)
- [§ 74a ZVG 7/10-Grenze](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__74a.html)
- [§ 85a ZVG 5/10-Grenze](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__85a.html)
- [§ 150 ZVG Zwangsverwalter](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__150.html)
- [§ 152 ZVG Aufgaben des Zwangsverwalters](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__152.html)
- [§ 155 ZVG Verteilung der Nutzungen](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__155.html)
zwangsverwaltung-zvg/skills/zvg-bieterangebot-bewertung/SKILL.md
+52
View File
@@ -0,0 +1,52 @@
---
name: zvg-bieterangebot-bewertung
description: "Bewertet Zwangsversteigerungsobjekte und Bieterangebote aus Investorensicht: Verkehrswert, geringstes Gebot, Sicherheitsleistung, bestehenbleibende Rechte, Mietlage, Sanierungsrisiko und Bietlimit."
---
# Bieterangebot Bewerten
## Aufgabe
Bewertet ein Objekt aus der Zwangsversteigerung oder ein vor-/außerterminliches Angebot. Der Skill ersetzt keine Finanzierung, Besichtigung oder anwaltliche Endprüfung; er macht die Risiken entscheidungsfähig.
## Startet bei
- "Ist dieses Versteigerungsangebot attraktiv?"
- "Welches Bietlimit ist plausibel?"
- "Was bedeutet Mindestgebot?"
- "Wie bewerte ich Gutachten, Grundbuch und Mietvertrag?"
## Workflow
1. **Unterlagen inventarisieren**: Bekanntmachung, Gutachten, Grundbuch, Teilungserklärung, Mietvertrag, Hausgeld, Protokolle, Baulasten, Energie, Versicherungen.
2. **Rechtsbegriffe sauberziehen**: Umgangssprachlich "Mindestgebot" meist vom rechtlichen "geringsten Gebot" unterscheiden.
3. **Wertbasis prüfen**: Verkehrswert, Stichtag, Innen-/Außenbesichtigung, Bewertungsverfahren, Abschläge, Vergleichsdaten, Marktrisiko.
4. **Lasten prüfen**: Abteilung II, Abteilung III soweit bekannt, bestehenbleibende Rechte, Rückstände, öffentliche Lasten, WEG-Hausgeld, Sonderumlagen.
5. **Nutzung prüfen**: Mietvertrag, tatsächliche Nutzung, Klingel-/Briefkasten-Abweichungen, Renovierungsabreden, Kündigungs-/Räumungsrisiko.
6. **Bietlimit rechnen**: Maximalbudget minus Sicherheitsabschlag, Erwerbsnebenkosten, Sanierung, Leerstand, Prozesskosten, Finanzierungspuffer und bestehenbleibende Rechte.
7. **Ampel ausgeben**: GRÜN nur bei belegtem Wert, klaren Lasten und ausreichendem Puffer; sonst GELB/ROT mit Nachforderungen.
## Ausgabe
- Bieterangebots-Matrix
- Bietlimit mit Annahmen
- offene Fragen an Gericht, Verwalter, WEG-Verwaltung, Bank oder Sachverständigen
- Entscheidung: beobachten, nachrecherchieren, bieten, nicht bieten
## Qualitätsgates
- Keine Gewährleistungsannahmen: ZVG-Erwerb ist kein normaler Kaufvertrag.
- Geringstes Gebot und 5/10-/7/10-Grenzen werden getrennt erläutert.
- Sicherheitsleistung wird auf Basis des Verkehrswerts geprüft.
- Bietlimit enthält Finanzierung und Liquidität, nicht nur Kaufpreis.
## Rote Schwellen
- Nur Außenbesichtigung und zugleich hoher Sanierungshebel
- unklare tatsächliche Nutzung oder gewerbliche Hinweise in Wohnraum
- bestehenbleibende Rechte nicht verstanden
- Angebot drängt zu schneller Zahlung außerhalb klarer Gerichts-/Notarstruktur
## Interne Vorlage
- `assets/templates/bieterangebot-bewertung.md`
zwangsverwaltung-zvg/skills/zvg-portal-recherche/SKILL.md
+53
View File
@@ -0,0 +1,53 @@
---
name: zvg-portal-recherche
description: "Recherchiert Zwangsversteigerungstermine im amtlichen ZVG-Portal, dokumentiert Suchparameter, Treffer, Gutachten-/Exposee-Downloads und Grenzen der Recherche."
---
# ZVG-Portal-Recherche
## Aufgabe
Führt eine belegbare Recherche im amtlichen ZVG-Portal durch und macht daraus ein Rechercheprotokoll für Akte, Bieterprüfung oder Verwalterkommunikation.
## Startet bei
- Auftrag: "Suche im ZVG-Portal"
- Prüfung eines Aktenzeichens, Gerichts, Ortes, Ortsteils, Objekttyps oder Termins
- Abgleich, ob Gutachten, Exposee oder Fotos im Portal verfügbar sind
## Workflow
1. **Suchziel klären**: Gericht, Bundesland, Ort, Ortsteil, Straße, Aktenzeichen, Objektart, Terminfenster.
2. **Portal öffnen**: `https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen`.
3. **Parameter dokumentieren**: Bundesland, Gericht, Verfahrensart, Objektart, Straße, PLZ, Ort, Ortsteil, Termin von/bis, Sortierung.
4. **Treffer sichern**: Trefferzahl, Aktenzeichen, Gericht, Objektbeschreibung, Verkehrswert, Termin, Detail-URL, Abrufdatum.
5. **Downloads prüfen**: Gutachten, Exposee, Fotos nur vermerken; keine fremden Fotos in Test- oder Arbeitsakten übernehmen.
6. **Negativtreffer festhalten**: Auch "0 Treffer" ist ein verwertbares Rechercheergebnis.
7. **Grenzen notieren**: Portal ist Veröffentlichungsplattform. Maßgeblich bleiben Bekanntmachung, Gerichtsakte, Grundbuch und Termin.
## Ausgabe
- Rechercheprotokoll mit URL, Datum, Suchparametern, Trefferliste und offenem Nachfassbedarf
- Kurzvermerk für Akte oder Mandantenkommunikation
## Qualitätsgates
- Abrufdatum und Uhrzeit enthalten
- Suchparameter so konkret, dass die Recherche wiederholbar ist
- Treffer nicht mit materieller Rechtsprüfung verwechselt
- Bei Portalfehler oder leerem Treffer: keine Fantasie-Treffer erzeugen
## Rote Schwellen
- Behaupteter Termin ohne Treffer-/Gerichtsbeleg
- Download fremder Fotos in eine Demo- oder Testakte
- Verwechslung privater ZVG-Portale mit dem amtlichen Portal
## Interne Vorlage
- `assets/templates/zvg-portal-rechercheprotokoll.md`
## Amtliche Erstquellen
- Amtliches Portal: `https://www.zvg-portal.de/`
- Suchformular: `https://www.zvg-portal.de/index.php?button=Termine%20suchen`
zwangsverwaltung-zvg/skills/zvg-versteigerungsteilnahme/SKILL.md
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name: zvg-versteigerungsteilnahme
description: "Bereitet die Teilnahme am Zwangsversteigerungstermin vor: Ausweis, Vertretung, Sicherheitsleistung, geringstes Gebot, Bietstrategie, Zuschlagsgrenzen, Protokoll und Nachbereitung."
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# Teilnahme am Versteigerungstermin
## Aufgabe
Führt Bieter oder Berater durch die Vorbereitung, Teilnahme und Nachbereitung eines Zwangsversteigerungstermins.
## Startet bei
- "Ich will an der Versteigerung teilnehmen"
- "Was muss ich mitbringen?"
- "Was ist das Mindestgebot?"
- "Wie vermeide ich ein zu hohes Gebot?"
## Workflow
1. **Termin verifizieren**: Gericht, Saal, Datum, Uhrzeit, Aktenzeichen, Terminstatus am Vortag und am Morgen prüfen.
2. **Legitimation vorbereiten**: Ausweis, Vollmacht, Registerauszug, Gesellschafter-/GF-Nachweis, wirtschaftlich Berechtigter bei Gesellschaft.
3. **Sicherheitsleistung organisieren**: Regelmäßig 10 Prozent des Verkehrswerts; zulässige Form und Frist beim Gericht prüfen.
4. **Begriffe erklären**:
- geringstes Gebot: rechtliche Untergrenze für zugelassene Gebote, nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll.
- Bargebot: tatsächlich bar zu zahlender Teil.
- bestehenbleibende Rechte: wirtschaftlich zusätzlich einzupreisen.
- 5/10-Grenze: Zuschlagsversagung von Amts wegen in relevanten Terminen.
- 7/10-Grenze: Zuschlagsversagung auf Antrag in relevanten Terminen.
5. **Bietlimit festlegen**: harte Obergrenze schriftlich vor dem Termin fixieren; Neben- und Risikokosten einrechnen.
6. **Terminverhalten planen**: ruhig bleiben, Gebote protokollieren, keine spontane Limit-Erhöhung ohne vorher definierte Freigabe.
7. **Nachbereitung**: Zuschlag, Zahlung, Zinsen, Verteilungstermin, Räumung/Nutzung, Versicherung und Übergabe prüfen.
## Ausgabe
- Termincheckliste
- Sicherheitsleistungs- und Vollmachtscheck
- Bietlimitkarte
- Nachbereitungsvermerk
## Qualitätsgates
- Terminstatus am Versteigerungstag geprüft
- Sicherheitsleistung nicht nur "irgendwie" eingeplant, sondern gerichtsgeeignet
- Bietlimit enthält Risikoabschlag für nicht besichtigte Innenräume
- keine Beratung zu Scheingeboten oder manipulativer Bietstrategie
## Rote Schwellen
- ungeklärte Vertretungsmacht
- keine Sicherheitsleistung
- Finanzierung nur mündlich oder unverbindlich
- unklare bestehenbleibende Rechte
- emotionale Limit-Erhöhung im Termin
## Interne Vorlage
- `assets/templates/versteigerungsteilnahme-checkliste.md`