fix(weg-hausverwaltung): Skill erhaltung-modernisierung-baumaengel — trailing-2 update vom v35-Agenten

weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-baumaengel/SKILL.md

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 name: erhaltung-modernisierung-baumaengel
-description: "Steuert Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Baumängel, Gewährleistungsfristen, Gutachten, Sofortmaßnahmen, Beschlussbedarf und Kommunikation mit Eigentümern."
+description: "Steuert Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Baumängel, Gewährleistungsfristen, Gutachten, Sofortmaßnahmen, Beschlussbedarf und Kommunikation mit Eigentümern (Stand 05/2026). Berücksichtigt GEG § 71 (65 % erneuerbare Energien beim Heizungstausch) und CO2KostAufG bei Heizungsentscheidungen."
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 # Erhaltung, Modernisierung und Baumängel
 
+Stand: 05/2026.
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 ## Ziel
 
 Technische Maßnahmen rechtlich und verwaltungspraktisch sauber in den WEG-Prozess bringen.
 
+## Erste Abgrenzung
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+| Maßnahme | Norm | Beschlussbedarf | Kostenträger |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Erhaltung (Reparatur, Instandhaltung, Instandsetzung) | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | regelmäßig durch GdWE, ggf. delegierbar an Verwalter (§ 27 WEG) | alle Eigentümer nach Schlüssel |
+| Modernisierende Erhaltung | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | Mehrheitsbeschluss | alle nach Schlüssel |
+| Bauliche Veränderung | § 20 WEG | Mehrheitsbeschluss; ggf. privilegiert (§ 20 Abs. 2 WEG) | § 21 WEG (gestaffelt) |
+| Eilmaßnahme zur Schadensabwehr | § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG | Verwalter allein, Bericht | alle nach Schlüssel |
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 ## Prüfpunkte
 
-- Erhaltung oder bauliche Veränderung?
-- Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
-- Sofortmaßnahme nötig?
-- Gutachten oder Fachplanung erforderlich?
-- Beschluss, Budget und Finanzierung.
-- Gewährleistung, Mängelanzeige, Fristsetzung.
+- **Erhaltung** oder **bauliche Veränderung**? (Maßstab: weicht die Maßnahme vom ursprünglichen Zustand wesentlich ab?)
+- **Gemeinschaftseigentum** oder **Sondereigentum**? (TE/GO, Aufteilungsplan)
+- **Sofortmaßnahme** nötig? (Wasserrohrbruch, akute Gefahr → § 27 WEG, dann Bericht)
+- **Gutachten oder Fachplanung** erforderlich? (Statik, Energie, Brandschutz, Hygiene)
+- **Beschluss, Budget, Finanzierung** (Rücklage / Sonderumlage / Wirtschaftsplan).
+- **Gewährleistung** dokumentieren (Beginn ab Abnahme, 5 Jahre BGB-Werkvertrag, 2 Jahre Kauf, ggf. abweichend VOB/B 4 Jahre).
+- **Mängelanzeige** mit Fristsetzung, Beweissicherung (Fotos, Datum, Zeugen, Sachverständigenkonsil).
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+## GEG-Pflicht beim Heizungstausch (§ 71 GEG, Stand 05/2026)
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+- Neu eingebaute Heizungen müssen ab **01.01.2024** zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme versorgt werden.
+- Übergangsregelungen sind an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Großstädte > 100.000 Einwohner: spätester Stichtag 30.06.2026; kleinere Kommunen: 30.06.2028 (je nach Beschluss der Kommune).
+- Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
+- Praxisfolge für WEG: Beschluss zum Heizungstausch muss die GEG-Konformität (Konzept, Mindestanteil EE, ggf. Fernwärmeanschluss, Wärmepumpe, Hybridlösung) belegen; Wirtschaftlichkeit und Förderung (BAFA/KfW, Stand zum Beschlusstag prüfen).
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+## CO2KostAufG bei Brennstoffwahl
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+- Wahl des Brennstoffs beeinflusst CO₂-Stufe und damit Vermieter-/Mieter-Aufteilung (Zehn-Stufen-Modell).
+- Heizungstausch in Richtung Wärmepumpe / Fernwärme reduziert CO₂-Kosten und Mieter-Entlastungspflicht des vermietenden Eigentümers.
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+## Mustertext Mängelrüge
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+> Sehr geehrte Damen und Herren,
+> betreffend Ihre Werkleistung [Bezeichnung, Auftragsdatum, Rechnungsnummer] zeigen wir folgende Mängel an:
+> 1. [Mangel 1 mit Datum, Foto, Lage]
+> 2. [Mangel 2 ...]
+> Wir setzen Ihnen eine angemessene Frist zur Nachbesserung bis [Datum]. Nach fruchtlosem Ablauf behalten wir uns Ersatzvornahme, Minderung und Schadensersatz vor (§§ 634, 637 BGB).
+> Bitte bestätigen Sie den Nachbesserungstermin bis [Datum].
 
 ## Output
 
-- Maßnahmensteckbrief
-- Beschluss-/Eilentscheidungsbedarf
-- Gutachter-/Handwerker-Fragen
-- Mängelrüge
-- Eigentümerinformation
+- Maßnahmensteckbrief (Ist/Ziel, Variantenvergleich, GEG-Konformität)
+- Beschluss- oder Eilentscheidungsbedarf
+- Gutachter-/Handwerkerfragen
+- Mängelrüge / Fristsetzung
+- Eigentümerinformation (Risikoampel, Kostenrahmen, Finanzierung)
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+## Cross-Refs
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+- Beschluss / Sonderumlage → `beschlussvorlagen-erstellen`, `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Vergabe / Angebote → `handwerker-beauftragung-vergabe`
+- Bauliche Veränderung → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+- Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
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+## Quellenpflicht
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+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 19 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html ; § 20 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html ; § 71 GEG: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html .