From 19f387432ceea2d241ea9485e6cdba9fe3713862 Mon Sep 17 00:00:00 2001 From: Claude Date: Thu, 4 Jun 2026 15:38:14 +0000 Subject: [PATCH] feat(bau-architektenrecht): 40 Skills zur Bautraegervertrag-Pruefung MIME-Version: 1.0 Content-Type: text/plain; charset=UTF-8 Content-Transfer-Encoding: 8bit Tom-Wunsch: Apartmentkauf vom Bautraeger, MaBV, Notarpruefung, Vormerkung, WEG, Maengelhaftung, Bautraegerinsolvenz, typische Nichtigkeitsfallen. Cluster 1 MaBV Grundsystem (8): bautraeger-mabv-grundlagen-1-2 (§ 34c GewO) bautraeger-mabv-sicherheit-2-buergschaft bautraeger-mabv-vermoegenstrennung bautraeger-mabv-ratenplan-3-mabv (7 Raten nach Baufortschritt) bautraeger-mabv-vollstaendigkeitserklaerung-7 bautraeger-mabv-buchfuehrungspflicht-10 bautraeger-mabv-erweiterte-sicherheit-7 (105 v.H. Buergschaft) bautraeger-mabv-gewerberechtliche-folgen (§ 34c IV GewO Erlaubnisentzug) Cluster 2 Notarielle Vertragspruefung (8): notarvertrag-grundlagen-pruefraster typische-notar-fehler-checkliste belehrungspflicht-17-beurkg (2-Wochen-Frist § 17 IIa BeurkG) rechtswidrige-anpassungsklauseln haftungsausschluss-307-bgb fertigstellungsfrist-und-verzug leistungsbeschreibung-baubeschreibung (§ 650l Verbraucherbauvertrag) anlagen-zur-baubeschreibung Cluster 3 Vormerkung Grundbuch (6): aufflassungsvormerkung-883-bgb rangruecktritt-grundpfandrechte finanzierungsgrundschuld-belastungsfolge (Globalgrundschuld) grundbuchaufflassung-925-bgb grundbuchgebuehren-rangwahrung pfandfreigabe-und-loeschung Cluster 4 WEG-Aspekte (5): weg-teilungserklaerung-pruefen (§ 8 WEG) weg-gemeinschaftsordnung-pruefen (§ 10 WEG) weg-abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 3 II WEG) weg-erstverwalter-bestellung (Reform 2020 max. 3 Jahre) weg-instandhaltungsruecklage-uebergabe (§ 19 WEG) Cluster 5 Maengelhaftung und Abnahme (6): abnahme-formgerecht-640-bgb abnahmefiktion-clause-unwirksam (BGH VII ZR 137/16) maengelhaftung-fuenf-jahre-634a (Bauwerk 5 Jahre + 10 Jahre arglistig) maengelruegen-und-formerfordernis (Vorlage) selbstvornahme-und-vorschussklage (§ 637 BGB Vorschuss) gemeinschaftliche-maengelverfolgung-weg (WEG-Reform 2020 § 9a) Cluster 6 Bautraeger-Insolvenz und Schutz (4): insolvenz-konsequenzen-erwerber eigenkapital-ueberpruefung-vor-vertrag bonitaetspruefung-warnsignale rueckabwicklung-bei-insolvenz Cluster 7 Vertragliche Klausel-Spezialfaelle (3): sonderwuensche-zusaetzliche-vereinbarungen elektronische-notarverkuendung-2023 typische-nichtigkeitsfallen-checkliste (Strategie wann Default-Recht guenstiger ist und Nichtigkeit zu nutzen) Plugin geht von 54 auf 94 Skills. Validator gruen. --- .../SKILL.md | 40 +++++++++++++ .../SKILL.md | 37 ++++++++++++ .../SKILL.md | 50 ++++++++++++++++ .../SKILL.md | 35 +++++++++++ .../SKILL.md | 42 +++++++++++++ .../SKILL.md | 38 ++++++++++++ .../SKILL.md | 38 ++++++++++++ .../SKILL.md | 32 ++++++++++ .../SKILL.md | 33 ++++++++++ .../SKILL.md | 27 +++++++++ .../SKILL.md | 32 ++++++++++ .../SKILL.md | 35 +++++++++++ .../SKILL.md | 36 +++++++++++ .../SKILL.md | 43 +++++++++++++ .../SKILL.md | 36 +++++++++++ .../SKILL.md | 40 +++++++++++++ .../SKILL.md | 32 ++++++++++ .../SKILL.md | 40 +++++++++++++ .../SKILL.md | 31 ++++++++++ .../bautraeger-mabv-grundlagen-1-2/SKILL.md | 32 ++++++++++ .../bautraeger-mabv-ratenplan-3-mabv/SKILL.md | 48 +++++++++++++++ .../SKILL.md | 41 +++++++++++++ .../SKILL.md | 36 +++++++++++ .../SKILL.md | 27 +++++++++ .../SKILL.md | 39 ++++++++++++ .../SKILL.md | 36 +++++++++++ .../SKILL.md | 60 +++++++++++++++++++ .../SKILL.md | 36 +++++++++++ .../SKILL.md | 33 ++++++++++ .../SKILL.md | 40 +++++++++++++ .../SKILL.md | 37 ++++++++++++ .../SKILL.md | 39 ++++++++++++ .../SKILL.md | 43 +++++++++++++ .../SKILL.md | 46 ++++++++++++++ .../SKILL.md | 45 ++++++++++++++ .../SKILL.md | 32 ++++++++++ .../SKILL.md | 37 ++++++++++++ .../SKILL.md | 42 +++++++++++++ .../SKILL.md | 37 ++++++++++++ .../SKILL.md | 44 ++++++++++++++ 40 files changed, 1527 insertions(+) create mode 100644 fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahme-formgerecht-640-bgb/SKILL.md create mode 100644 fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahmefiktion-clause-unwirksam/SKILL.md create mode 100644 fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-anlagen-zur-baubeschreibung/SKILL.md create mode 100644 fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-aufflassungsvormerkung-883-bgb/SKILL.md create mode 100644 fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-belehrungspflicht-17-beurkg/SKILL.md create mode 100644 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b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahme-formgerecht-640-bgb/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..b8813f4ee2 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahme-formgerecht-640-bgb/SKILL.md @@ -0,0 +1,40 @@ +--- +name: bautraeger-abnahme-formgerecht-640-bgb +description: "Bautraeger-Abnahme formgerecht nach § 640 BGB. Skill klaert das Abnahmeverfahren die Voraussetzungen Vorbehalte (Maengelliste) und die Folgen der wirksamen Abnahme (Beginn Maengelhaftungsverjaehrung Umkehr Beweislast). Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Abnahme Formgerecht 640 Bgb + +## Norm + +§ 640 BGB Abnahme — Erklaerung des Erwerbers, dass die Leistung vertragsgemaess erbracht ist. + +## Voraussetzungen + +- Leistung im Wesentlichen fertig. +- Erwerber wird zur Abnahme aufgefordert. +- Abnahmetermin vereinbart. + +## Vorbehalte + +- Maengelliste mit konkreten Punkten. +- Schriftlicher Vorbehalt. + +## Folge Abnahme + +- Beginn der Verjaehrungsfrist § 634a BGB (5 Jahre fuer Bauwerk). +- Umkehr der Beweislast: Erwerber muss spaetere Maengel beweisen. +- Verguetungspflicht wird faellig. +- Gefahrtragung geht auf Erwerber ueber. + +## Foerderung Bautraeger zur Abnahme + +- Bautraeger draengt oft auf Abnahme, um Verguetung zu erhalten und Maengelhaftungsfrist zu starten. +- Erwerber sollte nicht abnehmen, wenn wesentliche Maengel bestehen. + +## Pruefraster + +1. Abnahme erforderlich? +2. Leistung wesentlich fertig? +3. Maengelliste vorbereitet? +4. Abnahme oder Verweigerung? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahmefiktion-clause-unwirksam/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahmefiktion-clause-unwirksam/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..f99fac31e2 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-abnahmefiktion-clause-unwirksam/SKILL.md @@ -0,0 +1,37 @@ +--- +name: bautraeger-abnahmefiktion-clause-unwirksam +description: "Bautraeger-Abnahmefiktion-Klausel und Unwirksamkeit. Skill behandelt die haeufige Bautraeger-Klausel zur fiktiven Abnahme bei Einzug oder nach Frist die BGH-Linie zu deren Unwirksamkeit und die Konsequenzen. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Abnahmefiktion Clause Unwirksam + +## Typische Klausel + +"Erfolgt die Abnahme nicht binnen 14 Tagen nach Bezugsfertigkeit, gilt die Leistung als abgenommen." + +oder + +"Mit Einzug in die Wohnung gilt die Abnahme als erklaert." + +## BGH-Linie + +- BGH staendige Rspr.: solche Klauseln sind in der Regel unwirksam, weil sie den Erwerber ohne ausreichende Belehrung in eine Abnahme drangen. +- BGH VII ZR 137/16 (Az im Mandat verifizieren). + +## Voraussetzungen einer wirksamen Fiktionsklausel + +- Konkrete Frist (mind. 30 Tage). +- Hinweis auf Konsequenzen. +- Vor Bezug nicht. + +## Folge Unwirksamkeit + +- Keine Abnahme erfolgt. +- Verjaehrungsfrist startet nicht. +- Verguetung nicht faellig. + +## Pruefraster + +1. Welche Abnahmefiktionsklausel? +2. BGH-Standard erfuellt? +3. Bei Unwirksamkeit: Bautraeger muss um foermliche Abnahme bitten. diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-anlagen-zur-baubeschreibung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-anlagen-zur-baubeschreibung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..945c6fbc3c --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-anlagen-zur-baubeschreibung/SKILL.md @@ -0,0 +1,50 @@ +--- +name: bautraeger-anlagen-zur-baubeschreibung +description: "Anlagen zur Baubeschreibung beim Bautraegervertrag. Skill listet typische Anlagen Plaene Grundriss Schnitt Ansicht Wohnflaechenberechnung Energieausweis Teilungserklaerung. Folgen fehlender oder veralteter Anlagen." +--- + +# Bautraeger Anlagen Zur Baubeschreibung + +## Typische Anlagen + +### Plaene +- Grundriss mit Massen. +- Schnitte. +- Ansichten Aussen. +- Lageplan. + +### Wohnflaechenberechnung +- Nach Wohnflaechenverordnung (WoFlV). +- Hauptnutzflaeche und Nebennutzflaeche getrennt. + +### Energieausweis +- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis nach GEG. +- Energieklasse. + +### Teilungserklaerung +- Bei Wohnungseigentum. +- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. + +### Baubeschreibung +- Detaillierte Beschreibung als Anlage. + +### Sonderwunschliste +- Optional, mit Preisangabe. + +## Probleme + +### Anlage fehlt +- Vertrag ist unklar. +- Erwerber kann nicht pruefen, was er kauft. + +### Anlage veraltet +- Aktualisierungsklausel pruefen. + +### Anlage nicht zur Beurkundung mit ausgehaendigt +- Notarverletzung. + +## Pruefraster + +1. Alle Anlagen vorhanden? +2. Aktuelle Fassung? +3. Bei Beurkundung uebergeben? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-aufflassungsvormerkung-883-bgb/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-aufflassungsvormerkung-883-bgb/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..93ae003902 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-aufflassungsvormerkung-883-bgb/SKILL.md @@ -0,0 +1,35 @@ +--- +name: bautraeger-aufflassungsvormerkung-883-bgb +description: "Aufflassungsvormerkung § 883 BGB beim Bautraegervertrag. Skill klaert die zentrale Schutzfunktion der Vormerkung Rang Eintragung Voraussetzungen und Konsequenzen fuer den Erwerber bei Bautraegerinsolvenz. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Aufflassungsvormerkung 883 Bgb + +## Norm + +§ 883 BGB Vormerkung — Sicherungsinstrument fuer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsuebertragung. + +## Funktion beim Bautraegervertrag + +- Erwerber hat Anspruch auf Eigentumsuebertragung (Auflassung) — aber Eigentum geht erst nach Fertigstellung und vollstaendiger Zahlung ueber. +- Vormerkung sichert die Rangstellung. +- Schutz vor Verfuegungen des Bautraegers an Dritte. + +## Eintragung im Grundbuch + +- Antrag durch Notar. +- Vor Bezahlung der ersten Rate eingetragen (im sicheren Modell). +- Rang vor allen weiteren Belastungen. + +## Konsequenz bei Bautraegerinsolvenz + +- Vormerkungserwerber hat insolvenzfesten Anspruch. +- Insolvenzverwalter muss Eigentum nach Vollzahlung uebertragen. +- Bei nur teilweiser Zahlung: kompliziert — Skill `bautraeger-rueckabwicklung-bei-insolvenz`. + +## Pruefraster + +1. Vormerkung im Grundbuch eingetragen? +2. Eintragungsdatum vor Zahlung? +3. Rang gesichert? +4. Belastungsfreiheit dazu? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-belehrungspflicht-17-beurkg/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-belehrungspflicht-17-beurkg/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..cae65347a2 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-belehrungspflicht-17-beurkg/SKILL.md @@ -0,0 +1,42 @@ +--- +name: bautraeger-belehrungspflicht-17-beurkg +description: "Notar-Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG beim Bautraegervertrag. Skill klaert den Umfang die Pflicht zur Erlaeuterung der wirtschaftlichen Bedeutung und die Vorlauffrist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a BeurkG fuer Verbraucher. Folgen bei Verstoss." +--- + +# Bautraeger Belehrungspflicht 17 Beurkg + +## Norm + +§ 17 BeurkG (Beurkundungsgesetz): Notar muss die rechtliche Tragweite des Geschaefts erlaeutern und sich vergewissern, dass die Beteiligten die rechtliche Tragweite erfassen. + +## § 17 Abs. 2a BeurkG — Verbraucher + +- Bei Vertraegen mit Verbraucher als Erwerber. +- Vertragsentwurf muss dem Verbraucher in der Regel **zwei Wochen** vor Beurkundung zur Verfuegung stehen. +- Ausnahmen: nur, wenn Verbraucher ausdruecklich zustimmt oder dringender Anlass. + +## Belehrungsinhalte beim Bautraegervertrag + +- Wirtschaftliche Bedeutung der Vorausleistung. +- MaBV-Schutz und seine Grenzen. +- Auflassungsvormerkung. +- Verjaehrung Maengelhaftung. +- Steuerliche Konsequenzen (Grunderwerbsteuer Spekulationsfrist). + +## Folge bei Verstoss + +- Notarielle Amtspflichtverletzung. +- Schadensersatzhaftung nach § 19 BNotO. +- Vertrag ist trotzdem wirksam — Schaden ist sekundaer. + +## Pruefraster + +1. Wann hat Erwerber den Entwurf erhalten? +2. Wurden alle wesentlichen Punkte belehrt? +3. Bei Versaeumnis: Schadensersatzanspruch? + +## BGH-Linie + +- BGH zur Belehrungspflicht — staendige Rspr. +- BGH zu Vertraegen, in denen die 2-Wochen-Frist nicht eingehalten wurde. +- Konkrete Az im Mandat live verifizieren. diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-bonitaetspruefung-warnsignale/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-bonitaetspruefung-warnsignale/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..062d75ec4b --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-bonitaetspruefung-warnsignale/SKILL.md @@ -0,0 +1,38 @@ +--- +name: bautraeger-bonitaetspruefung-warnsignale +description: "Bautraeger-Bonitaetspruefung Warnsignale. Skill listet typische Warnsignale Mangelbild im Bau Verzoegerungen Personalfluktuation und gibt strategische Empfehlungen ob mit Vertrag fortzufahren. Liefert Risiko-Cockpit." +--- + +# Bautraeger Bonitaetspruefung Warnsignale + +## Warnsignale waehrend Bau + +### Verzoegerungen +- Bau-Stand nicht plangerecht. +- Wenig Aktivitaet auf der Baustelle. + +### Mangelbild +- Falscher Materialeinsatz. +- Verminderte Ausstattung gegenueber Baubeschreibung. + +### Personalfluktuation +- Wechselnde Subunternehmer. +- Bautraeger-Mitarbeiter verlassen das Unternehmen. + +### Kommunikationsschwankungen +- Erwerber bekommen verspaetet Antworten. + +### Drittforderungen +- Subunternehmer klagen Bautraeger. + +## Strategische Optionen + +1. Ratenzahlungen aussetzen (auf MaBV-Grundlage). +2. Anwalt einschalten. +3. Andere Erwerber kontaktieren. + +## Pruefraster + +1. Welche Warnsignale? +2. Risiko-Hoehe? +3. Aufruf zur Sicherung? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-eigenkapital-ueberpruefung-vor-vertrag/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-eigenkapital-ueberpruefung-vor-vertrag/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..762e1413f2 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-eigenkapital-ueberpruefung-vor-vertrag/SKILL.md @@ -0,0 +1,38 @@ +--- +name: bautraeger-eigenkapital-ueberpruefung-vor-vertrag +description: "Bautraeger-Eigenkapital-Ueberpruefung vor Vertragsabschluss. Skill klaert was Erwerber selbst pruefen koennen Handelsregister Bonitaetsauskuenfte Referenzen aktuelle Schlagzeilen sowie Warnsignale. Liefert Pruefliste." +--- + +# Bautraeger Eigenkapital Ueberpruefung Vor Vertrag + +## Was pruefen + +### Handelsregisterauszug +- Aktualitaet der Eintragung. +- Stammkapital (mindestens?). +- Geschaeftsfuehrer und sein Hintergrund. + +### Bonitaetsauskunft +- Creditreform oder Schufa-Auskunft fuer den Bautraeger. + +### Vorhaben des Bautraegers +- Anzahl laufender Bauvorhaben. +- Referenzobjekte besichtigen. + +### Aktuelle Schlagzeilen +- Insolvenzeroeffnungen? +- Streit mit anderen Erwerbern? + +## Warnsignale + +- Unklare Rechtsform. +- Junge GmbH ohne Kapital. +- Geschaeftsfuehrer-Wechsel kurz vor Vertragsabschluss. +- Foren mit Klagen. + +## Pruefraster + +1. Handelsregisterstand? +2. Bonitaetsauskunft eingeholt? +3. Referenzobjekte besichtigt? +4. Internet-Recherche? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-elektronische-notarverkuendung-2023/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-elektronische-notarverkuendung-2023/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..0e814ef022 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-elektronische-notarverkuendung-2023/SKILL.md @@ -0,0 +1,32 @@ +--- +name: bautraeger-elektronische-notarverkuendung-2023 +description: "Elektronische notarielle Verkuendung beim Bautraegervertrag. Skill klaert die Reform 2022/2023 zum elektronischen Notariat die Online-Beurkundung und ihre Anwendbarkeit auf Bautraegervertraege. Stand und Grenzen. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Elektronische Notarverkuendung 2023 + +## Reform + +- BeurkG Reform 2022 / 2023 — elektronische Beurkundung in bestimmten Faellen. +- Erstmals Online-Beurkundung moeglich (zunaechst beschraenkt auf bestimmte Sachverhalte). + +## Anwendbar auf Bautraegervertraege? + +- Im Stand 2024/2025: GmbH-Gruendung online moeglich; Grundstuecksgeschaefte typischerweise weiterhin in Praesenz erforderlich. +- Aktuellen Stand des elektronischen Notariats vor Anwendung verifizieren — Reformlage in Bewegung. + +## Vorteile fuer Erwerber + +- Erleichterung der Beurkundung bei langen Anreisen. +- Aufzeichnung der Beurkundung im Notarregister. + +## Nachteile + +- Manche Belehrungen verlieren an Gewicht ohne persoenlichen Kontakt. +- Identifikation kann erschwert sein. + +## Pruefraster + +1. Persoenliche oder elektronische Beurkundung? +2. Welche Notarvorschriften? +3. Welche Sicherheit? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-fertigstellungsfrist-und-verzug/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-fertigstellungsfrist-und-verzug/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..f6589af07b --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-fertigstellungsfrist-und-verzug/SKILL.md @@ -0,0 +1,33 @@ +--- +name: bautraeger-fertigstellungsfrist-und-verzug +description: "Bautraeger Fertigstellungsfrist und Verzug. Skill klaert die Vereinbarung der Bauzeit Verzugsfolgen Vertragsstrafe und das Verhaeltnis zur MaBV. BGH-Linie zu zu weiten Verzugsfristen. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Fertigstellungsfrist Und Verzug + +## Fertigstellungsfrist + +- Soll konkret datiert sein (z. B. "spaetestens 30.06.2027"). +- Vermeide Klauseln mit "voraussichtlich" oder "unter Vorbehalt der Wetterverhaeltnisse" allein. + +## Verzugsfolgen + +- § 280 Abs. 2 BGB iVm § 286 BGB: bei Verzug Schadensersatzanspruch. +- Mahnung erforderlich, soweit nicht kalendermaessig bestimmt. + +## Vertragsstrafe + +- Pauschal je Tag Verzug ueblich (z. B. 0.05 Prozent des Vertragspreises). +- Hoechstgrenze: 5 Prozent des Vertragspreises (BGH-Linie). + +## BGH zu weiten Verzugsfristen + +- BGH I ZR XX/XX Az verifizieren: Verzugsfristen ueber 6 Monate haeufig unangemessen. +- Erwerber kann nach angemessener Frist zuruecktreten. + +## Pruefraster + +1. Fertigstellungsfrist konkret? +2. Vertragsstrafe vereinbart? +3. Hoehe der Vertragsstrafe angemessen? +4. Bei Verzug: Mahnungs- und Klagestrategie? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-finanzierungsgrundschuld-belastungsfolge/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-finanzierungsgrundschuld-belastungsfolge/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..34fd7447e3 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-finanzierungsgrundschuld-belastungsfolge/SKILL.md @@ -0,0 +1,27 @@ +--- +name: bautraeger-finanzierungsgrundschuld-belastungsfolge +description: "Bautraeger-Finanzierungsgrundschuld und Belastungsfolge. Skill klaert wie die Bautraegerfinanzierung mit der Erwerberzahlung verzahnt ist und welche Rolle die Globalgrundschuld spielt. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Finanzierungsgrundschuld Belastungsfolge + +## Globalgrundschuld + +- Bautraeger schliesst Kredit mit Bank ab. +- Bank erhaelt Globalgrundschuld auf das gesamte Grundstueck. + +## Pfandentnahmen (Pfandfreigaben) + +- Mit jedem Erwerber-Ratenzahlung gibt der Bautraeger einen Teil seiner Schuld bei der Bank an die Bank ab. +- Bank gibt schrittweise Pfandfreigaben fuer einzelne Wohnungen. + +## Pflicht der Bank + +- Bank muss bei Vorliegen der Voraussetzungen die Pfandfreigabe erklaeren. +- Bei Streit: BGB-Vertrag zwischen Bank und Bautraeger relevant; Erwerber hat oft Drittwirkung. + +## Pruefraster + +1. Bestehende Globalgrundschuld? +2. Pfandfreigabevereinbarung mit Bank? +3. Pfandentnahmen bei Ratenzahlungen? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-gemeinschaftliche-maengelverfolgung-weg/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-gemeinschaftliche-maengelverfolgung-weg/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..7afc2b394c --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-gemeinschaftliche-maengelverfolgung-weg/SKILL.md @@ -0,0 +1,32 @@ +--- +name: bautraeger-gemeinschaftliche-maengelverfolgung-weg +description: "Gemeinschaftliche Maengelverfolgung in der WEG. Skill klaert wie die Wohnungseigentuemergemeinschaft Maengel am Gemeinschaftseigentum verfolgt und welche Kompetenzen einzelnen Eigentuemern bleiben. Reform 2020. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Gemeinschaftliche Maengelverfolgung Weg + +## Norm + +§§ 9a, 18 WEG (Reform 2020): Maengelansprueche am Gemeinschaftseigentum werden durch die WEG verfolgt. + +## WEG-Reform 2020 + +- Vor 2020: einzelner Eigentuemer konnte Maengel am Gemeinschaftseigentum geltend machen. +- Seit 2020: nur noch die WEG (vertreten durch den Verwalter). +- Beschluss der Eigentuemerversammlung ueber Geltendmachung erforderlich. + +## Sondereigentum + +- Maengelansprueche am Sondereigentum bleiben beim einzelnen Eigentuemer. +- Maengel an Wohnungs-Innenwaenden, Bodenbelag, Sanitaer. + +## Streitfaelle + +- Manche Maengel sind sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum betroffen (z. B. Lecken in der Wand). +- Sorgfaeltige Abgrenzung. + +## Pruefraster + +1. Mangel am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? +2. Bei Gemeinschaftseigentum: WEG-Beschluss eingeholt? +3. Verwalter aktiv? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-grundbuchaufflassung-925-bgb/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-grundbuchaufflassung-925-bgb/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..87f0c8ddbb --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-grundbuchaufflassung-925-bgb/SKILL.md @@ -0,0 +1,35 @@ +--- +name: bautraeger-grundbuchaufflassung-925-bgb +description: "Aufflassung nach § 925 BGB beim Bautraegervertrag. Skill klaert die Form der Aufflassung den Zeitpunkt der Eigentumsuebertragung und das Verhaeltnis zur Vormerkung. Notarielle Beurkundung. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Grundbuchaufflassung 925 Bgb + +## Norm + +§ 925 BGB Aufflassung — formgerechte Einigung ueber die Eigentumsuebertragung des Grundstuecks. + +## Form + +- Notarielle Beurkundung erforderlich. +- Beide Parteien zugleich anwesend (oder durch Vollmacht vertreten). + +## Zeitpunkt + +- Aufflassung typischerweise bei Vertragsschluss erklaert, aber Wirksamkeit aufgeschoben auf Bedingung vollstaendige Zahlung. +- Eigentumseintragung im Grundbuch erfolgt nach Zahlung und Fertigstellung. + +## Bedingung + +- "Bedingungslose Aufflassung" gibt es nicht — die Bedingung ist die Zahlung. + +## Verhaeltnis zur Vormerkung + +- Vormerkung sichert den Anspruch auf Aufflassung. +- Aufflassung mit Eintragung ist der eigentliche Eigentumserwerb. + +## Pruefraster + +1. Aufflassung notariell erklaert? +2. Bedingungsklausel? +3. Eintragung erfolgt? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-grundbuchgebuehren-rangwahrung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-grundbuchgebuehren-rangwahrung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..716d384be1 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-grundbuchgebuehren-rangwahrung/SKILL.md @@ -0,0 +1,36 @@ +--- +name: bautraeger-grundbuchgebuehren-rangwahrung +description: "Grundbuchgebuehren und Rangwahrung beim Bautraegervertrag. Skill listet die typischen Gebuehren der Notar Grundbuchamt und Bank sowie die Aufteilung zwischen Bautraeger und Erwerber. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Grundbuchgebuehren Rangwahrung + +## Gebuehren + +### Notarkosten +- Beurkundung Bautraegervertrag. +- Vollzugsmassnahmen Auflassung Vormerkung. +- Hoehe: nach GNotKG, Verhaeltnis zum Vertragswert (typisch 1.5 % der Vertragssumme insgesamt). + +### Grundbuchgebuehren +- Eintragung Vormerkung. +- Eintragung Auflassung. +- Hoehe: nach GNotKG. + +### Grunderwerbsteuer +- Je nach Bundesland 3.5 - 6.5 Prozent. +- Berechnungsgrundlage: Kaufpreis Wohnung anteilig (auch Stellplatz). + +### Versicherungs- und Bankkosten +- Ggf. Pfandfreigabegebuehren. + +## Aufteilung + +- Standardklausel: Erwerber traegt Notar Grundbuch Grunderwerbsteuer. +- Bautraeger traegt eigene Loeschungs- und Verwaltungskosten. + +## Pruefraster + +1. Gebuehrenaufstellung im Vertrag? +2. Aufteilung klar? +3. Realistische Kalkulation? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-haftungsausschluss-307-bgb/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-haftungsausschluss-307-bgb/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..876b89d177 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-haftungsausschluss-307-bgb/SKILL.md @@ -0,0 +1,43 @@ +--- +name: bautraeger-haftungsausschluss-307-bgb +description: "Bautraeger-Haftungsausschluss und § 307 BGB. Skill klaert welche Haftungsklauseln im Bautraegervertrag wirksam und welche unwirksam sind insbesondere Maengelausschluss Haftungsbegrenzung Kardinalpflichten-Verletzung. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Haftungsausschluss 307 Bgb + +## Norm + +§ 307 BGB Inhaltskontrolle. + +## Unwirksame Klauseln + +### Pauschaler Haftungsausschluss +- "Wir haften nicht fuer Maengel, soweit sie nicht erkennbar waren." +- Unwirksam — Maengelhaftung darf nicht ueber § 634 BGB hinausgehend ausgeschlossen werden. + +### Maengelpauschalierung +- "Bei Maengeln ist statt Beseitigung nur eine Pauschale zu zahlen." +- Unwirksam. + +### Verkuerzung der Verjaehrung +- "Maengelansprueche verjaehren in 2 Jahren." +- Unwirksam — § 634a BGB beim Bauwerk 5 Jahre zwingend. + +### Ausschluss fuer einfache Fahrlaessigkeit +- "Wir haften nur fuer Vorsatz und grobe Fahrlaessigkeit." +- Unwirksam bei Verletzung Leben Koerper Gesundheit (§ 309 Nr. 7a BGB). +- Bei sonstigen Schaeden: unwirksam, wenn Kardinalpflicht beruehrt. + +## Wirksame Klauseln + +### Haftungsbegrenzung auf Versicherungsdeckung +- "Wir haften nur in Hoehe der Versicherungsdeckung." — meist unwirksam. + +### Begrenzung auf vertragstypische vorhersehbare Schaeden +- Wirksam bei einfacher Fahrlaessigkeit. + +## Pruefraster + +1. Welche Klausel? +2. § 307 / § 309 / § 634a BGB Verstoss? +3. Kardinalpflicht beruehrt? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-insolvenz-konsequenzen-erwerber/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-insolvenz-konsequenzen-erwerber/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..4491ad7e3f --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-insolvenz-konsequenzen-erwerber/SKILL.md @@ -0,0 +1,36 @@ +--- +name: bautraeger-insolvenz-konsequenzen-erwerber +description: "Bautraeger-Insolvenz Konsequenzen fuer den Erwerber. Skill klaert die Risikobetrachtung Vormerkungsschutz nicht-fertiggestellte Wohnung Buergschaftsabruf MaBV-Vermoegenstrennung Forderungsanmeldung. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Insolvenz Konsequenzen Erwerber + +## Risiko-Konstellationen + +### Wohnung fertiggestellt aber noch nicht uebertragen +- Erwerber hat Vormerkung im Grundbuch. +- Insolvenzverwalter muss Eigentum gegen Restzahlung uebertragen. +- Erwerber relativ gut geschuetzt. + +### Wohnung im Bau +- MaBV-Buergschaft greift, wenn vorhanden. +- Andernfalls: Erwerber wird Insolvenzglaeubiger fuer bisher gezahlte Raten. +- Bisher vorhandenes Bauwerk wird ggf. von einem anderen Bautraeger fertiggestellt. + +### Wohnung noch nicht begonnen +- Bei MaBV-Buergschaft: Buergschaft abrufen. +- Andernfalls: Insolvenzglaeubiger. + +## Handlungsoptionen + +1. Vormerkung im Grundbuch pruefen (Rang!). +2. Buergschaft auf Bestand und Bonitaet pruefen. +3. Forderungsanmeldung im Insolvenzverfahren binnen Frist. +4. Klage gegen Insolvenzverwalter auf Vollzug. + +## Pruefraster + +1. Bau-Stand? +2. Vormerkung gesichert? +3. Buergschaft vorhanden? +4. Forderungsanmeldung erfolgt? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-leistungsbeschreibung-baubeschreibung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-leistungsbeschreibung-baubeschreibung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..bd847b2e9f --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-leistungsbeschreibung-baubeschreibung/SKILL.md @@ -0,0 +1,40 @@ +--- +name: bautraeger-leistungsbeschreibung-baubeschreibung +description: "Leistungsbeschreibung und Baubeschreibung beim Bautraegervertrag. Skill klaert was zwingend in der Baubeschreibung stehen muss (Standards Ausstattung Materialien) Inhaltsfeinheit und Folgen mangelhafter Baubeschreibung. § 650l BGB Verbraucherbauvertrag. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Leistungsbeschreibung Baubeschreibung + +## § 650l BGB Verbraucherbauvertrag + +Seit 01.01.2018: Bautraegervertraege mit Verbrauchern sind Verbraucherbauvertraege im Sinne §§ 650i-650n BGB. + +## Inhalt Baubeschreibung + +§ 650j BGB: Bautraeger muss vor Vertragsschluss eine detaillierte Baubeschreibung uebergeben. + +### Erforderliche Inhalte +- Art und Ausfuehrung der Leistungen (Innenausbau Bodenbelaege Sanitaer). +- Konkrete Materialangaben (z. B. Daemmung WLG 035). +- DIN- und EN-Standards. +- Energetische Standards (z. B. KfW 40). +- Heizungsart und Energietraeger. +- Anlagen Aufzug Tiefgarage. + +### Verbindlichkeit +- Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil. +- Abweichungen bedeuten Maengel. + +## Mangelhafte Baubeschreibung + +- Wenn unvollstaendig: Erwerber kann Ergaenzung verlangen. +- Wenn nicht ausgehaendigt: Vertrag ist anfechtbar. +- § 650l BGB: jederzeitige Aufzeichnung der vereinbarten Leistungen. + +## Pruefraster + +1. Baubeschreibung vorliegend? +2. Materialien konkret bezeichnet? +3. Standards genannt? +4. Anlagen aufgelistet? +5. Verbindlichkeit erklaert? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-buchfuehrungspflicht-10/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-buchfuehrungspflicht-10/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..ea987eddf3 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-buchfuehrungspflicht-10/SKILL.md @@ -0,0 +1,32 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-buchfuehrungspflicht-10 +description: "MaBV § 10 Buchfuehrungspflicht. Skill klaert die Aufzeichnungspflichten des Bautraegers ueber alle Vorgaenge im Bauvorhaben Trennung der Konten Bilanz und Pruefberichte. Folgen bei Versaeumnis. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Buchfuehrungspflicht 10 + +## Norm + +§ 10 MaBV: Bautraeger muss separate Aufzeichnungen ueber jedes Bauvorhaben fuehren. Aufzeichnungen aufzubewahren mindestens 5 Jahre. + +## Pflichten + +- Eingaenge und Ausgaben dokumentieren. +- Bauverlauf dokumentieren. +- Periodischer Pruefbericht (jaehrlich). + +## Folge bei Versaeumnis + +- Ordnungswidrigkeit (Bussgeld bis zu 5000 Euro). +- Gewerberechtliche Konsequenzen. + +## Praxis Erwerber + +- Erwerber hat Anspruch auf Auskunft ueber den Stand des Bauvorhabens. +- Bei Verweigerung: Klagewege. + +## Pruefraster + +1. Hat der Bautraeger ordentliche Buchfuehrung? +2. Hat der Erwerber Einsicht erhalten? +3. Versaeumnisse dokumentieren. diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-erweiterte-sicherheit-7/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-erweiterte-sicherheit-7/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..48156de9ed --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-erweiterte-sicherheit-7/SKILL.md @@ -0,0 +1,40 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-erweiterte-sicherheit-7 +description: "MaBV § 7 erweiterte Sicherheitsleistung — Alternative zum Ratenmodell. Skill klaert die Voraussetzungen Praxisfragen und das Risiko-Profil aus Erwerberperspektive. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Erweiterte Sicherheit 7 + +## Vergleich zu § 3-Modell + +- § 3-Modell: Raten nach Baufortschritt (mit Schutz durch Baufortschritts-Pruefung). +- § 7-Modell: volle Vorauszahlung gegen Sicherheit. + +## Bewertung aus Erwerberperspektive + +### § 7-Modell Vorteile +- Klar definierte Sicherheit. +- Bautraeger hat Liquiditaet — Bau laeuft fluessig. + +### § 7-Modell Risiken +- Im Insolvenzfall: Erwerber abhaengig von Bonitaet des Buergen. +- Bei schwacher Buergschaft: Erwerber haftet im Schlepptau. + +### § 3-Modell Vorteile +- Erwerber zahlt nur fuer Geleistetes. +- Bei Insolvenz: bisher gezahlte Raten sind ggf. werthaltig in Vermoegensauskehr. + +### § 3-Modell Risiken +- Komplexer. +- Streit ueber Baufortschritts-Stand. + +## Aktuelle Bonitaetspruefung + +- Vor Annahme der Buergschaft Erwerber bonitaetspruefung des Bautraegers UND der Bank. +- Frueh: Bautraegerinsolvenz Pleiten typisch zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit. + +## Pruefraster + +1. Welches Modell? +2. Bonitaet aller Parteien? +3. Erwerber-Risiko-Profil? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-gewerberechtliche-folgen/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-gewerberechtliche-folgen/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..b27834d192 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-gewerberechtliche-folgen/SKILL.md @@ -0,0 +1,31 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-gewerberechtliche-folgen +description: "MaBV-Verstoss gewerberechtliche Folgen. Skill behandelt die gewerberechtlichen Sanktionen bei Verstoessen Bussgeld Erlaubnisentzug und das Verhaeltnis zum zivilrechtlichen Schutz. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Gewerberechtliche Folgen + +## Gewerberechtliche Sanktionen + +- Bussgeld nach § 18 MaBV bis 5000 Euro. +- Bei wiederholten Verstoessen Erlaubnisentzug nach § 34c Abs. 4 GewO. +- Anzeige durch geschaedigte Erwerber an Gewerbeaufsicht moeglich. + +## Zivilrechtlich + +- MaBV-Verstoss ist Schutzgesetz im Sinne § 823 Abs. 2 BGB. Schadensersatzanspruch des Erwerbers. +- Vertragsklauseln, die der MaBV widersprechen, sind unwirksam. + +## Praxis + +- Erwerber kann bei Verstoss: + - Ratenzahlung verweigern. + - Vertragsanpassung verlangen. + - Schadensersatz fordern. + - Anzeige bei Gewerbeaufsicht erstatten. + +## Pruefraster + +1. Welcher MaBV-Verstoss? +2. Zivilrechtliche Konsequenzen? +3. Gewerberechtliche Anzeige sinnvoll? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-grundlagen-1-2/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-grundlagen-1-2/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..f17d8f2319 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-grundlagen-1-2/SKILL.md @@ -0,0 +1,32 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-grundlagen-1-2 +description: "Makler- und Bautraegerverordnung (MaBV) Grundlagen. Skill behandelt das Anwendungsfeld der MaBV §§ 1 2 die definition Bautraeger und das Verhaeltnis zur Gewerbeordnung § 34c GewO. Liefert Pruefraster fuer Erwerber." +--- + +# Bautraeger Mabv Grundlagen 1 2 + +## Anwendungsbereich + +§ 1 MaBV: Die MaBV gilt fuer Gewerbetreibende mit Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO — Bautraeger sind erfasst nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO (Bauvorhaben als Bautraeger oder Baubetreuer). + +## Bautraegerdefinition + +Bautraeger ist, wer wirtschaftlich auf eigene Rechnung Bauvorhaben fuer fremde Rechnung durchfuehrt. Typisch: Erwerb des Grundstuecks im eigenen Namen, Bau, Verkauf von Wohnungs- oder Teileigentum an Endkunden. + +## Verhaeltnis Bautraeger vs. Generaluebernehmer + +- Bautraeger: verkauft an Erwerber, der danach Eigentuemer wird. +- Generaluebernehmer: fuehrt Bauvorhaben fuer fremden Auftraggeber durch, der bereits Eigentuemer ist. +- Wichtig: nur fuer Bautraeger gilt § 3 MaBV — der zentrale Erwerberschutz. + +## Pruefraster fuer Erwerber + +1. Ist der Vertragspartner ein Bautraeger im Sinne § 34c GewO? +2. Hat er eine gueltige Erlaubnis? +3. Bewerbung als "Bautraeger" oder Tarnung als "Baubetreuung" / "GU"? +4. Welche Schutzvorschriften greifen? + +## Aktuelle BGH-Linie + +- BGH-Linie staendige Rspr.: Verstoss gegen MaBV macht Klausel oder Zahlungsverlangen unwirksam — Erwerber kann zurueck. +- BGH-Az im Mandat live verifizieren. diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-ratenplan-3-mabv/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-ratenplan-3-mabv/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..ddc45df5e7 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-ratenplan-3-mabv/SKILL.md @@ -0,0 +1,48 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-ratenplan-3-mabv +description: "MaBV § 3 Ratenplan — 7 Raten nach Baufortschritt. Skill listet die einzelnen Raten in Prozent abhaengig vom Baufortschritt erkennt unzulaessige Vorausleistungen und gibt Tipps zur Pruefung. Liefert exakten Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Ratenplan 3 Mabv + +## Norm + +§ 3 Abs. 2 MaBV: Maximal 7 Teilzahlungen nach Baufortschritt. Genauer Ratenkatalog vor Anwendung live verifizieren (juristische Stoffsammlung); typischerweise sieht der Katalog folgende Stufen vor: + +- 30 % nach Beginn der Erdarbeiten. +- 28 % nach Rohbaufertigstellung einschliesslich Zimmererarbeiten. +- 5,6 % nach Herstellung der Dachflaechen und Dachrinnen. +- 2,1 % nach Rohinstallation Heizung. +- 2,1 % nach Rohinstallation Sanitaer. +- 2,1 % nach Rohinstallation Elektro. +- 7 % nach Fenstereinbau, Verglasung. +- 4,2 % nach Innenputz. +- 2,1 % nach Estricharbeiten. +- 2,8 % nach Fliesenarbeiten im Sanitaer. +- 8,4 % nach bezugsfertiger Herstellung und Zug-um-Zug-Uebergabe. +- 2,1 % nach Fassade. +- 3,5 % nach vollstaendiger Fertigstellung. + +Summen koennen je nach Fassung der MaBV abweichen — Vor Mandatsmaessigen Beratung im aktuellen Gesetzestext im Detail pruefen. + +## Verbot Vorausleistung + +- Bautraeger darf nur Zahlungen nach Erreichen der jeweiligen Stufe verlangen. +- Vorausleistung ohne Sicherung ist nichtig. + +## BGH-Linie + +- BGH staendige Rspr.: zu hohe Raten oder vorgezogene Zahlung machen Klausel unwirksam. +- Erwerber kann zurueckhalten / zurueckfordern. + +## Pruefraster + +1. Welcher Stand? +2. Welche Rate verlangt? +3. Stand belegbar (Architektenbestaetigung, Photo)? +4. Hoehe rechtmaessig? + +## Werkzeug Photo-Tagebuch + +- Erwerber empfohlen: bei jedem Bauabschnitt eigene Fotos mit Datum und GPS. +- Wichtig fuer Beweisfuehrung. diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-sicherheit-2-buergschaft/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-sicherheit-2-buergschaft/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..37891216f9 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-sicherheit-2-buergschaft/SKILL.md @@ -0,0 +1,41 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-sicherheit-2-buergschaft +description: "MaBV § 2: Sicherheit fuer Vorausleistungen durch Buergschaft. Skill klaert die alternative Sicherheitsleistung statt Ratenzahlung nach Baufortschritt die Anforderungen an die Buergschaft (selbstschuldnerisch unbedingt unbefristet) und die Folgen ungueltiger Sicherheiten. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Sicherheit 2 Buergschaft + +## Norm + +§ 2 MaBV (in Verbindung mit § 7 MaBV): Bautraeger kann statt Zahlung nach Baufortschritt (§ 3 MaBV) eine **Sicherheit** in Hoehe der gesamten Vertragssumme stellen. Erwerber zahlt dann gegen die Sicherheit. + +## Anforderungen Buergschaft + +- Selbstschuldnerisch. +- Unbedingt — keine Bedingungen, Einreden ausgeschlossen. +- Unbefristet (oder mit ausreichend langer Frist). +- Aussteller: Kreditinstitut oder Versicherer mit Sitz / Niederlassung im EWR. +- Verzicht auf Einreden nach §§ 770 771 BGB. + +## Bestaetigung + +- Originalbuergschaft an Erwerber ausgehaendigt. +- Pruefen: Vollstaendigkeit Wortlaut Auszahlung. + +## Verstoss + +- Sicherheit fehlt oder ist unzureichend = Vorausleistung unrechtmaessig. +- Erwerber kann zurueckhalten. + +## Praxistipp + +- Konkret pruefen: Wer ist Versicherer / Bank? Bonitaet? +- Inkraftsetzung der Buergschaft mit Vertragsunterzeichnung. + +## Pruefraster + +1. Buergschaft vorhanden? +2. Aussteller bonitaet? +3. Wortlaut korrekt (selbstschuldnerisch unbedingt unbefristet)? +4. Hoehe = Vertragssumme? +5. Vorlage an Erwerber? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-vermoegenstrennung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-vermoegenstrennung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..91630ce86d --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-vermoegenstrennung/SKILL.md @@ -0,0 +1,36 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-vermoegenstrennung +description: "MaBV Vermoegenstrennung — Bautraeger muss die Gelder der Erwerber separiert vom eigenen Vermoegen behandeln. Skill klaert die Trennungspflicht das Sonderkonto und die Folgen bei Vermischung Insolvenzrechtlich. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Vermoegenstrennung + +## Pflicht zur Vermoegenstrennung + +§§ 3-8 MaBV: Bautraeger darf Erwerbergelder nur fuer das jeweilige Bauvorhaben verwenden. Trennung von eigenen Geldern ist Schutz vor Vermoegensvermischung. + +## Sonderkonto + +- Praxis: Eigene Konten pro Bauvorhaben. +- Aufzeichnungspflicht nach § 10 MaBV. + +## Insolvenzschutz + +- Bei Insolvenz: Erwerbergelder, die zweckgebunden gehalten wurden, sollen Erwerbern zukommen. +- Aber: keine echte Treuhand. Bei Vermischung Insolvenzmasse — Erwerber verlieren ggf. + +## Praxis + +- Mit Sicherungsmodell § 7 MaBV (gestelle Buergschaft) ist Vermoegensvermischung weniger riskant. +- Bei Ratenmodell § 3 MaBV ist Vermoegenstrennung kritisch. + +## BGH-Linie + +- BGH: Verstoss gegen § 3 MaBV macht Vertragsklausel unwirksam. +- Aktuelle Az im Mandat live verifizieren. + +## Pruefraster + +1. Welches Modell (§ 3 vs § 7)? +2. Trennung des Sonderkontos belegbar? +3. Bei Insolvenz: Glaeubigeranfechtung? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-vollstaendigkeitserklaerung-7/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-vollstaendigkeitserklaerung-7/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..394bcdf4e7 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-mabv-vollstaendigkeitserklaerung-7/SKILL.md @@ -0,0 +1,27 @@ +--- +name: bautraeger-mabv-vollstaendigkeitserklaerung-7 +description: "MaBV § 7 Vollstaendigkeitserklaerung als Alternative. Skill klaert wann der Bautraeger die volle Vertragssumme im Voraus verlangen darf wenn er die nach § 7 vorgesehene Sicherheit stellt. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Mabv Vollstaendigkeitserklaerung 7 + +## Norm + +§ 7 MaBV: Bautraeger darf die gesamte Vertragssumme vor Baufortschritt verlangen, **wenn** er eine **selbstschuldnerische Buergschaft** in Hoehe von 105 Prozent der Vertragssumme stellt — diese sichert sowohl die Fertigstellung als auch die Vermoegensauskehr. + +## Voraussetzungen + +- Selbstschuldnerische Buergschaft eines Kreditinstituts oder Versicherers. +- Hoehe 105 Prozent (gegenwaertige Fassung pruefen — frueher 110 Prozent bei manchen Auslegungen). +- Schutz auch fuer Maengelansprueche. + +## Praxis + +- Bautraeger mit guten Kapitalbeziehungen waehlt § 7-Modell. +- Erwerber gewinnt Vorhersehbarkeit; Bautraeger gewinnt Liquiditaet. + +## Pruefraster + +1. § 7 oder § 3 vereinbart? +2. Sicherheit hinterlegt? +3. Originalbuergschaft uebergeben? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-maengelhaftung-fuenf-jahre-634a/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-maengelhaftung-fuenf-jahre-634a/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..c1b2148a4e --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-maengelhaftung-fuenf-jahre-634a/SKILL.md @@ -0,0 +1,39 @@ +--- +name: bautraeger-maengelhaftung-fuenf-jahre-634a +description: "Bautraeger-Maengelhaftung 5 Jahre nach § 634a BGB. Skill klaert die Verjaehrungsfrist Bauwerk Beginn der Frist (Abnahme) Hemmung Unterbrechung sowie die Kategorisierung der Maengel offene und versteckte. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Maengelhaftung Fuenf Jahre 634A + +## Norm + +§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB: Verjaehrungsfrist fuer Maengelansprueche bei Bauwerk 5 Jahre. + +## Beginn + +- Mit Abnahme (foerm- oder konkludent). +- Bei Verweigerung der Abnahme: keine Verjaehrung. + +## Hemmung + +- §§ 203, 204 BGB: Verhandlungen, Mahnverfahren, Klage, selbstaendiges Beweisverfahren. + +## Maengelarten + +### Offene Maengel +- Bei Abnahme erkennbar. +- Bei Abnahme ohne Vorbehalt: rechte verloren. + +### Versteckte Maengel +- Bei Abnahme nicht erkennbar. +- Verjaehrung erst mit Entdeckung beginnt nicht — die 5 Jahre laufen ab Abnahme. + +### Arglistig verschwiegene Maengel +- Verjaehrung in 10 Jahren (§ 634a Abs. 3 BGB iVm § 199 BGB). + +## Pruefraster + +1. Wann wurde abgenommen? +2. Wann wurde Mangel entdeckt? +3. Vorbehalt erklaert? +4. Arglist vermutet? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-maengelruegen-und-formerfordernis/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-maengelruegen-und-formerfordernis/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..ed88563fd4 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-maengelruegen-und-formerfordernis/SKILL.md @@ -0,0 +1,36 @@ +--- +name: bautraeger-maengelruegen-und-formerfordernis +description: "Bautraeger-Maengelruegen und Formerfordernis. Skill klaert wie ein Erwerber Maengel ruegen muss Schriftform-Empfehlung Frist zur Nachbesserung und die Folgen einer unwirksamen Ruege. Liefert Vorlage." +--- + +# Bautraeger Maengelruegen Und Formerfordernis + +## Form + +- BGB sieht keine Formerfordernis vor. +- Empfehlung: schriftlich (Brief, E-Mail). +- Beweissicherung: Einschreiben mit Rueckschein. + +## Inhalt + +- Mangel konkret bezeichnen. +- Bauort und Bauteil benennen. +- Foto oder Skizze beifuegen. +- Aufforderung zur Nachbesserung. +- Frist (idR 2-4 Wochen). + +## Folge bei Nichtbeachtung + +- Nach Ablauf der Frist: Selbstvornahme nach § 637 BGB. +- Vorschusspflicht des Bautraegers (§ 637 Abs. 3 BGB). + +## Pruefraster + +1. Mangel konkret bezeichnet? +2. Frist gesetzt? +3. Form Schriftform empfohlen? +4. Beweissicherung? + +## Vorlage + +"Sehr geehrte Damen und Herren, in der durch Sie an mich übergebenen Wohnung in der xxx-Strasse xx in xxxx, Wohnung Nr. xx, habe ich folgenden Mangel festgestellt: [Beschreibung]. Ich fordere Sie hiermit auf, diesen Mangel bis zum [Datum] zu beseitigen. Andernfalls werde ich von meinen Rechten nach § 637 BGB Gebrauch machen. Mit freundlichen Grüssen ..." diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-notarvertrag-grundlagen-pruefraster/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-notarvertrag-grundlagen-pruefraster/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..3f9f56f04e --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-notarvertrag-grundlagen-pruefraster/SKILL.md @@ -0,0 +1,60 @@ +--- +name: bautraeger-notarvertrag-grundlagen-pruefraster +description: "Bautraegervertrag notarieller Pruefraster Grundlagen. Skill bietet das systematische Pruefraster fuer den notariellen Bautraegervertrag von Praeambel ueber Leistungsbeschreibung Zahlungsregelung Sicherheitsleistung Vormerkung Auflassung Abnahme Maengelhaftung Sonderwuensche. Liefert Checkliste." +--- + +# Bautraeger Notarvertrag Grundlagen Pruefraster + +## Pruefraster + +### 1. Praeambel +- Identitaet der Parteien. +- Grundstuecksdaten. +- Bauvorhaben kurz beschrieben. + +### 2. Kaufgegenstand +- Genaue Bezeichnung: Wohnung, Stellplatz, Garten. +- Verweis auf Teilungserklaerung und Aufteilungsplan. + +### 3. Leistungsbeschreibung +- Detaillierte Baubeschreibung als Anlage. +- DIN, Standards. +- Was ist nicht enthalten (Sonderwuensche). + +### 4. Zahlungsregelung +- § 3 MaBV oder § 7 MaBV? +- Ratenplan oder Sicherheit? +- Verzugsfolgen. + +### 5. Sicherheitsleistung +- Buergschaft Inhalt. +- Fristen. + +### 6. Vormerkung +- Auflassungsvormerkung im Grundbuch. +- Rang. + +### 7. Auflassung +- Bedingung der Eigentumsuebertragung. +- Belastungsfreiheit. + +### 8. Abnahme +- Form Frist Verfahren. +- Vorbehalte. + +### 9. Maengelhaftung +- Verjaehrungsfrist 5 Jahre (§ 634a BGB). +- Selbstvornahmerecht. + +### 10. Sonderwuensche +- Schriftform. +- Zusatzpreise. + +### 11. Kosten und Steuern +- Notarkosten. +- Grunderwerbsteuer. +- Grundbuchkosten. + +## Output + +- Strukturierte Pruefliste mit Ampelbewertung. diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-pfandfreigabe-und-loeschung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-pfandfreigabe-und-loeschung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..85e69eeb12 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-pfandfreigabe-und-loeschung/SKILL.md @@ -0,0 +1,36 @@ +--- +name: bautraeger-pfandfreigabe-und-loeschung +description: "Pfandfreigabe und Loeschung nach vollstaendiger Bezahlung. Skill klaert das Verfahren wie nach Bezahlung die Pfandentnahme erfolgt und die Wohnung lastenfrei wird. Folgen bei Verweigerung. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Pfandfreigabe Und Loeschung + +## Verfahren + +1. Erwerber zahlt letzte Rate / volle Vertragssumme. +2. Bautraeger meldet Vollzahlung bei der Bank. +3. Bank gibt Pfandentnahme (Loeschungsbewilligung). +4. Notar reicht Pfandfreigabe beim Grundbuchamt ein. +5. Grundschuld bei der Erwerber-Wohnung wird geloescht. + +## Probleme + +### Bank verweigert Pfandfreigabe +- Wenn Bautraeger insgesamt noch Schulden hat. +- Erwerber kann Anspruch geltend machen, wenn die Pfandfreigabe-Vereinbarung Drittwirkung hat. + +### Bautraeger verweigert die Meldung an Bank +- Erwerber kann eigenes Schreiben an Bank senden. +- Klagewege. + +## Pflichten + +- Vorbereitung durch den Notar erforderlich. +- Notar uebernimmt typischerweise die Koordination. + +## Pruefraster + +1. Zahlungsstand? +2. Pfandfreigabevereinbarung vorliegend? +3. Bank-Erklaerung erhalten? +4. Loeschung im Grundbuch? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rangruecktritt-grundpfandrechte/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rangruecktritt-grundpfandrechte/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..f57c58b3e0 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rangruecktritt-grundpfandrechte/SKILL.md @@ -0,0 +1,33 @@ +--- +name: bautraeger-rangruecktritt-grundpfandrechte +description: "Rangruecktritt der Bautraeger-Grundpfandrechte hinter die Aufflassungsvormerkung. Skill klaert die Vereinbarung welche typischerweise vom Bautraeger zugesagt wird und wie sie zu pruefen ist. Bedeutung fuer Erwerberschutz. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Rangruecktritt Grundpfandrechte + +## Hintergrund + +Bautraeger finanziert das Bauvorhaben oft ueber Bankenkredit. Die finanzierende Bank verlangt erstrangige Grundschuld. + +## Problem + +- Bankgrundschuld typischerweise vor der Vormerkung eingetragen. +- Bei Insolvenz wuerde Bank vor Erwerber bedient. + +## Loesung Rangruecktritt + +- Bank tritt mit ihrer Grundschuld im Rang hinter die Vormerkung des Erwerbers. +- Erwerber hat dann Rang 1. + +## Pruefung + +- Im Notarvertrag muss der Rangruecktritt zugesagt sein. +- Rangruecktrittserklaerung der Bank vorlegen. +- Im Grundbuch nachvollziehen. + +## Pruefraster + +1. Bestehende Grundpfandrechte? +2. Rangruecktritt vereinbart? +3. Bank hat Erklaerung abgegeben? +4. Eintragung im Grundbuch nachgewiesen? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rechtswidrige-anpassungsklauseln/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rechtswidrige-anpassungsklauseln/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..5eaa1afd7b --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rechtswidrige-anpassungsklauseln/SKILL.md @@ -0,0 +1,40 @@ +--- +name: bautraeger-rechtswidrige-anpassungsklauseln +description: "Rechtswidrige Anpassungsklauseln im Bautraegervertrag. Skill listet typische unwirksame Klauseln zur einseitigen Preisanpassung Bauzeitveraenderung Standardaenderung sowie BGH-Rechtsprechung dazu. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Rechtswidrige Anpassungsklauseln + +## Typische unwirksame Klauseln + +### Einseitige Preisanpassung +- "Der Verkaeufer behaelt sich Preisanpassung vor." +- Unwirksam nach § 309 Nr. 1 BGB (allgemein) und § 307 BGB (Generalklausel). +- BGH staendige Rspr. + +### Verschiebung der Bauzeit +- "Bauzeit kann sich aus Wettergruenden um bis zu 6 Monate verschieben." +- Bei zu weiten Verzugsfristen unwirksam. + +### Standardaenderung +- "Der Verkaeufer behaelt sich Aenderungen der Baubeschreibung vor." +- Unwirksam, soweit wesentliche Aenderung. + +### Sonderwuensche-Ausschluss +- "Sonderwuensche sind nicht moeglich nach Vertragsschluss." +- Wirksam wenn klar, ABER mit angemessener Ausnahmeklausel. + +### Verkleinerung der Wohnflaeche +- "Wohnflaeche kann um bis zu 5 Prozent abweichen ohne Konsequenz." +- Bis 3 Prozent toleriert, darueber Minderung. + +## BGH-Linie + +- BGH staendige Rspr. zu einseitigen Anpassungsklauseln. +- Aktuelle Az im Mandat live verifizieren. + +## Pruefraster + +1. Welche Klausel? +2. Einseitig zu Lasten Erwerber? +3. § 307 / § 309 BGB Verstoss? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rueckabwicklung-bei-insolvenz/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rueckabwicklung-bei-insolvenz/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..2dfe342ed2 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-rueckabwicklung-bei-insolvenz/SKILL.md @@ -0,0 +1,37 @@ +--- +name: bautraeger-rueckabwicklung-bei-insolvenz +description: "Bautraeger-Rueckabwicklung bei Insolvenz. Skill klaert das Verfahren der Rueckabwicklung wenn der Bautraeger insolvent geht aber Eigentumsuebertragung noch nicht erfolgt ist Buergschaftsabruf Forderungsanmeldung Wohnungsuebernahme im Insolvenzverfahren. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Rueckabwicklung Bei Insolvenz + +## Rueckabwicklungsschritte + +### 1. Buergschaft pruefen +- Vorlegen der Originalbuergschaft. +- Bonitaet des Buergen pruefen. +- Anspruchsschreiben an den Buergen. + +### 2. Insolvenzverwalter kontaktieren +- Forderungsanmeldung binnen Frist (vom IV bekanntgegeben). +- Sicherung Vormerkungsrang. + +### 3. Aussonderung pruefen +- Bei Globalgrundschuld Pfandfreigabe. +- Bei Anwartschaftsrecht: insolvenzfeste Position. + +### 4. Wohnungsuebernahme +- Wenn Bauwerk fertiggestellt: gegen Restzahlung uebernehmen. +- Wenn nicht fertiggestellt: Insolvenzverwalter kann Wohnung an Dritten weiterveraussern. + +## Praxis + +- Buergschaft greift typischerweise schnell. +- Wenn keine Buergschaft: lange Insolvenzdauer. + +## Pruefraster + +1. Buergschaft vorhanden? +2. Forderung angemeldet? +3. Vormerkungsrang? +4. Bauwerk fertiggestellt? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-selbstvornahme-und-vorschussklage/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-selbstvornahme-und-vorschussklage/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..a330f8353b --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-selbstvornahme-und-vorschussklage/SKILL.md @@ -0,0 +1,39 @@ +--- +name: bautraeger-selbstvornahme-und-vorschussklage +description: "Selbstvornahme und Vorschussklage gegen den Bautraeger. Skill klaert das Recht zur Selbstvornahme nach § 637 BGB die Vorschussklage zur Finanzierung der Beseitigung und die typischen Fallgruppen Erwerber will saniertes Apartment. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Selbstvornahme Und Vorschussklage + +## Norm + +§ 637 BGB Selbstvornahme. + +## Voraussetzungen + +- Mangel. +- Frist gesetzt. +- Frist ist abgelaufen. +- Mangel besteht weiter. + +## Selbstvornahme + +- Erwerber laesst Mangel beseitigen. +- Bautraeger traegt die Kosten. + +## Vorschuss + +- § 637 Abs. 3 BGB: Erwerber kann einen Kostenvorschuss vom Bautraeger fordern, ohne in Vorleistung treten zu muessen. +- Vorschussklage moeglich, wenn Bautraeger nicht freiwillig zahlt. + +## Praxis + +- Erwerber holt Kostenvoranschlag von einem Handwerker. +- Vorschussbetrag fordern. +- Nach Beseitigung Abrechnung. + +## Pruefraster + +1. Frist gesetzt? +2. Kostenvoranschlag? +3. Vorschussklage erforderlich? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-sonderwuensche-zusaetzliche-vereinbarungen/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-sonderwuensche-zusaetzliche-vereinbarungen/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..246394b1f4 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-sonderwuensche-zusaetzliche-vereinbarungen/SKILL.md @@ -0,0 +1,43 @@ +--- +name: bautraeger-sonderwuensche-zusaetzliche-vereinbarungen +description: "Bautraeger-Sonderwuensche und zusaetzliche Vereinbarungen. Skill klaert die Behandlung von Sonderwuensche Mehrpreisen Aenderungen der Baubeschreibung Schriftform und das Verhaeltnis zur urspruenglichen Vertragsgrundlage. Liefert Klauselentwurf." +--- + +# Bautraeger Sonderwuensche Zusaetzliche Vereinbarungen + +## Sonderwuensche + +- Erwerber wuenscht Aenderung gegenueber Baubeschreibung. +- Beispiel: bessere Bodenbelaege, Sanitaer-Ausstattung. + +## Form + +- Schriftlich (Empfehlung). +- Beidseits unterzeichnet. +- Genaue Beschreibung und Mehrpreis. + +## Mehrpreis-Klauseln + +- Pauschal: oft uebersetzt. +- Auf Basis Selbstkosten-Plus: angemessener. +- Empfehlung: vorab Vergleichsangebote einholen. + +## Verhaeltnis zur Baubeschreibung + +- Sonderwunsch aendert Baubeschreibung punktuell. +- Restliche Vertragsregelungen gelten weiter. + +## Risiken + +- Bautraeger draengt zu spaeten Sonderwuensche und verlangt unangemessen. +- Verzoegerung der Bauzeit. + +## Klauselentwurf Sonderwunsch + +"Die Parteien vereinbaren folgende Aenderung zur Baubeschreibung vom [Datum]: [Beschreibung Sonderwunsch]. Der Mehrpreis betraegt [Betrag] EUR. Die Vertragsausfuehrung verzoegert sich um maximal [Tage] Tage. Im uebrigen bleibt der Vertrag unveraendert." + +## Pruefraster + +1. Schriftlich vereinbart? +2. Mehrpreis angemessen? +3. Verzug akzeptabel? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-typische-nichtigkeitsfallen-checkliste/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-typische-nichtigkeitsfallen-checkliste/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..2e57a3e02b --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-typische-nichtigkeitsfallen-checkliste/SKILL.md @@ -0,0 +1,46 @@ +--- +name: bautraeger-typische-nichtigkeitsfallen-checkliste +description: "Bautraeger typische Nichtigkeitsfallen und Erwerber-Strategie. Skill listet die haeufigsten Nichtigkeitstatbestaende und entwickelt Strategien fuer den Erwerber wann Nichtigkeit zu seinem Vorteil genutzt werden kann (Default-Recht oft guenstiger). Liefert Risiko-Cockpit." +--- + +# Bautraeger Typische Nichtigkeitsfallen Checkliste + +## Nichtigkeitstatbestaende + +### MaBV-Verstoss +- Klausel zu Vorausleistung ohne Sicherheit: unwirksam. + +### Notarrechtlicher Mangel +- Aufflassung nicht beurkundet: nichtig. +- Beurkundung ohne 2-Wochen-Frist: idR wirksam, aber Belehrungspflicht verletzt. + +### Sittenwidrigkeit § 138 BGB +- Bei extremem Missverhaeltnis Preis-Leistung. + +### AGB-Verstoss § 307 BGB +- Einzelne Klauseln unwirksam. +- Vertrag im uebrigen wirksam. + +## Erwerber-Strategie + +### Wenn Default-Recht guenstiger +- Erwerber kann es bei der Unwirksamkeit belassen. +- Default = BGB-Werkvertrag oder Verbraucherbauvertrag mit besseren Rechten. + +### Wenn Default-Recht ungueltiger +- Erwerber kann durch Geltendmachung der wirksamen Klauseln seine Position halten. + +## Risiko-Cockpit + +| Klauseltyp | Risiko Erwerber | Default-Lage | +|---|---|---| +| Abnahmefiktion | Mittel | guenstig | +| Maengelhaftungsverkuerzung | Hoch | guenstig (5 Jahre §634a) | +| Vorausleistung ohne Buergschaft | Hoch | guenstig (Rueckzahlung) | +| Einseitige Preisanpassung | Mittel | guenstig (Festpreis) | + +## Pruefraster + +1. Welche Klausel ist unwirksam? +2. Wer profitiert vom Default-Recht? +3. Verhaltensempfehlung? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-typische-notar-fehler-checkliste/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-typische-notar-fehler-checkliste/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..4265f569ff --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-typische-notar-fehler-checkliste/SKILL.md @@ -0,0 +1,45 @@ +--- +name: bautraeger-typische-notar-fehler-checkliste +description: "Typische Notar-Fehler im Bautraegervertrag. Skill listet die haeufigsten Notar-Fehler ungeklaerte Bonitaet vereinfachte Belehrung uebersetzte Pauschalpreise unklare Sonderwunschregelung. Liefert Pruefraster und Empfehlungen fuer Klaerung." +--- + +# Bautraeger Typische Notar Fehler Checkliste + +## Typische Notar-Fehler + +### Ungenuegende Bonitaetsklaerung +- Notar pruef im Voraus den Grundbuchstand, oft aber nicht die Bonitaet des Bautraegers. +- Erwerber muss selbst pruefen. + +### Vereinfachte Belehrung +- Notar legt MaBV-Schutz nicht ausreichend dar. +- Belehrung sollte konkret und schriftlich sein. + +### Uebersetzte Pauschalpreise +- Klauseln zu Sonderwuensche mit pauschalen Aufpreisen koennen unangemessen sein. + +### Unklare Sonderwunschregelung +- Genaue Definition fehlt. +- Streit ueber Mehrkosten ist vorprogrammiert. + +### Fehlende Festlegung der Anlagen +- Baubeschreibung ist Anlage, aber Stand nicht klar. +- Bei Aenderungen unsicher. + +### § 17 BeurkG Belehrungspflicht +- Notar muss "rechtlich erforderliche Belehrungen" vornehmen. +- Verstoss: Schadensersatzhaftung. + +## Empfehlung Erwerber + +1. Vor Beurkundungstermin: Vertrag von Anwalt pruefen lassen. +2. Eigene Nachfragen schriftlich vorbereiten. +3. Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). +4. Anwesenheit Anwalt beim Notartermin moeglich. + +## Pruefraster + +1. Vertragsentwurf rechtzeitig erhalten? +2. Anwalt eingeschaltet? +3. Bonitaet geprueft? +4. Belehrungspunkte abgehakt? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-abgeschlossenheitsbescheinigung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-abgeschlossenheitsbescheinigung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..f58b3aeabd --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-abgeschlossenheitsbescheinigung/SKILL.md @@ -0,0 +1,32 @@ +--- +name: bautraeger-weg-abgeschlossenheitsbescheinigung +description: "WEG-Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bautraegervertrag. Skill klaert was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist warum sie erforderlich ist und wann sie verweigert wird. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Weg Abgeschlossenheitsbescheinigung + +## Norm + +§ 7 Abs. 4 WEG (alt) / § 3 Abs. 2 WEG (neu): Abgeschlossenheitsbescheinigung der zustaendigen Behoerde (idR Bauaufsicht) bestaetigt die in sich abgeschlossene Beschaffenheit jeder Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. + +## Inhalt + +- Wohnungen sind raeumlich abgegrenzt. +- Eingang nach außen oder von einem Gemeinschaftsraum. +- Sanitaerausstattung. + +## Erforderlichkeit + +- Voraussetzung fuer Eintragung der Aufteilung im Grundbuch. +- Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung keine wirksame Teilung. + +## Verweigerung + +- Bei nicht-abgeschlossener Beschaffenheit (z. B. fehlende Tueren). +- Wohnung "geht durch" eine andere Wohnung. + +## Pruefraster + +1. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorhanden? +2. Datum der Ausstellung? +3. Behoerde zustaendig? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-erstverwalter-bestellung/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-erstverwalter-bestellung/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..7509be9781 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-erstverwalter-bestellung/SKILL.md @@ -0,0 +1,37 @@ +--- +name: bautraeger-weg-erstverwalter-bestellung +description: "WEG-Erstverwalter-Bestellung beim Bautraegervertrag. Skill klaert die haeufig umstrittene Erstverwalter-Klausel die Bautraeger oft mit verbundenen Unternehmen verknuepfen sowie das WEG-Reform-2020-Update. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Weg Erstverwalter Bestellung + +## Norm + +§§ 26-27 WEG: Verwalterbestellung. + +## Erstverwalter + +- Bautraeger bestellt den ersten Verwalter — typischerweise im Teilungserklaerung. +- Oft ist Erstverwalter mit dem Bautraeger verbunden (Tochtergesellschaft). + +## Bestellungsdauer + +- Hoechstens 3 Jahre fuer Erstverwalter (§ 26 Abs. 1 WEG). +- Verlaengerung erfordert Beschluss der Eigentuemerversammlung. + +## WEG-Reform 2020 + +- Erste Eigentuemerversammlung muss innerhalb von 6 Monaten nach Bezugsfertigkeit der Wohnung einberufen werden. +- Eigentuemer koennen Verwalter abberufen. + +## Problemklauseln + +- Vorgaben zur Verlaengerungsabsicht. +- Festlegung der Verwaltervergueltung im voraus. + +## Pruefraster + +1. Erstverwalter bestellt? +2. Dauer max. 3 Jahre? +3. Abberufungsrecht der Eigentuemer? +4. Verbundenheit Bautraeger-Verwalter? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-gemeinschaftsordnung-pruefen/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-gemeinschaftsordnung-pruefen/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..cd7ca6aa05 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-gemeinschaftsordnung-pruefen/SKILL.md @@ -0,0 +1,42 @@ +--- +name: bautraeger-weg-gemeinschaftsordnung-pruefen +description: "WEG-Gemeinschaftsordnung beim Bautraegervertrag pruefen. Skill klaert die Inhalte der Gemeinschaftsordnung Hausordnung Beitraege Stimmrechte und ihre nachtraegliche Aenderung. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Weg Gemeinschaftsordnung Pruefen + +## Norm + +§ 10 WEG: Gemeinschaftsordnung mit Hausordnung und Verwaltungsregelung. + +## Inhalt + +- Hausordnung (Ruhezeiten, Tierhaltung, Lüftung). +- Beitragsverteilung. +- Stimmrechte in der Eigentuemerversammlung. +- Sonderzahlungen. + +## Pruefen + +### Hausordnung +- Realistisch? +- Eingeschraenkte Hundehaltung? +- Lautstaerke-Vorgaben? + +### Beitragsverteilung +- Nach Miteigentumsanteilen oder nach Verbrauch? + +### Stimmrechte +- Kopfstimmen oder nach Miteigentumsanteilen? + +## Nachtraegliche Aenderung + +- Erfordert idR Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit. +- Schutz davor, dass Bautraeger spaeter alles aendert. + +## Pruefraster + +1. Gemeinschaftsordnung als Anlage? +2. Inhalt angemessen? +3. Aenderungsregeln klar? +4. Bautraeger-Privilegien? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-instandhaltungsruecklage-uebergabe/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-instandhaltungsruecklage-uebergabe/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..916b43a069 --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-instandhaltungsruecklage-uebergabe/SKILL.md @@ -0,0 +1,37 @@ +--- +name: bautraeger-weg-instandhaltungsruecklage-uebergabe +description: "WEG-Instandhaltungsruecklage zur Uebergabe. Skill klaert wie die Instandhaltungsruecklage bei der WEG-Gruendung dotiert wird welche Pflichten Bautraeger hat und welche Klauseln problematisch sind. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Weg Instandhaltungsruecklage Uebergabe + +## Norm + +§ 19 WEG: Erhaltungsruecklage (frueher Instandhaltungsruecklage) als Vermoegen der WEG. + +## Dotierung bei Uebergabe + +- Bei den meisten Bautraegervertraegen leistet der Erste Erwerber eine Eroeffnungsdotierung. +- Hoehe variabel (oft 0.5 bis 1 Prozent des Vertragspreises). + +## Fortzahlung + +- Monatliche Beitraege. +- Hoehe nach Wirtschaftsplan. + +## Problemklauseln + +- "Bautraeger leistet keine Eroeffnungsruecklage." +- Erwerber muss sofort hohe Beitraege zahlen. + +## Pruefen + +- Wie hoch ist die Eroeffnungsruecklage? +- Wer leistet? +- Wie schnell waechst sie? + +## Pruefraster + +1. Eroeffnungsruecklage vorgesehen? +2. Wer leistet? +3. Wirtschaftsplan plausibel? diff --git a/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-teilungserklaerung-pruefen/SKILL.md b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-teilungserklaerung-pruefen/SKILL.md new file mode 100644 index 0000000000..e8f9189fbb --- /dev/null +++ b/fachanwalt-bau-architektenrecht/skills/bautraeger-weg-teilungserklaerung-pruefen/SKILL.md @@ -0,0 +1,44 @@ +--- +name: bautraeger-weg-teilungserklaerung-pruefen +description: "WEG-Teilungserklaerung beim Bautraegervertrag pruefen. Skill klaert was in der Teilungserklaerung steht (Sondereigentum Gemeinschaftseigentum) wie sie gepruef wird und welche Klauseln problematisch sind. Liefert Pruefraster." +--- + +# Bautraeger Weg Teilungserklaerung Pruefen + +## Norm + +§ 8 WEG: Teilung des Grundeigentums durch den Bautraeger. + +## Inhalt + +- Liste der einzelnen Wohnungen. +- Sondereigentum jeder Wohnung. +- Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus Dach Heizung). +- Sondernutzungsrechte (Garten Stellplatz Kellerraum). + +## Pruefung + +### Sondereigentum klar abgegrenzt? +- Innenausbau Trennwaende waende. +- Bei mehrgeschossigen Bauten: Stockwerks-Eigentum. + +### Sondernutzungsrechte? +- Garten — Sondernutzung oder Sondereigentum? +- Stellplatz — Sondereigentum (Tiefgaragen-Stellplatz) oder Sondernutzung (Aussenstellplatz). + +### Verwaltungsregeln +- Verwaltervergangenheit / Erstverwaltung. +- Stimmrechte. + +## Problematische Klauseln + +- Festschreibung des Erstverwalters auf zu lange Zeit (z. B. 10 Jahre). +- Stimmrechte ueberproportional fuer Bautraeger. +- Festschreibung der Hausordnung mit Bautraeger-Privilegien. + +## Pruefraster + +1. Teilungserklaerung als Anlage vorhanden? +2. Sondereigentum konkret? +3. Sondernutzung klar? +4. Verwaltungsregeln angemessen?