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 # weg-hausverwaltung
 
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 | Skill | Beschreibung | Download |
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+| [`abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle/SKILL.md) | Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Mieterschnittstelle: trennt § 28 WEG-Nachschüsse/Vorschussanpassung von mietrechtlicher Betriebskostenabrechnung, prüft Ist-/Plan-Abweichungen, Umlagefähigkeit, Gewerbeanteile, Belege, Heizkosten/CO2 und Eigentümerdatenpakete. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle/SKILL.md) |
 | [`allgemein`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/allgemein/SKILL.md) | Einstieg, Schnelltriage und Workflow-Routing im WEG- und Hausverwaltungs-Plugin (Stand 05/2026). Ordnet Uploads, erkennt Fristen und Risiken, fragt Rolle und Objekt ab und schlägt passende Skills für Beschlüsse, Eigentümerversammlung, Abrechnung, Handwerker, Verwaltung und Esk... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/allgemein/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/allgemein/SKILL.md) |
 | [`anwalt-amtsgericht-gewerbe-restaurant-grossakte`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/anwalt-amtsgericht-gewerbe-restaurant-grossakte/SKILL.md) | Eskalation Anwalt Amtsgericht, Gewerbe Restaurant Geruch Laerm Hof, Grossakte Konfliktlandkarte: Eskalation Anwalt Amtsgericht; Gewerbe Restaurant Geruch Laerm Hof; Grossakte Konfliktlandkarte. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Beweislogik, Outputmuster und Qual... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/anwalt-amtsgericht-gewerbe-restaurant-grossakte/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/anwalt-amtsgericht-gewerbe-restaurant-grossakte/SKILL.md) |
 | [`bad-umbau-barrierefreie-einladung-bauliche-veraenderung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-barrierefreie-einladung-bauliche-veraenderung/SKILL.md) | Bad Umbau Bodengleiche Dusche Sondereigentum Gemeinschaft, Barrierefreie Einladung Protokoll Versammlung, Bauliche Veraenderung Aufzug Treppenlift 20 Abs 2 Weg: Bad Umbau Bodengleiche Dusche Sondereigentum Gemeinschaft; Barrierefreie Einladung Protokoll Versammlung; Bauliche V... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-barrierefreie-einladung-bauliche-veraenderung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-barrierefreie-einladung-bauliche-veraenderung/SKILL.md) |
+| [`bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft/SKILL.md) | Bodengleiche Dusche, Haltegriffe und unterfahrbares Waschbecken im Sondereigentum (Stand 06/2026): SE/GE-Abgrenzung, Beschluss nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG, DIN 18534 Abdichtung, Pflegekasse § 40 SGB XI bis 4180 Euro. BGH V ZR 57/12. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft/SKILL.md) |
+| [`barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung/SKILL.md) | Versammlungsdokumente barrierefrei gestalten (Stand 06/2026): PDF/UA (ISO 14289), Word-Formatvorlagen, Leichte Sprache nach DIN SPEC 33429, Grossdruck, TTS-Kompatibilitaet. Praktischer Umgang mit Casavi/Vermieter-Cloud-PDFs. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung/SKILL.md) |
+| [`bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg/SKILL.md) | Aufzug-Nachrüstung und Treppenlift als privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Stand 06/2026): Anspruch ohne Ermessen, DIN 18040-2, Kostentragung § 21 WEG, KfW 159 bis 50000 Euro, BGH V ZR 244/22. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg/SKILL.md) |
+| [`bauliche-veraenderungen-20-weg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-20-weg/SKILL.md) | Prüft bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG (Stand 05/2026): Anspruch, Gestattung, Grenzen, Kostenfolge, Gebrauch, Auflagen, Rückbau, Beschlussvorschlag und Anfechtungsrisiko, einschließlich der BGH-Linie 2024-2025 zu Klimasplitgeräten, Fassadendurchbrüchen und Mieterha... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-20-weg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-20-weg/SKILL.md) |
 | [`bauliche-veraenderungen-beirat-controlling-beschlussanfechtung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-beirat-controlling-beschlussanfechtung/SKILL.md) | Bauliche Veraenderungen 20 Weg, Beirat Controlling Verwalter, Beschlussanfechtung Risiko: Bauliche Veraenderungen 20 Weg; Beirat Controlling Verwalter; Beschlussanfechtung Risiko. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Beweislogik, Outputmuster und Qualitätscheck zus... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-beirat-controlling-beschlussanfechtung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-beirat-controlling-beschlussanfechtung/SKILL.md) |
+| [`beirat-controlling-verwalter`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beirat-controlling-verwalter/SKILL.md) | Unterstützt Verwaltungsbeiräte bei Rechnungsprüfung, Angebotskontrolle, Beschlussvorbereitung, Protokollcheck, Verwalterkommunikation und Eskalationsnotizen (Stand 05/2026); berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (Schadensersatzweg über GdWE) und V ZR 167/23 (Abrechnungsanspruch gegen... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beirat-controlling-verwalter/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/beirat-controlling-verwalter/SKILL.md) |
+| [`beschlussanfechtung-risiko`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlussanfechtung-risiko/SKILL.md) | Prüft Beschlüsse auf Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken nach §§ 44 und 45 WEG (Stand 05/2026): Frist, Beschlusskompetenz, Einladung, Tagesordnung, Mehrheit, Kostenfolge, Bestimmtheit, ordnungsmäßige Verwaltung sowie BGH-Linie zu Schlüsseländerung (V ZR 236/23, V ZR 128/23),... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlussanfechtung-risiko/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlussanfechtung-risiko/SKILL.md) |
 | [`beschlusssammlung-betriebskosten-interessen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-betriebskosten-interessen/SKILL.md) | Spezial Beschlusssammlung Schriftsatz Brief Und Memo Bausteine, Spezial Betriebskosten Mehrparteien Konflikt Und Interessen, Spezial Eigentuemerversammlung Risikoampel Und Gegenargumente: Spezial Beschlusssammlung Schriftsatz Brief Und Memo Bausteine; Spezial Betriebskosten Me... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-betriebskosten-interessen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-betriebskosten-interessen/SKILL.md) |
+| [`beschlusssammlung-protokoll`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll/SKILL.md) | Erstellt und prüft Protokoll, Beschlussverkündung, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Anlagenverweise, Abstimmungsergebnis, Nachversand und Dokumentationsstand (Stand 05/2026). Sorgt dafür, dass Auslegungsfragen späterer Beschlussklagen (z. B. BGH V ZR 102/23 zu Abrechnungsb... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll/SKILL.md) |
 | [`beschlusssammlung-protokoll-beschlussvorlagen-erstellen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll-beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md) | Beschlusssammlung Protokoll, Beschlussvorlagen Erstellen, Betriebskosten Nebenkostenabrechnung: Beschlusssammlung Protokoll; Beschlussvorlagen Erstellen; Betriebskosten Nebenkostenabrechnung. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Beweislogik, Outputmuster und Qualit... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll-beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll-beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md) |
+| [`beschlussvorlagen-erstellen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md) | Erstellt WEG-Beschlussvorlagen mit Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Ausführungsdetails, Alternativen, Begründung, Anlagenverweis und Anfechtungsrisiko (Stand 05/2026). Liefert Mustertexte für Abrechnungsspitzen, Sonderumlage, Schlüsseländerung mit sachlichem Grund, bauliche Ve... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md) |
+| [`betriebskosten-nebenkostenabrechnung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/betriebskosten-nebenkostenabrechnung/SKILL.md) | WEG- und Hausverwaltungs-Schnittstelle Betriebskosten: erstellt und kontrolliert mietrechtliche Betriebskostenabrechnungen aus WEG-Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Heizkostenabrechnung und Belegen; mit BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG, § 556 BGB, Abrechnungsspitze und Datenp... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/betriebskosten-nebenkostenabrechnung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/betriebskosten-nebenkostenabrechnung/SKILL.md) |
 | [`bfsg-hausverwalter-datenschutz-betroffenenrechte-datenpanne`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-datenschutz-betroffenenrechte-datenpanne/SKILL.md) | Bfsg Hausverwalter Website Portal 2025, Datenschutz Betroffenenrechte Auskunft Löschung Weg, Datenschutz Datenpanne Meldung 72H: Bfsg Hausverwalter Website Portal 2025; Datenschutz Betroffenenrechte Auskunft Löschung Weg; Datenschutz Datenpanne Meldung 72H. Führt Intake, Prüfr... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-datenschutz-betroffenenrechte-datenpanne/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-datenschutz-betroffenenrechte-datenpanne/SKILL.md) |
+| [`bfsg-hausverwalter-website-portal-2025`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-website-portal-2025/SKILL.md) | Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) ab 28.06.2025 fuer Verwalter-Websites und Eigentuemer-Portale (Stand 06/2026): Anwendungsbereich, Kleinstunternehmen-Ausnahme, WCAG 2.1 AA, Bussgeld bis 100000 Euro, Pflicht-Erklaerung. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-website-portal-2025/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-website-portal-2025/SKILL.md) |
+| [`datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg/SKILL.md) | Betroffenenrechte nach DSGVO Art. 15-21 im WEG-Alltag (Stand 06/2026): Auskunft, Loeschung, Einschraenkung, Widerspruch. Fristen, Abgrenzung Anspruchsberechtigte, zulaessige Verweigerungsgruende, EuGH C-307/22. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg/SKILL.md) |
+| [`datenschutz-datenpanne-meldung-72h`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-datenpanne-meldung-72h/SKILL.md) | Datenschutzverletzungen nach Art. 33/34 DSGVO melden (Stand 06/2026): 72-Stunden-Frist, Risikobewertung, Meldung an Aufsichtsbehoerde, Betroffenenbenachrichtigung. Typische Pannen in der Hausverwaltung mit Sofortmassnahmen. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-datenpanne-meldung-72h/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-datenpanne-meldung-72h/SKILL.md) |
+| [`datenschutz-dokumentenfreigabe`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe/SKILL.md) | Prüft Datenschutz und Dokumentenfreigaben in der Hausverwaltung (Stand 05/2026): Eigentümerlisten, Belegeinsicht, Handwerkerdaten, Mieterbeschwerden, Cloud-Ordner, Schwärzungen und Versandkreis. Schnittstelle zum Datenschutzrecht-Plugin bei hohem Risiko; Belegeinsicht nach § 1... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe/SKILL.md) |
 | [`datenschutz-dokumentenfreigabe-datenschutz-vvt-digitale`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe-datenschutz-vvt-digitale/SKILL.md) | Datenschutz Dokumentenfreigabe, Datenschutz Vvt Tom Avv Hausverwaltung, Digitale Versammlung Screenreader Untertitel: Datenschutz Dokumentenfreigabe; Datenschutz Vvt Tom Avv Hausverwaltung; Digitale Versammlung Screenreader Untertitel. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quelle... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe-datenschutz-vvt-digitale/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe-datenschutz-vvt-digitale/SKILL.md) |
+| [`datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung/SKILL.md) | VVT nach Art. 30 DSGVO, TOM nach Art. 32 und AVV nach Art. 28 DSGVO fuer die typische Hausverwaltung (Stand 06/2026): Verarbeitungsverzeichnis-Muster, TOM-Mindeststandards, AVV-Pflichten gegenueber Buchhaltungssoftware und Cloud-Diensten. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung/SKILL.md) |
+| [`digitale-versammlung-screenreader-untertitel`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/digitale-versammlung-screenreader-untertitel/SKILL.md) | Hybride und rein digitale Eigentuemerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG barrierefrei durchfuehren (Stand 06/2026): Live-Untertitel Zoom/Teams, Screenreader-kompatible Abstimmung, Tonqualitaet, Vollmacht in Textform. BGH V ZR 33/24. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/digitale-versammlung-screenreader-untertitel/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/digitale-versammlung-screenreader-untertitel/SKILL.md) |
 | [`e-mobilitaet-eigentuemerkommunikation-beschwerde`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md) | E Mobilitaet Steckersolar Kellerstrom, Eigentuemerkommunikation Beschwerde, Eigentuemerversammlung Vorbereiten: E Mobilitaet Steckersolar Kellerstrom; Eigentuemerkommunikation Beschwerde; Eigentuemerversammlung Vorbereiten. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Bewe... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md) |
+| [`e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom/SKILL.md) | Prüft E-Mobilität, Wallboxen, Ladeinfrastruktur, Steckersolar, Dach-PV und unzulässige Kellerstrom-Lösungen in WEG-Anlagen. Ordnet § 20 WEG, Brandschutz, Messkonzept, Kosten, Netzanschluss und Beschlussvarianten. Output: Beschluss- und Risikomatrix. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom/SKILL.md) |
+| [`eigentuemerkommunikation-beschwerde`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md) | Formuliert klare, deeskalierende und dokumentationssichere Kommunikation an Eigentümer, Beirat, Mieter und Handwerker bei Beschwerden, Rückfragen, Fristen und Beschlussumsetzung (Stand 05/2026). Berücksichtigt aktuelle BGH-Linien (Abrechnung, Vorbefassung, Schlüsseländerung, v... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md) |
+| [`eigentuemerversammlung-vorbereiten`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerversammlung-vorbereiten/SKILL.md) | Plant eine Eigentümerversammlung (Stand 05/2026) von Themenstapel, Beschlussbedarf, Unterlagen, Beiratsabstimmung, Einladungszeitplan, Raum/virtueller Teilnahme bis zur Nachbereitung. Berücksichtigt § 23 Abs. 1a WEG, BGH-Linie zu Vorbefassung (V ZR 86/24), Abrechnung (V ZR 102... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerversammlung-vorbereiten/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerversammlung-vorbereiten/SKILL.md) |
+| [`einladung-tagesordnung-fristen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/einladung-tagesordnung-fristen/SKILL.md) | Prüft und erstellt Einladungen zur Eigentümerversammlung mit Tagesordnung, Ladungsfrist, Zugang, Vollmacht, Beschlussgegenständen, Anlagen und Fristenkontrolle (Stand 05/2026). Berücksichtigt § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist 3 Wochen), § 23 Abs. 1a WEG (virtuelle Versammlung) und... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/einladung-tagesordnung-fristen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/einladung-tagesordnung-fristen/SKILL.md) |
+| [`erhaltung-modernisierung-baumaengel`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-baumaengel/SKILL.md) | Steuert Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Baumängel, Gewährleistungsfristen, Gutachten, Sofortmaßnahmen, Beschlussbedarf und Kommunikation mit Eigentümern (Stand 05/2026). Berücksichtigt GEG § 71 (65 % erneuerbare Energien beim Heizungstausch) und CO2KostAufG bei Heizungsen... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-baumaengel/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-baumaengel/SKILL.md) |
 | [`erhaltung-modernisierung-kfw-foerderung-abrechnung-ist`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-kfw-foerderung-abrechnung-ist/SKILL.md) | Erhaltung Modernisierung Baumaengel, Kfw Foerderung Pflegekasse Bafa Barriere Koordination, Abrechnung Ist Plan Mieterschnittstelle: Erhaltung Modernisierung Baumaengel; Kfw Foerderung Pflegekasse Bafa Barriere Koordination; Abrechnung Ist Plan Mieterschnittstelle. Führt Intak... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-kfw-foerderung-abrechnung-ist/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-kfw-foerderung-abrechnung-ist/SKILL.md) |
+| [`eskalation-anwalt-amtsgericht`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/eskalation-anwalt-amtsgericht/SKILL.md) | Erkennt, wann ein WEG-/Hausverwaltungsvorgang nicht mehr nur Verwaltung ist (Stand 05/2026): Anwalt, Beschlussklage, Hausgeldklage, einstweiliger Rechtsschutz, Beweissicherung, Verwalterhaftung über GdWE oder Vergleich; berücksichtigt Fristen aus § 45 WEG, BGH V ZR 17/24 (Erku... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/eskalation-anwalt-amtsgericht/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/eskalation-anwalt-amtsgericht/SKILL.md) |
 | [`faktenbank-bauliche-beschluesse`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/faktenbank-bauliche-beschluesse/SKILL.md) | Rechtsstand Mai 2026 Faktenbank, Spezial Bauliche Formular Portal Und Einreichung, Spezial Beschluesse Dokumentenmatrix Und Lueckenliste: Rechtsstand Mai 2026 Faktenbank; Spezial Bauliche Formular Portal Und Einreichung; Spezial Beschluesse Dokumentenmatrix Und Lueckenliste. F... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/faktenbank-bauliche-beschluesse/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/faktenbank-bauliche-beschluesse/SKILL.md) |
+| [`gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof/SKILL.md) | Bearbeitet Restaurant- und Gewerbekonflikte in WEG-Anlagen: Geruch, Lüftung, Lärm, Müll, Lieferverkehr, Fettabscheider, Sondernutzung, Brandschutz und Mieter-/Eigentümerrollen. Output: Eskalations- und Beschlussplan. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof/SKILL.md) |
+| [`grossakte-konfliktlandkarte`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/grossakte-konfliktlandkarte/SKILL.md) | Ordnet unübersichtliche WEG- und Hausverwaltungsakten mit vielen Konflikten: Heizung, Dach, Gewerbe, Geruch, Tauben, Fahrrad, Kinder, Wallbox, Steckersolar, Nebenkosten, Protokolle und Beschlüsse. Output: Konfliktlandkarte, Prioritätenplan und Skill-Routing. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/grossakte-konfliktlandkarte/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/grossakte-konfliktlandkarte/SKILL.md) |
 | [`handwerker-beauftragung-hausgeld-sonderumlage-hausordnung-tauben`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-hausgeld-sonderumlage-hausordnung-tauben/SKILL.md) | Handwerker Beauftragung Vergabe, Hausgeld Sonderumlage Liquiditaet, Hausordnung Tauben Fahrrad Kinder Weihnachtsbaum: Handwerker Beauftragung Vergabe; Hausgeld Sonderumlage Liquiditaet; Hausordnung Tauben Fahrrad Kinder Weihnachtsbaum. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quelle... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-hausgeld-sonderumlage-hausordnung-tauben/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-hausgeld-sonderumlage-hausordnung-tauben/SKILL.md) |
+| [`handwerker-beauftragung-vergabe`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-vergabe/SKILL.md) | Begleitet Handwerkerbeauftragung in der WEG (Stand 05/2026): Leistungsbeschreibung, Vergleichsangebote, Beschlussbedarf, Budget, Nachträge, Abnahme, Rechnungskontrolle, Gewährleistung, Dokumentation; berücksichtigt § 27 WEG (Verwalterkompetenz), § 21 WEG (Kostenfolge), GEG-Pfl... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-vergabe/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-vergabe/SKILL.md) |
 | [`handwerker-hausgeld-operatives`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-hausgeld-operatives/SKILL.md) | Spezial Handwerker Internationaler Bezug Und Schnittstellen, Spezial Hausgeld Zahlen Schwellen Und Berechnung, Spezial Operatives Erstpruefung Und Mandatsziel: Spezial Handwerker Internationaler Bezug Und Schnittstellen; Spezial Hausgeld Zahlen Schwellen Und Berechnung; Spezia... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-hausgeld-operatives/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/handwerker-hausgeld-operatives/SKILL.md) |
+| [`hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/hausgeld-sonderumlage-liquiditaet/SKILL.md) | Prüft Hausgeld, Vorschüsse, Rückstände, Sonderumlagen, Liquidität, Mahnungen, Ratenzahlung, Beschlussgrundlage und Klagepfad der GdWE (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 190/24 zum Zurückbehaltungsrecht und V ZR 139/23 zur Verteilung von Prozesskosten. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/hausgeld-sonderumlage-liquiditaet/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/hausgeld-sonderumlage-liquiditaet/SKILL.md) |
+| [`hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum/SKILL.md) | Ordnet Alltagskonflikte in WEG-Anlagen: Tauben auf Balkonen, Fahrradkeller, Diebstahl, Kinderlärm, Spielhof, Weihnachtsbaum, Brandschutz, Hausordnung und Kommunikation. Output: Maßnahmenmatrix und deeskalierende Schreiben. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum/SKILL.md) |
 | [`hausverwaltungs-heizung-schaden-wegh-verwalterhaftung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/hausverwaltungs-heizung-schaden-wegh-verwalterhaftung/SKILL.md) | Spezial Hausverwaltungs Fristen Form Und Zustaendigkeit, Heizung Schaden Versicherung Notmassnahme, Wegh Verwalterhaftung Spezial: Spezial Hausverwaltungs Fristen Form Und Zustaendigkeit; Heizung Schaden Versicherung Notmassnahme; Wegh Verwalterhaftung Spezial. Führt Intake, P... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/hausverwaltungs-heizung-schaden-wegh-verwalterhaftung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/hausverwaltungs-heizung-schaden-wegh-verwalterhaftung/SKILL.md) |
+| [`heizung-schaden-versicherung-notmassnahme`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/heizung-schaden-versicherung-notmassnahme/SKILL.md) | Bearbeitet Heizungsstörungen, Wasserschäden, Feuchtigkeit, Frost, Versicherung und Notmaßnahmen in WEG-Anlagen. Prüft Zuständigkeit, Sofortmaßnahmen, Beweise, Handwerker, Beschlussbedarf, Umlage und Mieterkommunikation. Output: Maßnahmenplan. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/heizung-schaden-versicherung-notmassnahme/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/heizung-schaden-versicherung-notmassnahme/SKILL.md) |
+| [`kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination/SKILL.md) | Foerderungs-Koordination fuer Barrierefreiheits-Massnahmen (Stand 06/2026): KfW 159 bis 50000 Euro, Pflegekasse § 40 SGB XI bis 4180 Euro, BAFA, Steuern § 33b EStG. Antrags-Reihenfolge und Kumulationsregeln. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination/SKILL.md) |
 | [`mandat-objekt-marketing-akquise-marketing-newsletter`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-marketing-akquise-marketing-newsletter/SKILL.md) | Mandat Objekt Triage, Marketing Akquise Neue Weg Mandate, Marketing Newsletter Eigentuemerkommunikation: Mandat Objekt Triage; Marketing Akquise Neue Weg Mandate; Marketing Newsletter Eigentuemerkommunikation. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Beweislogik, Outpu... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-marketing-akquise-marketing-newsletter/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-marketing-akquise-marketing-newsletter/SKILL.md) |
+| [`mandat-objekt-triage`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-triage/SKILL.md) | Erfasst eine WEG-/Hausverwaltungsakte (Stand 05/2026): Objekt, Rollen, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Beschlusssammlung, Abrechnungen, Vermögensbericht, Angebote, Fristen, Risiken und nächsten Workflow. Identifiziert Fristen aus § 45 WEG, § 556 BGB... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-triage/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-triage/SKILL.md) |
+| [`marketing-akquise-neue-weg-mandate`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-akquise-neue-weg-mandate/SKILL.md) | Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate (Stand 06/2026): Pitch-Bestandteile, Honorarmatrix, Verwaltervertrag nach § 26 WEG, Uebernahme-Uebergabe-Checkliste und Wettbewerbsgrenzen. BGH V ZR 251/21 zur Sondervergütung. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-akquise-neue-weg-mandate/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-akquise-neue-weg-mandate/SKILL.md) |
+| [`marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation/SKILL.md) | Eigentuemerinfo vs. E-Mail-Werbung klar trennen (Stand 06/2026): § 7 UWG Double-Opt-In, Einwilligungspflicht, Versicherungswerbung nach § 34d GewO, DSGVO Art. 6. BGH VI ZR 225/17 zu unerlaubter E-Mail-Werbung. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation/SKILL.md) |
+| [`marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen/SKILL.md) | Verwalter-Website rechtssicher gestalten (Stand 06/2026): Impressum nach § 5 DDG, Datenschutz nach TDDDG, § 34c GewO, Umgang mit falschen und negativen Bewertungen auf Google und Co. BGH VI ZR 1244/20. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen/SKILL.md) |
 | [`marketing-website-protokollwerkstatt-top-rampe-handlauf`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-protokollwerkstatt-top-rampe-handlauf/SKILL.md) | Marketing Website Impressum Tmg Und Bewertungen, Protokollwerkstatt Top Marathon, Rampe Handlauf Tuerverbreiterung Gemeinschaftsbereich: Marketing Website Impressum Tmg Und Bewertungen; Protokollwerkstatt Top Marathon; Rampe Handlauf Tuerverbreiterung Gemeinschaftsbereich. Füh... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-protokollwerkstatt-top-rampe-handlauf/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-protokollwerkstatt-top-rampe-handlauf/SKILL.md) |
 | [`protokoll-sonderumlage-weg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/protokoll-sonderumlage-weg/SKILL.md) | Spezial Protokoll Behörden Gericht Und Registerweg, Spezial Sonderumlage Compliance Dokumentation Und Akte, Spezial Weg Tatbestand Beweis Und Belege: Spezial Protokoll Behörden Gericht Und Registerweg; Spezial Sonderumlage Compliance Dokumentation Und Akte; Spezial Weg Tatbest... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/protokoll-sonderumlage-weg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/protokoll-sonderumlage-weg/SKILL.md) |
+| [`protokollwerkstatt-top-marathon`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/protokollwerkstatt-top-marathon/SKILL.md) | Erstellt und prüft Protokolle für lange Eigentümerversammlungen mit vielen Tagesordnungspunkten. Trennt Aussprache, Antrag, Beschlusswortlaut, Abstimmung, Verkündung, Anlagen und Nacharbeit. Output: protokollfähige TOP-Struktur. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/protokollwerkstatt-top-marathon/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/protokollwerkstatt-top-marathon/SKILL.md) |
+| [`rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich/SKILL.md) | Rampe, beidseitige Handläufe, Tuerverbreiterung und Beleuchtungsoptimierung im Gemeinschaftseigentum (Stand 06/2026): DIN 18040 Masszahlen, Kostentragung § 21 WEG, Genehmigungspflicht Landesbauordnung, Beschlussvorlagen. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich/SKILL.md) |
+| [`rechtsstand-mai-2026-faktenbank`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/rechtsstand-mai-2026-faktenbank/SKILL.md) | Quellen-Gate für WEG und Hausverwaltung mit Stand 05/2026. Enthält Normanker zu WEG, BGB, BetrKV, HeizkostenV, GEG und CO2KostAufG sowie frei verifizierte BGH-Rechtsprechung des V. Zivilsenats 2024 bis 2026 zu Kostenverteilung, baulichen Veränderungen, Jahresabrechnung, Vorsch... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/rechtsstand-mai-2026-faktenbank/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/rechtsstand-mai-2026-faktenbank/SKILL.md) |
+| [`spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung/SKILL.md) | Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung/SKILL.md) |
+| [`spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste/SKILL.md) | Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitspr... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste/SKILL.md) |
+| [`spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine/SKILL.md) | Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprod... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine/SKILL.md) |
+| [`spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen/SKILL.md) | Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen/SKILL.md) |
+| [`spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente/SKILL.md) | Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutz... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente/SKILL.md) |
+| [`spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen/SKILL.md) | Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen/SKILL.md) |
+| [`spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung/SKILL.md) | Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung/SKILL.md) |
+| [`spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit/SKILL.md) | Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitspro... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit/SKILL.md) |
 | [`spezial-jahresabrechnung-livequellen-und-rechtsprechungscheck`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-jahresabrechnung-livequellen-und-rechtsprechungscheck/SKILL.md) | Jahresabrechnung: Livequellen- und Rechtsprechungscheck im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-jahresabrechnung-livequellen-und-rechtsprechungscheck/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-jahresabrechnung-livequellen-und-rechtsprechungscheck/SKILL.md) |
+| [`spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel/SKILL.md) | Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel/SKILL.md) |
+| [`spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg/SKILL.md) | Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg/SKILL.md) |
+| [`spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte/SKILL.md) | Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte/SKILL.md) |
+| [`spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege/SKILL.md) | WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege/SKILL.md) |
+| [`spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation/SKILL.md) | Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation/SKILL.md) |
+| [`steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/steckersolar-wallbox-barrierefreiheit/SKILL.md) | Spezialworkflow für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Stand 05/2026): Steckersolargerät, Wallbox/E-Mobilität, barrierefreier Umbau, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss. Prüft Anspruch, technische Unterlagen, Auflagen, Beschlusswortlaut und Anfechtungsrisiko. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/steckersolar-wallbox-barrierefreiheit/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/steckersolar-wallbox-barrierefreiheit/SKILL.md) |
+| [`stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer/SKILL.md) | Bearbeitet Störungen in der WEG (Stand 05/2026): Lärm, Müll, Feuchtigkeit, Geruch, Kamera, Gemeinschaftsflächen, Mieter als Störer, vermietender Eigentümer, Hausordnung, Abmahnung, Beweissicherung. Berücksichtigt BGH V ZR 1/24 (mittelbare Handlungsstörerhaftung des vermietende... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer/SKILL.md) |
+| [`top-generator-emotion-zu-beschluss`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/top-generator-emotion-zu-beschluss/SKILL.md) | Verwandelt ungeordnete Beschwerden, WhatsApp-Nachrichten, Eigentuemermails und Verwaltervermerke in sachliche Tagesordnungspunkte, Beschlussvorschlaege, Informations-TOPs und Protokollbausteine. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/top-generator-emotion-zu-beschluss/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/top-generator-emotion-zu-beschluss/SKILL.md) |
 | [`top-generator-verwalterpflichten-weg-wegh-bauliche`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/top-generator-verwalterpflichten-weg-wegh-bauliche/SKILL.md) | Top Generator Emotion Zu Beschluss, Verwalterpflichten 26 27 Weg, Wegh Bauliche Veraenderung Beschluss Spezial: Top Generator Emotion Zu Beschluss; Verwalterpflichten 26 27 Weg; Wegh Bauliche Veraenderung Beschluss Spezial. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Bewe... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/top-generator-verwalterpflichten-weg-wegh-bauliche/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/top-generator-verwalterpflichten-weg-wegh-bauliche/SKILL.md) |
+| [`verwalterpflichten-26-27-weg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/verwalterpflichten-26-27-weg/SKILL.md) | Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG (Stand 05/2026), laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung der GdWE und Haftung; berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (keine Schutzwirkung des Verwaltervertrags) und V ZR 167/23... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/verwalterpflichten-26-27-weg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/verwalterpflichten-26-27-weg/SKILL.md) |
+| [`wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial/SKILL.md) | Spezialfall bauliche Veraenderung Beschluss WEG nach Reform: privilegierte Massnahmen, Kostenverteilung. Pruefraster fuer Verwalter und Eigentuemergemeinschaft. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial/SKILL.md) |
+| [`wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter/SKILL.md) | Bauleiter Eigentuemerversammlung WEG: Einberufung, Tagesordnung, Beschlusskompetenz, Protokoll. Pruefraster fuer Verwalter. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter/SKILL.md) |
 | [`wegh-eigentuemerversammlung-wirtschaftsplan-jahresabrechnung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-wirtschaftsplan-jahresabrechnung/SKILL.md) | Wegh Eigentuemerversammlung Bauleiter, Wegh Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Leitfaden, Wirtschaftsplan Jahresabrechnung 28 Weg: Wegh Eigentuemerversammlung Bauleiter; Wegh Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Leitfaden; Wirtschaftsplan Jahresabrechnung 28 Weg. Führt Intake, Prüfr... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-wirtschaftsplan-jahresabrechnung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-wirtschaftsplan-jahresabrechnung/SKILL.md) |
+| [`wegh-verwalterhaftung-spezial`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-verwalterhaftung-spezial/SKILL.md) | Spezialfall Verwalterhaftung WEG §§ 26 ff. WEG nach Reform 2020: Innen- und Aussenhaftung, D-and-O fuer Verwalter, Haftung fuer Beschlussumsetzung. Pruefraster fuer Verwalter. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-verwalterhaftung-spezial/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-verwalterhaftung-spezial/SKILL.md) |
+| [`wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden/SKILL.md) | WEG-Leitfaden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG: Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnungsspitzen, Einzelabrechnungen, Vermögensbericht, Beschlussformulierung, Anfechtungsrisiko und Mieterschnittstelle. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden/SKILL.md) |
+| [`wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg/SKILL.md) | Prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Nachschüsse, Vorschussanpassungen, Rücklagen, Verteilerschlüssel, Beleglage und Beschlussformulierung nach § 28 WEG (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 102/23 (Auslegung des Abrechnungsbeschlusses), V ZR 167/23 (A... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg/SKILL.md) |
 | [`wirtschaftsplan-steckersolar-wallbox-stoerung-hausordnung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-steckersolar-wallbox-stoerung-hausordnung/SKILL.md) | Spezial Wirtschaftsplan Verhandlung Vergleich Und Eskalation, Steckersolar Wallbox Barrierefreiheit, Stoerung Hausordnung Mieter Eigentuemer: Spezial Wirtschaftsplan Verhandlung Vergleich Und Eskalation; Steckersolar Wallbox Barrierefreiheit; Stoerung Hausordnung Mieter Eigent... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-steckersolar-wallbox-stoerung-hausordnung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-steckersolar-wallbox-stoerung-hausordnung/SKILL.md) |
 | [`workflow-chronologie-fristen-risikoampel-einladung-tagesordnung`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-fristen-risikoampel-einladung-tagesordnung/SKILL.md) | Workflow Chronologie Und Belegmatrix, Workflow Fristen Und Risikoampel, Einladung Tagesordnung Fristen: Workflow Chronologie Und Belegmatrix; Workflow Fristen Und Risikoampel; Einladung Tagesordnung Fristen. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Beweislogik, Outputm... | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-fristen-risikoampel-einladung-tagesordnung/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-fristen-risikoampel-einladung-tagesordnung/SKILL.md) |
+| [`workflow-chronologie-und-belegmatrix`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-und-belegmatrix/SKILL.md) | Chronologie und Belegmatrix im Plugin weg-hausverwaltung: macht aus unordentlichem Material eine Timeline mit Belegstellen und offenen Widersprüchen. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-und-belegmatrix/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-und-belegmatrix/SKILL.md) |
 | [`workflow-dokumentenintake`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-dokumentenintake/SKILL.md) | Dokumentenintake im Plugin weg-hausverwaltung: liest Uploads, sortiert Dokumentarten, markiert Fristen und baut eine knappe Arbeitsakte. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-dokumentenintake/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-dokumentenintake/SKILL.md) |
+| [`workflow-fristen-und-risikoampel`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-fristen-und-risikoampel/SKILL.md) | Fristen- und Risikoampel im Plugin weg-hausverwaltung: macht eine Sofortampel für Frist, Zuständigkeit, Haftung, Eilbedarf und fehlende Unterlagen. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-fristen-und-risikoampel/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-fristen-und-risikoampel/SKILL.md) |
 | [`workflow-kaltstart-und-routing`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-kaltstart-und-routing/SKILL.md) | Kaltstart und Routing im Plugin weg-hausverwaltung: führt vom ersten Satz oder Dokument in den passenden Arbeitsweg, erkennt Rolle, Ziel, Risiko und Anschluss-Skills. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-kaltstart-und-routing/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-kaltstart-und-routing/SKILL.md) |
 | [`workflow-output-waehlen`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-output-waehlen/SKILL.md) | Output wählen im Plugin weg-hausverwaltung: entscheidet zwischen Memo, Schriftsatz, Tabelle, Brief, Checkliste, Vermerk, Redline oder Mandantenübersetzung. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-output-waehlen/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-output-waehlen/SKILL.md) |
 | [`workflow-rechtsquellen-livecheck`](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-rechtsquellen-livecheck/SKILL.md) | Rechtsquellen-Livecheck im Plugin weg-hausverwaltung: zwingt vor tragenden Aussagen zum aktuellen Quellencheck bei Gesetzen, Behörden, Gerichten und Formularen. | [Markdown](https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/blob/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-rechtsquellen-livecheck/SKILL.md) · [Raw .md](https://raw.githubusercontent.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/main/weg-hausverwaltung/skills/workflow-rechtsquellen-livecheck/SKILL.md) |

weg-hausverwaltung/README.md

@@ -89,33 +89,93 @@ Das Plugin ersetzt keine anwaltliche Beratung, keine WEG-Spezialkanzlei, keine S
 
 ## Alle Skills im Ueberblick
 
-Automatisch generierte Komplett-Liste aller 27 Skills in diesem Plugin. Beschreibungen stammen aus dem `description`-Feld der jeweiligen SKILL.md.
+Automatisch generierte Komplett-Liste aller 87 Skills in diesem Plugin. Beschreibungen stammen aus dem `description`-Feld der jeweiligen SKILL.md.
 
 | Skill | Beschreibung |
 | --- | --- |
+| `abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle` | Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Mieterschnittstelle: trennt § 28 WEG-Nachschüsse/Vorschussanpassung von mietrechtlicher Betriebskostenabrechnung, prüft Ist-/Plan-Abweichungen, Umlagefähigkeit, Gewerbeanteile, Belege, Heizkosten/CO2... |
 | `allgemein` | Einstieg, Schnelltriage und Workflow-Routing im WEG- und Hausverwaltungs-Plugin (Stand 05/2026). Ordnet Uploads, erkennt Fristen und Risiken, fragt Rolle und Objekt ab und schlägt passende Skills für Beschlüsse, Eigentümerversammlung, Ab... |
 | `anwalt-amtsgericht-gewerbe-restaurant-grossakte` | Eskalation Anwalt Amtsgericht, Gewerbe Restaurant Geruch Laerm Hof, Grossakte Konfliktlandkarte: Eskalation Anwalt Amtsgericht; Gewerbe Restaurant Geruch Laerm Hof; Grossakte Konfliktlandkarte. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenr... |
 | `bad-umbau-barrierefreie-einladung-bauliche-veraenderung` | Bad Umbau Bodengleiche Dusche Sondereigentum Gemeinschaft, Barrierefreie Einladung Protokoll Versammlung, Bauliche Veraenderung Aufzug Treppenlift 20 Abs 2 Weg: Bad Umbau Bodengleiche Dusche Sondereigentum Gemeinschaft; Barrierefreie Ein... |
+| `bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft` | Bodengleiche Dusche, Haltegriffe und unterfahrbares Waschbecken im Sondereigentum (Stand 06/2026): SE/GE-Abgrenzung, Beschluss nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG, DIN 18534 Abdichtung, Pflegekasse § 40 SGB XI bis 4180 Euro. BGH V ZR 57/12. |
+| `barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung` | Versammlungsdokumente barrierefrei gestalten (Stand 06/2026): PDF/UA (ISO 14289), Word-Formatvorlagen, Leichte Sprache nach DIN SPEC 33429, Grossdruck, TTS-Kompatibilitaet. Praktischer Umgang mit Casavi/Vermieter-Cloud-PDFs. |
+| `bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg` | Aufzug-Nachrüstung und Treppenlift als privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Stand 06/2026): Anspruch ohne Ermessen, DIN 18040-2, Kostentragung § 21 WEG, KfW 159 bis 50000 Euro, BGH V ZR 244/22. |
+| `bauliche-veraenderungen-20-weg` | Prüft bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG (Stand 05/2026): Anspruch, Gestattung, Grenzen, Kostenfolge, Gebrauch, Auflagen, Rückbau, Beschlussvorschlag und Anfechtungsrisiko, einschließlich der BGH-Linie 2024-2025 zu Klimasplitge... |
 | `bauliche-veraenderungen-beirat-controlling-beschlussanfechtung` | Bauliche Veraenderungen 20 Weg, Beirat Controlling Verwalter, Beschlussanfechtung Risiko: Bauliche Veraenderungen 20 Weg; Beirat Controlling Verwalter; Beschlussanfechtung Risiko. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenradar, Beweislo... |
+| `beirat-controlling-verwalter` | Unterstützt Verwaltungsbeiräte bei Rechnungsprüfung, Angebotskontrolle, Beschlussvorbereitung, Protokollcheck, Verwalterkommunikation und Eskalationsnotizen (Stand 05/2026); berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (Schadensersatzweg über GdWE) und... |
+| `beschlussanfechtung-risiko` | Prüft Beschlüsse auf Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken nach §§ 44 und 45 WEG (Stand 05/2026): Frist, Beschlusskompetenz, Einladung, Tagesordnung, Mehrheit, Kostenfolge, Bestimmtheit, ordnungsmäßige Verwaltung sowie BGH-Linie zu Schlüs... |
 | `beschlusssammlung-betriebskosten-interessen` | Spezial Beschlusssammlung Schriftsatz Brief Und Memo Bausteine, Spezial Betriebskosten Mehrparteien Konflikt Und Interessen, Spezial Eigentuemerversammlung Risikoampel Und Gegenargumente: Spezial Beschlusssammlung Schriftsatz Brief Und M... |
+| `beschlusssammlung-protokoll` | Erstellt und prüft Protokoll, Beschlussverkündung, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Anlagenverweise, Abstimmungsergebnis, Nachversand und Dokumentationsstand (Stand 05/2026). Sorgt dafür, dass Auslegungsfragen späterer Beschlussklage... |
 | `beschlusssammlung-protokoll-beschlussvorlagen-erstellen` | Beschlusssammlung Protokoll, Beschlussvorlagen Erstellen, Betriebskosten Nebenkostenabrechnung: Beschlusssammlung Protokoll; Beschlussvorlagen Erstellen; Betriebskosten Nebenkostenabrechnung. Führt Intake, Prüfroutine, Normen-/Quellenrad... |
+| `beschlussvorlagen-erstellen` | Erstellt WEG-Beschlussvorlagen mit Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Ausführungsdetails, Alternativen, Begründung, Anlagenverweis und Anfechtungsrisiko (Stand 05/2026). Liefert Mustertexte für Abrechnungsspitzen, Sonderumlage, Schlüsselän... |
+| `betriebskosten-nebenkostenabrechnung` | WEG- und Hausverwaltungs-Schnittstelle Betriebskosten: erstellt und kontrolliert mietrechtliche Betriebskostenabrechnungen aus WEG-Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Heizkostenabrechnung und Belegen; mit BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG,... |
 | `bfsg-hausverwalter-datenschutz-betroffenenrechte-datenpanne` | Bfsg Hausverwalter Website Portal 2025, Datenschutz Betroffenenrechte Auskunft Löschung Weg, Datenschutz Datenpanne Meldung 72H: Bfsg Hausverwalter Website Portal 2025; Datenschutz Betroffenenrechte Auskunft Löschung Weg; Datenschutz Dat... |
+| `bfsg-hausverwalter-website-portal-2025` | Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) ab 28.06.2025 fuer Verwalter-Websites und Eigentuemer-Portale (Stand 06/2026): Anwendungsbereich, Kleinstunternehmen-Ausnahme, WCAG 2.1 AA, Bussgeld bis 100000 Euro, Pflicht-Erklaerung. |
+| `datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg` | Betroffenenrechte nach DSGVO Art. 15-21 im WEG-Alltag (Stand 06/2026): Auskunft, Loeschung, Einschraenkung, Widerspruch. Fristen, Abgrenzung Anspruchsberechtigte, zulaessige Verweigerungsgruende, EuGH C-307/22. |
+| `datenschutz-datenpanne-meldung-72h` | Datenschutzverletzungen nach Art. 33/34 DSGVO melden (Stand 06/2026): 72-Stunden-Frist, Risikobewertung, Meldung an Aufsichtsbehoerde, Betroffenenbenachrichtigung. Typische Pannen in der Hausverwaltung mit Sofortmassnahmen. |
+| `datenschutz-dokumentenfreigabe` | Prüft Datenschutz und Dokumentenfreigaben in der Hausverwaltung (Stand 05/2026): Eigentümerlisten, Belegeinsicht, Handwerkerdaten, Mieterbeschwerden, Cloud-Ordner, Schwärzungen und Versandkreis. Schnittstelle zum Datenschutzrecht-Plugin... |
 | `datenschutz-dokumentenfreigabe-datenschutz-vvt-digitale` | Datenschutz Dokumentenfreigabe, Datenschutz Vvt Tom Avv Hausverwaltung, Digitale Versammlung Screenreader Untertitel: Datenschutz Dokumentenfreigabe; Datenschutz Vvt Tom Avv Hausverwaltung; Digitale Versammlung Screenreader Untertitel. F... |
+| `datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung` | VVT nach Art. 30 DSGVO, TOM nach Art. 32 und AVV nach Art. 28 DSGVO fuer die typische Hausverwaltung (Stand 06/2026): Verarbeitungsverzeichnis-Muster, TOM-Mindeststandards, AVV-Pflichten gegenueber Buchhaltungssoftware und Cloud-Diensten. |
+| `digitale-versammlung-screenreader-untertitel` | Hybride und rein digitale Eigentuemerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG barrierefrei durchfuehren (Stand 06/2026): Live-Untertitel Zoom/Teams, Screenreader-kompatible Abstimmung, Tonqualitaet, Vollmacht in Textform. BGH V ZR 33/24. |
 | `e-mobilitaet-eigentuemerkommunikation-beschwerde` | E Mobilitaet Steckersolar Kellerstrom, Eigentuemerkommunikation Beschwerde, Eigentuemerversammlung Vorbereiten: E Mobilitaet Steckersolar Kellerstrom; Eigentuemerkommunikation Beschwerde; Eigentuemerversammlung Vorbereiten. Führt Intake,... |
+| `e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom` | Prüft E-Mobilität, Wallboxen, Ladeinfrastruktur, Steckersolar, Dach-PV und unzulässige Kellerstrom-Lösungen in WEG-Anlagen. Ordnet § 20 WEG, Brandschutz, Messkonzept, Kosten, Netzanschluss und Beschlussvarianten. Output: Beschluss- und R... |
+| `eigentuemerkommunikation-beschwerde` | Formuliert klare, deeskalierende und dokumentationssichere Kommunikation an Eigentümer, Beirat, Mieter und Handwerker bei Beschwerden, Rückfragen, Fristen und Beschlussumsetzung (Stand 05/2026). Berücksichtigt aktuelle BGH-Linien (Abrech... |
+| `eigentuemerversammlung-vorbereiten` | Plant eine Eigentümerversammlung (Stand 05/2026) von Themenstapel, Beschlussbedarf, Unterlagen, Beiratsabstimmung, Einladungszeitplan, Raum/virtueller Teilnahme bis zur Nachbereitung. Berücksichtigt § 23 Abs. 1a WEG, BGH-Linie zu Vorbefa... |
+| `einladung-tagesordnung-fristen` | Prüft und erstellt Einladungen zur Eigentümerversammlung mit Tagesordnung, Ladungsfrist, Zugang, Vollmacht, Beschlussgegenständen, Anlagen und Fristenkontrolle (Stand 05/2026). Berücksichtigt § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist 3 Wochen), § 23... |
+| `erhaltung-modernisierung-baumaengel` | Steuert Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Baumängel, Gewährleistungsfristen, Gutachten, Sofortmaßnahmen, Beschlussbedarf und Kommunikation mit Eigentümern (Stand 05/2026). Berücksichtigt GEG § 71 (65 % erneuerbare Energien beim Heizun... |
 | `erhaltung-modernisierung-kfw-foerderung-abrechnung-ist` | Erhaltung Modernisierung Baumaengel, Kfw Foerderung Pflegekasse Bafa Barriere Koordination, Abrechnung Ist Plan Mieterschnittstelle: Erhaltung Modernisierung Baumaengel; Kfw Foerderung Pflegekasse Bafa Barriere Koordination; Abrechnung I... |
+| `eskalation-anwalt-amtsgericht` | Erkennt, wann ein WEG-/Hausverwaltungsvorgang nicht mehr nur Verwaltung ist (Stand 05/2026): Anwalt, Beschlussklage, Hausgeldklage, einstweiliger Rechtsschutz, Beweissicherung, Verwalterhaftung über GdWE oder Vergleich; berücksichtigt Fr... |
 | `faktenbank-bauliche-beschluesse` | Rechtsstand Mai 2026 Faktenbank, Spezial Bauliche Formular Portal Und Einreichung, Spezial Beschluesse Dokumentenmatrix Und Lueckenliste: Rechtsstand Mai 2026 Faktenbank; Spezial Bauliche Formular Portal Und Einreichung; Spezial Beschlue... |
+| `gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof` | Bearbeitet Restaurant- und Gewerbekonflikte in WEG-Anlagen: Geruch, Lüftung, Lärm, Müll, Lieferverkehr, Fettabscheider, Sondernutzung, Brandschutz und Mieter-/Eigentümerrollen. Output: Eskalations- und Beschlussplan. |
+| `grossakte-konfliktlandkarte` | Ordnet unübersichtliche WEG- und Hausverwaltungsakten mit vielen Konflikten: Heizung, Dach, Gewerbe, Geruch, Tauben, Fahrrad, Kinder, Wallbox, Steckersolar, Nebenkosten, Protokolle und Beschlüsse. Output: Konfliktlandkarte, Prioritätenpl... |
 | `handwerker-beauftragung-hausgeld-sonderumlage-hausordnung-tauben` | Handwerker Beauftragung Vergabe, Hausgeld Sonderumlage Liquiditaet, Hausordnung Tauben Fahrrad Kinder Weihnachtsbaum: Handwerker Beauftragung Vergabe; Hausgeld Sonderumlage Liquiditaet; Hausordnung Tauben Fahrrad Kinder Weihnachtsbaum. F... |
+| `handwerker-beauftragung-vergabe` | Begleitet Handwerkerbeauftragung in der WEG (Stand 05/2026): Leistungsbeschreibung, Vergleichsangebote, Beschlussbedarf, Budget, Nachträge, Abnahme, Rechnungskontrolle, Gewährleistung, Dokumentation; berücksichtigt § 27 WEG (Verwalterkom... |
 | `handwerker-hausgeld-operatives` | Spezial Handwerker Internationaler Bezug Und Schnittstellen, Spezial Hausgeld Zahlen Schwellen Und Berechnung, Spezial Operatives Erstpruefung Und Mandatsziel: Spezial Handwerker Internationaler Bezug Und Schnittstellen; Spezial Hausgeld... |
+| `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet` | Prüft Hausgeld, Vorschüsse, Rückstände, Sonderumlagen, Liquidität, Mahnungen, Ratenzahlung, Beschlussgrundlage und Klagepfad der GdWE (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 190/24 zum Zurückbehaltungsrecht und V ZR 139/23 zur Verteilun... |
+| `hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum` | Ordnet Alltagskonflikte in WEG-Anlagen: Tauben auf Balkonen, Fahrradkeller, Diebstahl, Kinderlärm, Spielhof, Weihnachtsbaum, Brandschutz, Hausordnung und Kommunikation. Output: Maßnahmenmatrix und deeskalierende Schreiben. |
 | `hausverwaltungs-heizung-schaden-wegh-verwalterhaftung` | Spezial Hausverwaltungs Fristen Form Und Zustaendigkeit, Heizung Schaden Versicherung Notmassnahme, Wegh Verwalterhaftung Spezial: Spezial Hausverwaltungs Fristen Form Und Zustaendigkeit; Heizung Schaden Versicherung Notmassnahme; Wegh V... |
+| `heizung-schaden-versicherung-notmassnahme` | Bearbeitet Heizungsstörungen, Wasserschäden, Feuchtigkeit, Frost, Versicherung und Notmaßnahmen in WEG-Anlagen. Prüft Zuständigkeit, Sofortmaßnahmen, Beweise, Handwerker, Beschlussbedarf, Umlage und Mieterkommunikation. Output: Maßnahmen... |
+| `kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination` | Foerderungs-Koordination fuer Barrierefreiheits-Massnahmen (Stand 06/2026): KfW 159 bis 50000 Euro, Pflegekasse § 40 SGB XI bis 4180 Euro, BAFA, Steuern § 33b EStG. Antrags-Reihenfolge und Kumulationsregeln. |
 | `mandat-objekt-marketing-akquise-marketing-newsletter` | Mandat Objekt Triage, Marketing Akquise Neue Weg Mandate, Marketing Newsletter Eigentuemerkommunikation: Mandat Objekt Triage; Marketing Akquise Neue Weg Mandate; Marketing Newsletter Eigentuemerkommunikation. Führt Intake, Prüfroutine,... |
+| `mandat-objekt-triage` | Erfasst eine WEG-/Hausverwaltungsakte (Stand 05/2026): Objekt, Rollen, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Beschlusssammlung, Abrechnungen, Vermögensbericht, Angebote, Fristen, Risiken und nächsten Workflow. Identi... |
+| `marketing-akquise-neue-weg-mandate` | Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate (Stand 06/2026): Pitch-Bestandteile, Honorarmatrix, Verwaltervertrag nach § 26 WEG, Uebernahme-Uebergabe-Checkliste und Wettbewerbsgrenzen. BGH V ZR 251/21 zur Sondervergütung. |
+| `marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation` | Eigentuemerinfo vs. E-Mail-Werbung klar trennen (Stand 06/2026): § 7 UWG Double-Opt-In, Einwilligungspflicht, Versicherungswerbung nach § 34d GewO, DSGVO Art. 6. BGH VI ZR 225/17 zu unerlaubter E-Mail-Werbung. |
+| `marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen` | Verwalter-Website rechtssicher gestalten (Stand 06/2026): Impressum nach § 5 DDG, Datenschutz nach TDDDG, § 34c GewO, Umgang mit falschen und negativen Bewertungen auf Google und Co. BGH VI ZR 1244/20. |
 | `marketing-website-protokollwerkstatt-top-rampe-handlauf` | Marketing Website Impressum Tmg Und Bewertungen, Protokollwerkstatt Top Marathon, Rampe Handlauf Tuerverbreiterung Gemeinschaftsbereich: Marketing Website Impressum Tmg Und Bewertungen; Protokollwerkstatt Top Marathon; Rampe Handlauf Tue... |
 | `protokoll-sonderumlage-weg` | Spezial Protokoll Behörden Gericht Und Registerweg, Spezial Sonderumlage Compliance Dokumentation Und Akte, Spezial Weg Tatbestand Beweis Und Belege: Spezial Protokoll Behörden Gericht Und Registerweg; Spezial Sonderumlage Compliance Dok... |
+| `protokollwerkstatt-top-marathon` | Erstellt und prüft Protokolle für lange Eigentümerversammlungen mit vielen Tagesordnungspunkten. Trennt Aussprache, Antrag, Beschlusswortlaut, Abstimmung, Verkündung, Anlagen und Nacharbeit. Output: protokollfähige TOP-Struktur. |
+| `rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich` | Rampe, beidseitige Handläufe, Tuerverbreiterung und Beleuchtungsoptimierung im Gemeinschaftseigentum (Stand 06/2026): DIN 18040 Masszahlen, Kostentragung § 21 WEG, Genehmigungspflicht Landesbauordnung, Beschlussvorlagen. |
+| `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` | Quellen-Gate für WEG und Hausverwaltung mit Stand 05/2026. Enthält Normanker zu WEG, BGB, BetrKV, HeizkostenV, GEG und CO2KostAufG sowie frei verifizierte BGH-Rechtsprechung des V. Zivilsenats 2024 bis 2026 zu Kostenverteilung, baulichen... |
+| `spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung` | Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse un... |
+| `spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste` | Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Feh... |
+| `spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine` | Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehle... |
+| `spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen` | Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehler... |
+| `spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente` | Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegen... |
+| `spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen` | Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbrems... |
+| `spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung` | Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und... |
+| `spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit` | Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehl... |
 | `spezial-jahresabrechnung-livequellen-und-rechtsprechungscheck` | Jahresabrechnung: Livequellen- und Rechtsprechungscheck im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbr... |
+| `spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel` | Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbre... |
+| `spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg` | Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse un... |
+| `spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte` | Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbr... |
+| `spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege` | WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbrems... |
+| `spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation` | Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbre... |
+| `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit` | Spezialworkflow für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Stand 05/2026): Steckersolargerät, Wallbox/E-Mobilität, barrierefreier Umbau, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss. Prüft Anspruch, technische Unterlagen, Auflagen, Beschlu... |
+| `stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer` | Bearbeitet Störungen in der WEG (Stand 05/2026): Lärm, Müll, Feuchtigkeit, Geruch, Kamera, Gemeinschaftsflächen, Mieter als Störer, vermietender Eigentümer, Hausordnung, Abmahnung, Beweissicherung. Berücksichtigt BGH V ZR 1/24 (mittelbar... |
+| `top-generator-emotion-zu-beschluss` | Verwandelt ungeordnete Beschwerden, WhatsApp-Nachrichten, Eigentuemermails und Verwaltervermerke in sachliche Tagesordnungspunkte, Beschlussvorschlaege, Informations-TOPs und Protokollbausteine. |
 | `top-generator-verwalterpflichten-weg-wegh-bauliche` | Top Generator Emotion Zu Beschluss, Verwalterpflichten 26 27 Weg, Wegh Bauliche Veraenderung Beschluss Spezial: Top Generator Emotion Zu Beschluss; Verwalterpflichten 26 27 Weg; Wegh Bauliche Veraenderung Beschluss Spezial. Führt Intake,... |
+| `verwalterpflichten-26-27-weg` | Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG (Stand 05/2026), laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung der GdWE und Haftung; berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (keine Schutzwirkun... |
+| `wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial` | Spezialfall bauliche Veraenderung Beschluss WEG nach Reform: privilegierte Massnahmen, Kostenverteilung. Pruefraster fuer Verwalter und Eigentuemergemeinschaft. |
+| `wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter` | Bauleiter Eigentuemerversammlung WEG: Einberufung, Tagesordnung, Beschlusskompetenz, Protokoll. Pruefraster fuer Verwalter. |
 | `wegh-eigentuemerversammlung-wirtschaftsplan-jahresabrechnung` | Wegh Eigentuemerversammlung Bauleiter, Wegh Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Leitfaden, Wirtschaftsplan Jahresabrechnung 28 Weg: Wegh Eigentuemerversammlung Bauleiter; Wegh Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Leitfaden; Wirtschaftsplan Jahr... |
+| `wegh-verwalterhaftung-spezial` | Spezialfall Verwalterhaftung WEG §§ 26 ff. WEG nach Reform 2020: Innen- und Aussenhaftung, D-and-O fuer Verwalter, Haftung fuer Beschlussumsetzung. Pruefraster fuer Verwalter. |
+| `wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden` | WEG-Leitfaden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG: Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnungsspitzen, Einzelabrechnungen, Vermögensbericht, Beschlussformulierung, Anfechtungsrisiko und Mieterschnittstelle. |
+| `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg` | Prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Nachschüsse, Vorschussanpassungen, Rücklagen, Verteilerschlüssel, Beleglage und Beschlussformulierung nach § 28 WEG (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 102/23 (Auslegung des... |
 | `wirtschaftsplan-steckersolar-wallbox-stoerung-hausordnung` | Spezial Wirtschaftsplan Verhandlung Vergleich Und Eskalation, Steckersolar Wallbox Barrierefreiheit, Stoerung Hausordnung Mieter Eigentuemer: Spezial Wirtschaftsplan Verhandlung Vergleich Und Eskalation; Steckersolar Wallbox Barrierefrei... |
 | `workflow-chronologie-fristen-risikoampel-einladung-tagesordnung` | Workflow Chronologie Und Belegmatrix, Workflow Fristen Und Risikoampel, Einladung Tagesordnung Fristen: Workflow Chronologie Und Belegmatrix; Workflow Fristen Und Risikoampel; Einladung Tagesordnung Fristen. Führt Intake, Prüfroutine, No... |
+| `workflow-chronologie-und-belegmatrix` | Chronologie und Belegmatrix im Plugin weg-hausverwaltung: macht aus unordentlichem Material eine Timeline mit Belegstellen und offenen Widersprüchen. |
 | `workflow-dokumentenintake` | Dokumentenintake im Plugin weg-hausverwaltung: liest Uploads, sortiert Dokumentarten, markiert Fristen und baut eine knappe Arbeitsakte. |
+| `workflow-fristen-und-risikoampel` | Fristen- und Risikoampel im Plugin weg-hausverwaltung: macht eine Sofortampel für Frist, Zuständigkeit, Haftung, Eilbedarf und fehlende Unterlagen. |
 | `workflow-kaltstart-und-routing` | Kaltstart und Routing im Plugin weg-hausverwaltung: führt vom ersten Satz oder Dokument in den passenden Arbeitsweg, erkennt Rolle, Ziel, Risiko und Anschluss-Skills. |
 | `workflow-output-waehlen` | Output wählen im Plugin weg-hausverwaltung: entscheidet zwischen Memo, Schriftsatz, Tabelle, Brief, Checkliste, Vermerk, Redline oder Mandantenübersetzung. |
 | `workflow-rechtsquellen-livecheck` | Rechtsquellen-Livecheck im Plugin weg-hausverwaltung: zwingt vor tragenden Aussagen zum aktuellen Quellencheck bei Gesetzen, Behörden, Gerichten und Formularen. |

weg-hausverwaltung/skills/abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle/SKILL.md

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+---
+name: abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle
+description: "Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Mieterschnittstelle: trennt § 28 WEG-Nachschüsse/Vorschussanpassung von mietrechtlicher Betriebskostenabrechnung, prüft Ist-/Plan-Abweichungen, Umlagefähigkeit, Gewerbeanteile, Belege, Heizkosten/CO2 und Eigentümerdatenpakete."
+---
+
+# Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle
+- **Spezialgegenstand:** Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
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+
+Nutze diesen Skill, wenn Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Betriebskostenabrechnung für Mieter und Eigentümerabrechnung zusammenstoßen.
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+## Kerntrennung
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+- **WEG-Jahresabrechnung:** Verhältnis Gemeinschaft/Eigentümer, Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse.
+- **Wirtschaftsplan:** Zukunftsbudget und Vorschüsse.
+- **Betriebskostenabrechnung:** Verhältnis Vermieter/Mieter, nur umlagefähige Kosten nach Mietvertrag und BetrKV.
+- **Gewerbe:** Restaurant/Laden kann Kosten verursachen, die nicht ohne Weiteres gleichmäßig verteilt werden dürfen.
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+## Rechtsanker
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+- § 28 Abs. 1 WEG: Wirtschaftsplan und Vorschüsse.
+- § 28 Abs. 2 WEG: Nachschüsse und Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach Ablauf des Kalenderjahres.
+- § 556 BGB: mietrechtliche Abrechnung, Frist und Einwendungen.
+- BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG für die Übersetzung in die Mieterabrechnung.
+- BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23: Beschlüsse zu Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan sind nach neuem Recht auf Vorschüsse, Nachschüsse und Vorschussanpassungen auszulegen.
+- BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung sind für die Ungültigkeit relevant, wenn sie die Abrechnungsspitze/Zahlungspflicht betreffen.
+
+## Prüfraster
+
+| Position | Ist 2025 | Plan 2026 | Umlagefähig Mieter? | Schlüssel | Risiko |
+| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
+| Heizung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Wasser | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Hausmeister | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Versicherung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Instandhaltung | [...] | [...] | regelmäßig nein | [...] | [...] |
+| Gewerbe-Sonderkosten | [...] | [...] | prüfen | [...] | [...] |
+
+## Mieterschnittstelle
+
+Vermietende Eigentümer brauchen oft zwei Auswertungen:
+
+1. **WEG-Prüfung:** Ist die Abrechnung gegenüber dem Eigentümer korrekt?
+2. **Mieterprüfung:** Welche Positionen dürfen in die Betriebskostenabrechnung?
+3. **Fristprüfung:** Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist im Mietverhältnis.
+4. **Belegpaket:** Rechnungen, Verträge, Verteilerschlüssel, Heizkostenabrechnung.
+
+## Datenpaket für vermietende Eigentümer
+
+Erzeuge auf Wunsch ein exportfähiges Paket:
+
+1. umlagefähige Kosten nach BetrKV,
+2. nicht umlagefähige Kosten mit Begründung,
+3. HeizkostenV-Anlage,
+4. CO2KostAufG-Anlage,
+5. Vorauszahlungs-/Hausgeld-Soll-Ist-Abgleich,
+6. Schlüsseldatei: MEA, Wohnfläche, Verbrauch, Gewerbe-Vorwegabzug,
+7. Belegliste mit Zahlungsbelegen.
+
+## Red Flags
+
+- Erhaltungskosten in Betriebskostenabrechnung.
+- Gewerbekosten auf alle Wohnungen verteilt ohne Schlüsselprüfung.
+- CO2-Kosten falsch oder gar nicht verteilt.
+- Ist-Kosten weichen stark vom Plan ab, ohne Erläuterung.
+- Vermögensbericht fehlt oder ist mit Abrechnung vermischt.
+- "Genehmigung der Jahresabrechnung" als Beschlusstext ohne Klarstellung auf Nachschüsse/Vorschussanpassung.
+- vermietender Eigentümer erhält WEG-Abrechnung so spät, dass § 556 Abs. 3 BGB im Mietverhältnis brennt.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft/SKILL.md

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+---
+name: bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft
+description: "Bodengleiche Dusche, Haltegriffe und unterfahrbares Waschbecken im Sondereigentum (Stand 06/2026): SE/GE-Abgrenzung, Beschluss nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG, DIN 18534 Abdichtung, Pflegekasse § 40 SGB XI bis 4180 Euro. BGH V ZR 57/12."
+---
+
+# Bad-Umbau: Bodengleiche Dusche im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Bad-Umbau: Bodengleiche Dusche im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Barrierereduzierende Bad-Umbauten berühren häufig Gemeinschaftseigentum — besonders die Bodenabdichtungsebene, Steigleitungen und Lüftungsschächte. Der Skill klärt die Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum, die erforderlichen Beschlüsse und die Fördermöglichkeiten über Pflegekasse und KfW.
+
+## Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Badbereich
+
+| Bauteil | Zuordnung | Begründung |
+|---|---|---|
+| Fliesen auf dem Boden | Sondereigentum | Oberflächen-Bekleidung |
+| Abdichtungsebene Boden (Wanne oder Verbundabdichtung) | Gemeinschaftseigentum | BGH 26.10.2012, V ZR 57/12 |
+| Steigleitung (Hauptstrang) | Gemeinschaftseigentum | § 5 Abs. 2 WEG analog |
+| Anschlussleitungen ab Hauptstrang bis Einheit | Sondereigentum (Regel) | BGH-Leitlinie; Teilungserklärung prüfen |
+| Lüftungsschacht (Gemeinschaftsschacht) | Gemeinschaftseigentum | § 5 Abs. 2 WEG |
+| Heizkörper, Badewanne, Waschbecken | Sondereigentum | Wenn austauschbar ohne GE-Eingriff |
+| Abflussrohr im Estrich (bis Steigleitung) | Grenzfall — Teilungserklärung maßgeblich | |
+
+BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12: Die Abdichtungsebene des Bades gehört zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie innerhalb der Wohnung liegt; ihr Eingriff für eine bodengleiche Dusche bedarf daher eines Beschlusses der GdWE. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.10.2012&Aktenzeichen=V+ZR+57%2F12
+
+## Bodengleiche Dusche: Anforderungen und Beschluss
+
+Eingriff in Bodenabdichtung (GE) erfordert Beschluss. Anspruchsgrundlage: § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (barrierefreier Umbau). Die GdWE kann Auflagen zur Ausführung (Abdichtungsklasse, Fachbetrieb, Versicherungsnachweis) stellen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
+
+Abdichtungsnorm DIN 18534 (Abdichtung von Innenräumen, 2017): Beanspruchungsklasse W0-I bis W3-I; bodengleiche Duschen i.d.R. W2-I (intensive Beanspruchung). Fliese als Schutzschicht, darunter Verbundabdichtung (Flüssigfolie oder Dichtband). Estrich-Gefälle: mind. 1,5% zur Ablaufrinne.
+
+Schallschutz: DIN 4109 — Abflusssysteme mit Ablaufrinne können Trittschall übertragen; Entkopplung durch mineralwolle-gedämmten Estrich empfohlen. Norm DIN 4109 ist anerkannte Regel der Technik.
+
+## Lüftungsschacht-Umbau
+
+Einbau eines Außenwandventilators (statt Schachtanschluss): Eingriff in Außenwand = GE, Beschluss erforderlich. Schachtverschluss und neuer Abluftkanal: regelmäßig GE-Eingriff, Beschluss erforderlich. Wohnungslüftungsanlage (dezentral, nur in Wohnung): Sondereigentum, kein Beschluss — sofern keine Schacht-Verbindung.
+
+## Versicherung und Haftung
+
+Wohngebäudeversicherung: Umbau der Abdichtungsebene kann als Gefahrerhöhung gelten — Versicherer vorab informieren (§ 23 VVG). Bauleistungsversicherung für die Umbauzeit: empfohlen, da Beschädigungen an GE durch Bauarbeiten. Wasserkosten bei Leckage: Eigentümer haftet für mangelhafte Ausführung in seinem SE-Bereich, GdWE haftet für GE. Norm § 23 VVG: https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__23.html
+
+## Förderung (Stand 06/2026 — vor Antrag verifizieren)
+
+Pflegekasse § 40 Abs. 4 SGB XI: bis 4.180 Euro je Maßnahme bei Pflegegrad 1-5; Antrag VOR Maßnahmenbeginn; aufstockbar wenn sich Pflegebedarf verschlechtert. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html
+
+Mietrecht § 554a BGB: Mieter mit Behinderung hat gegenüber dem Vermieter (hier: vermietender Eigentümer) einen Anspruch auf Genehmigung barrierefreier Umbauten gegen Absicherung des Rückbaus. Dieser Anspruch ist vom WEG-internen Anspruch des Eigentümers gegen die GdWE zu trennen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
+
+## Output
+
+- Sondereigentums-/Gemeinschafts-Abgrenzungs-Checkliste (Badbereich, 15 Bauteile)
+- Beschlussvorschlag bodengleiche Dusche (mit DIN 18534-Auflagen, Fachbetriebsnachweis)
+- Versicherungs-Anzeige Muster (Gefahrerhöhung Wohngebäudeversicherung)
+- Förderantragspfad Pflegekasse (Ablauf, Fristen, Formulare)
+- Mängelanzeige bei nachträglichen Feuchtigkeitsschäden (Verursacher-Zuordnung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Aufzug und Treppenlift → `bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg`
+- Rampe und Handlauf → `rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich`
+- Beschlussvorlagen → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Förderungs-Koordination → `kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination`
+- Bauliche Veränderungen allgemein → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 20 WEG über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html, § 40 SGB XI über https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html, § 554 BGB über https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html live verifizieren. DIN 18534 gilt als anerkannte Regel der Technik — Fachbetrieb konsultieren.

weg-hausverwaltung/skills/barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung/SKILL.md

@@ -0,0 +1,62 @@
+---
+name: barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung
+description: "Versammlungsdokumente barrierefrei gestalten (Stand 06/2026): PDF/UA (ISO 14289), Word-Formatvorlagen, Leichte Sprache nach DIN SPEC 33429, Grossdruck, TTS-Kompatibilitaet. Praktischer Umgang mit Casavi/Vermieter-Cloud-PDFs."
+---
+
+# Barrierefreie Einladungen, Protokolle und Abrechnungen
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Barrierefreie Einladungen, Protokolle und Abrechnungen` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Versammlungsunterlagen und Jahresabrechnungen müssen auf Anfrage von Eigentümern mit Behinderungen in barrierefreier Form übermittelt werden. Der Skill beschreibt technische Standards (PDF/UA, WCAG, Leichte Sprache), liefert Praxistipps für gängige Software und klärt den rechtlichen Rahmen des Anspruchs.
+
+## PDF/UA (ISO 14289) für barrierefreie PDF-Dokumente
+
+PDF/UA verlangt: strukturierte Tags (Überschriften H1-H6, Absätze P, Tabellen mit TH/TD), korrekte Lesereihenfolge (besonders bei mehrspaltigen Layouts), Alternativtexte für alle nicht-dekorativen Grafiken, definierte Dokumentsprache (Lang-Attribut), kein reines Bild-PDF (gescannte Seite ohne OCR). Export aus Microsoft Word: „Als PDF/A speichern" aktiviert Basis-Tagging. Adobe Acrobat Pro: Barrierefreiheits-Check (Shift+Ctrl+F5) und Tagging-Werkzeug für Nachbearbeitung.
+
+Casavi und Vermieter-Cloud erzeugen oft nicht-tagged PDFs aus ihren Vorlagen — Workaround: Dokument in Word erstellen, barrierefrei exportieren, dann als barrierefreie Version hochladen. Norm ISO 14289 ist kein deutsches Gesetz, aber technischer Standard für PDF/UA.
+
+## Barrierefreie Word-Quelldokumente
+
+Grundregeln: (1) Formatvorlagen statt manueller Formatierung (Überschrift 1/2/3, Standard-Absatz), (2) Tabellen mit Kopfzeile (Eigenschaft „Kopfzeile wiederholen" bei langen Tabellen), (3) Dokumentsprache explizit auf Deutsch setzen (Datei > Optionen > Sprache), (4) Alternativtexte für Bilder (Rechtsklick > Alternativtext bearbeiten), (5) Farbkontrast mind. 4,5:1 (kein hellgrauer Text auf weißem Hintergrund), (6) Hyperlinks mit aussagekräftigem Linktext (nicht „klicken Sie hier").
+
+## Leichte Sprache nach DIN SPEC 33429
+
+DIN SPEC 33429 definiert Regeln: kurze Sätze (max. 8-12 Wörter), kein Passiv, keine Abkürzungen ohne Erklärung, eine Aussage pro Satz, schwierige Wörter erklären. Beispiel Einladungstext in Leichter Sprache: „Wir laden Sie ein. Am [Datum] findet eine Eigentümerversammlung statt. Ort: [Adresse]. Beginn: [Uhrzeit]. Bitte kommen Sie. Wir besprechen wichtige Themen. Zum Beispiel: die Kosten für das Gebäude." Auf Anfrage vorzulegen — keine generelle Pflicht, aber bei bekannten kognitiven Einschränkungen sinnvoll.
+
+## Großdruck und Audiofassung
+
+Großdruck: Schriftgröße mind. 16-18 pt, serifenlose Schrift (Arial, Verdana), Zeilenabstand 1,5-fach. Auf Anfrage als separates Dokument. Hörfassung / TTS-Kompatibilität: Vorlesefunktion Windows (Narrator) oder Adobe Acrobat liest Tagged-PDFs korrekt; unstrukturierte PDFs werden falsch vorgelesen. Für stark sehbehinderte Eigentümer: E-Mail-Versand mit Tagged-PDF reicht in der Regel aus — Screenreader wie JAWS oder NVDA greifen auf die Dokumentstruktur zu.
+
+## Rechtlicher Rahmen
+
+AGG § 5 verpflichtet im Grundsatz zur Barrierefreiheit bei der Bereitstellung von Leistungen, soweit dies zumutbar ist. BGG (Behindertengleichstellungsgesetz) gilt unmittelbar nur für öffentliche Stellen. Für Privatrechtssubjekte (Hausverwaltung) gilt: Zumutbarkeit und Einzelfall-Abwägung. Antrag eines Eigentümers auf barrierefreie Übermittlung ist regelmäßig zumutbar zu erfüllen. Norm AGG § 5: https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__5.html. Norm BGG: https://www.gesetze-im-internet.de/bgg/
+
+## Output
+
+- Word-Vorlage barrierefrei (Beschreibung Formatvorlagen-Einrichtung, Checkliste 15 Punkte)
+- Leichte-Sprache-Beispiel-Einladung (vollständiger Text, ca. 150 Wörter)
+- PDF-Export-Anleitung mit Tags (Word + Acrobat, bebilderte Schritte)
+- Antwortschreiben auf Eigentümeranfrage nach barrierefreien Unterlagen
+- Audit-Checkliste eigenes Protokoll (PDF/UA-Punkte)
+
+## Cross-Refs
+
+- BFSG für Portale → `bfsg-hausverwalter-website-portal-2025`
+- Digitale Versammlung barrierefrei → `digitale-versammlung-screenreader-untertitel`
+- Einladungsfristen und -form → `einladung-tagesordnung-fristen`
+- Protokollgestaltung → `protokollwerkstatt-top-marathon`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. AGG § 5 über https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__5.html und BGG über https://www.gesetze-im-internet.de/bgg/ live verifizieren. DIN SPEC 33429 und ISO 14289 sind kostenpflichtige Normen — Kurzabriss über Bundesfachstelle Barrierefreiheit abrufen.

weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg/SKILL.md

@@ -0,0 +1,67 @@
+---
+name: bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg
+description: "Aufzug-Nachrüstung und Treppenlift als privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Stand 06/2026): Anspruch ohne Ermessen, DIN 18040-2, Kostentragung § 21 WEG, KfW 159 bis 50000 Euro, BGH V ZR 244/22."
+---
+
+# Bauliche Veränderung: Aufzug und Treppenlift nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Bauliche Veränderung: Aufzug und Treppenlift nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Eigentümer haben einen Anspruch auf Gestattung eines Aufzugs oder Treppenlifts als privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die GdWE kann das „Wie" regeln, nicht aber den Anspruch an sich verweigern. Der Skill prüft Anspruchsvoraussetzungen, technische Mindeststandards, Kostentragung und Förderung.
+
+## Anspruchsgrundlage und Reichweite
+
+§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Barrierefreier Aus- und Umbau als privilegierte Maßnahme — kein freies Ermessen der GdWE. Die GdWE darf sachgerechte Auflagen zur Ausführung, Optik, Sicherheit und zum Rückbau stellen, darf aber den Anspruch nicht durch unzumutbare Auflagen leerlaufen lassen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
+
+BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22: Auch ein außen am Gebäude angebauter Aufzug mit erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum (Öffnung Fassade, Fundament) ist vom Anspruch gedeckt; Beeinträchtigungen anderer Eigentümer sind ggf. auszugleichen, heben den Anspruch aber nicht auf. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+244%2F22
+
+## Technische Mindeststandards (DIN 18040-2)
+
+DIN 18040-2 (Wohnungen, barrierefrei planbar): Aufzug-Kabinengröße mind. 110 cm x 140 cm (Rollstuhl drehbar), Türbreite licht mind. 90 cm, Bedienelemente in Greifhöhe 85 cm, Kontrast Schrift/Hintergrund 7:1, taktile Markierungen. Bewegungsflächen vor Aufzugtür im Treppenhaus: mind. 150 cm x 150 cm. Schwellen max. 2 cm. Türbreiten Wohnungseingänge: mind. 80 cm (besser 90 cm). Norm DIN 18040-2 gilt als anerkannte Regel der Technik.
+
+Treppenlift im Treppenhaus: Schienensystem am Treppengeländer oder an der Wand — Rettungsweg-Freiheit nach Landesbauordnung prüfen (typisch: 1 m Breite Fluchtweg muss verbleiben). Brandschutz: Treppenlift-Polsterung nicht aus brennbaren Materialien (B2 nach DIN 4102). Sachverständigen-Gutachten empfohlen.
+
+Außenaufzug: Statik-Gutachten, ggf. Baugenehmigung nach Landesbauordnung, Denkmalschutz-Befreiung wenn Denkmal. Erscheinungsbild-Wahrung: GdWE darf Farbgebung und Material vorschreiben, nicht aber Aufzug insgesamt verweigern.
+
+## Kostentragung (§ 21 WEG)
+
+§ 21 Abs. 1 WEG: Antragsteller trägt Kosten der Maßnahme und des laufenden Betriebs. § 21 Abs. 4 WEG: Andere Eigentümer können Nutzungsrecht erwerben durch Beitritt gegen anteilige Kostentragung (nachträglicher Zutritt). Beitrittserklärung und Kostenanteil sind im Beschluss zu regeln. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
+
+## Förderung (Stand 06/2026 — vor Antrag live verifizieren)
+
+- KfW-Programm 159 (Altersgerecht Umbauen Kredit): bis 50.000 Euro pro Wohneinheit, zinsgünstig, 5 Jahre tilgungsfrei möglich. Antrag vor Bauvertrag bei Hausbank stellen.
+- KfW 455-B (Zuschuss Altersgerecht Umbauen): seit 2022 ausgesetzt — aktuellen Status auf kfw.de prüfen.
+- Pflegekasse § 40 Abs. 4 SGB XI: bis 4.180 Euro je Maßnahme bei Pflegegrad 1-5 (Stand 06/2026 — verifizieren). Antrag VOR Maßnahmenbeginn. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html
+- Kommunale Programme: Berlin SIWA (Soziale Infrastruktur und Wohnraumförderung), Hamburg WK Hamburg, München Wohnungspolitik-Fonds.
+
+## Output
+
+- Anspruchsprüfungs-Bogen (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Eigentümer, Maßnahme, Behinderungsbedarf, technische Umsetzbarkeit)
+- Beschlusswortlaut Aufzug-Nachrüstung mit Beitritts-Option für andere Eigentümer
+- Kostenmatrix (Anschaffung, laufender Betrieb, Beitrittsbeitrag)
+- Förderantragspfade (KfW vor Bauvertrag, Pflegekasse vor Beginn)
+- Risiko-Analyse Anfechtung (mögliche Einwände und Entgegnungen)
+
+## Cross-Refs
+
+- Privilegierte Maßnahmen allgemein → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
+- Kleinere bauliche Maßnahmen → `rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich`
+- Kostenfolge / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Förderungs-Koordination → `kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 20 WEG über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html, KfW-Konditionen über kfw.de, Pflegekasse § 40 SGB XI über https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html live verifizieren.

weg-hausverwaltung/skills/bauliche-veraenderungen-20-weg/SKILL.md

@@ -0,0 +1,100 @@
+---
+name: bauliche-veraenderungen-20-weg
+description: "Prüft bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG (Stand 05/2026): Anspruch, Gestattung, Grenzen, Kostenfolge, Gebrauch, Auflagen, Rückbau, Beschlussvorschlag und Anfechtungsrisiko, einschließlich der BGH-Linie 2024-2025 zu Klimasplitgeräten, Fassadendurchbrüchen und Mieterhandeln."
+---
+
+# Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Fachkern: Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG
+- **Spezialgegenstand:** Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Bauliche Veränderungen so prüfen, dass Anspruch, Gestattung und Kostenfolge nicht durcheinander geraten und der Gestattungsbeschluss spätere Nutzungsstreitigkeiten nicht vorwegnimmt.
+
+## Begriffsklärung
+
+- **Bauliche Veränderung** = Maßnahme, die über bloße Erhaltung hinausgeht; setzt keinen Substanzeingriff voraus.
+- **Erhaltung** (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) bleibt Aufgabe der GdWE und ist kein § 20 WEG-Fall.
+- **Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum** zuerst sauber abgrenzen — bei Mischfällen (z. B. Fenster, Heizungsleitungen) Teilungserklärung lesen.
+
+## Prüfung (Schrittfolge)
+
+1. **Maßnahme beschreiben** und betroffenes Eigentum klären (Gemeinschafts-/Sondereigentum, Sondernutzungsrecht).
+2. **Privilegierte Maßnahme** nach § 20 Abs. 2 WEG?
+   - Nr. 1: Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox).
+   - Nr. 2: Barrierefreier Aus- und Umbau.
+   - Nr. 3: Einbruchsschutz.
+   - Nr. 4: Glasfaseranschluss.
+   - Nr. 5: Steckersolargerät (Balkonkraftwerk).
+   - Rechtsfolge: Anspruch auf Gestattung, "Wie" durch Beschluss regelbar.
+3. **Grenze § 20 Abs. 4 WEG**: grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer?
+   - Bei Gestattung zählen **unmittelbare** Auswirkungen der baulichen Veränderung (BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 — Klimasplitgerät am Penthouse). Spätere Nutzungsauswirkungen (Lärm, Geruch) bleiben grundsätzlich außen vor, es sei denn, die unbillige Benachteiligung ist bereits jetzt evident. (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24)
+   - Wand-/Fassadendurchbrüche sind nicht per se beeinträchtigend; Einzelfallabwägung (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24). (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24)
+4. **Ausführung**: Fachbetrieb, Sicherheit, Statik, Brandschutz, Optik, Wartung, Versicherung, Rückbau bei Veräußerung/Nutzungsende.
+5. **Kostenfolge nach § 21 WEG** sauber von der Gestattung trennen:
+   - Verlangender trägt grundsätzlich (§ 21 Abs. 1 WEG).
+   - Bei Beschluss mit Zweidrittelmehrheit und mehr als der Hälfte der MEA (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG): alle Eigentümer; entgegenstehende Eigentümer können nicht zur Kostentragung gezwungen werden, wenn Maßnahme nicht amortisierbar.
+   - Bei Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG (privilegiert): nur die nutzenden Eigentümer (§ 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG).
+6. **Beschlusswortlaut mit Auflagen** (siehe Muster unten).
+7. **Vermieter-Konstellation** beachten: Bei Maßnahmen des Mieters ohne Gestattungsbeschluss kann der vermietende Eigentümer mittelbarer Handlungsstörer sein (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24). Verwalter sollte vermietende Eigentümer im Vorfeld auf das Beschlusserfordernis hinweisen. (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24)
+
+## Beschlussersetzungsklage / Vorbefassung
+
+- Für die Vorbefassungspflicht genügt es, in der Eigentümerversammlung exakt den später gerichtlich begehrten Beschluss verlangt zu haben.
+- Es besteht **keine Pflicht**, in der Versammlung ein vollständiges Privatgutachten oder Detailunterlagen vorzulegen.
+- BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24).
+
+## Musterbaustein Beschluss (allgemein)
+
+> Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestattet [Eigentümer-Nr.] die Errichtung von [Maßnahme] gemäß den als Anlage [X] beigefügten Plänen/Datenblättern unter folgenden Auflagen:
+> 1. Ausführung durch einen Fachbetrieb mit Nachweis (Versicherung, Sachkunde) auf Kosten des Antragstellers.
+> 2. Einhaltung der einschlägigen technischen Regeln (Statik, Brandschutz, Elektro, ggf. VDE/DIN).
+> 3. Optische Einfügung gemäß Hausfassaden-/Farbkonzept (Anlage [Y]).
+> 4. Wartung, Versicherung, Rückbau bei Wegfall der Nutzung trägt der Antragsteller.
+> 5. Eintragung in die Beschlusssammlung; Information der GdWE bei wesentlichen Änderungen.
+> Die Kosten der baulichen Veränderung sowie Folgekosten trägt der Antragsteller allein (§ 21 Abs. 1 WEG).
+
+## Output
+
+- Gestattungsprüfung (privilegiert / nicht privilegiert; Grenzen § 20 Abs. 4 WEG)
+- Beschlussvorschlag mit klarem Wortlaut
+- Auflagenkatalog (Ausführung, Optik, Versicherung, Wartung, Rückbau)
+- Kostenfolgematrix (§ 21 WEG, Schlüssel, Sonderumlage?)
+- Risikoampel (Anfechtung, Nichtigkeit, Folgekonflikt)
+- Hinweis an vermietende Eigentümer bei Mieter-Wunsch
+
+## Cross-Refs
+
+- Privilegierte Maßnahmen → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
+- Kostenfolge / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`, `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` und `references/rechtsstand-mai-2026.md` zwingend laden, bevor Rechtsprechungsaussagen ausgegeben werden.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/beirat-controlling-verwalter/SKILL.md

@@ -0,0 +1,101 @@
+---
+name: beirat-controlling-verwalter
+description: "Unterstützt Verwaltungsbeiräte bei Rechnungsprüfung, Angebotskontrolle, Beschlussvorbereitung, Protokollcheck, Verwalterkommunikation und Eskalationsnotizen (Stand 05/2026); berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (Schadensersatzweg über GdWE) und V ZR 167/23 (Abrechnungsanspruch gegen GdWE)."
+---
+
+# Beirat: Controlling und Verwalterbegleitung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Beirat: Controlling und Verwalterbegleitung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Beirat: Controlling und Verwalterbegleitung
+- **Spezialgegenstand:** Beirat: Controlling und Verwalterbegleitung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Der Beirat bekommt eine strukturierte, nicht übergriffige Kontroll- und Unterstützungsrolle. § 29 WEG: Beirat unterstützt die Verwaltung, prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vor Vorlage in der Versammlung, gibt eine Stellungnahme ab.
+
+## Checkliste Prüfen
+
+### Jahresabrechnung und Vermögensbericht
+- Bankkontostand zum Stichtag = Summe in der Abrechnung?
+- Erhaltungsrücklage saldiert (Anfangsbestand + Zuführung − Entnahme = Endbestand)?
+- Einzelabrechnungen rechnerisch korrekt, Schlüssel angewendet wie beschlossen?
+- Pflicht-Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG vorhanden und plausibel?
+- Belegliste vollständig, stichprobenhaft Belege gezogen?
+- Werden Daten für CO2KostAufG bereitgestellt?
+
+### Angebotstabelle bei Handwerkermaßnahmen
+- Mindestens 2–3 Vergleichsangebote bei substanzieller Maßnahme?
+- Vergleich Brutto, Leistung, Gewährleistung, Ausschlüsse?
+- Plausibler Bezug zum Maßnahmenbeschluss?
+
+### Umsetzung alter Beschlüsse
+- Status je offenem Beschluss (offen, in Arbeit, erledigt)?
+- Fristen / Mahnstand / Liquiditätsfolge?
+
+### Beschlusssammlung und Protokoll
+- Eintragungen unverzüglich, vollständig, mit Verkündung?
+- Auslegungsklarheit (z. B. Abrechnungsspitzen statt "Genehmigung der Abrechnung")?
+
+### Verwaltervertrag, Sondervergütungen, Interessenkonflikte
+- Aktuelle Fassung des Verwaltervertrags vorhanden?
+- Sondervergütungen einzeln vereinbart und genehmigt?
+- Verbindungen zu beauftragten Firmen offengelegt?
+
+## Wichtige BGH-Linien für den Beirat
+
+- Schadensersatzansprüche aus Verwalterpflichtverletzungen laufen über die GdWE, nicht direkt gegen den Verwalter — BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
+- Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen GdWE — BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
+- Prozesskosten aus verlorener Beschlussklage sind Verwaltungskosten und auch vom obsiegenden Anfechtungskläger anteilig zu tragen — BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23). Beirat sollte das im Vorfeld einer Anfechtung gegenüber Eigentümern transparent machen.
+
+## Mustertext Beiratsprüfvermerk
+
+> **Beiratsprüfvermerk Jahresabrechnung [Jahr]**
+> Geprüft am [Datum] durch [Beiratsmitglieder].
+> 1. Bankbestand zum [Stichtag]: [Betrag] EUR — übereinstimmend mit Abrechnung.
+> 2. Erhaltungsrücklage: Anfangsbestand [...], Zuführung [...], Entnahme [...], Endbestand [...].
+> 3. Belegstichprobe: [Anzahl] Belege geprüft; Auffälligkeiten: [keine / siehe Anlage].
+> 4. Einzelabrechnungen: Schlüssel und Rechnung stichprobenartig nachvollzogen.
+> 5. Vermögensbericht zum [Stichtag]: liegt vor und ist plausibel.
+> Empfehlung an Eigentümer: Beschlussfassung über Abrechnungsspitzen mit dem Wortlaut gemäß Anlage [X] [befürworten / mit folgenden Korrekturen befürworten].
+
+## Output
+
+- Beiratsprüfvermerk
+- Fragenkatalog an Verwalter
+- Freigabe-/Bedenkennotiz
+- Eigentümerbericht (1 Seite Kurzfassung)
+- Hinweis auf Prozesskostenrisiko und Schadensersatzweg über GdWE
+
+## Cross-Refs
+
+- Verwalterkompetenz / Haftung → `verwalterpflichten-26-27-weg`
+- Jahresabrechnung → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Vergabe / Angebote → `handwerker-beauftragung-vergabe`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 29 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__29.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/beschlussanfechtung-risiko/SKILL.md

@@ -0,0 +1,89 @@
+---
+name: beschlussanfechtung-risiko
+description: "Prüft Beschlüsse auf Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken nach §§ 44 und 45 WEG (Stand 05/2026): Frist, Beschlusskompetenz, Einladung, Tagesordnung, Mehrheit, Kostenfolge, Bestimmtheit, ordnungsmäßige Verwaltung sowie BGH-Linie zu Schlüsseländerung (V ZR 236/23, V ZR 128/23), Abrechnungsauslegung (V ZR 102/23) und Erkundigungsobliegenheit (V ZR 17/24)."
+---
+
+# Beschlussanfechtung Risiko
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Beschlussanfechtung Risiko` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Beschlussanfechtung Risiko
+- **Spezialgegenstand:** Beschlussanfechtung Risiko wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Vor oder nach einer Versammlung erkennen, ob ein Beschluss gefährdet ist und wie man mit dem Risiko umgeht.
+
+## Fristen-Block
+
+| Frist | Inhalt | Quelle |
+| --- | --- | --- |
+| 1 Monat ab Beschlussfassung | Klageerhebung Beschlussanfechtungsklage | § 45 Satz 1 WEG |
+| 2 Monate ab Beschlussfassung | Klagebegründung (materielle Ausschlussfrist, regelmäßig nicht verlängerbar) | § 45 Satz 1 WEG; BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23) |
+| 1 Jahr nach Ablauf der Monatsfrist | Erkundigungsobliegenheit Kläger bei verzögerter Zustellung; sonst geht Verzögerung im Rahmen § 167 ZPO zu Lasten des Klägers | BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) |
+
+## Prüfprogramm
+
+| Ebene | Fragen |
+| --- | --- |
+| Frist | Beschlussdatum, Zugang Anfechtungsklage, Begründung innerhalb 2 Monaten? Bei Zustellungsverzögerung: Sachstandsanfrage dokumentiert? |
+| Kompetenz | Darf die GdWE darüber beschließen? Reicht Mehrheit oder ist Vereinbarung nötig? Bei Schlüsseländerung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG): sachlicher Grund dokumentiert? |
+| Form | Einladung fristgerecht (§ 24 Abs. 4 WEG, 3 Wochen, soweit GO keine längere Frist), Tagesordnung hinreichend bestimmt, Zugang, Vollmacht, Stimmrecht, virtuelle Teilnahme (§ 23 Abs. 1a WEG)? |
+| Inhalt | Bestimmtheit, klare Kostenfolge, Verteilungsschlüssel begründet, ordnungsmäßige Verwaltung, Treu und Glauben, keine versteckten Nebenentscheidungen |
+| Umsetzung | Vollmacht des Verwalters, Budget, Beirat, Auflagen, Dokumentation, Anlagenverweis |
+
+## Häufige Anfechtungsanlässe (Stand 05/2026)
+
+1. **Pauschale Abrechnungs-Genehmigung** ohne Trennung von Abrechnungsspitzen — Auslegung im Sinn der Nachschüsse möglich (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23), aber besser von Anfang an sauber.
+2. **Schlüsseländerung ohne sachlichen Grund**: Bei gegenständlich abgegrenzter Kostentrennung (z. B. Tiefgarage) und bei Erhaltungsrücklage — siehe BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23) und V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
+3. **Gestattungsbeschluss bauliche Veränderung** mit Auflagen, die in Wahrheit Nutzungsregeln vorwegnehmen: Bei Klimasplit & Co. zählen primär die unmittelbaren Auswirkungen (BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24).
+4. **Sonderumlage ohne klare Fälligkeit oder ohne zweckgebundene Verwaltung**.
+5. **Verwalterbestellung/-vertrag** ohne Vergleichsangebote, Alternativen oder ohne Information vor der Versammlung.
+6. **Verstoß gegen § 23 Abs. 1a WEG** bei rein virtueller Versammlung ohne Beschlussgrundlage.
+
+## Heilungsstrategie
+
+- Heilung über Zweitbeschluss noch in laufender Anfechtungsfrist (Klage ggf. zurücknehmen).
+- Sachlichen Grund nachreichen (Schlüsseländerung) und Beschluss erläuternd präzisieren.
+- Mehrheits- und Beschlussfähigkeit dokumentieren (Stimmrechtsliste, Vollmachten).
+- Kostenfolge expliziter formulieren, Anlagen vollständig benennen.
+
+## Output
+
+- Risikoampel je Beschluss (grün/gelb/rot)
+- Angriffspunkte mit Begründung
+- Heilungs- oder Neubeschluss-Vorschlag
+- Eskalationsnotiz für Anwalt
+- Fristen-Übersicht (insb. Erkundigungsobliegenheit)
+
+## Cross-Refs
+
+- Beschluss formulieren / präzisieren → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Eigentümerversammlung Vorbereitung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
+- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit offen prüfbarer Quelle (dejure.org, openjur.de, bundesgerichtshof.de).
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/beschlusssammlung-protokoll/SKILL.md

@@ -0,0 +1,90 @@
+---
+name: beschlusssammlung-protokoll
+description: "Erstellt und prüft Protokoll, Beschlussverkündung, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Anlagenverweise, Abstimmungsergebnis, Nachversand und Dokumentationsstand (Stand 05/2026). Sorgt dafür, dass Auslegungsfragen späterer Beschlussklagen (z. B. BGH V ZR 102/23 zu Abrechnungsbeschlüssen) nicht entstehen."
+---
+
+# Beschlusssammlung und Protokoll
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Beschlusssammlung und Protokoll` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Beschlusssammlung und Protokoll
+- **Spezialgegenstand:** Beschlusssammlung und Protokoll wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Die Nachbereitung einer Eigentümerversammlung so dokumentieren, dass später klar ist, was beschlossen wurde, mit welcher Mehrheit, zu welchen Kosten und auf welcher Grundlage.
+
+## Protokollfelder
+
+- **Versammlungsdaten**: Datum, Ort, Format (physisch/virtuell/hybrid), Beginn/Ende.
+- **Teilnehmende**: Anwesende, Vertretene, Vollmachten, Versammlungsleitung, Protokollführung.
+- **Stimmrechte und MEA**: Liste je Einheit, ggf. Stimmverbote (§ 25 Abs. 4 WEG) dokumentiert.
+- **Tagesordnungspunkt und Beschlusswortlaut** (vollständig, nicht zusammengefasst).
+- **Abstimmungsergebnis** mit Ja / Nein / Enthaltung und ggf. MEA, sofern relevant.
+- **Feststellung und Verkündung** durch Versammlungsleitung.
+- **Anlagen und Angebote** mit Quelle und Stand.
+- **Umsetzungsauftrag**: Wer macht was bis wann, mit welcher Vollmacht, welchem Budget, welcher Berichterstattung?
+- **Hinweise auf Erkundigungsobliegenheit**: Eigentümer, die anfechten wollen, sollten daran erinnert werden, dass nach BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) bei Zustellungsverzug innerhalb eines Jahres beim Gericht der Sachstand zu erfragen ist.
+
+## Auslegungssicherheit
+
+- TOP zu Jahresabrechnung **immer** als "Abrechnungsspitzen" formulieren — vermeidet die nachträgliche Auslegungskonstruktion aus BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
+- Bei Schlüsseländerung den sachlichen Grund **schriftlich** ins Protokoll aufnehmen (Bezug zu BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23).
+- Bei Gestattungsbeschluss zur baulichen Veränderung Auflagen aus dem Wortlaut und nicht nur aus der Anlage erkennbar machen.
+
+## Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
+
+Tabellarisch mit:
+
+| lfd. Nr. | Datum | TOP | Beschlusswortlaut | Ergebnis (Ja/Nein/Enth.) | Status (gültig, angefochten, aufgehoben) | Anfechtungshinweis | Umsetzung | Ablageort |
+| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
+
+- **Unverzüglich** nach Verkündung eintragen.
+- Bei späterer Aufhebung / Anfechtungsurteil: Eintragung ergänzen, ursprünglichen Eintrag stehen lassen (Historie).
+
+## Mustertext "Nachversand"
+
+> Sehr geehrte Eigentümer,
+> anliegend übersende ich Ihnen das Protokoll der Eigentümerversammlung vom [Datum] (Anlage 1) sowie die Beschlüsse Nr. [...] bis [...].
+> Die Beschlüsse sind in die Beschlusssammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG eingetragen.
+> **Hinweis Anfechtungsfristen**: Eine Beschlussanfechtungsklage muss innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Bei Zustellungsverzögerungen empfiehlt sich, innerhalb eines Jahres beim Gericht den Sachstand zu erfragen (BGH, V ZR 17/24).
+> Für Rückfragen stehe ich Ihnen zur Verfügung.
+
+## Output
+
+- Protokollentwurf
+- Beschlusssammlungseintrag (tabellarisch)
+- Nachversand-Mail
+- Umsetzungs-Tracker (Aufgabe, Zuständig, Frist, Status)
+
+## Cross-Refs
+
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Vorbereitung Versammlung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
+- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 24 Abs. 7 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/beschlussvorlagen-erstellen/SKILL.md

@@ -0,0 +1,110 @@
+---
+name: beschlussvorlagen-erstellen
+description: "Erstellt WEG-Beschlussvorlagen mit Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Ausführungsdetails, Alternativen, Begründung, Anlagenverweis und Anfechtungsrisiko (Stand 05/2026). Liefert Mustertexte für Abrechnungsspitzen, Sonderumlage, Schlüsseländerung mit sachlichem Grund, bauliche Veränderungen und Verwaltervergabe."
+---
+
+# Beschlussvorlagen Erstellen
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Beschlussvorlagen Erstellen` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Beschlussvorlagen Erstellen
+- **Spezialgegenstand:** Beschlussvorlagen Erstellen wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Aus einem Verwaltungsthema wird ein klarer Beschlussantrag, der nicht zu viel und nicht zu wenig regelt.
+
+## Aufbau
+
+1. **Beschlussgegenstand**: Was wird entschieden? (Ein Satz.)
+2. **Rechts- und Kompetenzanker**: WEG-Norm, Gemeinschaftsordnung, Vorbeschlüsse, BGH-Anker.
+3. **Ausführung**: Wer beauftragt wen, bis wann, mit welchem Budget, mit welcher Vollmacht?
+4. **Kostenfolge**: Schlüssel, Sonderumlage, Rücklage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit. Bei Schlüsseländerung: sachlicher Grund (siehe BGH V ZR 236/23, V ZR 128/23 vom 14.02.2025).
+5. **Kontrolle**: Beirat, Vergleichsangebote, Abnahme, Gewährleistung, Berichtspflicht.
+6. **Alternativen**: Nullvariante, kleinere Lösung, Höchstpreisdeckel, Vertagung mit Frist.
+
+## Stilregeln
+
+- Ein Beschluss, ein Gedanke.
+- Keine versteckten Nebenentscheidungen ("im Übrigen" - "soweit erforderlich").
+- Kosten, Schlüssel und Vollmacht ausdrücklich.
+- Anlagen präzise benennen ("Angebot Fa. X vom [Datum], Anlage 4").
+- Bei baulichen Veränderungen: Trennung von Gestattung (§ 20 WEG) und Kostentragung (§ 21 WEG) im Wortlaut.
+
+## Mustertexte
+
+### Abrechnungsspitzen (§ 28 Abs. 2 WEG)
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage 1):
+> 1. Die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse / Anpassungen der Vorschüsse gemäß den Einzelabrechnungen (Anlage 2).
+> 2. Fälligkeit der Nachschüsse: [Datum].
+> 3. Guthaben werden bis [Datum] mit nächsten Hausgeldzahlungen verrechnet.
+> 4. Der Vermögensbericht zum [Stichtag] (Anlage 3) wird zur Kenntnis genommen.
+
+### Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen den Wirtschaftsplan [Jahr] (Anlage 1) sowie die hieraus resultierenden Vorschüsse je Einheit gemäß Anlage 2. Fälligkeit monatlich zum [Tag], beginnend mit [Monat/Jahr].
+
+### Sonderumlage
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von [Betrag] EUR zur Finanzierung von [Zweck]. Verteilung nach allgemeinem Kostenschlüssel (MEA / Einheiten) gemäß Anlage [X]. Fälligkeit [Datum / X Werktage nach Zugang der Einzelabrechnung]. Buchung auf einem zweckgebundenen Konto der GdWE.
+
+### Schlüsseländerung mit sachlichem Grund (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen, den Kostenverteilungsschlüssel für [Kostenart, z. B. Wärmeerzeugung / Erhaltungsrücklage] von [alt] auf [neu] zu ändern.
+> **Sachlicher Grund**: [konkrete Begründung, z. B. der bisherige Schlüssel privilegiert die Gewerbeeinheiten ohne sachlichen Grund; die geänderte Verteilung entspricht dem tatsächlichen Nutzen / dem aktuellen Verbrauchsverhältnis; vgl. BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23].
+> Die Änderung gilt für Abrechnungen ab dem [Datum].
+
+### Bauliche Veränderung (Gestattung + Kostenfolge getrennt)
+
+> 1. (Gestattung): Den Eigentümern der Einheit Nr. [...] wird gestattet, [Maßnahme] gemäß Anlage [X] mit den dort beschriebenen Auflagen (Optik, Versicherung, Wartung, Rückbau) zu errichten.
+> 2. (Kostenfolge): Die Kosten der baulichen Veränderung sowie Folgekosten (Wartung, Versicherung, Rückbau) trägt der Antragsteller allein (§ 21 Abs. 1 WEG).
+
+### Verwaltervergabe / Bestellung
+
+> Die Wohnungseigentümer bestellen [Firma] zum Verwalter der WEG für die Dauer von [Laufzeit, max. 5 Jahre] beginnend zum [Datum]. Der Verwaltervertrag gemäß Anlage [X] wird beschlossen; die Verwaltung wird ermächtigt, ihn nach Maßgabe der Anlage zu unterzeichnen.
+
+### Schadensbearbeitung über GdWE (nach BGH V ZR 34/24)
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen, den Anspruch auf Ersatz des Schadens [Sachverhalt] gegenüber der GdWE geltend zu machen; die Verwaltung wird beauftragt, etwaige Regressansprüche der GdWE gegenüber dem (vormaligen) Verwalter zu prüfen und ggf. geltend zu machen.
+
+## Output
+
+- Beschlussvorlage kurz (für TOP-Block)
+- Beschlussvorlage ausführlich (mit Begründung)
+- Begründungstext für Einladung
+- Risikoampel (Kompetenz, Bestimmtheit, Kostenfolge, Vorbefassung)
+- Anlagenliste
+
+## Cross-Refs
+
+- Vorbefassung / Anfechtung → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Einladung / Tagesordnung → `einladung-tagesordnung-fristen`
+- Bauliche Veränderungen → `bauliche-veraenderungen-20-weg`, `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
+- Liquidität / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit offen prüfbarer Quelle.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/betriebskosten-nebenkostenabrechnung/SKILL.md

@@ -0,0 +1,130 @@
+---
+name: betriebskosten-nebenkostenabrechnung
+description: "WEG- und Hausverwaltungs-Schnittstelle Betriebskosten: erstellt und kontrolliert mietrechtliche Betriebskostenabrechnungen aus WEG-Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Heizkostenabrechnung und Belegen; mit BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG, § 556 BGB, Abrechnungsspitze und Datenpaket für vermietende Eigentümer."
+---
+
+# Betriebskosten und Nebenkosten in der WEG-Verwaltung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Betriebskosten und Nebenkosten in der WEG-Verwaltung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Fachkern: Betriebskosten und Nebenkosten in der WEG-Verwaltung
+- **Spezialgegenstand:** Betriebskosten und Nebenkosten in der WEG-Verwaltung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Die Hausverwaltung soll zwei Welten auseinanderhalten:
+
+- **WEG-Rechnung**: GdWE, Eigentümer, Nachschüsse und Vorschussanpassung nach § 28 Abs. 2 WEG.
+- **Mietrechtliche Betriebskostenabrechnung**: Vermieter, Mieter, Umlagevereinbarung, BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG, § 556 BGB.
+
+Eine WEG-Einzelabrechnung ist kein fertiger Mieternebenkostenbescheid. Sie ist Rohmaterial.
+
+## Kaltstart
+
+1. Wer fragt: WEG-Verwalter, vermietender Eigentümer, Mieter, Anwalt?
+2. Geht es um Erstellung, Prüfung, Datenanforderung oder Streit?
+3. Welche Unterlagen liegen vor: Jahresabrechnung, Einzelabrechnung, Wirtschaftsplan, Heizkosten, CO2, Rechnungen, Zahlungsbelege?
+4. Wohnraum, Gewerbeeinheit oder gemischte Nutzung?
+5. Soll ein Mieteranschreiben, Eigentümerdatenpaket, Belegeinsichtsprotokoll oder Beschluss-/Anfechtungsvermerk entstehen?
+
+## Prüfung
+
+- **Umlagefähigkeit** nach Mietvertrag (Klausel auf BetrKV verweisend) und BetrKV (https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/).
+- **Abrechnungszeitraum**: in der Regel Kalenderjahr; muss im Mietvertrag oder konsequent praktiziert sein.
+- **Zugangsfrist**: Vermieter muss innerhalb von **12 Monaten** ab Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB — https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html). Nach Ablauf nur noch zugunsten des Mieters Korrekturen möglich.
+- **Verteilerschlüssel** nach Mietvertrag, Wohnfläche, Verbrauch oder Einheiten; bei Heizung/Warmwasser zwingend nach HeizkostenV: verbrauchsabhängiger Anteil mindestens 50 % und höchstens 70 %, der restliche Anteil (30 % bis 50 %) nach Wohnfläche oder umbautem Raum (§§ 7, 8 HeizkostenV — https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/). Der häufige Schlüssel 70/30 (70 % Verbrauch, 30 % Fläche) ist eine zulässige Ausgestaltung innerhalb dieser Bandbreite, nicht die einzige.
+- **HeizkostenV**: Erfassung, Verteilung, Ablesung, Zwischenablesung bei Mieterwechsel.
+- **Nicht umlagefähig**: Verwaltungskosten, Instandsetzung/Erhaltung (vs. Wartung), Bankgebühren ohne Vertragsgrundlage, Reparaturen, Erhaltungsrücklage.
+- **Belegeinsicht** nach Aufforderung; Vermieter muss Einsicht ermöglichen, ggf. gegen Kostenerstattung Kopien.
+- **Einwendungen** des Mieters: innerhalb 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
+
+## WEG-spezifische Übersetzung
+
+| WEG-Position | Mietrechtliche Behandlung | Warnung |
+| --- | --- | --- |
+| Verwalterhonorar | nicht umlagefähig | aus Mieterabrechnung herausnehmen |
+| Erhaltungsrücklage | nicht umlagefähig | keine Betriebskosten |
+| Reparatur/Instandsetzung | nicht umlagefähig | Wartung/Reparatur trennen |
+| Hausmeister | nur laufende, umlagefähige Tätigkeiten | Tätigkeitsliste verlangen |
+| Versicherung | umlagefähig nur bei Grundstücksbezug | Police prüfen |
+| Gewerbe-Sonderkosten | Vorwegabzug möglich/nötig | Restaurant/Praxis/Tiefgarage separat prüfen |
+| Heizkosten | HeizkostenV gesondert | nicht in allgemeine Fläche ziehen |
+| CO2-Kosten | CO2KostAufG | Vermieteranteil nicht umlagen |
+
+## Abrechnungsspitze und Beschluss
+
+Seit der WEG-Reform beschließen Eigentümer nicht mehr die Jahresabrechnung "als solche", sondern die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der Vorschüsse. Fehler im Zahlenwerk sind für eine Anfechtung besonders relevant, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht auswirken. Für die Mieterseite bleibt zusätzlich die mietrechtliche Umrechnung nötig.
+
+## CO2KostAufG (seit 01.01.2023)
+
+- Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach Zehn-Stufen-Modell (kg CO₂/m²·a).
+- Hoch-Emissionsgebäude: Vermieter trägt 95 %, Mieter 5 %. EH-55-Neubau: Mieter 100 %.
+- Nichtwohngebäude: derzeit grundsätzlich hälftige Aufteilung, kein verbindliches Stufenmodell "ab 2025" behaupten.
+- WEG-Abrechnung sollte die für die Stufenermittlung erforderlichen Daten (Brennstoffmenge, Emissionsfaktor, Energieausweis-Werte) liefern, damit der vermietende Eigentümer die Aufteilung mietvertraglich umsetzen kann.
+- Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/
+
+## Mietpreisbremse — Schnittstelle
+
+- Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB ist bis **31.12.2029** verlängert (Gesetz vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html, Inkrafttreten 23.07.2025); gilt in Gebieten, die durch Landesrechtsverordnung als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen sind.
+- Auswirkung auf Betriebskostenabrechnung: keine direkte; aber bei Nettokaltmiete-Korrekturen Hinweis auf erlaubte Höchstmiete prüfen.
+
+## Mustertext Einwendung Mieter
+
+> Sehr geehrte Damen und Herren,
+> hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung [Jahr] vom [Datum] erhebe ich folgende Einwendungen:
+> 1. Position [...]: nicht umlagefähig nach BetrKV (Begründung: [...]).
+> 2. Position [...]: Schlüssel weicht von mietvertraglicher Vereinbarung ab (vereinbart [...] statt verwendet [...]).
+> 3. Position [...]: rechnerische Unstimmigkeit (Summe [...] passt nicht zu Einzelposten [...]).
+> Ich bitte um Belegeinsicht und Korrektur innerhalb von [Frist].
+
+## Prüf-Tabelle (Schema)
+
+| Position | Umlagefähig? (BetrKV) | Schlüssel ok? | Plausibilität / Beleg | Korrekturbedarf |
+| --- | --- | --- | --- | --- |
+| Heizung/Warmwasser | ja (BetrKV Nr. 4) | HeizkostenV beachtet? | Verbrauchsdaten, Brennstoff | ggf. CO₂-Aufteilung |
+| Wasser/Abwasser | ja | Verbrauch/Einheiten | Zähler/Rechnung | |
+| Müll | ja | Einheiten/Wohnfläche | kommunale Gebühren | |
+| Hausmeister | ja, soweit nicht Reparatur | Vertrag/Stundenliste | Stundennachweise | Aussonderung von Reparaturen |
+| Verwalterkosten WEG | nein (Verwaltungskosten) | — | — | herausnehmen |
+
+## Output
+
+- Prüftabelle Kostenpositionen
+- Rückfragen an Verwaltung (WEG-seitig)
+- Mieter-/Vermieter-Antwortentwurf
+- Korrekturvorschlag mit beziffertem Erstattungs-/Nachforderungsbetrag
+- Hinweis auf CO2KostAufG-Aufteilung
+- Datenpaket für vermietende Eigentümer: umlagefähige Positionen, nicht umlagefähige Positionen, Heizkosten/CO2, Belegliste, Schlüssel
+
+## Cross-Refs
+
+- WEG-Abrechnungsseite → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Vermietender Eigentümer / Datenfluss → `verwalterpflichten-26-27-weg`
+- Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+- Mietrecht-Plugin als Schnittstelle
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. BetrKV: https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/ ; HeizkostenV: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/ ; § 556 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html ; CO2KostAufG: https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/ .
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+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/bfsg-hausverwalter-website-portal-2025/SKILL.md

@@ -0,0 +1,61 @@
+---
+name: bfsg-hausverwalter-website-portal-2025
+description: "Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) ab 28.06.2025 fuer Verwalter-Websites und Eigentuemer-Portale (Stand 06/2026): Anwendungsbereich, Kleinstunternehmen-Ausnahme, WCAG 2.1 AA, Bussgeld bis 100000 Euro, Pflicht-Erklaerung."
+---
+
+# BFSG: Barrierefreiheitspflicht für Verwalter-Websites und Eigentümer-Portale
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `BFSG: Barrierefreiheitspflicht für Verwalter-Websites und Eigentümer-Portale` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Seit dem 28.06.2025 gilt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) für Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr. Der Skill klärt, ob das eigene Verwalterportal oder die Verwalter-Website betroffen ist, welche WCAG-Anforderungen gelten, wer Marktüberwachung betreibt und wie die Pflicht-Erklärung zur Barrierefreiheit aussieht.
+
+## Anwendungsbereich BFSG
+
+§ 1 Abs. 2 Nr. 4 BFSG erfasst Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr gegenüber Verbrauchern (B2C). Die reine Verwaltervertragsabwicklung mit der WEG als Körperschaft ist B2B — nicht unmittelbar betroffen. Eigentümer-Portale mit Selbstbedienung (Jahresabrechnung herunterladen, Mängel melden, Abstimmungen) richten sich an natürliche Personen als Verbraucher und fallen unter den Anwendungsbereich. Norm BFSG: https://www.gesetze-im-internet.de/bfsg/
+
+EU-Richtlinie 2019/882 (European Accessibility Act): https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32019L0882
+
+## Kleinstunternehmen-Ausnahme
+
+§ 3 Abs. 2 BFSG: Ausgenommen sind Kleinstunternehmen mit weniger als 10 Beschäftigten **und** Jahresumsatz oder Jahresbilanzsumme unter 2 Mio. Euro. Beide Schwellen müssen kumulativ unterschritten sein. Typische Hausverwaltungen mit 5-15 Mitarbeitern liegen oft genau im Grenzbereich — genaue Prüfung nach EU-KMU-Definition (Anhang I der Verordnung 651/2014) erforderlich. Verbundene Unternehmen addieren ihre Beschäftigten.
+
+## WCAG 2.1 AA als technischer Mindeststandard
+
+BITV 2.0 (Barrierefreie-Informationstechnik-Verordnung) verweist auf WCAG 2.1 AA. Vier Grundprinzipien: Wahrnehmbar (Alternativtexte für Bilder, Untertitel für Videos), Bedienbar (Tastaturbedienung, ausreichend Zeit), Verständlich (Sprache erklärt, konsistente Navigation), Robust (kompatibel mit Screenreadern wie JAWS und NVDA). Kontrastverhältnis: min. 4,5:1 für normalen Text, 3:1 für großen Text.
+
+## Pflichten und Bußgelder
+
+Pflichten: (1) Zugängliche Gestaltung der Website/des Portals nach WCAG 2.1 AA, (2) Erklärung zur Barrierefreiheit auf der Website (Selbstauskunft, Mängelliste, Feedback-Mechanismus), (3) Barrierefreier Feedback-Mechanismus (E-Mail oder Kontaktformular), (4) Schlichtungsstelle BFSG bei der Bundesfachstelle Barrierefreiheit. § 37 BFSG: Bußgelder bis 100.000 Euro. Marktüberwachung: BMAS und Bundesnetzagentur.
+
+## Portale der Praxis (Verantwortlichkeit)
+
+Casavi, Etg24, Vermieter-Cloud und Sander+Doll-Portal werden als Software-as-a-Service erbracht. Verantwortlich nach BFSG ist der Dienstleistungserbringer — das ist die Hausverwaltung, nicht der Software-Anbieter. Verwalter müssen beim Anbieter nachfragen und BFSG-Konformität vertraglich sichern. AVV und BFSG-Konformitätserklärung des Anbieters anfordern.
+
+## Output
+
+- Selbsteinstufungs-Bogen (BFSG anwendbar ja/nein: Kleinstunternehmen-Test, B2C-Prüfung)
+- Audit-Checkliste WCAG 2.1 AA für Verwalter-Website (20 Prüfpunkte mit Bewertung)
+- Anfrage-Muster an Portal-Anbieter (Casavi/Etg24) zu BFSG-Konformitätserklärung
+- Muster Erklärung zur Barrierefreiheit (Pflichtinhalt nach BFSG-Durchführungsverordnung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Barrierefreie Versammlungsdokumente → `barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung`
+- Digitale Versammlung barrierefrei → `digitale-versammlung-screenreader-untertitel`
+- Barrierefreiheit Gebäude → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
+- Website Impressum und Datenschutz → `marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. BFSG-Text über https://www.gesetze-im-internet.de/bfsg/ und EU-Richtlinie 2019/882 über https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32019L0882 live verifizieren. Bundesfachstelle Barrierefreiheit (bundesfachstelle-barrierefreiheit.de) für aktuelle WCAG-Leitfäden konsultieren.

weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg/SKILL.md

@@ -0,0 +1,68 @@
+---
+name: datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg
+description: "Betroffenenrechte nach DSGVO Art. 15-21 im WEG-Alltag (Stand 06/2026): Auskunft, Loeschung, Einschraenkung, Widerspruch. Fristen, Abgrenzung Anspruchsberechtigte, zulaessige Verweigerungsgruende, EuGH C-307/22."
+---
+
+# Datenschutz: Betroffenenrechte – Auskunft, Löschung, Widerspruch im WEG
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Datenschutz: Betroffenenrechte – Auskunft, Löschung, Widerspruch im WEG` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Eigentümer, ehemalige Eigentümer, Mieter und Beiratsmitglieder können datenschutzrechtliche Betroffenenrechte gegenüber der Hausverwaltung geltend machen. Der Skill führt durch die Prüfung, wer was verlangen darf, was geliefert werden muss, wann Verweigerung zulässig ist und wie die 1-Monats-Frist gewahrt wird.
+
+## Anspruchsberechtigte und Umfang
+
+| Person | Auskunft Art. 15 | Löschung Art. 17 | Einschränkung Art. 18 | Widerspruch Art. 21 |
+|---|---|---|---|---|
+| Aktiver Eigentümer | Vollumfänglich (eigene Daten) | Eingeschränkt durch Aufbewahrungspflichten | Ja, bei Bestreiten der Richtigkeit | Gegen Direktmarketing stets |
+| Ehemaliger Eigentümer | Ja, für Daten aus Vertragszeitraum | Ja, nach Ablauf Aufbewahrungsfristen | Ja | Gegen legitimes Interesse |
+| Mieter | Nur eigene Daten, die Verwalter verarbeitet (z. B. Mieterlisteneinträge) | Eingeschränkt | Ja | Gegen berechtigtes Interesse |
+| Beiratsmitglied | Ja (Protokollerwähnungen, E-Mails) | Nach Mandat, soweit keine Aufbewahrungspflicht | Ja | Gegen Direktmarketing |
+
+## Was muss geliefert werden (Art. 15 Abs. 3)
+
+Kopie der verarbeiteten Daten, nicht nur eine Bestätigung. Konkret: relevante Stellen aus Eigentümerlisten (nur eigene Einheit), eigene Mahnungen und Hausgeld-Kontoauszüge, Protokoll-Passagen mit namentlicher Erwähnung, E-Mail-Korrespondenz Verwalter – Eigentümer, Buchungs-Kostenstellen der eigenen Einheit. Nicht herausgegeben werden müssen: Daten Dritter (andere Eigentümer), interne Verwalter-Notizen ohne personenbezogenen Gehalt, anwaltliche Korrespondenz unter Berufsgeheimnis.
+
+EuGH, Urteil vom 07.11.2023, C-307/22 (FT/DW): Auskunftsrecht umfasst erste Kopie vollständig und kostenlos; bei weiteren Kopien kann eine angemessene Gebühr erhoben werden. Arztbriefe-Analogie gilt auch für Verwalter-Unterlagen. Urteil: https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=279355&doclang=DE
+
+## Löschfristen und Aufbewahrungspflichten
+
+Löschbegehren scheitern regelmäßig an: § 257 HGB (10 Jahre Handelsbücher und Buchungsbelege), § 147 AO (6 Jahre Geschäftsbriefe, 10 Jahre Buchungsunterlagen), § 195 ff. BGB (regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre ab Jahresende), § 18 Abs. 4 WEG i.V.m. § 24 WEG (Beschlusssammlung dauerhaft als Gemeinschaftseigentum). Norm § 257 HGB: https://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__257.html. Norm § 147 AO: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__147.html
+
+## Verweigerungsgründe
+
+- Art. 12 Abs. 5 S. 2 DSGVO: offensichtlich unbegründet oder exzessiv (z. B. wöchentliche Auskunftsverlangen ohne neuen Sachverhalt) — dann Gebühr oder Ablehnung mit Begründung.
+- § 34 Abs. 1 Nr. 1 BDSG: Verarbeitung zur Geltendmachung oder Abwehr von Rechtsansprüchen — z. B. während laufendem Gerichtsverfahren.
+- Schutz Dritter: Adressen anderer Eigentümer aus Eigentümerliste nicht vollständig herausgeben, nur eigener Datensatz.
+
+## Fristen und Verfahren
+
+Frist: 1 Monat ab Eingang (Art. 12 Abs. 3 DSGVO). Verlängerung um bis zu 2 Monate bei Komplexität oder Masse der Anfragen, aber Verlängerungsmitteilung innerhalb des ersten Monats erforderlich. Identitätsprüfung des Antragstellers zulässig, darf Frist aber nicht missbräuchlich verlängern. Antwort schriftlich oder elektronisch. Norm Art. 12 DSGVO: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679
+
+## Output
+
+- Antwortmuster Auskunftsersuchen (Vollauskunft, fristgerecht)
+- Ablehnungsschreiben mit Begründung (Verweigerung nach Art. 12 Abs. 5 oder § 34 BDSG)
+- Lösch-Protokoll mit Verweis auf Aufbewahrungsnorm und Löschdatum
+- Eskalationspfad: Beschwerde bei Datenschutzaufsichtsbehörde (zuständig nach Sitz des Verwalters, z. B. LDI NRW, BayLDA, BlnBDI)
+
+## Cross-Refs
+
+- VVT, TOM, AVV → `datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung`
+- Dokumentenfreigabe WEG intern → `datenschutz-dokumentenfreigabe`
+- Datenpanne und Meldepflicht → `datenschutz-datenpanne-meldung-72h`
+- Eskalation Aufsichtsbehörde / Anwalt → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Art. 15-21 DSGVO über https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679 und § 34 BDSG über https://www.gesetze-im-internet.de/bdsg_2018/__34.html live verifizieren.

weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-datenpanne-meldung-72h/SKILL.md

@@ -0,0 +1,74 @@
+---
+name: datenschutz-datenpanne-meldung-72h
+description: "Datenschutzverletzungen nach Art. 33/34 DSGVO melden (Stand 06/2026): 72-Stunden-Frist, Risikobewertung, Meldung an Aufsichtsbehoerde, Betroffenenbenachrichtigung. Typische Pannen in der Hausverwaltung mit Sofortmassnahmen."
+---
+
+# Datenpanne: 72-Stunden-Meldepflicht für die Hausverwaltung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Datenpanne: 72-Stunden-Meldepflicht für die Hausverwaltung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Bei Datenschutzverletzungen muss die Hausverwaltung binnen 72 Stunden nach Kenntniserlangung die zuständige Aufsichtsbehörde informieren (Art. 33 DSGVO) und ggf. Betroffene benachrichtigen (Art. 34 DSGVO). Der Skill liefert Risikobewertungs-Schema, Meldewege und fertige Mustertexte für die häufigsten Pannen-Szenarien.
+
+## Typische Datenpannen in der Hausverwaltung
+
+| Szenario | Risikostufe | Meldung an Behörde | Meldung an Betroffene |
+|---|---|---|---|
+| Falscher Excel-Anhang (Eigentümerliste) an gesamte WEG | Hoch | Ja | Ja (alle Betroffenen) |
+| Gestohlener Verwalter-Laptop (ohne Verschlüsselung) | Sehr hoch | Ja | Ja |
+| Gestohlener Laptop mit BitLocker-Verschlüsselung | Niedrig | Nein (intern dokumentieren) | Nein |
+| Ransomware-Befall Server | Sehr hoch | Ja | Ja, wenn Daten exfiltriert |
+| Fehlgeleitete Mahnung (falsche Adresse) | Mittel | Prüfen | Ggf. |
+| Vergessene Schwärzung im öffentlichen Protokollentwurf | Mittel | Prüfen | Ggf. |
+| Zugang Dritter zu Hausverwaltungsportal durch schwaches Passwort | Hoch | Ja | Ja |
+
+## Risikobewertung (Art. 33 Abs. 1)
+
+Meldepflicht an Behörde besteht, wenn die Verletzung **voraussichtlich ein Risiko für Rechte und Freiheiten** natürlicher Personen zur Folge hat. Bewertungsfaktoren: Art der Daten (Bankdaten, Gesundheitsdaten = höheres Risiko), Anzahl Betroffener, Identifizierbarkeit, Folgeschäden (Identitätsdiebstahl, Diskriminierung). Betroffenenbenachrichtigung nach Art. 34 nur bei **hohem Risiko**. Dokumentationspflicht gilt für alle Vorfälle, auch nicht meldepflichtige (Art. 33 Abs. 5 DSGVO).
+
+Normen: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679
+
+## 72-Stunden-Frist
+
+„Kenntnis" beginnt, wenn der Verwalter oder ein Mitarbeiter (auch Praktikant, IT-Dienstleister) den Vorfall erstmals wahrnimmt — nicht erst nach interner Aufklärung. Vorab-Meldung mit unvollständigen Angaben ist zulässig und besser als Fristversäumnis; fehlende Angaben sind mit Begründung nachzureichen (Art. 33 Abs. 4). Zuständige Behörde nach Sitz des Verwalters: LDI NRW (nrw), BayLDA (Bayern), BlnBDI (Berlin), LfDI BW (Baden-Württemberg), HmbBfDI (Hamburg). Meldung online über Behörden-Portale.
+
+## Sofortmaßnahmen (Reihenfolge)
+
+1. Schadensquelle identifizieren und eindämmen (Laptop sperren, Server vom Netz, Account deaktivieren).
+2. Backup-Stand prüfen, Integrität sichern, keine Überschreibung.
+3. Passwort-Reset aller betroffenen Konten.
+4. Strafanzeige bei Behörden bei Diebstahl oder Cyberangriff (Ransomware = § 303b StGB, Datendiebstahl = § 202a StGB).
+5. Risikobewertung dokumentieren, 72-h-Uhr läuft.
+6. Vorab-Meldung an Aufsichtsbehörde.
+7. Betroffene benachrichtigen (bei hohem Risiko).
+8. Vollständige Dokumentation im internen Vorfalls-Logbuch (Art. 33 Abs. 5).
+
+Norm § 303b StGB: https://www.gesetze-im-internet.de/stgb/__303b.html
+
+## Output
+
+- Meldetext-Generator für Aufsichtsbehörde (Felder: Datum/Uhrzeit Entdeckung, Art der Verletzung, Kategorien/Anzahl Betroffener, voraussichtliche Folgen, ergriffene Maßnahmen, Kontaktdaten DSB)
+- Betroffenenbenachrichtigung (postalisch und E-Mail-Muster nach Art. 34 Abs. 2)
+- Internes Vorfalls-Logbuch (Tabelle: Datum, Vorfall, Risikostufe, Maßnahmen, Meldung ja/nein, Datum Meldung)
+- Sofortmaßnahmen-Checkliste mit Zeitstempel-Feldern
+
+## Cross-Refs
+
+- TOM-Mindeststandards (Prävention) → `datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung`
+- Betroffenenrechte nach Vorfall → `datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg`
+- Eskalation Anwalt / Strafanzeige → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+- Verwalterpflichten und Haftung → `verwalterpflichten-26-27-weg`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Art. 33 und 34 DSGVO über https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679 und aktuelle Melde-Formulare der Landesaufsichtsbehörden live abrufen — Portaladressen und Formularversionen ändern sich.

weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-dokumentenfreigabe/SKILL.md

@@ -0,0 +1,98 @@
+---
+name: datenschutz-dokumentenfreigabe
+description: "Prüft Datenschutz und Dokumentenfreigaben in der Hausverwaltung (Stand 05/2026): Eigentümerlisten, Belegeinsicht, Handwerkerdaten, Mieterbeschwerden, Cloud-Ordner, Schwärzungen und Versandkreis. Schnittstelle zum Datenschutzrecht-Plugin bei hohem Risiko; Belegeinsicht nach § 18 Abs. 4 WEG (Verwaltungsunterlagen); § 28 Abs. 4 WEG nur für den Vermögensbericht."
+---
+
+# Datenschutz und Dokumentenfreigabe
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Datenschutz und Dokumentenfreigabe` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Datenschutz und Dokumentenfreigabe
+- **Spezialgegenstand:** Datenschutz und Dokumentenfreigabe wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Transparenz in der GdWE ermöglichen, ohne personenbezogene Daten unnötig breit zu streuen. Maßstab: DSGVO (Erforderlichkeit, Zweckbindung, Datenminimierung), berechtigte Interessen der GdWE und einzelner Eigentümer.
+
+## Prüfpunkte
+
+- **Wer braucht welches Dokument wofür?** (Eigentümer, Beirat, Verwalter, Anwalt, Handwerker, Mieter)
+- **Welche Daten?** Eigentümerdaten (Name, Adresse, Anteil), Mieterdaten, Kontodaten, Gesundheitsdaten, Beschwerdedaten, Strafdaten.
+- **Schwärzung / Auszug / Einsicht** statt breitem Versand.
+- **Cloud-Freigaben**: Linkablaufzeit, Berechtigungen, Protokoll, AVV mit Anbieter (Art. 28 DSGVO).
+- **Schnittstelle Datenschutzrecht-Plugin** bei hohem Risiko (z. B. Datenpanne, sensible Daten, größere Eigentümerzahl betroffen).
+
+## Typische Konstellationen
+
+| Anliegen | Empfehlung |
+| --- | --- |
+| Eigentümerliste an alle versenden | nur Name + Einheit + Anteil bei berechtigtem Interesse; Telefon/E-Mail nur mit Einwilligung |
+| Belegeinsicht Jahresabrechnung | Vor Ort oder über sicheres Portal; sensible Belege (Krankheits-/Gesundheitsdaten) schwärzen |
+| Mieterbeschwerde an WEG-Verwalter | mit Eigentümer kommunizieren; Klartext-Daten der Mieter nur, soweit erforderlich |
+| Handwerker erhält Eigentümerliste | regelmäßig **nicht**; nur Kontakt der WEG-Verwaltung oder benannte Ansprechpartner |
+| Kameraüberwachung Eingang | Beschluss erforderlich; Beschilderung Art. 13 DSGVO; Speicherzeit minimieren; Schutzraum Anwohner |
+| Versand via Messenger / private E-Mail | vermeiden; Verwalter-Mail / Portal nutzen |
+
+## Belegeinsicht / Vermögensbericht
+
+- **§ 18 Abs. 4 WEG**: Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen — das ist die Rechtsgrundlage für die Belegeinsicht (Rechnungen, Verträge, Kontoauszüge, Abrechnungsunterlagen). Anspruch besteht gegen die GdWE, in der Praxis erfüllt durch den Verwalter (https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html).
+- **§ 28 Abs. 4 WEG**: Anspruch auf Vorlage des Vermögensberichts (Aufstellung des Gemeinschaftsvermögens, Erhaltungsrücklage, Forderungen/Verbindlichkeiten) — nicht die Anspruchsgrundlage für die Belegeinsicht, sondern eigene Informationspflicht (https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html).
+- Praxis: Belegeinsicht auf Verlangen, Ort und Zeit billigerweise festlegen, kein Verbot der Anfertigung von Kopien/Fotos, soweit nicht durch Datenschutz Dritter (z. B. Mieter-Belege, Gehaltsabrechnungen Hauspersonal) eingeschränkt.
+- Empfehlenswert: kontrollierter Einsichtstermin oder geschütztes Portal mit Audit-Log.
+
+## Mustertext Freigabeentscheidung
+
+> **Freigabevermerk**
+> Dokument: [Bezeichnung, Stand]
+> Empfänger: [Liste mit Rolle]
+> Rechtsgrundlage: [berechtigtes Interesse / Einwilligung / Vertragserfüllung / gesetzliche Pflicht]
+> Datenminimierung: [Schwärzungen vorgenommen / Auszug erstellt / vollständig erforderlich]
+> Übermittlungsweg: [Portal / E-Mail verschlüsselt / Postversand / Vor-Ort-Einsicht]
+> Speicherdauer / Linkablauf: [...]
+> Risikoeinschätzung: [niedrig / mittel / hoch]; bei hoch → Eskalation an Datenschutzrecht-Plugin
+
+## Datenpanne (Art. 33 DSGVO)
+
+- Bewertung binnen Stunden, Risikoeinschätzung für Betroffene.
+- Meldung an Aufsichtsbehörde binnen 72h, soweit Risiko für Rechte und Freiheiten.
+- Information der Betroffenen, wenn hohes Risiko.
+- Vorgang dokumentieren (Datum, Vorfall, Maßnahmen, Beteiligte).
+
+## Output
+
+- Freigabeentscheidung (mit Risikoeinstufung)
+- Schwärzungsliste
+- Eigentümerantwort (Begründung Ablehnung / Umfang Einsicht)
+- Datenschutz-Eskalationsnotiz
+
+## Cross-Refs
+
+- Vermögensbericht / Belegeinsicht → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Beschwerde / Kamera → `stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer`, `eigentuemerkommunikation-beschwerde`
+- Eskalation Anwalt / Aufsicht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`, Datenschutzrecht-Plugin
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 18 Abs. 4 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html ; § 28 Abs. 4 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html ; DSGVO siehe Datenschutzrecht-Plugin.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung/SKILL.md

@@ -0,0 +1,77 @@
+---
+name: datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung
+description: "VVT nach Art. 30 DSGVO, TOM nach Art. 32 und AVV nach Art. 28 DSGVO fuer die typische Hausverwaltung (Stand 06/2026): Verarbeitungsverzeichnis-Muster, TOM-Mindeststandards, AVV-Pflichten gegenueber Buchhaltungssoftware und Cloud-Diensten."
+---
+
+# Datenschutz: VVT, TOM und AVV für die Hausverwaltung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Datenschutz: VVT, TOM und AVV für die Hausverwaltung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Hausverwaltungen sind Verantwortliche im Sinne des Art. 4 Nr. 7 DSGVO und müssen ein vollständiges Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten (VVT) nach Art. 30 führen, angemessene technisch-organisatorische Maßnahmen (TOM) nach Art. 32 umsetzen und mit allen Auftragsverarbeitern schriftliche AVV nach Art. 28 schließen. Der Skill erzeugt fertige Muster-Dokumente und prüft Lücken im Datenschutz-Setup.
+
+## Verarbeitungstätigkeiten (VVT-Tabelle)
+
+| Verarbeitungstätigkeit | Kategorie personenbezogener Daten | Zweck | Rechtsgrundlage | Löschfrist |
+|---|---|---|---|---|
+| Eigentümerstammdaten | Name, Adresse, Bankverbindung | Vertragserfüllung WEG-Verwaltung | Art. 6 Abs. 1 lit. b | 10 Jahre (§ 257 HGB) |
+| Beschlusssammlung | Namen abstimmender Eigentümer | Dokumentationspflicht § 24 WEG | Art. 6 Abs. 1 lit. c | Dauerhaft (Gemeinschaftseigentum) |
+| Buchhaltung / Mahnwesen | Bankdaten, Zahlungsrückstände | Vertragserfüllung, berechtigtes Interesse | Art. 6 Abs. 1 lit. b/f | 10 Jahre (§ 257 HGB) |
+| Versammlungsprotokolle | Namen, Wortbeiträge, Stimmverhalten | § 24 Abs. 6 WEG | Art. 6 Abs. 1 lit. c | 30 Jahre empfohlen |
+| Beirats-Kommunikation | Namen, E-Mail, Telefon | Vertragserfüllung | Art. 6 Abs. 1 lit. b | 3 Jahre nach Mandatsende |
+| Videoüberwachung Eingang | Bildaufnahmen | Hausrecht, Einbruchsschutz | Art. 6 Abs. 1 lit. f | Max. 72 Stunden (DSK-OH) |
+| Schlüsselverwaltung | Namen, Schlüssel-Nr., Ausgabedatum | Sicherheit Gemeinschaftseigentum | Art. 6 Abs. 1 lit. f | 5 Jahre nach Rückgabe |
+
+Norm Art. 30 DSGVO: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679
+
+## AVV-Pflichten gegenüber Auftragsverarbeitern
+
+AVV nach Art. 28 Abs. 3 DSGVO ist Pflicht bei: Buchhaltungssoftware (DATEV, Karthago, Sander+Doll, Casavi), Cloud-Speicher (Microsoft 365, Google Workspace), Steuerberater (wenn Zugriff auf Mandantendaten), Versammlungs-Tools (Zoom, MS Teams), Inkassobüros, externen Beiratsplattformen und IT-Dienstleistern. Prüfpunkte je AVV: Weisungsgebundenheit, Unterauftragnehmer-Liste, Löschverpflichtung nach Vertragsende, Audit-Recht des Verantwortlichen, Sicherheitsmaßnahmen (Art. 32). Fehlt eine AVV, droht Bußgeld bis 10 Mio. Euro oder 2 % des Jahresumsatzes (Art. 83 Abs. 4 DSGVO).
+
+## TOM-Mindeststandards für Hausverwaltungen
+
+- **Rollen-/Rechtekonzept:** Getrennte Zugänge je Mitarbeiter, kein gemeinsames Login, Protokollierung Admin-Zugriffe.
+- **2-Faktor-Authentifizierung:** Pflicht für alle Cloud-Zugänge (Microsoft 365, Google Workspace, Casavi-Portal).
+- **Verschlüsselte Backups:** AES-256, mindestens 3-2-1-Regel (3 Kopien, 2 Medien, 1 off-site), Wiederherstellungstest quartalsweise.
+- **Festplattenverschlüsselung:** BitLocker (Windows) oder FileVault (macOS) auf jedem Verwalter-Laptop und -Tablet; Belege für Einrichtung aufbewahren.
+- **Schreddervorgaben Papierakten:** DIN 66399 Sicherheitsstufe P-4 (Partikelschnitt) für Unterlagen mit personenbezogenen Daten; Schredder-Protokoll oder Zertifikat Dienstleister.
+- **Schlüsseltresor:** Schlüsselausgabe nur gegen Unterschrift, Protokoll aller Entnahmen und Rückgaben, Tresor-Zugriffsprotokoll.
+- **Passwortrichtlinie:** Mindestlänge 12 Zeichen, keine Wiederverwendung, Password-Manager für Team.
+
+Norm Art. 32 DSGVO: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679
+
+## Beschäftigtendatenschutz (wenn Verwalter Mitarbeiter hat)
+
+§ 26 BDSG regelt Verarbeitung von Beschäftigtendaten: Bewerbungsunterlagen (Aufbewahrung max. 6 Monate nach Absage), Gehaltsunterlagen (10 Jahre), Krankheitstage (nur Zeitraum, nicht Diagnose). Betriebsrat-Vereinbarungen gehen als Erlaubnistatbestand dem Art. 6 DSGVO vor. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/bdsg_2018/__26.html
+
+## Haftung nach Art. 82 DSGVO
+
+EuGH, Urteil vom 14.12.2023, C-340/21 (Bulgarische NRA-Hack): Schon die unbefugte Offenlegung oder der unbefugte Zugang begründet Haftung, ohne dass materieller Schaden bewiesen werden muss; immaterieller Schaden (Kontrollverlust über Daten) genügt. Für Hausverwaltungen bedeutet dies: Gestohlener Laptop ohne Verschlüsselung = Schadenersatzpflicht gegenüber betroffenen Eigentümern. Urteil: https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=280325&doclang=DE
+
+## Output
+
+- VVT-Muster als tabellarisches Gerüst (Excel-Spalten: Tätigkeit, Daten, Zweck, Rechtsgrundlage, Löschfrist, Verantwortlicher, Auftragsverarbeiter)
+- AVV-Vorlagen-Checkliste (Mindestinhalte Art. 28 Abs. 3 lit. a-h)
+- TOM-Audit-Checkliste (20 Prüfpunkte mit Ja/Nein/Teilweise)
+- Bestandsaufnahme-Bogen für neues Mandat (Datenschutz-Erstprüfung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Dokumentenfreigabe und Einsichtsrechte → `datenschutz-dokumentenfreigabe`
+- Betroffenenrechte (Auskunft, Löschung) → `datenschutz-betroffenenrechte-auskunft-loeschung-weg`
+- Datenpannen melden → `datenschutz-datenpanne-meldung-72h`
+- Verwalterpflichten allgemein → `verwalterpflichten-26-27-weg`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. DSGVO-Texte über https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679 live verifizieren. BDSG über https://www.gesetze-im-internet.de/bdsg_2018/ abrufen. DSK-Orientierungshilfen unter https://www.datenschutzkonferenz-online.de prüfen — Fassungen ändern sich.

weg-hausverwaltung/skills/digitale-versammlung-screenreader-untertitel/SKILL.md

@@ -0,0 +1,72 @@
+---
+name: digitale-versammlung-screenreader-untertitel
+description: "Hybride und rein digitale Eigentuemerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG barrierefrei durchfuehren (Stand 06/2026): Live-Untertitel Zoom/Teams, Screenreader-kompatible Abstimmung, Tonqualitaet, Vollmacht in Textform. BGH V ZR 33/24."
+---
+
+# Digitale Versammlung: Screenreader, Untertitel und Barrierefreiheit
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Digitale Versammlung: Screenreader, Untertitel und Barrierefreiheit` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Hybride und rein digitale Eigentümerversammlungen nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG sind seit der WEG-Reform 2020/2023 möglich. Der Skill sichert die technische Barrierefreiheit und klärt die Beschlussbasis, Stimmrechtsübertragung und Datenschutz bei Aufzeichnungen.
+
+## Beschlussgrundlage und Versammlungsformat
+
+Rein virtuelle Versammlung: § 23 Abs. 1 S. 2 WEG — nur zulässig, wenn die GdWE dies zuvor in einer Präsenzversammlung mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen hat. Der Ermächtigungsbeschluss muss die Gültigkeitsdauer oder konkrete Versammlung benennen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html
+
+Hybrid (Präsenz + Online-Zuschaltung): Keine Sonder-Beschlussgrundlage erforderlich. BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 33/24: Hybridversammlung ist ohne Ermächtigungsbeschluss zulässig; online zugeschaltete Eigentümer sind vollwertig stimmberechtigt. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33%2F24
+
+## Technische Anforderungen für Barrierefreiheit
+
+**Live-Untertitel:**
+- Zoom: Einstellungen > Barrierefreiheit > Automatische Live-Untertitel aktivieren (Zoom AI Companion); Genauigkeit ca. 85-90% bei Deutsch; Alternative: CART (Communication Access Realtime Translation) durch professionellen Stenotypisten bei wichtigen Versammlungen.
+- Microsoft Teams: Live-Untertitel über Schaltfläche „..." > „Untertitel einschalten"; Teams Premium bietet Live-Übersetzung.
+- Einschränkung: Automatische Untertitel erfassen Hintergrundgeräusche und Akzente schlechter — Versammlungsleiter muss auf Mikrofondisziplin hinweisen.
+
+**Screenreader-kompatible Abstimmung:** Abstimmungs-Apps (Polly, Mentimeter, Zoom Polls) sind nicht alle screenreader-kompatibel (JAWS/NVDA). Alternative: E-Mail-Abstimmung per Textantwort oder Telefon-Abstimmung parallel anbieten. Chat-Funktion als zweiter Kommunikationskanal für Wortmeldungen.
+
+**Tonqualität:** Mindestens 16 kHz Abtastrate, Kondensatormikrofon empfohlen. Bluetooth-Streaming (Neckloop oder Induktionsschleife) für Hörgeräte-Träger mit T-Spule. Separates Mikrofon für jeden Sprecher bei Hybridversammlungen — kein Raumhall.
+
+## Vorbereitungsmaßnahmen für barrierefreie Teilnahme
+
+- Vorab-Versand der Präsentation als Tagged PDF (mind. 7 Tage vor Versammlung) — nicht nur Bildfolien.
+- Technischer Probe-Beitritt für betroffene Eigentümer (15 Min. vor Beginn).
+- Eröffnungs-Skript: Beschreibung der Bedienelemente für Screenreader-Nutzer, Hinweis auf Untertitel-Aktivierung, alternativer Stimmkanal (Telefon).
+
+## Vollmachten und Stimmrechtsübertragung digital
+
+§ 24 Abs. 6 WEG: Vollmacht bedarf der Textform (E-Mail mit Erklärung genügt). Identitätsprüfung online: Abgleich Name + Einheits-Nr. + vorab übermittelte E-Mail-Adresse. Keine qualifizierte elektronische Signatur erforderlich. Verwalter sollte Vollmacht-Muster vorab versenden. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
+
+## Datenschutz: Aufzeichnung
+
+Videoaufzeichnung der Versammlung nur mit ausdrücklicher Einwilligung aller Teilnehmer (DSGVO Art. 6 Abs. 1 lit. a). Fehlt eine Einwilligung, ist Aufzeichnung rechtswidrig. Tonprotokoll als Arbeitsgrundlage für Schriftführer ist weniger problematisch, sofern es danach gelöscht wird. Aufzeichnungsabsicht in der Einladung ankündigen.
+
+## Output
+
+- Technik-Briefing-Vorlage für Versammlungsleiter (Ablauf, Mikro-Regeln, Abstimmungskanal)
+- Live-Untertitel-Aktivierungsanleitung Zoom und Teams (Schritt-für-Schritt)
+- Eröffnungs-Skript mit Barrierefreiheitshinweis (ca. 90 Sekunden gesprochen)
+- Vollmachts-Muster für digitale Versammlungen (Textform-konform)
+- Protokoll-Anhang Barrierefreiheit (was technisch eingesetzt wurde, Beschluss-Basis)
+
+## Cross-Refs
+
+- BFSG für Portale und Websites → `bfsg-hausverwalter-website-portal-2025`
+- Barrierefreie Dokumente → `barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung`
+- Versammlungsvorbereitung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
+- Einladungsfristen → `einladung-tagesordnung-fristen`
+- Protokoll → `protokollwerkstatt-top-marathon`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 23 und § 24 WEG über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html live verifizieren. BGH V ZR 33/24 über https://dejure.org abrufen. Zoom- und Teams-Funktionen ändern sich mit Software-Updates — vor jeder Versammlung testen.

weg-hausverwaltung/skills/e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom/SKILL.md

@@ -0,0 +1,65 @@
+---
+name: e-mobilitaet-steckersolar-kellerstrom
+description: "Prüft E-Mobilität, Wallboxen, Ladeinfrastruktur, Steckersolar, Dach-PV und unzulässige Kellerstrom-Lösungen in WEG-Anlagen. Ordnet § 20 WEG, Brandschutz, Messkonzept, Kosten, Netzanschluss und Beschlussvarianten. Output: Beschluss- und Risikomatrix."
+---
+
+# E-Mobilität, Steckersolar und Kellerstrom
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `E-Mobilität, Steckersolar und Kellerstrom` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: E-Mobilität, Steckersolar und Kellerstrom
+- **Spezialgegenstand:** E-Mobilität, Steckersolar und Kellerstrom wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Nutze diesen Skill bei Wallboxen, Ladepunkten in Tiefgaragen, gemeinschaftlicher Ladeinfrastruktur, Steckersolar/Balkonkraftwerk, Dach-PV oder der Idee, Strom aus dem Kellerabteil zur Garage zu ziehen.
+
+## Prüfprogramm
+
+1. **Maßnahme typisieren:** privilegierte bauliche Veränderung, gemeinschaftliche Anlage, Sondereigentümerwunsch oder unzulässige Eigenmacht?
+2. **Technik klären:** Leitungsweg, Lastmanagement, Brandschutz, Zähler/Messkonzept, Netzanschluss, Fachunternehmer.
+3. **Kosten verteilen:** Antragstellerkosten, Gemeinschaftskosten, Folgekosten, Rückbau, Wartung.
+4. **Gleichbehandlung sichern:** Einzelgenehmigung so formulieren, dass spätere Eigentümer nicht blockiert werden.
+5. **Kellerstrom stoppen:** Provisorische Leitungen aus Kellerabteilen in Tiefgaragen nicht als Verwaltungspraxis dulden; Sicherheits- und Versicherungsrisiko prüfen.
+6. **Beschlussvarianten bauen:** Einzelmaßnahme, gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur, Pilotbeschluss, Grundsatzbeschluss, Angebotsbeschluss.
+
+## Beschlussmatrix
+
+| Variante | Vorteil | Risiko | Beschlussreife |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Einzel-Wallbox | schnell | Netz/Brandschutz/Präzedenz | nur mit Auflagen |
+| Lastmanagement gesamt | zukunftsfähig | teurer, Planung nötig | nach Angebot |
+| Steckersolar Balkon | niedrigschwellig | Fassade, Befestigung, Optik | mit Standards |
+| Dach-PV gemeinschaftlich | Ertrag | Steuer/Messkonzept/Kosten | vertieft prüfen |
+| Kellerstrom | billig scheinbar | Brand, Versicherung, Messung | regelmäßig stoppen |
+
+## Beschlussbaustein Kellerstrom
+
+```text
+Die Gemeinschaft stellt klar, dass provisorische Stromführungen aus Kellerabteilen in die Tiefgarage ohne vorherigen Beschluss und ohne fachtechnische Prüfung nicht zulässig sind. Die Verwaltung wird beauftragt, vorhandene Leitungen zu dokumentieren, die betroffenen Eigentümer zur Entfernung aufzufordern und parallel ein Angebot für eine gemeinschaftlich geordnete Ladeinfrastruktur mit Lastmanagement einzuholen.
+```
+
+## Red Flags
+
+- "Ich habe Anspruch auf Wallbox" wird mit "ich darf sofort bohren" verwechselt.
+- Netzkapazität und Brandschutz werden nicht geprüft.
+- Kosten- und Rückbaupflicht fehlen.
+- Gemeinschaftliches Dach wird für Einzel-PV ohne Beschluss genutzt.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerkommunikation-beschwerde/SKILL.md

@@ -0,0 +1,103 @@
+---
+name: eigentuemerkommunikation-beschwerde
+description: "Formuliert klare, deeskalierende und dokumentationssichere Kommunikation an Eigentümer, Beirat, Mieter und Handwerker bei Beschwerden, Rückfragen, Fristen und Beschlussumsetzung (Stand 05/2026). Berücksichtigt aktuelle BGH-Linien (Abrechnung, Vorbefassung, Schlüsseländerung, vermietender Eigentümer)."
+---
+
+# Eigentümerkommunikation und Beschwerden
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Eigentümerkommunikation und Beschwerden` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Eigentümerkommunikation und Beschwerden
+- **Spezialgegenstand:** Eigentümerkommunikation und Beschwerden wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Antworten, die freundlich, verbindlich und beweissicher sind, ohne falsche Rechtszusagen zu machen.
+
+## Stil
+
+- Sachverhalt anerkennen, aber keine ungeprüften Schuldanerkenntnisse.
+- Fristen und nächste Schritte klar.
+- Beschlusslage und Zuständigkeit erklären (z. B. Verantwortlichkeit GdWE vs. Verwalter; BGH V ZR 167/23 / V ZR 34/24).
+- Bei Rechtsstreit keine unnötige Eskalation; auf Anwalts- und Mediationsoptionen verweisen.
+- Sie-Form, Behördensprache nüchtern.
+
+## Mustertexte
+
+### Kurzantwort (Bestätigung Eingang)
+
+> Sehr geehrte/r [Name],
+> vielen Dank für Ihre Nachricht vom [Datum]. Wir nehmen Ihr Anliegen [Stichwort] auf und melden uns bis spätestens [Frist] mit einer inhaltlichen Antwort. Bei Rückfragen erreichen Sie uns unter [Kontakt].
+
+### Ausführliche Verwalterantwort
+
+> Sehr geehrte/r [Name],
+> zu Ihrer Anfrage vom [Datum] betreffend [Sachverhalt] teilen wir Ihnen mit:
+> 1. **Sachstand**: [...].
+> 2. **Rechtsrahmen und Beschlusslage**: [...]. Hinweis: Ansprüche aus Verwalterhandeln sind nach BGH V ZR 34/24 vom 05.07.2024 grundsätzlich gegen die GdWE zu richten (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
+> 3. **Nächste Schritte**: [...] mit Frist bis [...].
+> 4. **Kostenrahmen/Beschlussbedarf**: [...].
+> 5. **Eskalation**: bei weiterhin offenem Bedarf empfehlen wir die Beauftragung eines Anwalts / Tagesordnungspunkt in der nächsten Versammlung.
+> Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
+
+### Beiratsupdate
+
+> **Sachstand für den Beirat** (vertraulich)
+> Vorgang: [...]
+> Beteiligte: [...]
+> Aktueller Stand: [...]
+> Risikoampel: [grün/gelb/rot]
+> Empfehlung: [Beschluss vorbereiten / Sondersitzung / Eskalation]
+
+### Eskalationsmail an Anwalt
+
+> Sehr geehrte/r [Anwalt],
+> wir bitten um anwaltliche Begleitung in folgender Sache: [...]. Beigefügt finden Sie [Liste Anlagen]. Fristen: [...]. Wir bitten um Erstbewertung bis [...].
+
+### Eigentümerinfo nach Beschluss
+
+> Sehr geehrte Eigentümer,
+> in der Eigentümerversammlung vom [Datum] wurde unter TOP [X] folgender Beschluss gefasst: "[...]" (Ja/Nein/Enth.: [...]). Der vollständige Wortlaut sowie die Beschlusssammlung Nr. [...] sind beigefügt.
+> Umsetzung: [Zuständig, Frist, Folgekommunikation].
+> Hinweis Anfechtungsfristen (§ 45 WEG): 1 Monat Klage, 2 Monate Begründung; bei Zustellungsverzug bitte spätestens binnen Jahresfrist beim Gericht den Sachstand erfragen (BGH V ZR 17/24 vom 25.10.2024).
+
+## Output
+
+- Kurzantwort
+- ausführliche Verwalterantwort
+- Beiratsupdate
+- Eskalationsmail an Anwalt
+- Eigentümerinfo nach Beschluss
+
+## Cross-Refs
+
+- Beschwerde mit Störungsbezug → `stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer`
+- Anfechtungsrisiko / Heilung → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+- Datenschutz beim Versand → `datenschutz-dokumentenfreigabe`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Rechtliche Aussagen nur mit offen prüfbarer Quelle und Stand-Hinweis.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerversammlung-vorbereiten/SKILL.md

@@ -0,0 +1,92 @@
+---
+name: eigentuemerversammlung-vorbereiten
+description: "Plant eine Eigentümerversammlung (Stand 05/2026) von Themenstapel, Beschlussbedarf, Unterlagen, Beiratsabstimmung, Einladungszeitplan, Raum/virtueller Teilnahme bis zur Nachbereitung. Berücksichtigt § 23 Abs. 1a WEG, BGH-Linie zu Vorbefassung (V ZR 86/24), Abrechnung (V ZR 102/23) und Schlüsseländerung (V ZR 236/23, V ZR 128/23)."
+---
+
+# Eigentümerversammlung Vorbereiten
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Eigentümerversammlung Vorbereiten` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Eigentümerversammlung Vorbereiten
+- **Spezialgegenstand:** Eigentümerversammlung Vorbereiten wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Die Versammlung soll beschlussfähig, verständlich und anfechtungsarm vorbereitet werden. Der Skill baut aus Roh-Themen eine Tagesordnung mit Unterlagenpaket und Beschlussreife-Ampel.
+
+## Vorbereitungsfahrplan (typisch 6 Wochen vor Termin)
+
+| Zeitpunkt | Aufgabe |
+| --- | --- |
+| T-6 W | Themenstapel vom Beirat einsammeln, Beschlussbedarf vorprüfen |
+| T-5 W | Unterlagen anfordern (Angebote, Gutachten, Abrechnung, Vermögensbericht) |
+| T-4 W | Beschlussreife-Ampel, Entwurf der TOP |
+| T-3 W | **Einladung versenden** (Ladungsfrist 3 Wochen, § 24 Abs. 4 WEG; GO kann verlängern) |
+| T-2 W | Klarstellungsfragen, Anlagen ergänzen, Vollmachten organisieren |
+| T-1 W | Raum/virtuelle Plattform testen, Stimmrechtsliste, Tagesablauf |
+| T-0 | Versammlung, Protokollführung, Beschlussverkündung |
+| T+2 W | Nachbereitung: Protokollversand, Beschlusssammlung, Umsetzung |
+
+## Prüfpunkte
+
+- Welche Beschlüsse müssen zwingend in die Versammlung?
+- Welche Themen sind nur Information, Aussprache oder Auftrag an den Verwalter?
+- Welche Unterlagen gehören vorab dazu: Angebote (mindestens 2-3 Vergleichsangebote bei substanziellen Maßnahmen), Abrechnung, Vermögensbericht, Plan, Fotos, Gutachten, Belegliste, Finanzierungsvorschlag?
+- Welche Beschlüsse brauchen Alternativen, Kostenrahmen, Finanzierung oder Ausführungsmodalitäten?
+- Gibt es virtuelle/hybride Teilnahme (Beschlussgrundlage nach § 23 Abs. 1a WEG vorhanden?), Vollmachten (Form? GO?), Stimmverbote (§ 25 Abs. 4 WEG) oder Interessenkonflikte?
+- Bei Schlüsseländerung: sachlicher Grund schriftlich vorbereitet?
+
+## Beschlussreife-Ampel
+
+| Farbe | Bedeutung |
+| --- | --- |
+| Grün | Beschlusskompetenz, Unterlagen, Kostenfolge plausibel; Wortlaut präzise; Auflagen klar |
+| Gelb | möglich, aber Unterlagen, Mehrheit, Kostenfolge oder sachlicher Grund (bei Schlüsseländerung) nachschärfen |
+| Rot | hohe Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgefahr (Kompetenz, Vereinbarungserfordernis, fehlende Angebote, mangelhafte Vorbefassung); Anwalt nötig |
+
+## Wichtige BGH-Befunde 2024–2025 für die Vorbereitung
+
+- **Vorbefassung Beschlussersetzungsklage**: Antragsteller muss in der Versammlung exakt den Beschluss verlangen, der später gerichtlich begehrt wird, aber keine vollständige Beweisaufnahme leisten — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24). Verwalter sollten Anträge so übernehmen, dass der Wortlaut bestimmbar ist.
+- **Jahresabrechnung**: TOP klar als "Abrechnungsspitzen" (Nachschüsse, Vorschussanpassung) formulieren — BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
+- **Schlüsseländerung**: sachlicher Grund in Begründungstext aufnehmen — BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23 ; https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
+
+## Output
+
+- Versammlungsfahrplan (Termine, Zuständigkeiten, To-dos)
+- Tagesordnungsentwurf mit Beschluss-/Infopunkt-Kennzeichnung
+- Unterlagenliste
+- Beschlussreife-Ampel
+- Nachbereitungsplan (Protokoll, Beschlusssammlung, Umsetzung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Einladung und Fristen → `einladung-tagesordnung-fristen`
+- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Nachbereitung → `beschlusssammlung-protokoll`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 23, § 24, § 25 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/einladung-tagesordnung-fristen/SKILL.md

@@ -0,0 +1,110 @@
+---
+name: einladung-tagesordnung-fristen
+description: "Prüft und erstellt Einladungen zur Eigentümerversammlung mit Tagesordnung, Ladungsfrist, Zugang, Vollmacht, Beschlussgegenständen, Anlagen und Fristenkontrolle (Stand 05/2026). Berücksichtigt § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist 3 Wochen), § 23 Abs. 1a WEG (virtuelle Versammlung) und den Vorbefassungsmaßstab BGH V ZR 86/24."
+---
+
+# Einladung, Tagesordnung und Fristen
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Einladung, Tagesordnung und Fristen` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Einladung, Tagesordnung und Fristen
+- **Spezialgegenstand:** Einladung, Tagesordnung und Fristen wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Ein Einladungspaket erstellen oder prüfen, das Eigentümer rechtzeitig, verständlich und beschlussbezogen informiert.
+
+## Pflichtkern
+
+- **Einladender** und Vertretungsmacht (Verwalter, ersatzweise Beirat/Eigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG bei Untätigkeit).
+- **Ladungsfrist**: 3 Wochen, § 24 Abs. 4 WEG; Gemeinschaftsordnung kann verlängern (nicht verkürzen).
+- **Ort, Zeit, Format**: physisch / virtuell / hybrid. Bei rein virtueller Versammlung ist § 23 Abs. 1a WEG zu beachten — vorheriger Grundlagenbeschluss der GdWE erforderlich.
+- **Tagesordnung** so konkret, dass Eigentümer Bedeutung und Tragweite jedes TOP erkennen.
+- **Anlagen**: Angebote, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Pläne, Fotos, Gutachten, Finanzierungsvorschlag.
+- **Vollmachten**, **Stimmabgabe**, **Datenschutzhinweis**, **Teilnahmehinweise** (Identifikation, Technik bei virtuell).
+
+## Bestimmtheit der TOP
+
+Pro Beschluss:
+
+1. **Was** wird beschlossen? (Sachfrage in einem Satz)
+2. **Auf welcher Grundlage** wird beschlossen? (Angebot Anlage X, Gutachten, GO §)
+3. **Welche Kosten**? (Budget, Schlüssel, Sonderumlage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit)
+4. **Wer setzt um, bis wann, mit welcher Vollmacht**?
+
+## Warnungen
+
+- **"Verschiedenes"** trägt keinen echten Sachbeschluss.
+- Unklare Kostenrahmen machen Bau- und Sonderumlagebeschlüsse angreifbar.
+- Bei virtueller Versammlung § 23 Abs. 1a WEG und Übergangsrecht prüfen — ohne Grundlagenbeschluss keine rein virtuelle Versammlung.
+- **Vorbefassungsfähig** ist ein TOP nur dann, wenn der spätere Beschlusswortlaut bestimmt verlangt werden konnte — sonst scheitert die Beschlussersetzungsklage. Maßstab BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24).
+- Schlüsseländerung in der TOP **mit sachlichem Grund** vorbereiten (BGH V ZR 236/23, V ZR 128/23 vom 14.02.2025).
+
+## Fristen-Cheatsheet
+
+| Frist | Inhalt | Norm |
+| --- | --- | --- |
+| 3 Wochen vor Termin | Einladung zugegangen | § 24 Abs. 4 WEG |
+| 1 Monat ab Beschluss | Beschlussanfechtungsklage erheben | § 45 Satz 1 WEG |
+| 2 Monate ab Beschluss | Klagebegründung (Ausschlussfrist) | § 45 Satz 1 WEG; BGH V ZR 33/23 vom 09.02.2024 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23) |
+| 1 Jahr ab Ablauf Monatsfrist | Erkundigungsobliegenheit Kläger bei Zustellungsverzug | BGH V ZR 17/24 vom 25.10.2024 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) |
+| Eintragung Beschlusssammlung | unverzüglich nach Verkündung | § 24 Abs. 7 WEG |
+
+## Musterelemente Einladung
+
+> **Einladung zur ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung**
+> der WEG [Adresse]
+>
+> Sehr geehrte Eigentümer,
+> hiermit lade ich Sie zur Wohnungseigentümerversammlung am [Datum, Uhrzeit] in [Ort/virtuelle Plattform mit Zugangsmodus] ein.
+>
+> **Tagesordnung**
+> TOP 1 (Info): Bericht der Verwaltung über das Geschäftsjahr [...].
+> TOP 2 (Beschluss): Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen (Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse) gemäß Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage 1) sowie Kenntnisnahme Vermögensbericht (Anlage 2).
+> TOP 3 (Beschluss): Wirtschaftsplan [Jahr] (Anlage 3); Festsetzung der Vorschüsse.
+> TOP 4 (Beschluss): Sanierung Steigleitungen Strang [...] auf Basis Angebot [Firma], Betrag [...] EUR brutto (Anlage 4), Finanzierung über Sonderumlage gemäß Anlage 5.
+> ...
+>
+> **Vollmacht**: Eine Vollmacht (Anlage 6) muss bis zum [Datum] beim Verwalter vorliegen.
+> **Datenschutz**: Hinweise nach Art. 13 DSGVO (Anlage 7).
+> **Technik bei virtueller Teilnahme**: Zugangsdaten und Identifikationshinweise (Anlage 8).
+
+## Output
+
+- Einladungstext (Volldokument)
+- Tagesordnung mit Beschluss-/Infopunkt-Kennzeichnung und Anlagenverweis
+- Anlagenliste mit Quellen/Stand
+- Versand- und Fristenprotokoll
+- Risikohinweise (Bestimmtheit, Vorbefassung, virtuelle Versammlung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Versammlungsvorbereitung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 24 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html ; § 23 Abs. 1a WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/erhaltung-modernisierung-baumaengel/SKILL.md

@@ -0,0 +1,96 @@
+---
+name: erhaltung-modernisierung-baumaengel
+description: "Steuert Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Baumängel, Gewährleistungsfristen, Gutachten, Sofortmaßnahmen, Beschlussbedarf und Kommunikation mit Eigentümern (Stand 05/2026). Berücksichtigt GEG § 71 (65 % erneuerbare Energien beim Heizungstausch) und CO2KostAufG bei Heizungsentscheidungen."
+---
+
+# Erhaltung, Modernisierung und Baumängel
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Erhaltung, Modernisierung und Baumängel` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Erhaltung, Modernisierung und Baumängel
+- **Spezialgegenstand:** Erhaltung, Modernisierung und Baumängel wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Technische Maßnahmen rechtlich und verwaltungspraktisch sauber in den WEG-Prozess bringen.
+
+## Erste Abgrenzung
+
+| Maßnahme | Norm | Beschlussbedarf | Kostenträger |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Erhaltung (Reparatur, Instandhaltung, Instandsetzung) | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | regelmäßig durch GdWE, ggf. delegierbar an Verwalter (§ 27 WEG) | alle Eigentümer nach Schlüssel |
+| Modernisierende Erhaltung | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | Mehrheitsbeschluss | alle nach Schlüssel |
+| Bauliche Veränderung | § 20 WEG | Mehrheitsbeschluss; ggf. privilegiert (§ 20 Abs. 2 WEG) | § 21 WEG (gestaffelt) |
+| Eilmaßnahme zur Schadensabwehr | § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG | Verwalter allein, Bericht | alle nach Schlüssel |
+
+## Prüfpunkte
+
+- **Erhaltung** oder **bauliche Veränderung**? (Maßstab: weicht die Maßnahme vom ursprünglichen Zustand wesentlich ab?)
+- **Gemeinschaftseigentum** oder **Sondereigentum**? (TE/GO, Aufteilungsplan)
+- **Sofortmaßnahme** nötig? (Wasserrohrbruch, akute Gefahr → § 27 WEG, dann Bericht)
+- **Gutachten oder Fachplanung** erforderlich? (Statik, Energie, Brandschutz, Hygiene)
+- **Beschluss, Budget, Finanzierung** (Rücklage / Sonderumlage / Wirtschaftsplan).
+- **Gewährleistung** dokumentieren (Beginn ab Abnahme, 5 Jahre BGB-Werkvertrag, 2 Jahre Kauf, ggf. abweichend VOB/B 4 Jahre).
+- **Mängelanzeige** mit Fristsetzung, Beweissicherung (Fotos, Datum, Zeugen, Sachverständigenkonsil).
+
+## GEG-Pflicht beim Heizungstausch (§ 71 GEG, Stand 05/2026)
+
+- Neu eingebaute Heizungen müssen ab **01.01.2024** zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme versorgt werden.
+- Übergangsregelungen sind an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Großstädte > 100.000 Einwohner: spätester Stichtag 30.06.2026; kleinere Kommunen: 30.06.2028 (je nach Beschluss der Kommune).
+- Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
+- Praxisfolge für WEG: Beschluss zum Heizungstausch muss die GEG-Konformität (Konzept, Mindestanteil EE, ggf. Fernwärmeanschluss, Wärmepumpe, Hybridlösung) belegen; Wirtschaftlichkeit und Förderung (BAFA/KfW, Stand zum Beschlusstag prüfen).
+
+## CO2KostAufG bei Brennstoffwahl
+
+- Wahl des Brennstoffs beeinflusst CO₂-Stufe und damit Vermieter-/Mieter-Aufteilung (Zehn-Stufen-Modell).
+- Heizungstausch in Richtung Wärmepumpe / Fernwärme reduziert CO₂-Kosten und Mieter-Entlastungspflicht des vermietenden Eigentümers.
+
+## Mustertext Mängelrüge
+
+> Sehr geehrte Damen und Herren,
+> betreffend Ihre Werkleistung [Bezeichnung, Auftragsdatum, Rechnungsnummer] zeigen wir folgende Mängel an:
+> 1. [Mangel 1 mit Datum, Foto, Lage]
+> 2. [Mangel 2 ...]
+> Wir setzen Ihnen eine angemessene Frist zur Nachbesserung bis [Datum]. Nach fruchtlosem Ablauf behalten wir uns Ersatzvornahme, Minderung und Schadensersatz vor (§§ 634, 637 BGB).
+> Bitte bestätigen Sie den Nachbesserungstermin bis [Datum].
+
+## Output
+
+- Maßnahmensteckbrief (Ist/Ziel, Variantenvergleich, GEG-Konformität)
+- Beschluss- oder Eilentscheidungsbedarf
+- Gutachter-/Handwerkerfragen
+- Mängelrüge / Fristsetzung
+- Eigentümerinformation (Risikoampel, Kostenrahmen, Finanzierung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Beschluss / Sonderumlage → `beschlussvorlagen-erstellen`, `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Vergabe / Angebote → `handwerker-beauftragung-vergabe`
+- Bauliche Veränderung → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+- Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 19 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html ; § 20 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html ; § 71 GEG: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/eskalation-anwalt-amtsgericht/SKILL.md

@@ -0,0 +1,97 @@
+---
+name: eskalation-anwalt-amtsgericht
+description: "Erkennt, wann ein WEG-/Hausverwaltungsvorgang nicht mehr nur Verwaltung ist (Stand 05/2026): Anwalt, Beschlussklage, Hausgeldklage, einstweiliger Rechtsschutz, Beweissicherung, Verwalterhaftung über GdWE oder Vergleich; berücksichtigt Fristen aus § 45 WEG, BGH V ZR 17/24 (Erkundigungsobliegenheit) und V ZR 139/23 (Prozesskostenverteilung)."
+---
+
+# Eskalation: Anwalt und Amtsgericht
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Eskalation: Anwalt und Amtsgericht` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Eskalation: Anwalt und Amtsgericht
+- **Spezialgegenstand:** Eskalation: Anwalt und Amtsgericht wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Rechtzeitig markieren, wann die Verwaltung nicht weiter allein handeln sollte. Für Eigentümer und Verwalter klare Übergaben an Rechtsanwalt und Gericht ermöglichen.
+
+## Zuständigkeit
+
+- **Amtsgericht** der belegenen Sache, ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit für WEG-Streitigkeiten — § 43 Abs. 1 WEG i. V. m. § 23 Nr. 2c GVG.
+
+## Eskalationsgründe
+
+- **Beschlussklage**: drohende oder laufende Klagefrist (1 Monat, § 45 WEG), Klagebegründung (2 Monate, BGH V ZR 33/23 vom 09.02.2024).
+- **Erkundigungsobliegenheit**: bei verzögerter Klagezustellung muss der Kläger spätestens binnen 1 Jahr beim Gericht den Sachstand erfragen — BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24).
+- **Nichtigkeitsrisiko**, fehlende Beschlusskompetenz, massive Kostenverschiebung.
+- **Hausgeldrückstände**, Sonderumlage, Liquiditätskrise; bei Verweigerung der Vorschusszahlung: kein Zurückbehaltungsrecht des Eigentümers, BGH V ZR 190/24 vom 14.11.2025 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2025&Aktenzeichen=V+ZR+190/24).
+- **Handwerkermängel**, hoher Schaden, Gewährleistungsfrist drohend (Vermeidung Verjährung).
+- **Verwalterabberufung**, Haftung, Interessenkonflikt.
+- **Datenschutzvorfall** (Meldepflicht 72h, Art. 33 DSGVO) oder strafrechtlicher Vorwurf.
+- **Bauliche Veränderungen** ohne Beschluss durch Eigentümer oder Mieter (mittelbare Handlungsstörerhaftung vermietender Eigentümer, BGH V ZR 1/24 vom 21.03.2025: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24).
+
+## Anwaltspaket (Mindestinhalt)
+
+1. **Sachverhalt** (Chronologie, Stichdaten, Beteiligte, Rollen).
+2. **Dokumentenliste** mit Quellen und Stand: Beschluss(e), Einladung, Protokoll, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Angebote, Rechnungen, Korrespondenz, Mahnungen, Gutachten, Fotos.
+4. **Fristen-Übersicht** (Klagefristen, Begründungsfrist, Mahnfristen, Verjährung, Gewährleistung, Erkundigungsobliegenheit).
+5. **Rechtsfragen** mit Vorbewertung: Anfechtung/Nichtigkeit, Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Haftung.
+6. **Zielszenarien**: Klage, Eilrechtsschutz, Vergleich, Neubeschluss, Aussetzung.
+7. **Mandantenseitige Klärungspunkte** (Vollmacht, Beirats-Beschluss zur Anwaltsbeauftragung, Kostenfolge).
+
+## Prozesskostenrisiko transparent machen
+
+- Prozesskosten der unterliegenden GdWE = Verwaltungskosten, alle Eigentümer tragen anteilig — auch der obsiegende Anfechtungskläger: BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23).
+- Im Anwaltspaket Kostenrisiko realistisch beziffern (RVG-Streitwert, Gebühren, Eigenkostenanteil).
+
+## Mustertext Vorlage Anwalt
+
+> Sehr geehrte Frau/Herr Rechtsanwalt,
+> wir bitten um anwaltliche Begleitung in folgender Angelegenheit:
+> 1. **Gegenstand**: [...]
+> 2. **Fristen**: Beschluss am [...]; Anfechtungsfrist [..]; Begründungsfrist [...]; weiteres: [...]
+> 3. **Rolle der GdWE**: [Beklagte / Klägerin / Streithelferin]
+> 4. **Beigefügt**: Beschluss-Sammlung, Protokoll, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sachverständigengutachten, Korrespondenz (Anlagen 1-...).
+> 5. **Mandantenwünsche / offene Fragen**: [...]
+> 6. **Vollmacht**: liegt bei (Anlage X), Beschluss der GdWE / Bestellung Beirat unter TOP [...] vom [Datum].
+> Wir bitten um Erstbewertung mit Kostenschätzung bis [Datum].
+
+## Output
+
+- Anwaltspaket gemäß Mindestinhalt
+- Klage-/Eilrechtsschutz-Risikoübersicht
+- Vergleichs- oder Neubeschluss-Option
+- Mandantenfreundliche Kurznotiz für Beirat/Eigentümer
+- Hinweis auf Prozesskostenanteil (V ZR 139/23) und Hausgeld-Vorschuss-Logik (V ZR 190/24)
+
+## Cross-Refs
+
+- Anfechtungsrisiko / Heilung → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Hausgeldklage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Verwalterhaftung → `verwalterpflichten-26-27-weg`
+- Datenschutz → `datenschutz-dokumentenfreigabe`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. §§ 43, 44, 45 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__43.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__44.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__45.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof/SKILL.md

@@ -0,0 +1,65 @@
+---
+name: gewerbe-restaurant-geruch-laerm-hof
+description: "Bearbeitet Restaurant- und Gewerbekonflikte in WEG-Anlagen: Geruch, Lüftung, Lärm, Müll, Lieferverkehr, Fettabscheider, Sondernutzung, Brandschutz und Mieter-/Eigentümerrollen. Output: Eskalations- und Beschlussplan."
+---
+
+# Gewerbe, Restaurant, Geruch, Lärm und Hofnutzung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Gewerbe, Restaurant, Geruch, Lärm und Hofnutzung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Gewerbe, Restaurant, Geruch, Lärm und Hofnutzung
+- **Spezialgegenstand:** Gewerbe, Restaurant, Geruch, Lärm und Hofnutzung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Nutze diesen Skill, wenn in der Anlage ein Restaurant, Café, Laden oder sonstiges Gewerbe Konflikte auslöst: Gerüche, Abluft, Fett, Lieferverkehr, Müll, Hofnutzung, Außengastronomie, Brandschutz oder nächtlicher Lärm.
+
+## Prüfraster
+
+1. **Rechtsverhältnis trennen:** Gewerbemieter, Teileigentümer, Sondereigentümer, Gemeinschaft, Verwalter.
+2. **Teilungserklärung prüfen:** Nutzungszweck, Sondernutzungsrechte, Öffnungszeiten, bauliche Anlagen.
+3. **Störung konkretisieren:** Geruch, Lärm, Müll, Lieferverkehr, Schädlingsrisiko, Brandschutz, Fettabscheider.
+4. **Beweise sichern:** Geruchsprotokoll, Fotos, Zeugen, Messung, Ordnungsamt, Schornsteinfeger, Lüftungsfirma.
+5. **Verwaltungspfad:** Gespräch, Abmahnung, Beschluss, technische Prüfung, Behördenkontakt, Anwalt.
+6. **Mietrechtliche Schnittstelle:** Vermietender Eigentümer muss ggf. auf seinen Gewerbemieter einwirken.
+
+## Maßnahmenstufen
+
+| Stufe | Maßnahme | Zweck |
+| --- | --- | --- |
+| 1 | Sachverhalt und Belege sammeln | keine Stimmungslage entscheiden |
+| 2 | Betreiber/Eigentümer anhören | freiwillige Abhilfe |
+| 3 | Fachprüfung Abluft/Fett/Müll | technische Ursache |
+| 4 | Beschluss mit Auflagen | Verwaltung handlungsfähig machen |
+| 5 | Anwalt/Behörde | Unterlassung oder öffentlich-rechtliche Prüfung |
+
+## Beschlussbaustein
+
+```text
+Die Verwaltung wird beauftragt, die durch den Betrieb der Gewerbeeinheit Nr. [...] gemeldeten Geruchs-, Müll- und Lärmbelastungen aufzuklären, den Teileigentümer und den Betreiber anzuhören, eine fachtechnische Prüfung der Abluft- und Entsorgungssituation einzuholen und der Gemeinschaft bis zum [...] einen Maßnahmenvorschlag vorzulegen. Der Kostenrahmen für die Erstprüfung beträgt [...] EUR brutto.
+```
+
+## Red Flags
+
+- Beschwerden werden als Nachbarschaftsstreit abgetan, obwohl Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
+- Gewerbemieter wird direkt in Anspruch genommen, obwohl zunächst der Teileigentümer Ansprechpartner ist.
+- Ordnungsrecht, Brandschutz und WEG-Recht werden vermischt.
+- Geruchsbeschwerden ohne Protokoll und Belege werden sofort eskaliert.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/grossakte-konfliktlandkarte/SKILL.md

@@ -0,0 +1,55 @@
+---
+name: grossakte-konfliktlandkarte
+description: "Ordnet unübersichtliche WEG- und Hausverwaltungsakten mit vielen Konflikten: Heizung, Dach, Gewerbe, Geruch, Tauben, Fahrrad, Kinder, Wallbox, Steckersolar, Nebenkosten, Protokolle und Beschlüsse. Output: Konfliktlandkarte, Prioritätenplan und Skill-Routing."
+---
+
+# Großakte und Konfliktlandkarte
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Großakte und Konfliktlandkarte` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Großakte und Konfliktlandkarte
+- **Spezialgegenstand:** Großakte und Konfliktlandkarte wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Nutze diesen Skill, wenn eine WEG-Akte aus vielen kleinen Konflikten besteht und niemand mehr weiß, was dringend, was beschlussreif und was bloß Stimmung ist.
+
+## Vorgehen
+
+1. **Dokumente stapeln:** Einladung, Protokoll, Teilungserklärung, Abrechnung, Angebote, E-Mails, WhatsApp, Fotos, Rechnungen, Versicherungen, Mieterschreiben.
+2. **Konflikte trennen:** Technik, Geld, Beschluss, Hausordnung, Mietrecht, Gewerbe, Datenschutz, Versicherung, Anfechtung.
+3. **Fristen zuerst:** Beschlussklage § 45 WEG, Einladungsfristen, Abrechnungsfristen, Angebotsbindungen, Gewährleistung, Versicherungsanzeige.
+4. **Eigentümer-/Mieterrollen klären:** GdWE, Sondereigentümer, vermietender Eigentümer, Mieter, Gewerbemieter, Verwalter, Beirat.
+5. **Beschlussfähigkeit prüfen:** Was braucht Beschluss, was darf Verwaltung laufend erledigen, was ist Notmaßnahme?
+6. **Skill-Routing:** Pro Konflikt einen passenden Spezial-Skill vorschlagen.
+
+## Output
+
+| Cluster | Thema | Eilt? | Zuständigkeit | Nächster Skill | Nächster Schritt |
+| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
+| Technik | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Abrechnung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Hausordnung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+| Beschluss | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
+
+## Leitlinie
+
+Nicht alles juristisch eskalieren. Erst sortieren, beweisen, beschlussfähig machen und kommunizieren. Anwaltliche Eskalation nur dort markieren, wo Fristen, Beschlussmängel, Zahlungsausfälle, Gewährleistung oder Unterlassung ernsthaft im Raum stehen.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/handwerker-beauftragung-vergabe/SKILL.md

@@ -0,0 +1,106 @@
+---
+name: handwerker-beauftragung-vergabe
+description: "Begleitet Handwerkerbeauftragung in der WEG (Stand 05/2026): Leistungsbeschreibung, Vergleichsangebote, Beschlussbedarf, Budget, Nachträge, Abnahme, Rechnungskontrolle, Gewährleistung, Dokumentation; berücksichtigt § 27 WEG (Verwalterkompetenz), § 21 WEG (Kostenfolge), GEG-Pflichten beim Heizungstausch und Sondervergütungspraxis."
+---
+
+# Handwerkerbeauftragung und Vergabe
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Handwerkerbeauftragung und Vergabe` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Handwerkerbeauftragung und Vergabe
+- **Spezialgegenstand:** Handwerkerbeauftragung und Vergabe wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Aus einem technischen Problem wird ein sauber dokumentierter Verwaltungs- und Beschlussvorgang.
+
+## Workflow
+
+1. **Schaden/Maßnahme beschreiben**: Fotos, Ort, Dringlichkeit, Fachgewerk, betroffene Eigentumsteile, Sicherungsmaßnahmen.
+2. **Leistungsbeschreibung** erstellen: gewünschtes Ergebnis, vorhandene Bausubstanz, Ausführungszeitfenster, einzuhaltende Normen.
+3. **Angebote vergleichbar machen**:
+   - **Mindestens 2–3 Vergleichsangebote** bei substantiellen Maßnahmen (Schwellwerte im Verwaltervertrag/GO oder Beschluss verankert).
+   - Vergleichstabelle: Preis (Netto/Brutto), Leistungsumfang, Material, Ausführungszeit, Gewährleistungsfrist (abhängig von Werkart und VOB/B-Vereinbarung — siehe Mustertabelle), Pauschal-/Stundenanteil, Nebenkosten, Ausschlüsse, Referenzen, Versicherung, Bonität.
+4. **Beschlussbedarf prüfen** (siehe Tabelle).
+5. **Beauftragung** mit klarer Vollmacht, Auftragsbestätigung, ggf. VOB/B-Vereinbarung, Versicherungsnachweis.
+6. **Nachträge** schriftlich vereinbaren (Mehrkostenrisiko sichtbar machen), Beirat ggf. einbinden.
+7. **Abnahme** dokumentieren (Protokoll, Mängelliste, Beginn Gewährleistung).
+8. **Rechnungsprüfung** gegen Angebot, Aufmaß und Abnahme; ggf. Sicherheitseinbehalt.
+
+## Beschlussbedarf (Faustregel)
+
+| Maßnahme | Verwalter allein | Beschluss |
+| --- | --- | --- |
+| Bagatell-/Routine (kleine Reparaturen) | ja (untergeordnete Bedeutung, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) | nein |
+| Eilmaßnahme (Schadensabwehr) | ja (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), Bericht | nein |
+| Erhaltung über Schwellwert | nur wenn Verwaltervertrag/Beschluss ermächtigt | Mehrheitsbeschluss |
+| Modernisierende Erhaltung | nein | Mehrheitsbeschluss, Kostenrahmen |
+| Bauliche Veränderung § 20 WEG | nein | Beschluss mit Auflagen, Kostenfolge nach § 21 WEG |
+| Heizungstausch (GEG § 71) | nein | Beschluss mit GEG-konformem Konzept |
+
+## Vergleichstabelle Angebote (Schema)
+
+| Punkt | Angebot A | Angebot B | Angebot C |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Brutto Festpreis | ... | ... | ... |
+| Ausführungszeit | ... | ... | ... |
+| Gewährleistungsfrist (BGB: Bauwerk 5 J, sonstige Werkleistungen/Wartung 2 J — § 634a Abs. 1 BGB; VOB/B § 13 Abs. 4: Bauwerk 4 J, andere Arbeiten und Wartungsarbeiten 2 J, soweit VOB/B wirksam vereinbart) | ... | ... | ... |
+| Materialqualität / Typ | ... | ... | ... |
+| Ausgeschlossene Leistungen | ... | ... | ... |
+| Versicherung / Sachkunde | ... | ... | ... |
+| Bonität / Referenzen | ... | ... | ... |
+| Nachweise (BAFA, GEG) | ... | ... | ... |
+
+## Mustertext Auftragsbestätigung
+
+> Sehr geehrte Damen und Herren,
+> auf Grundlage Ihres Angebots vom [Datum] und des Beschlusses der WEG [Adresse] vom [Datum, TOP X] beauftragen wir Sie verbindlich mit der Ausführung der Maßnahme [Bezeichnung] zu folgenden Konditionen:
+> 1. Leistungsumfang gemäß Angebot Anlage 1.
+> 2. Pauschalpreis brutto [Betrag] EUR (inkl. USt.).
+> 3. Ausführungszeitraum: [Beginn]–[Ende].
+> 4. Abnahme: gemeinsam vor Ort am [Datum].
+> 5. Gewährleistungsfrist: [Bauwerk-Arbeit BGB 5 Jahre / Bauwerk-Arbeit mit wirksam vereinbarter VOB/B 4 Jahre / sonstige Werkleistung oder Wartung 2 Jahre — passend zur Auftragsart streichen] ab Abnahme.
+> 6. Versicherungsnachweis bitte bis [Datum] vorlegen.
+> 7. Nachträge nur schriftlich nach vorheriger Freigabe der Verwaltung.
+
+## Output
+
+- Leistungsbeschreibung
+- Angebotsvergleich (Tabelle)
+- Beauftragungsentwurf
+- Nachtragsprüfung (Anlass, Erforderlichkeit, Mehrkosten, Freigabe)
+- Abnahme- und Mängelprotokoll
+- Rechnungsprüfung mit Differenzliste
+
+## Cross-Refs
+
+- Erhaltung / Modernisierung / GEG → `erhaltung-modernisierung-baumaengel`
+- Bauliche Veränderung → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+- Beschluss / Sonderumlage → `beschlussvorlagen-erstellen`, `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Beiratskontrolle → `beirat-controlling-verwalter`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 27 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html . Bei Heizungstausch GEG § 71 (https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html) prüfen.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/hausgeld-sonderumlage-liquiditaet/SKILL.md

@@ -0,0 +1,94 @@
+---
+name: hausgeld-sonderumlage-liquiditaet
+description: "Prüft Hausgeld, Vorschüsse, Rückstände, Sonderumlagen, Liquidität, Mahnungen, Ratenzahlung, Beschlussgrundlage und Klagepfad der GdWE (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 190/24 zum Zurückbehaltungsrecht und V ZR 139/23 zur Verteilung von Prozesskosten."
+---
+
+# Hausgeld, Sonderumlage und Liquidität
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Hausgeld, Sonderumlage und Liquidität` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Hausgeld, Sonderumlage und Liquidität
+- **Spezialgegenstand:** Hausgeld, Sonderumlage und Liquidität wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Die Zahlungsfähigkeit der GdWE sichern, ohne Forderungen unsauber zu verfolgen. Hausgeldforderungen leben von der laufenden Liquidität — Zurückbehaltungsrechte sind eng begrenzt.
+
+## Prüfung
+
+- **Beschlussgrundlage**: Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), Sonderumlage (Mehrheitsbeschluss), Nachschüsse aus Abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG).
+- **Fälligkeit**: Beschlusswortlaut präzise (Datum oder X Werktage nach Beschluss), Schuldnerbestimmung (Eigentümer bei Beschlussfassung, nicht bei Fälligkeit, soweit nicht abweichend geregelt), Eigentümerwechsel berücksichtigen.
+- **Mahnlauf**: erste Erinnerung, Mahnung mit Frist, Verzugszinsen (§ 288 BGB).
+- **Rückstände** nach Einheit und Kostenart aufschlüsseln (Vorschuss, Sonderumlage, Nachschuss, Zinsen, Kosten).
+- **Ratenzahlung**: Gleichbehandlung der Eigentümer beachten — Beschluss der GdWE oder klare Ermessensleitlinien.
+- **Liquiditätslücke**: dringende Maßnahmen, Anwalt, Mahnbescheid, Klage beim Amtsgericht der belegenen Sache (§ 43 WEG, § 23 Nr. 2c GVG).
+
+## Kein Zurückbehaltungsrecht gegen Vorschüsse
+
+- BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24: Ein Wohnungseigentümer kann beschlossene Hausgeldvorschüsse **nicht** unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht verweigern — auch nicht dann, wenn er einen rechtskräftigen Titel auf Erstellung der Jahresabrechnung besitzt.
+- Quelle: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2025&Aktenzeichen=V+ZR+190/24
+- Begründung: Das laufende Finanzierungssystem der GdWE (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) darf nicht durch Druckmittel unterbrochen werden. Aufrechnung mit unstreitigen oder titulierten Gegenforderungen bleibt nach allgemeinen Grundsätzen denkbar (Erfüllungssurrogat), Zurückbehaltung dagegen nicht.
+
+## Prozesskosten der Beschlussklage als Verwaltungskosten
+
+- Prozesskosten der unterliegenden GdWE = Verwaltungskosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; sie werden grundsätzlich nach allgemeinem Schlüssel verteilt — auch der obsiegende Anfechtungskläger trägt seinen Anteil mit.
+- BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23).
+- Praxisfolge: In der Sonderumlage- oder Wirtschaftsplan-Kalkulation Prozesskostenrisiko realistisch ausweisen.
+
+## Mustertext Sonderumlage-Beschluss
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von [Betrag] EUR zur Finanzierung von [Zweck, z. B. Dachsanierung gemäß TOP X, Beschluss Nr. Y]. Die Umlage wird nach dem allgemeinen Kostenschlüssel auf die Eigentümer verteilt (Anlage [Z]). Fälligkeit: [Datum oder X Werktage nach Zugang der Einzelabrechnung]. Die Verwaltung wird beauftragt, die Sonderumlage einzufordern und auf einem zweckgebundenen Konto zu verbuchen.
+
+## Mustertext Mahnung
+
+> Sehr geehrte/r [Name],
+> auf der Grundlage des Wirtschaftsplans/Beschlusses Nr. [...] vom [Datum] sind folgende Hausgeldvorschüsse / Sonderumlagebeträge bis [Fälligkeit] zur Zahlung fällig gewesen:
+> [Tabelle]
+> Wir bitten Sie, den offenen Betrag in Höhe von [Summe] EUR bis spätestens [Datum] auf das Konto [IBAN] zu überweisen. Bei weiterem Verzug behält sich die GdWE die gerichtliche Geltendmachung einschließlich Verzugszinsen (§ 288 BGB) und Kosten vor.
+
+## Eskalation Hausgeldklage
+
+- Prüfen: Aktivlegitimation GdWE (§ 9a Abs. 2 WEG), Beschlussgrundlage, Bezifferung pro Eigentümer, Fälligkeit, Mahnung, Zinsen.
+- Vorbereitendes Anwaltspaket: Sachverhaltschronologie, Beschlüsse (vollständig), Einzelabrechnung, Mahnverlauf, Zahlungsverkehr, Eigentümerwechselbeleg (§ 894 BGB).
+- Amtsgericht der belegenen Sache (§ 43 Abs. 1 WEG, § 23 Nr. 2c GVG).
+
+## Output
+
+- Rückstandstabelle (Eigentümer, Beschluss, Betrag, Fälligkeit, Mahnstand, Zinsen)
+- Mahnung/Erinnerung
+- Ratenzahlungs-Check (Gleichbehandlung, Beschlussbedarf, Sicherheiten)
+- Beschlussvorschlag Sonderumlage
+- Übergabepaket Hausgeldklage
+
+## Cross-Refs
+
+- Beschlussvorschlag Sonderumlage → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Anfechtungsrisiko bei Sonderumlage → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+- Abrechnungsspitzen → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Keine Beck-RS, juris ohne offene Veröffentlichung, Kommentare/Aufsätze aus Modellwissen. Aktenzeichen nur mit offen prüfbarer URL.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum/SKILL.md

@@ -0,0 +1,66 @@
+---
+name: hausordnung-tauben-fahrrad-kinder-weihnachtsbaum
+description: "Ordnet Alltagskonflikte in WEG-Anlagen: Tauben auf Balkonen, Fahrradkeller, Diebstahl, Kinderlärm, Spielhof, Weihnachtsbaum, Brandschutz, Hausordnung und Kommunikation. Output: Maßnahmenmatrix und deeskalierende Schreiben."
+---
+
+# Hausordnung: Tauben, Fahrrad, Kinder, Weihnachtsbaum
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Hausordnung: Tauben, Fahrrad, Kinder, Weihnachtsbaum` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Hausordnung: Tauben, Fahrrad, Kinder, Weihnachtsbaum
+- **Spezialgegenstand:** Hausordnung: Tauben, Fahrrad, Kinder, Weihnachtsbaum wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Nutze diesen Skill für die kleinen Dinge, die eine WEG zuverlässig groß machen: Tauben auf Balkonen, Fahrradchaos, Fahrraddiebstahl, kinderfeindliche Beschwerden, Hofnutzung, unsicherer Weihnachtsbaum, Fluchtwege und Gemeinschaftsflächen.
+
+## Leitlinie
+
+Alltagskonflikte brauchen zuerst Ordnung und Kommunikation, nicht sofort Anwalt. Gleichzeitig dürfen Brandschutz, Verkehrssicherung, Hygiene und Eigentümerrechte nicht kleingeredet werden.
+
+## Prüfraster
+
+| Thema | Sofort prüfen | Typischer Weg |
+| --- | --- | --- |
+| Tauben | Hygiene, bauliche Abwehr, Fütterung, Balkon/Sondereigentum | Hinweis, Angebot, Beschluss |
+| Fahrrad | Abstellordnung, Fluchtwege, Diebstahl, Video/Datenschutz | Markierung, Registrierung, Räumaktion |
+| Kinder | sozialadäquater Lärm, Spielzeiten, Sicherheit | moderieren, keine unzulässige Verdrängung |
+| Weihnachtsbaum | Standfestigkeit, Brandschutz, Strom, Haftung | Zuständigkeit und Kosten beschließen |
+| Hof | Sondernutzung, Müll, Lieferverkehr, Spielbereich | Nutzungsregeln und Beschilderung |
+
+## Deeskalierender Antwortbaustein
+
+```text
+Wir nehmen Ihre Beschwerde ernst und ordnen sie in der nächsten Beiratssitzung ein. Zugleich bitten wir um Verständnis, dass die Verwaltung zwischen bloßen Unannehmlichkeiten, sozial üblicher Nutzung und rechtlich relevanten Störungen unterscheiden muss. Bitte senden Sie uns konkrete Daten, Uhrzeiten, Fotos oder Zeugenangaben, damit wir den Vorgang belastbar prüfen können.
+```
+
+## Beschlussbaustein Fahrrad
+
+```text
+Die Gemeinschaft beschließt eine Neuordnung der Fahrradabstellflächen. Die Verwaltung wird beauftragt, nicht gekennzeichnete oder offensichtlich aufgegebene Fahrräder nach vorheriger Ankündigung und Dokumentation aus den Gemeinschaftsflächen zu entfernen bzw. gesichert einzulagern. Flucht- und Rettungswege sind dauerhaft freizuhalten.
+```
+
+## Red Flags
+
+- Kinderlärm wird pauschal als Störung behandelt.
+- Taubenabwehr greift in Fassade oder Balkon ein, ohne Beschluss.
+- Fahrräder werden ohne Dokumentation entfernt.
+- Weihnachtsbaum/Beleuchtung blockiert Rettungswege oder erzeugt Brandlast.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/heizung-schaden-versicherung-notmassnahme/SKILL.md

@@ -0,0 +1,68 @@
+---
+name: heizung-schaden-versicherung-notmassnahme
+description: "Bearbeitet Heizungsstörungen, Wasserschäden, Feuchtigkeit, Frost, Versicherung und Notmaßnahmen in WEG-Anlagen. Prüft Zuständigkeit, Sofortmaßnahmen, Beweise, Handwerker, Beschlussbedarf, Umlage und Mieterkommunikation. Output: Maßnahmenplan."
+---
+
+# Heizung, Schaden, Versicherung, Notmaßnahme
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Heizung, Schaden, Versicherung, Notmaßnahme` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Heizung, Schaden, Versicherung, Notmaßnahme
+- **Spezialgegenstand:** Heizung, Schaden, Versicherung, Notmaßnahme wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Nutze diesen Skill bei Heizungsausfall, Druckverlust, Wasserschaden, Feuchtigkeit, Geruch aus Technikräumen, Frostschäden oder streitiger Kostenverteilung.
+
+## Sofortprüfung
+
+1. Gefahr für Personen oder Gebäude?
+2. Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
+3. Darf/muss die Verwaltung sofort handeln?
+4. Versicherung unverzüglich informieren?
+5. Beweise sichern: Fotos, Feuchtewerte, Handwerkerbericht, Temperaturprotokoll, Zeugen.
+6. Mieterkommunikation nötig?
+7. Beschluss nachholen oder Maßnahme auf nächste Versammlung setzen?
+
+## Dokumentationspaket
+
+- Störungsmeldung mit Uhrzeit
+- Handwerker-Notbericht
+- Fotos/Video
+- betroffene Einheiten
+- Kostenangebot oder Rechnung
+- Versicherungsnummer und Schadenmeldung
+- Beschluss- oder Eilmaßnahmenvermerk
+- Mieterminderung-/Nebenkosten-Risiko für vermietende Eigentümer
+
+## Beschlussbaustein
+
+```text
+Die Gemeinschaft beschließt, die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, die zur Beseitigung der Heizungsstörung/des Wasserschadens erforderlichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu beauftragen, Angebote einzuholen, Versicherungsleistungen geltend zu machen und die Maßnahme bis zu einem Kostenrahmen von [...] EUR brutto umzusetzen. Die Finanzierung erfolgt aus [...]. Über Mehrkosten ist der Beirat unverzüglich zu informieren.
+```
+
+## Red Flags
+
+- Schaden wird als Sondereigentum abgetan, obwohl Steigleitungen, Dach, Heizzentrale oder Abdichtung betroffen sind.
+- Versicherung wird zu spät informiert.
+- Eigentümer werden ohne Beschluss mit hohen Kosten belastet.
+- Mieterminderungen und Ausfallrisiken werden ignoriert.
+- Technische Sofortmaßnahme wird mit Modernisierung vermischt.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination/SKILL.md

@@ -0,0 +1,80 @@
+---
+name: kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination
+description: "Foerderungs-Koordination fuer Barrierefreiheits-Massnahmen (Stand 06/2026): KfW 159 bis 50000 Euro, Pflegekasse § 40 SGB XI bis 4180 Euro, BAFA, Steuern § 33b EStG. Antrags-Reihenfolge und Kumulationsregeln."
+---
+
+# KfW, Pflegekasse und BAFA: Förderung für Barrierefreiheits-Maßnahmen koordinieren
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `KfW, Pflegekasse und BAFA: Förderung für Barrierefreiheits-Maßnahmen koordinieren` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Barrierefreiheits-Maßnahmen in WEG-Gebäuden können über mehrere Förderprogramme finanziert werden. Der Skill liefert eine Förder-Matrix, erklärt die Antrags-Reihenfolge (Fristfallen!), klärt Kumulationsregeln und nennt regionale Ergänzungsprogramme.
+
+## Förder-Matrix (Stand 06/2026 — vor Antrag live verifizieren)
+
+| Programm | Träger | Max. Betrag | Voraussetzung | Antrag vor Beginn |
+|---|---|---|---|---|
+| KfW 159 Altersgerecht Umbauen Kredit | KfW | 50.000 Euro je WE | Maßnahmen nach KfW-Liste (Aufzug, Rampe, Bad, Tür) | Ja (Kreditzusage vor Bauvertrag) |
+| KfW 455-B Zuschuss | KfW | Seit 2022 ausgesetzt | — | Status auf kfw.de prüfen |
+| Pflegekasse § 40 Abs. 4 SGB XI | GKV/PKV | 4.180 Euro je Maßnahme | Pflegegrad 1-5 | Ja (vor Maßnahmenbeginn) |
+| BAFA Bundesförderung Einzelmaßnahmen | BAFA | Bis 70% Förderquote | Nur energetische Maßnahmen (Heizung, Dämmung) — Barrierefreiheit allein nicht förderfähig | Ja |
+| § 33b EStG Behindertenpauschbetrag | Finanzamt | Je nach GdB (z. B. GdB 100: 2.840 Euro/Jahr) | Schwerbehindertenausweis | Ex post (Steuererklärung) |
+| § 33 EStG Außergewöhnliche Belastung | Finanzamt | Kosten minus zumutbare Belastung | Ärztl. Attest, Pflegegrad | Ex post |
+
+Normen: § 40 SGB XI: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html — § 33b EStG: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__33b.html
+
+## Antrags-Reihenfolge (Fristfallen vermeiden)
+
+1. **Pflegekasse zuerst** (falls Pflegegrad vorhanden): Antrag stellen, Genehmigung abwarten — Frist: VOR Maßnahmenbeginn. Nachträgliche Anträge werden abgelehnt.
+2. **KfW 159 danach**: Kreditzusage einholen VOR Abschluss des Bauvertrags bei der Hausbank (Durchleitungsbank). Nachträgliche KfW-Anträge sind nicht möglich.
+3. **BAFA** (wenn energetische Komponente): Antrag bei BAFA online VOR Auftragsvergabe.
+4. **Steuer ex post**: § 33b Pauschbetrag und § 33 außergewöhnliche Belastung nach Maßnahme in der Einkommensteuererklärung geltend machen.
+
+## Kumulationsregeln
+
+KfW 159 (Kredit) und Pflegekasse: In der Regel kumulierbar — Pflegekasse deckt bis 4.180 Euro, KfW den Rest. Abstimmung im Antrag: Bei KfW Gesamtkosten angeben, Pflegekassen-Zuschuss als Eigenmittel aufführen. KfW-Kredit und BAFA-Zuschuss: grundsätzlich kombinierbar, aber BAFA-Richtlinie prüfen — BAFA-Förderquote kann sich durch Kombinationsförderung reduzieren. Kommunale Programme: Meist eigenständig kumulierbar mit KfW und Pflegekasse, sofern Programmrichtlinien nicht widersprechen.
+
+## Schwerbehinderten-Förderung und Merkzeichen
+
+GdB (Grad der Behinderung) und Merkzeichen entscheiden über Steuer-Pauschbeträge. Merkzeichen „aG" (außergewöhnliche Gehbehinderung) oder „H" (hilflos): höhere Pauschbeträge, Parkerleichterungen, ggf. zusätzliche Förderberechtigungen. Aktion Mensch (private Förderung): Zuschüsse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen, Beantragung online, max. 2.500 Euro für Einzelpersonen.
+
+## Regionale Programme (Auswahl — aktuell prüfen)
+
+- Berlin: SIWA (Soziale Infrastruktur und Wohnraumförderung) — Förderung barrierefreier Umbau bis 50% der förderfähigen Kosten.
+- Hamburg: „Barrierefreies Wohnen" über IFB Hamburg — Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen.
+- München: Münchner Wohnungspolitik-Fonds — Wohnraumanpassung für ältere und pflegebedürftige Personen.
+- Baden-Württemberg: L-Bank „Wohnen mit Zukunft: Barrierefrei" — Ergänzungsdarlehen.
+- NRW: NRW.BANK Wohnraumförderung — Barrierefreiheits-Maßnahmen bei bestehenden Wohngebäuden.
+
+## Beratungsstellen
+
+Kostenlose Beratung: Verbraucherzentrale (Energie- und Wohnberatung), Caritas (Pflegeberatung § 7a SGB XI), Diakonie, kommunale Wohnberatungsstellen (Adressen über BIVA-Pflegeschutzbund), Ergotherapeuten (Wohnraumanpassung fachlich begleiten).
+
+## Output
+
+- Förder-Matrix mit Beträgen und Voraussetzungen (tabellarisch)
+- Antragspfad-Diagramm (Reihenfolge und Fristen, Schritt 1-4)
+- Eigentümer-Beratungsschreiben „Welche Förderungen stehen Ihnen zu?" (individualisierbar)
+- Verweis-Liste Beratungsstellen (Adressen, Telefon, URL)
+
+## Cross-Refs
+
+- Aufzug und Treppenlift → `bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg`
+- Rampe und Handlauf → `rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich`
+- Bad-Umbau → `bad-umbau-bodengleiche-dusche-sondereigentum-gemeinschaft`
+- Sonderumlage Finanzierung → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Wirtschaftsplan → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. KfW-Konditionen und KfW 455-B-Status über kfw.de live prüfen — Zinssätze und Programm-Verfügbarkeit ändern sich monatlich. § 40 SGB XI über https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html, § 33b EStG über https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__33b.html live verifizieren. BAFA-Richtlinien über bafa.de abrufen.

weg-hausverwaltung/skills/mandat-objekt-triage/SKILL.md

@@ -0,0 +1,81 @@
+---
+name: mandat-objekt-triage
+description: "Erfasst eine WEG-/Hausverwaltungsakte (Stand 05/2026): Objekt, Rollen, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Beschlusssammlung, Abrechnungen, Vermögensbericht, Angebote, Fristen, Risiken und nächsten Workflow. Identifiziert Fristen aus § 45 WEG, § 556 BGB sowie GEG-/CO2KostAufG-Schnittstellen."
+---
+
+# Mandat- und Objekt-Triage
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Mandat- und Objekt-Triage` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Mandat- und Objekt-Triage
+- **Spezialgegenstand:** Mandat- und Objekt-Triage wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Aus einer ungeordneten Verwaltungsakte entsteht ein arbeitsfähiges Objektprofil mit Fristen, Zuständigkeiten, Dokumentenlage und nächstem Skill.
+
+## Abfrage
+
+| Bereich | Klären |
+| --- | --- |
+| Objekt | Adresse, Einheiten, Wohn-/Gewerbeanteil, Baujahr, Verwaltung seit wann, Bundesland |
+| Rollen | GdWE, Verwalter, Beirat, einzelne Eigentümer, vermietende Eigentümer, Mieter |
+| Grundakte | Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung |
+| Verwaltung | Verwaltervertrag, Vollmachten, Beiratsbestellung, Sonderzuständigkeiten, Sondervergütungen |
+| Finanzen | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Erhaltungsrücklage, Hausgeldrückstände, Sonderumlagen |
+| Bau/Technik | Instandhaltungsstau, Angebote, Gutachten, Gewährleistungsfristen, GEG-Heizungsstatus, Steckersolar/Wallbox-Anträge |
+| Streit | laufende Beschlussklagen, Beschwerden, Störungen, Datenschutzprobleme, vermieterspezifische Mieter-Konflikte |
+| Energie/CO₂ | Energieausweis, Brennstoff/Heizart, CO₂-Stufe nach CO2KostAufG, anstehende GEG § 71-Fristen |
+
+## Arbeitsweise
+
+1. **Dokumente benennen und Lücken markieren.** (Liste: vorhanden / fehlt / unklar)
+2. **Fristen und irreversible Risiken nach oben ziehen.**
+   - § 45 WEG: 1 Monat Klage, 2 Monate Begründung (BGH V ZR 33/23).
+   - 1 Jahr Erkundigungsobliegenheit bei Zustellungsverzug (BGH V ZR 17/24).
+   - § 556 Abs. 3 BGB: 12 Monate Betriebskostenabrechnung Mieter.
+   - Gewährleistung Werkvertrag 5 J. / VOB 4 J.
+   - GEG § 71 Übergangsfristen für Heizungstausch (Großstädte 30.06.2026, sonst 30.06.2028).
+3. **Vorgänge in Körbe sortieren**: Versammlung, Beschluss, Abrechnung, Bau, Hausgeld, Kommunikation, Datenschutz, Gericht.
+4. **Primären Folge-Skill vorschlagen**.
+
+## Output
+
+- `objektprofil.md` (Adresse, Einheiten, Beteiligte, Verwaltervertrag, Beirat, Schlüssel)
+- `fristen-und-risiken.md` (nach Datum sortiert, mit Wirkung und Maßnahme)
+- `dokumentenluecken.md`
+- Skill-Routing mit Priorität (welcher Skill zuerst, mit Begründung)
+
+## Cross-Refs
+
+- Bei Versammlung-Stapel → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
+- Bei Abrechnungsfragen → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Bei Hausgeld/Liquidität → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Bei baulichen Veränderungen → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+- Bei Konflikt / Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden, sobald rechtliche Bewertung erfolgt.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/marketing-akquise-neue-weg-mandate/SKILL.md

@@ -0,0 +1,73 @@
+---
+name: marketing-akquise-neue-weg-mandate
+description: "Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate (Stand 06/2026): Pitch-Bestandteile, Honorarmatrix, Verwaltervertrag nach § 26 WEG, Uebernahme-Uebergabe-Checkliste und Wettbewerbsgrenzen. BGH V ZR 251/21 zur Sondervergütung."
+---
+
+# Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Neue WEG-Mandate werden über unterschiedliche Kanäle gewonnen. Der Skill strukturiert den Akquiseprozess von der Erstansprache bis zum unterschriebenen Verwaltervertrag, liefert ein Pitch-Gerüst und deckt die rechtlichen Grenzen bei Vergütungsversprechen und Übernahme-Logistik ab.
+
+## Akquise-Kanäle und Erstgespräch
+
+- **Bauträger-Erstverwaltung:** Frühzeitiger Kontakt beim Bau, Erstverwalterbestellung im Teilungsplan (§ 30 WEG) oder durch Beschluss der ersten Versammlung. Risiko: Loyalitätskonflikte Bauträger/GdWE im Gewährleistungsfall.
+- **Beiratsanfrage bei Unzufriedenheit:** Häufig ausgelöst durch Protokoll-Mängel, Jahresabrechnungs-Verzögerungen oder Haftungsfälle. Diskretion gegenüber amtierendem Verwalter geboten.
+- **Empfehlungen:** Steuerberater, WEG-Anwälte, Makler, Notare.
+- **Plattformen:** ImmobilienScout24-Verwalterverzeichnis, VDIV-Mitgliederliste, regionaler Maklerverband.
+- **Erstgespräch-Leitfaden:** Mandatsgröße (Einheiten, Gewerbeanteil), Rücklagenstand, offene Mängel/Rechtsstreitigkeiten, IT-Affinität Eigentümer, aktuelle Probleme.
+
+## Pitch-Bestandteile (10-Folien-Gerüst)
+
+1. Profil und Referenzen (ähnliche Objekte, Zertifizierungen IHK/VDIV)
+2. IT-Stack und Eigentümerportal (Casavi, Etg24 etc.)
+3. Versammlungs-Logistik (Hybrid, Protokoll-Turnaround)
+4. Fee-Modell: Grundvergütung pro Einheit/Monat, Sonderhonorare (Eigentümerversammlung, Baumaßnahmen, gerichtliche Tätigkeiten)
+5. Versicherungsschutz Verwalterhaftpflicht (Deckungssumme, Anbieter)
+6. Krisenmanagement (Wasserschaden, Zwangsverwaltung, Erbfall)
+7. Personalkapazität je Einheit (Richtwert: 1 Vollzeit-MA ca. 250-400 Einheiten)
+8. Übernahme-Timeline (Stichtag-Bilanz, Übergabe-Protokoll)
+9. Muster-Leistungsverzeichnis für Verwaltervertrag
+10. Nächste Schritte / Angebotsdokument
+
+## Verwaltervertrag: Rechtliche Eckpunkte
+
+§ 26 WEG trennt Bestellung (körperschaftlicher Akt der GdWE, Beschluss) vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Höchstvertragslaufzeit: Erstverwaltung 3 Jahre, Wiederwahl 5 Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html
+
+BGH, Urteil vom 14.10.2022, V ZR 251/21: Sonderhonorare für außerordentliche Leistungen (z. B. Baubetreuung) bedürfen gesonderter vertraglicher Grundlage; pauschal in der Grundvergütung enthaltene Tätigkeiten sind nicht zusätzlich abrechenbar. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.10.2022&Aktenzeichen=V+ZR+251%2F21
+
+Wettbewerbsrechtliche Grenzen: Keine irreführenden Kostenersparnisversprechen ohne nachweisliche Grundlage (§ 5 UWG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html
+
+## Übernahme-Übergabe: Unterlagenliste
+
+Vom Vor-Verwalter zu übergebende Unterlagen: vollständige Beschlusssammlung, alle laufenden Handwerkerverträge und Dauerverträge (Hausmeister, Versicherungen), Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre, aktuelle Rücklagenhöhe mit Belegen, Bankvollmachten (sofortige Ummeldung), Schlüssel und Schlüsselliste, Nebenkostenabrechnungen gegenüber Mietern, offene Gerichtsverfahren und Anwaltskorrespondenz, Gebäudeversicherungspolice.
+
+## Output
+
+- Pitch-Deck-Gerüst (10 Folien, Beschreibung Inhalte je Folie)
+- Honorarmatrix (Einheiten-Staffel: 1-20 / 21-50 / 51-100 / 100+ mit Sonderhonorarliste)
+- Erstgesprächs-Leitfaden (Fragen zu Objekt, Konflikten, Erwartungen)
+- Übernahme-Checkliste (Unterlagen, Fristen, Stichtag-Bilanz)
+- Angebots-Musterschreiben mit Leistungsverzeichnis
+
+## Cross-Refs
+
+- Verwaltervertrag und Pflichten → `verwalterpflichten-26-27-weg`
+- Erstaufnahme neues Mandat → `mandat-objekt-triage`
+- Wirtschaftsplan für neues Mandat → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Eigentümerversammlung nach Übernahme → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 26 WEG und Honorar-Rechtsprechung über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html und https://dejure.org live verifizieren. VDIV-Honorarempfehlungen und aktuelle Marktpreise vor Angebotserstellung prüfen.

weg-hausverwaltung/skills/marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation/SKILL.md

@@ -0,0 +1,71 @@
+---
+name: marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation
+description: "Eigentuemerinfo vs. E-Mail-Werbung klar trennen (Stand 06/2026): § 7 UWG Double-Opt-In, Einwilligungspflicht, Versicherungswerbung nach § 34d GewO, DSGVO Art. 6. BGH VI ZR 225/17 zu unerlaubter E-Mail-Werbung."
+---
+
+# Marketing: Newsletter und Eigentümerkommunikation
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Marketing: Newsletter und Eigentümerkommunikation` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Die Hausverwaltung kommuniziert täglich mit Eigentümern — per Einladung, Protokoll, Jahresabrechnung, Umlaufbeschluss. Daneben besteht Interesse, freiwillige Newsletter zu versenden oder für Kooperationspartner (Versicherer, Energieversorger) zu werben. Der Skill trennt Pflicht-Information von Werbung und zeigt, wann Einwilligung nötig ist.
+
+## Pflicht-Information vs. freiwilliger Newsletter
+
+| Kommunikationstyp | Rechtsgrundlage | Einwilligung erforderlich |
+|---|---|---|
+| Einladung zur Eigentümerversammlung | § 24 Abs. 4 WEG / Art. 6 Abs. 1 lit. c DSGVO | Nein |
+| Übersendung Protokoll | § 24 Abs. 6 WEG | Nein |
+| Jahresabrechnung / Wirtschaftsplan | § 28 WEG | Nein |
+| Umlaufbeschluss | § 23 Abs. 3 WEG | Nein |
+| Newsletter mit Verwaltungstipps, Branchen-News | Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO | Ja (Double-Opt-In) |
+| Werbung Dritter (Versicherungsmakler, Heizöl) | Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO | Ja (ausdrücklich) |
+
+Norm § 24 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
+
+## § 7 UWG: E-Mail-Werbung
+
+§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG verbietet E-Mail-Werbung ohne ausdrückliche vorherige Einwilligung. Ausnahme § 7 Abs. 3 UWG (Bestandskundenausnahme): Erlaubt, wenn (1) E-Mail-Adresse im Rahmen des Mandatsvertrags erhalten, (2) Werbung für eigene ähnliche Dienstleistungen (z. B. Hinweis auf neue Verwaltungsleistung), (3) Eigentümer nicht widersprochen hat, (4) Abmeldemöglichkeit in jeder E-Mail. Die Bestandskundenausnahme gilt **nicht** für Werbung Dritter (Kooperationspartner). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__7.html
+
+BGH, Urteil vom 10.07.2018, VI ZR 225/17: Auch eine einzelne unerbetene Werbe-E-Mail ist rechtswidrig und löst Unterlassungsanspruch aus; kein Bagatellvorbehalt. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=10.07.2018&Aktenzeichen=VI+ZR+225%2F17
+
+## Double-Opt-In und Abmeldelink
+
+Double-Opt-In: Bestätigungs-E-Mail nach Anmeldung, Klick auf Bestätigungslink als Einwilligungsnachweis, Zeitstempel und IP-Adresse speichern (Beweislast liegt beim Werbenden). Abmeldelink: In jeder Marketing-E-Mail Pflicht (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 UWG), Abmeldung unmittelbar wirksam, Speicherung des Widerspruchs für Beweiszwecke.
+
+## Werbung für Versicherungen: § 34d GewO
+
+Empfiehlt die Hausverwaltung namentlich einen Versicherungsmakler und erhält dafür eine Provision (Tippgeber-Modell), ist dies kein erlaubnispflichtiger Betrieb nach § 34d GewO — aber nur, wenn keine eigene Beratung erfolgt. Eigene Versicherungsvermittlung ohne § 34d-Erlaubnis ist bußgeldbewehrt. Erlaubnis ausweisen auf Website (siehe `marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen`). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34d.html
+
+## Trennungsgebot Pflicht/Werbung
+
+Pflicht-E-Mails (Einladung, Protokoll) dürfen keinen Werbeteil enthalten, der eine eigene Einwilligung erfordern würde — Mischform ist rechtlich riskant. Separate Versendewege empfohlen. Tracking-Pixel in Pflicht-E-Mails: nur mit Einwilligung (§ 25 TDDDG).
+
+## Output
+
+- Einwilligungsformular-Muster (Double-Opt-In, DSGVO-konform mit Pflichtfeldern)
+- Newsletter-Footer-Vorlage mit Abmeldelink und Impressum-Pflichtangaben
+- Trennungs-Checkliste Pflicht-Information / Werbenachricht
+- Texthülsen: Eigentümerinfo-E-Mail (nüchtern, sachlich) vs. optionaler Newsletter (einladend)
+- Muster-Widerspruchsprotokoll bei UWG-Abmahnung
+
+## Cross-Refs
+
+- Website und Impressum → `marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen`
+- DSGVO-Grundlagen → `datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung`
+- Einladungs- und Fristenpflichten → `einladung-tagesordnung-fristen`
+- Eigentümerkommunikation → `eigentuemerkommunikation-beschwerde`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 7 UWG über https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__7.html, § 34d GewO über https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34d.html und § 25 TDDDG live verifizieren.

weg-hausverwaltung/skills/marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen/SKILL.md

@@ -0,0 +1,62 @@
+---
+name: marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen
+description: "Verwalter-Website rechtssicher gestalten (Stand 06/2026): Impressum nach § 5 DDG, Datenschutz nach TDDDG, § 34c GewO, Umgang mit falschen und negativen Bewertungen auf Google und Co. BGH VI ZR 1244/20."
+---
+
+# Marketing: Website-Impressum, DDG und Bewertungsmanagement
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Marketing: Website-Impressum, DDG und Bewertungsmanagement` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Die Website einer Hausverwaltung ist Pflichtaushang und Marketinginstrument zugleich. Fehlendes Impressum, fehlende Datenschutzerklärung oder falsche Berufsangaben sind Abmahnklassiker. Der Skill prüft die Website-Pflichten und liefert Umgangsregeln für Bewertungsplattformen.
+
+## Impressumspflicht nach § 5 DDG (ehem. TMG)
+
+Pflichtangaben für Hausverwaltungs-GmbH: vollständiger Firmenname, Rechtsform, Handelsregisternummer und -gericht, Vertretungsberechtigte, Postanschrift (kein Postfach), E-Mail-Adresse, Telefonnummer, Umsatzsteuer-ID (§ 27a UStG), Aufsichtsbehörde (sofern reguliert). § 34c GewO-Erlaubnis ausweisen, wenn Immobilienmaklertätigkeiten erbracht werden. Norm § 5 DDG: https://www.gesetze-im-internet.de/ddg/__5.html. Norm § 18 MStV für Medienanbieter mit journalistischen Inhalten.
+
+Einzelunternehmer: Vor- und Nachname Pflicht, Angabe Berufsbezeichnung und zuständige Kammer/IHK. Geprüfter Immobilienverwalter IHK ist kein gesetzlich geschützter Titel — aber wer ihn führt, darf ihn ausweisen.
+
+## Datenschutzerklärung und Cookie-Einwilligung
+
+§ 25 TDDDG ersetzt § 15 TMG: Cookies und ähnliche Technologien dürfen nur nach informierter Einwilligung gesetzt werden, außer sie sind technisch zwingend erforderlich. Google Analytics 4: Einwilligung über Cookie-Banner Pflicht, Auftragsverarbeitungsvertrag mit Google Pflicht, IP-Anonymisierung standardmäßig aktiv in GA4. Webhoster: AVV erforderlich. Norm § 25 TDDDG: https://www.gesetze-im-internet.de/tdddg/__25.html
+
+Datenschutzerklärung muss enthalten: Verantwortlicher, Zwecke der Verarbeitung, Rechtsgrundlagen, Empfänger/Drittlands-Übermittlungen, Betroffenenrechte, Beschwerdestelle.
+
+## Bewertungsmanagement
+
+**Falsche Bewertungen löschen:** Plattform-Beschwerdeverfahren (Google: „Unangemessen melden", Trustpilot: Dispute-Formular). Erfundene Bewertungen durch Mitbewerber sind UWG-Verstoß (§ 3 UWG). BGH, Urteil vom 09.08.2022, VI ZR 1244/20 (Jameda-Sachverhalts-Übertragung auf andere Plattformen): Plattform haftet als mittelbarer Störer, wenn sie auf Hinweis keine Prüfung vornimmt. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.08.2022&Aktenzeichen=VI+ZR+1244%2F20
+
+BGH, Urteil vom 14.11.2017, VI ZR 425/16 (Jameda I): Bewertungsplattform darf Arzt (analog Verwalter) nicht durch redaktionelle Zusätze benachteiligen, die zahlende Mitbewerber begünstigen. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2017&Aktenzeichen=VI+ZR+425%2F16
+
+**Negative echte Bewertungen:** Aushalten und sachlich antworten — keine persönlichen Angriffe, keine Offenlegung von Mandantendaten in der Antwort (DSGVO). Eskalation: Gegendarstellung, ggf. Unterlassungsklage wenn Tatsachenbehauptungen unwahr.
+
+**Werbung mit Mandantenstimmen:** Schriftliche Einwilligung Mandant erforderlich (DSGVO Art. 6 Abs. 1 lit. a); bei Foto zusätzlich UrhG § 22 (Recht am eigenen Bild). Norm UrhG § 22: https://www.gesetze-im-internet.de/urhg/__22.html
+
+## Output
+
+- Impressum-Mustertext für Verwalter-GmbH (alle Pflichtfelder)
+- Datenschutzerklärung-Bausteine (Cookie-Banner, GA4, Webhoster-AVV)
+- Bewertungs-Antwort-Vorlagen (sachlich-deeskalierend, juristisch-präzise, bei Verleumdung)
+- Lösch-Antrag an Plattform (Google/Trustpilot) Mustertext
+- Website-Audit-Checkliste (Impressum, Datenschutz, Cookie-Banner, § 34c GewO, SSL)
+
+## Cross-Refs
+
+- DSGVO-Grundlagen Hausverwaltung → `datenschutz-vvt-tom-avv-hausverwaltung`
+- Newsletter und E-Mail-Werbung → `marketing-newsletter-eigentuemerkommunikation`
+- Eigentümerkommunikation Beschwerden → `eigentuemerkommunikation-beschwerde`
+- Akquise-Pitch → `marketing-akquise-neue-weg-mandate`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 5 DDG über https://www.gesetze-im-internet.de/ddg/__5.html, § 25 TDDDG über https://www.gesetze-im-internet.de/tdddg/__25.html live verifizieren. Abmahn-Rechtsprechung und Plattform-AGB ändern sich laufend.

weg-hausverwaltung/skills/protokollwerkstatt-top-marathon/SKILL.md

@@ -0,0 +1,89 @@
+---
+name: protokollwerkstatt-top-marathon
+description: "Erstellt und prüft Protokolle für lange Eigentümerversammlungen mit vielen Tagesordnungspunkten. Trennt Aussprache, Antrag, Beschlusswortlaut, Abstimmung, Verkündung, Anlagen und Nacharbeit. Output: protokollfähige TOP-Struktur."
+---
+
+# Protokollwerkstatt für TOP-Marathons
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Protokollwerkstatt für TOP-Marathons` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Protokollwerkstatt für TOP-Marathons
+- **Spezialgegenstand:** Protokollwerkstatt für TOP-Marathons wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Nutze diesen Skill, wenn eine Eigentümerversammlung viele Tagesordnungspunkte hat und das Protokoll später anfechtungsfest, verständlich und verwaltbar sein muss.
+
+## Pro TOP erfassen
+
+1. TOP-Nummer und Überschrift
+2. Beschlussgegenstand
+3. wesentliche Aussprache nur knapp
+4. finaler Beschlusswortlaut
+5. Abstimmungsergebnis
+6. Verkündung
+7. Anlagen
+8. Nacharbeit: Auftrag, Frist, Verantwortliche, Kostenrahmen
+
+## Protokollschema
+
+```text
+TOP [...]
+Gegenstand:
+[...]
+
+Aussprache:
+[nur wesentliche Punkte, keine Wortprotokoll-Falle]
+
+Beschluss:
+Die Gemeinschaft beschließt [...]
+
+Abstimmung:
+Ja: [...] MEA / Nein: [...] MEA / Enthaltungen: [...] MEA
+Der Beschluss wurde [verkündet/nicht verkündet].
+
+Nacharbeit:
+Verwaltung: [...]
+Beirat: [...]
+Frist: [...]
+```
+
+## Qualitätsgate
+
+- Beschlusswortlaut steht im Protokoll selbst oder eindeutig in Anlage.
+- Abstimmung und Verkündung sind dokumentiert.
+- Keine unklaren Aufträge wie "Verwalter soll sich kümmern".
+- Kostenrahmen und Finanzierung sind sichtbar.
+- Bei abgelehnten Beschlüssen wird ebenfalls klar protokolliert, was abgelehnt wurde.
+
+## Schneller Arbeitsmodus
+
+- Starte mit Objekt, Beschlussgegenstand, Einladung/Tagesordnung, Kostenverteilung, Stimmen, Eigentümerrollen und Fristen.
+- Trenne Verwaltungspraxis, Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, bauliche Veraenderung, Kostenfolge und Anfechtungsrisiko.
+- Bei Protokollen: Beschlusswortlaut, Abstimmungsergebnis, Verkündung, Anlagen und abweichende Auffassungen so aufnehmen, dass ein Gericht den Vorgang nachvollziehen kann.
+
+## Ausgabeformat
+
+- TOP/Beschlusskern.
+- Formelle Risiken.
+- Materielle Risiken.
+- Vollzugsschritte der Verwaltung.
+- Anfechtungs- oder Heilungsoptionen.
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich/SKILL.md

@@ -0,0 +1,76 @@
+---
+name: rampe-handlauf-tuerverbreiterung-gemeinschaftsbereich
+description: "Rampe, beidseitige Handläufe, Tuerverbreiterung und Beleuchtungsoptimierung im Gemeinschaftseigentum (Stand 06/2026): DIN 18040 Masszahlen, Kostentragung § 21 WEG, Genehmigungspflicht Landesbauordnung, Beschlussvorlagen."
+---
+
+# Rampe, Handlauf, Türverbreiterung im Gemeinschaftsbereich
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Rampe, Handlauf, Türverbreiterung im Gemeinschaftsbereich` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+Stand: 06/2026.
+
+## Ziel
+
+Kleinere bauliche Barrierefreiheitsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum — Rampe am Hauseingang, beidseitige Handläufe im Treppenhaus, breitere Eingangstür, verbesserte Stufenmarkierung — sind oft kostengünstig und stark wirkungsvoll. Der Skill liefert konkrete DIN-Maßzahlen, Beschlussvorlagen und prüft Kostentragung und Genehmigungspflicht.
+
+## DIN-Maßzahlen im Überblick
+
+| Maßnahme | DIN-Norm | Mindestmaß / Anforderung |
+|---|---|---|
+| Rampe Neigung | DIN 18040-1 | Max. 6% (1:17), besser 4% (1:25) |
+| Rampe Breite | DIN 18040-1 | Min. 120 cm nutzbare Breite |
+| Rampe Podest | DIN 18040-1 | Alle 6 m Podest 150 x 150 cm |
+| Handlauf Höhe | DIN 18040-1 | 85-90 cm beidseitig |
+| Handlauf Durchmesser | DIN 18040-1 | 30-45 mm, Abstand Wand min. 5 cm |
+| Handlauf Überstand | DIN 18040-1 | 30 cm horizontal über letzter Stufe |
+| Eingangstür lichte Breite | DIN 18040-2 | Min. 90 cm (angestrebt) |
+| Schwelle | DIN 18040-2 | Max. 2 cm, bündig abgeschrägt |
+| Stufenkantenmarkierung | DIN 32975 | Kontrast min. 0.4 Leuchtdichteunterschied, Tiefe 4-5 cm |
+| Treppenhaus-Beleuchtung | DIN EN 12464-1 | Mind. 100 Lux auf Treppenstufen |
+
+Normen DIN 18040-1 und 18040-2 sind anerkannte Regeln der Technik; bei Neubauten verbindlich über Landesbauordnungen, bei Bestandsgebäuden Orientierungsmaßstab.
+
+## Genehmigungspflicht nach Landesbauordnung
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+Rampe am Hauseingang: In den meisten Bundesländern verfahrensfrei, wenn: Maßnahme nicht tragendes Gebäudeteil, keine Abstandsflächen-Verletzung, keine Veränderung der Dachfläche. Bayern (Art. 57 BayBO), NRW (§ 62 BauO NRW), Berlin (§ 61 BauOBln) — konkrete Verfahrensfreiheits-Kataloge prüfen. Denkmalgeschützte Gebäude: Vorabklärung mit Denkmalbehörde Pflicht, auch bei kleinen Maßnahmen. Norm BauO NRW § 62: https://www.gesetze-im-internet.de steht BauO NRW nicht — Landesrecht abrufen.
+
+Handlauf-Nachrüstung: Fast immer verfahrensfrei. Türverbreiterung Hauseingang: Statik-Prüfung bei tragenden Wänden, Baugenehmigung ggf. erforderlich.
+
+## Kostentragung
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+§ 21 Abs. 1 WEG: Antragsteller trägt, wenn Maßnahme nur ihm nützt (individuell privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
+
+§ 21 Abs. 2 WEG: Kosten trägt die GdWE nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme der Instandsetzung oder einer gesetzlichen Verpflichtung dient (z. B. Arbeitsstättenverordnung bei Gewerbeeinheiten, Verkehrssicherungspflicht). Tipp: Sonderumlage statt laufender Hausgelderhöhung bei Einmalkosten, da günstiger für Hausgeld-Rückstandsprüfung. Norm § 28 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
+
+## Praxistipp: Stufenkantenmarkierung und Bewegungsmelder
+
+Stufenkantenmarkierung nach DIN 32975: Leuchtdichteunterschied mindestens 0.4 (nicht nur Farbunterschied — Grauton-Kontrast muss ausreichen). Günstig umsetzbar durch Klebeband (Rutschhemm-Streifen mit Kontrastwirkung). Bewegungsmelder mit Verlängerungszeit: mind. 60 Sekunden Nachleuchtdauer, um langsam gehenden Personen ausreichend Zeit zu geben.
+
+Automatischer Türöffner am Hauseingang: Elektrische Verriegelung und Taster beidseitig (innen und außen), Türschließer mit gedämpftem Schließzug. Leistung: Öffnungskraft max. 25 N nach DIN EN 1154.
+
+## Output
+
+- Maßnahmen-Katalog mit DIN-Anforderungen (Tabelle)
+- Beschlussvorlage Rampe (mit Auflagen Optik, Rückbau-Option, Kostentragung)
+- Beschlussvorlage Handlauf-Nachrüstung beidseitig
+- Schreiben an Bauamt (verfahrensfreie Maßnahme anzeigen, Mustertext)
+- Kostenkalkulations-Vorlage (Rampe inkl. Erdbau/Belag/Handlauf, Handlauf inkl. Montage)
+
+## Cross-Refs
+
+- Aufzug und Treppenlift → `bauliche-veraenderung-aufzug-treppenlift-20-abs-2-weg`
+- Privilegierte Maßnahmen allgemein → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
+- Beschlussvorlagen → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Förderung KfW/Pflegekasse → `kfw-foerderung-pflegekasse-bafa-barriere-koordination`
+
+## Quellenpflicht
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+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 20 und § 21 WEG über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html und https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html live verifizieren. Landesbauordnungen auf Portalen der jeweiligen Bundesländer abrufen — Verfahrensfreiheitskataloge variieren.

weg-hausverwaltung/skills/rechtsstand-mai-2026-faktenbank/SKILL.md

@@ -0,0 +1,85 @@
+---
+name: rechtsstand-mai-2026-faktenbank
+description: "Quellen-Gate für WEG und Hausverwaltung mit Stand 05/2026. Enthält Normanker zu WEG, BGB, BetrKV, HeizkostenV, GEG und CO2KostAufG sowie frei verifizierte BGH-Rechtsprechung des V. Zivilsenats 2024 bis 2026 zu Kostenverteilung, baulichen Veränderungen, Jahresabrechnung, Vorschüssen, Verwalterhaftung, Störerhaftung und Verfahrensfristen."
+---
+
+# Rechtsstand Mai 2026 — Faktenbank WEG/Hausverwaltung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Rechtsstand Mai 2026 — Faktenbank WEG/Hausverwaltung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Rechtsstand Mai 2026 — Faktenbank WEG/Hausverwaltung
+- **Spezialgegenstand:** Rechtsstand Mai 2026 — Faktenbank WEG/Hausverwaltung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026. Lade diese Faktenbank, bevor du aktuelle Aussagen zu Wohnungseigentumsrecht, Eigentümerversammlung, Beschlüssen, Abrechnung, Verwalterpflichten, baulichen Veränderungen oder Hausverwaltung triffst.
+
+## Harte Quellenregel
+
+- Erlaubt: dejure.org, openjur.de, bundesgerichtshof.de (insb. juris.bundesgerichtshof.de und V. ZS WEG-Senat), bundesverfassungsgericht.de, recht.bund.de (BGBl), OLG-/LG-Datenbanken der Länder.
+- Verboten: Beck-RS, juris ohne offene Veröffentlichung, Kommentare, Handbücher, Aufsätze aus Modellwissen.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und offen prüfbarem Link.
+- Normen bei konkreten Fristen, Beschlüssen, Zahlungen oder gerichtlichen Schritten live prüfen.
+
+## Kernquellen WEG/BGB
+
+- WEG insgesamt: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
+- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (Kostenverteilung, Mehrheitsbeschluss): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html
+- § 20 WEG (bauliche Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
+- § 21 WEG (Kostenfolge bauliche Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
+- § 23 WEG (Eigentümerversammlung, virtuelle Versammlung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html
+- § 24 WEG (Einberufung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
+- § 25 WEG (Beschlussfassung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html
+- § 26 WEG (Verwalterbestellung/-abberufung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html
+- § 27 WEG (Aufgaben/Befugnisse): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html
+- § 28 WEG (Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
+- § 44 WEG (Beschlussklagen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__44.html
+- § 45 WEG (Klage- und Begründungsfrist): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__45.html
+- BetrKV: https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/
+- HeizkostenV: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/
+- § 554 BGB (Steckersolar/Mieter): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
+- §§ 556, 556a BGB (Betriebskosten, Abrechnungsfrist): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
+
+## Neuere Gesetzgebung 2023–2026
+
+- GEG 2024, § 71 (65 %-EE-Pflicht bei neu eingebauten Heizungen): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
+- CO2KostAufG (seit 01.01.2023, Aufteilung CO₂-Kosten Vermieter/Mieter, Zehn-Stufen-Modell): https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/
+- Mietpreisbremse-Verlängerung bis 31.12.2029, Gesetz vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html
+
+## Rechtsprechungsanker (frei verifiziert)
+
+| Thema | Entscheidung | Aussage für die Verwaltung | Quelle |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Kostenseparierung (Tiefgarage) | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23 | Mehrheitsbeschluss kann von gegenstandsbezogener Kostentrennung abweichen; entspricht aber regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung ohne sachlichen Grund. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23 |
+| Verteilungsschlüssel Erhaltungsrücklage | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23 | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst auch Schlüssel für Rücklage; alte Privilegien können bei fehlendem sachlichem Grund per Mehrheit geändert werden. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23 |
+| Beschlussersetzungsklage / Vorbefassung | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 | Es genügt, exakt den später gerichtlich begehrten Beschluss in der Versammlung verlangt zu haben; keine Pflicht zur Vorlage von Privatgutachten in der Versammlung. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24 |
+| Klimasplitgerät / bauliche Veränderung | BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 | Bei Gestattung zählen für § 20 Abs. 4 WEG die unmittelbaren Auswirkungen; spätere Nutzung (Lärm, Geruch) nur bei jetzt evidenter unbilliger Benachteiligung. Immissionsabwehr nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB bleibt. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24 |
+| Vermietender Eigentümer als Störer | BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 | Mittelbare Handlungsstörerhaftung des Eigentümers, wenn Mieter ohne Gestattungsbeschluss baulich verändert und Eigentümer die Maßnahme duldet/nicht eingreift. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24 |
+| Jahresabrechnung Auslegung | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 | Beschluss "über die Abrechnung" ist als Beschluss über Nachschüsse/Vorschussanpassung auszulegen. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23 |
+| Anspruch auf Jahresabrechnung | BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 | Anspruch richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23 |
+| Verwalterhaftung | BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 | Verwaltervertrag hat keine Schutzwirkung für Einzeleigentümer; SE-Ansprüche laufen über die GdWE. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24 |
+| Prozesskosten Beschlussklage | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 | Prozesskosten der unterliegenden GdWE = Verwaltungskosten; auch obsiegender Anfechtungskläger trägt anteilig. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23 |
+| Hausgeld / Zurückbehaltung | BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 | Kein Zurückbehaltungsrecht gegen beschlossene Vorschüsse, auch nicht bei rechtskräftigem Abrechnungstitel. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2025&Aktenzeichen=V+ZR+190/24 |
+| Erkundigungsobliegenheit Anfechtungsklage | BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 | Kläger muss spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Monatsfrist beim Gericht den Sachstand erfragen; sonst geht Zustellungsverzögerung zu seinen Lasten (§ 167 ZPO). | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24 |
+| Klagebegründungsfrist | BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23 | § 45 Satz 1 WEG ist materielle Ausschlussfrist; grundsätzlich keine Verlängerung. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23 |
+
+Vollständige Tabellen, Erläuterungen, Kontext stehen in `references/rechtsstand-mai-2026.md`.
+
+## Output-Regel
+
+Jede Ausgabe mit Rechtsstand enthält:
+
+1. **Normen:** konkrete Paragrafen mit offenem Link.
+2. **Rechtsprechung:** nur frei verifizierte Entscheidungen mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und offener URL.
+3. **Verwaltungsannahmen:** was aus Akte/Teilungserklärung/Verwaltervertrag stammt — getrennt von der Rechtslage darstellen.
+4. **Eskalation:** wann Anwalt, Gericht oder technische Fachplanung erforderlich ist.
+5. **Stand-Vermerk:** "Stand: 05/2026" an Ende oder Anfang jeder rechtlich tragenden Aussage.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung/SKILL.md

@@ -0,0 +1,57 @@
+---
+name: spezial-bauliche-formular-portal-und-einreichung
+description: "Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik
+- **Spezialgegenstand:** Bauliche: Formular, Portal und Einreichungslogik wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Bauliche** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste/SKILL.md

@@ -0,0 +1,57 @@
+---
+name: spezial-beschluesse-dokumentenmatrix-und-lueckenliste
+description: "Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+## Fachkern: Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung
+- **Spezialgegenstand:** Beschluesse: Dokumentenmatrix, Lückenliste und Nachforderung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
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+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Beschluesse** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine/SKILL.md

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+---
+name: spezial-beschlusssammlung-schriftsatz-brief-und-memo-bausteine
+description: "Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine
+- **Spezialgegenstand:** Beschlusssammlung: Schriftsatz-, Brief- und Memo-Bausteine wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Beschlusssammlung** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen/SKILL.md

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+---
+name: spezial-betriebskosten-mehrparteien-konflikt-und-interessen
+description: "Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Fachkern: Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix
+- **Spezialgegenstand:** Betriebskosten: Mehrparteienkonflikt und Interessenmatrix wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
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+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
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+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Betriebskosten** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
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+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente/SKILL.md

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+name: spezial-eigentuemerversammlung-risikoampel-und-gegenargumente
+description: "Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
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+# Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien
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+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+## Fachkern: Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien
+- **Spezialgegenstand:** Eigentuemerversammlung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
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+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
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+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Eigentuemerversammlung** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
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+## Materielle Weichen Eigentuemerversammlung
+- **Einberufung:** § 24 WEG. Mindestfrist zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) zwischen Zugang und Versammlung; Einladung mit Tagesordnung, Ort, Zeit. Bei Verstoß: Anfechtbarkeit des Beschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG).
+- **Beschlussfähigkeit nach Reform 2020:** § 25 Abs. 1 WEG: jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Das frühere Quorum (mehr als die Hälfte der MEA anwesend) entfällt seit 01.12.2020.
+- **Mehrheitsverhältnisse:** Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) ist der Default. Ausnahmen: bauliche Veränderung mit Kostenverteilung auf Nicht-Zustimmende braucht doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 WEG: zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der MEA).
+- **Vertretung:** Stimmrechtsvollmacht zulässig (§ 25 Abs. 3 WEG); Vereinbarung in Gemeinschaftsordnung kann sie beschränken. Bei Beschränkung auf andere Eigentümer/Beirat/Verwalter: Praxis sollte Vollmachtsformular im Einladungsbrief mitsenden.
+- **Anfechtungsfrist § 45 WEG:** ein Monat ab Beschlussfassung, Begründung binnen weiterer zwei Monate. Klage gegen die GdWE, nicht gegen einzelne Eigentümer.
+- **Häufige Anfechtungsgründe:** Ladungsfehler, falscher Verteilungsschlüssel, unzureichend bestimmte Tagesordnung, Beschluss ohne Beschlusskompetenz (Nichtigkeit, kein Anfechtungserfordernis), Verletzung des Sachlichkeitsgebots durch Verwalter.
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+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
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+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen/SKILL.md

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+name: spezial-handwerker-internationaler-bezug-und-schnittstellen
+description: "Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen
+- **Spezialgegenstand:** Handwerker: Internationaler Bezug und Schnittstellen wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Handwerker** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung/SKILL.md

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+---
+name: spezial-hausgeld-zahlen-schwellen-und-berechnung
+description: "Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung
+- **Spezialgegenstand:** Hausgeld: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Hausgeld** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Materielle Weichen Hausgeld
+- **Rechtsgrundlage Forderung:** § 28 Abs. 1 WEG (Vorschuss laut Wirtschaftsplan) und § 28 Abs. 2 WEG (Nachschuss aus Jahresabrechnung). Anspruchsinhaberin ist die rechtsfähige GdWE (§ 9a WEG), nicht der einzelne Eigentümer.
+- **Verteilungsschlüssel:** § 16 Abs. 2 WEG (Miteigentumsanteil als Default); abweichende Schlüssel nur durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG (für einzelne Kosten möglich seit Reform 2020).
+- **Fälligkeit:** Monatlich im Voraus (üblich); konkrete Fälligkeit ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan-Beschluss. Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung, wenn Fälligkeit kalendermäßig bestimmt.
+- **Pfändbarkeit/Vorrang:** Hausgeldforderungen genießen in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Rang (bis zu 5% des Verkehrswerts der letzten zwei Jahre).
+- **Praktiker-Tipp:** Vor Mahnverfahren immer den aktuellen Wirtschaftsplan-Beschluss als Titelersatzlage prüfen; Beschluss ist Voraussetzung der Fälligkeit. Bei Anfechtung bleibt der Beschluss bis zur rechtskräftigen Aufhebung wirksam (§ 23 Abs. 4 WEG).
+- **Stolperfalle:** Verwalter darf das Hausgeld nicht im eigenen Namen einklagen; Klägerin ist die GdWE, vertreten durch den Verwalter (§ 9b WEG).
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit/SKILL.md

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+---
+name: spezial-hausverwaltungs-fristen-form-und-zustaendigkeit
+description: "Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg
+- **Spezialgegenstand:** Hausverwaltungs: Fristen, Form, Zuständigkeit und Rechtsweg wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Hausverwaltungs** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel/SKILL.md

@@ -0,0 +1,57 @@
+---
+name: spezial-operatives-erstpruefung-und-mandatsziel
+description: "Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel
+- **Spezialgegenstand:** Operatives: Erstprüfung, Rollenklärung und Mandatsziel wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Operatives** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
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+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg/SKILL.md

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+name: spezial-protokoll-behoerden-gericht-und-registerweg
+description: "Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+## Fachkern: Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg
+- **Spezialgegenstand:** Protokoll: Behörden-, Gerichts- oder Registerweg wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
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+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
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+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Protokoll** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
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+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte/SKILL.md

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+---
+name: spezial-sonderumlage-compliance-dokumentation-und-akte
+description: "Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
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+# Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk
+- **Spezialgegenstand:** Sonderumlage: Compliance-Dokumentation und Aktenvermerk wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
+
+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Sonderumlage** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Materielle Weichen Sonderumlage
+- **Rechtsgrundlage:** Sonderumlage ist eine außerordentliche Vorschusserhebung über den Wirtschaftsplan hinaus, fußend auf § 28 Abs. 1 WEG analog (Vorschusspflicht). Anspruchsinhaberin: GdWE (§ 9a WEG).
+- **Beschlusserfordernis:** Einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Sonderumlage muss in der Tagesordnung konkret benannt sein (Zweck, Höhe, Verteilungsschlüssel, Fälligkeit), sonst Anfechtbarkeit.
+- **Bestimmtheit:** Beschluss muss enthalten: Gesamtbetrag, Verteilungsmaßstab (in der Regel MEA gem. § 16 Abs. 2 WEG, abweichend nur bei vorhandener Beschlusskompetenz), Fälligkeit pro Eigentümer, Zweckbindung. BGH ständige Rspr.: unbestimmter Sonderumlagebeschluss ist nichtig (nicht nur anfechtbar).
+- **Erhaltungsrücklage vs. Sonderumlage:** Bei ausreichender Rücklage ist Sonderumlage nur subsidiär ordnungsgemäße Verwaltung (§ 19 WEG). Bei kurzfristigem Liquiditätsbedarf zur Vermeidung von Schäden zulässig auch wenn Rücklage rechnerisch ausreicht (Notfallargument).
+- **Verteilungsmaßstab bei baulicher Veränderung:** § 21 WEG (kostentragende Mehrheit; Kostenverteilung nur auf Zustimmende, außer Ausnahmen § 21 Abs. 2 WEG).
+- **Anfechtungsrisiko:** § 45 WEG (ein Monat). Bei Anfechtung bleibt die Forderung bis zur Rechtskraft fällig (§ 23 Abs. 4 WEG; vorläufige Vollstreckbarkeit möglich).
+- **Stolperfalle:** Sonderumlage darf nicht zur Auffüllung der Erhaltungsrücklage zweckentfremdet werden; das ist gesonderter Beschlussgegenstand.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege/SKILL.md

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+---
+name: spezial-weg-tatbestand-beweis-und-belege
+description: "WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Fachkern: WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage
+- **Spezialgegenstand:** WEG: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen und Beleglage wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
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+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
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+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
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+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **WEG** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
+
+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
+
+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation/SKILL.md

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+name: spezial-wirtschaftsplan-verhandlung-vergleich-und-eskalation
+description: "Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation im WEG- und Hausverwaltungsrecht: fachlich vertiefter Spezialskill mit Normenradar (WEG/BGB/BetrKV), Tatbestands-/Beweislastmatrix, Fristen- und Formcheck, Gegenargumenten, Fehlerbremse und direkt nutzbarem Arbeitsprodukt."
+---
+
+# Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Fachkern: Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation
+- **Spezialgegenstand:** Wirtschaftsplan: Verhandlung, Vergleich und Eskalation wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
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+1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
+2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
+3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
+4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
+5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. **Fallbild bilden:** Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
+2. **Rechtsrahmen setzen:** Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld **Wirtschaftsplan** prüfen.
+3. **Prüfpunkte abarbeiten:** Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
+4. **Risiko bewerten:** Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
+5. **Anschluss bauen:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
+
+## Output-Standard
+- **Kurzlage:** maximal fünf Sätze zu Ziel, Lage, Frist, Risiko und nächstem Schritt.
+- **Prüfmatrix:** Punkt, Norm/Quelle, Tatsache, Beleg, Bewertung, To-do.
+- **Arbeitsprodukt:** direkt nutzbarer Entwurf oder Baustein in der passenden Tonalität.
+- **Qualitätsgate:** keine Scheingenauigkeit; Lücken, Annahmen und Live-Check-Bedarf ausdrücklich markieren.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Paywall-Literatur nur verwerten, wenn sie von der Nutzerin oder dem Nutzer als Text bereitgestellt wurde; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.
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+## Qualitätsanker: WEG-Reform, Beschlussgegenstand und Abrechnungsspitze
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+- **Verifizierte Rechtsprechungsanker:** BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung tragen die Ungültigerklärung nur, wenn sie sich auf Abrechnungsspitze und Zahlungspflicht auswirken. BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verlangt Beschlusskompetenz, Sachgrund und saubere Belastungslogik. Bei jeder Ausgabe vor Zitat freie Quelle erneut prüfen.
+- **Reformlogik:** Seit der WEG-Reform ist nicht „die Jahresabrechnung als Zahlenwerk“ der Beschlussgegenstand, sondern Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Das ist die zentrale Weiche für Anfechtung, Bestimmtheit und Fehlerrelevanz.
+- **Praktische Prüfung:** Beschlusskompetenz, Bestimmtheit, Ladung/Tagesordnung, Stimmrecht, Verteilungsschlüssel, Belegprüfung, Rücklage/Vermögensbericht, HeizKV, Umsatzsteuer/Vorsteuer und Anfechtungsfrist getrennt prüfen.
+- **Output-Pflicht:** Für Verwaltung/Eigentümer immer eine Beschluss- oder Anfechtungsmatrix liefern: Beschlusswortlaut, Rechtsgrundlage, Fehler, Zahlungsrelevanz, Beleg, Frist, Heilungs- oder Neufassungsoption.

weg-hausverwaltung/skills/steckersolar-wallbox-barrierefreiheit/SKILL.md

@@ -0,0 +1,103 @@
+---
+name: steckersolar-wallbox-barrierefreiheit
+description: "Spezialworkflow für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Stand 05/2026): Steckersolargerät, Wallbox/E-Mobilität, barrierefreier Umbau, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss. Prüft Anspruch, technische Unterlagen, Auflagen, Beschlusswortlaut und Anfechtungsrisiko."
+---
+
+# Steckersolar, Wallbox, Barrierefreiheit und Co.
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Steckersolar, Wallbox, Barrierefreiheit und Co.` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Fachkern: Steckersolar, Wallbox, Barrierefreiheit und Co.
+- **Spezialgegenstand:** Steckersolar, Wallbox, Barrierefreiheit und Co. wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Privilegierte Maßnahmen zügig ermöglichen, aber technisch und organisatorisch sauber regeln. Bei Mieter-Wünschen den vermietenden Eigentümer einbinden.
+
+## Privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)
+
+| Nr. | Maßnahme | Norm |
+| --- | --- | --- |
+| 1 | Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox) | § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
+| 2 | Barrierefreier Aus- und Umbau | § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
+| 3 | Einbruchsschutz | § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG |
+| 4 | Glasfaseranschluss | § 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG |
+| 5 | Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) | § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG |
+
+Folgen: **Anspruch auf Gestattung** (kein freies Ermessen). Die GdWE darf das "Wie" (Ausführung, Optik, Sicherheit) regeln, nicht aber den Anspruch durch sachfremde Auflagen leerlaufen lassen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
+
+## Mieter-Schiene (Steckersolar)
+
+- § 554 BGB privilegiert Mieter ebenfalls hinsichtlich Steckersolar, E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz. Mieter muss zustimmen lassen, wenn die Maßnahme die Mietsache verändert.
+- Verwalter sollte vermietende Eigentümer im Vorfeld auf das Beschlusserfordernis nach § 20 WEG hinweisen, da Mieter-Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sonst zur **mittelbaren Handlungsstörerhaftung** des Eigentümers führen können: BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24).
+- Norm § 554 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
+
+## Abfrage
+
+- Maßnahme: Steckersolar, Wallbox/Ladeinfrastruktur, Barrierefreiheit (Rampe, Türverbreiterung, Lift), Einbruchsschutz (Tür, Fenster, Schließanlage), Glasfaser.
+- Betroffener Bereich: Balkon, Fassade, Stellplatz, Treppenhaus, Leitungen, Hauseingang.
+- Unterlagen: Datenblatt, Beauftragung Elektrofachbetrieb, Versicherung, Montagekonzept, Rückbau-Konzept, Wartungsplan.
+- Konflikte: Optik, Statik, Brandschutz, Kabelführung, Zähler, Sondernutzung, Notstrom.
+
+## Technische Mindestunterlagen je Maßnahme (typisch)
+
+| Maßnahme | Pflichtunterlagen |
+| --- | --- |
+| Steckersolar | Datenblatt Wechselrichter, max. 800 W (Stand 05/2026, vgl. Solarpaket I), Halterung/Befestigung, Brüstung statisch ok, Anmeldung Marktstammdatenregister, Schuko/Wieland-Stecker, Hausanschluss-Info |
+| Wallbox | Leistungsangaben kW, Lastmanagement, Fundament/Wandmontage, Zählerkonzept, Brandschutzabstand, Fachbetriebsbestätigung, Versicherung |
+| Barrierefreiheit | Plan, Statik (bei Lift), DIN 18040-2, Brandschutz, Türen-/Schließanlagenkonzept |
+| Einbruchsschutz | Widerstandsklasse RC, Optikkonzept Fassade, Sicherungsklasse, ggf. Versicherer-Anforderung |
+| Glasfaser | Trassenplan, Hauseinführung, Verteilerstandort, Folgen für Brandschutz/Wandschotts |
+
+## Mustertext Beschluss (Steckersolar)
+
+> Der Eigentümer/die Eigentümerin der Einheit Nr. [...] erhält die Gestattung, ein Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG mit folgenden Auflagen am Balkon/Geländer der Einheit Nr. [...] zu installieren:
+> 1. Module/Halterung nach Datenblatt (Anlage [X]), max. Gewicht [kg], Befestigung gemäß Herstellervorgaben durch geeignete Person.
+> 2. Wechselrichter zulässige Einspeiseleistung gemäß geltendem Recht; Anmeldung beim Marktstammdatenregister und beim Netzbetreiber durch den Antragsteller.
+> 3. Elektrische Anschlussinstallation durch Elektrofachbetrieb (Nachweis), Verwendung einer geeigneten Energiesteckdose.
+> 4. Optische Einfügung gemäß Anlage [Y] (Farbgebung, Position).
+> 5. Versicherung, Wartung, Rückbau bei Auszug/Wegfall der Nutzung trägt der Antragsteller.
+> 6. Schäden am Gemeinschaftseigentum sind dem Antragsteller anzuzeigen und auf seine Kosten zu beheben.
+> Die Kosten der Maßnahme trägt der Antragsteller (§ 21 Abs. 1 WEG).
+
+## Mustertext Beschluss (Wallbox, mit Lastmanagement)
+
+> Den Eigentümern wird das Recht eingeräumt, an ihrem jeweiligen Stellplatz Wallboxen mit einer Leistung von max. [kW] zu errichten. Voraussetzungen:
+> 1. Verbindliches Lastmanagement der GdWE (Anlage [X]), Inbetriebnahme nur nach Anschluss an das Managementsystem.
+> 2. Beauftragung über vom Verwalter benannten Rahmen-Elektrofachbetrieb oder gleichwertigen Nachweis.
+> 3. Zählertechnik je Wallbox; Anmeldung beim Netzbetreiber durch den jeweiligen Antragsteller.
+> 4. Brandschutzabstände gemäß Anlage [Y]; ggf. Anpassung der Versicherung durch GdWE.
+> 5. Wartung, Versicherung, Rückbau pro Anlage durch den jeweiligen Antragsteller.
+> Kosten der Wallbox-Errichtung trägt der jeweilige Antragsteller; Kosten der Infrastruktur (Lastmanagement, Hauptkabel) tragen alle nutzungsberechtigten Eigentümer nach Schlüssel [...] (§ 21 Abs. 3 WEG).
+
+## Output
+
+- Unterlagenanforderung an Eigentümer (Datenblatt, Statik, Versicherung, Fachbetrieb)
+- Beschlussvorschlag mit Auflagen
+- Technische Fragenliste an Antragsteller
+- Antwortschreiben bei unvollständigem Antrag
+- Hinweisschreiben an vermietende Eigentümer (Beschluss vor Mieter-Maßnahme)
+
+## Cross-Refs
+
+- Anspruchsprüfung / § 20 WEG generell → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+- Kostenfolge / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Technische Vorgaben (z. B. Leistungsgrenzen Steckersolar, MaStR-Pflichten, GEG-Anforderungen) zum Versammlungszeitpunkt live verifizieren — siehe https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html.

weg-hausverwaltung/skills/stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer/SKILL.md

@@ -0,0 +1,99 @@
+---
+name: stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer
+description: "Bearbeitet Störungen in der WEG (Stand 05/2026): Lärm, Müll, Feuchtigkeit, Geruch, Kamera, Gemeinschaftsflächen, Mieter als Störer, vermietender Eigentümer, Hausordnung, Abmahnung, Beweissicherung. Berücksichtigt BGH V ZR 1/24 (mittelbare Handlungsstörerhaftung des vermietenden Eigentümers) und V ZR 105/24 (Nutzungsabwehr gegen Klimasplit über § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB)."
+---
+
+# Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer
+- **Spezialgegenstand:** Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Störungen geordnet aufnehmen, Beweise sichern und die richtige Adressatenkette wählen.
+
+## Prüfschritte
+
+1. **Sachverhalt**: Was stört wen, wann, wie oft, mit welchen Belegen (Foto, Lärmprotokoll, Zeugen)?
+2. **Eigentumslage**: Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen? Wer ist Eigentümer? Liegt Vermietung vor?
+3. **Störer**: Eigentümer, Mieter, Besucher, Handwerker? Bei Mietern auch vermietender Eigentümer prüfen.
+4. **Regelwerk**: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, Beschlüsse der GdWE, Mietvertrag.
+5. **Anspruchsgrundlage**:
+   - § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern).
+   - § 1004 BGB (Beseitigung / Unterlassung).
+   - § 906 BGB (Immissionen).
+   - Hausordnung als Vertrags- und Beschlussregel.
+   - Mietrechtliche Pflichten (§§ 535 ff. BGB) bei Mietern.
+6. **Reaktion**: freundlicher Hinweis → Abmahnung → Klage; Beweissicherung kontinuierlich.
+
+## Adressatenkette
+
+- **Eigentümer-zu-Eigentümer-Störung**: Aufforderung direkt; Klage Einzelner möglich, soweit Individualanspruch.
+- **Vermietender Eigentümer als Störer**: Mieter-Handlung kann mittelbare Handlungsstörerhaftung auslösen — BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24). Verwalter sollte vermietende Eigentümer auf Mieter-Pflichten und Beschlusserfordernisse aktiv hinweisen.
+- **Mieter als Störer im Gemeinschaftseigentum**: GdWE kann nach Aufforderung gegen vermietenden Eigentümer vorgehen; daneben Direktanspruch aus § 1004 BGB möglich.
+
+## Klimasplit / Lärm / Geruch nach Gestattung
+
+- Auch ein wirksam gestatteter Klimasplit darf nicht zu unzumutbaren Immissionen führen. Abwehrrecht aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB bleibt offen — BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24).
+- Beweismittel: Schallpegelmessung, Tagebuch, Sachverständigenkonsil.
+
+## Mustertext Abmahnung (Verwalter an Eigentümer)
+
+> Sehr geehrte/r [Name],
+> wir haben Hinweise auf folgende Beeinträchtigung der WEG erhalten:
+> [Sachverhalt, Datum, Zeugen, Dokumentation].
+> Wir bitten Sie, die Beeinträchtigung umgehend, spätestens bis [Frist], zu beenden bzw. sicherzustellen, dass Ihre Mieter / Besucher dies tun. Sollten weitere Vorfälle auftreten, sind wir gehalten, im Auftrag der GdWE rechtliche Schritte einschließlich Unterlassungsklage einzuleiten. Bitte bestätigen Sie uns die Erledigung bis [Datum].
+
+## Hausordnung — Mindestpunkte
+
+- Ruhezeiten (gesetzliche und ergänzende).
+- Nutzung Treppenhaus, Aufzug, Gemeinschaftsräume.
+- Tierhaltung (soweit Beschluss/Vereinbarung zulässig).
+- Reinigungspflichten.
+- Kennzeichnung Briefkasten/Klingel.
+- Müllentsorgung, Sperrmüll.
+- Sicherheits-/Brandschutzregeln (Treppenhaus freihalten).
+- Datenschutzbestimmungen für Überwachungskameras / Klingelanlagen.
+
+## Output
+
+- Störungsprotokoll (chronologisch, mit Belegen)
+- Beweisanforderung (Lärmmessung, Foto, Zeugenliste)
+- Schreiben an Eigentümer / Mieter (Abmahnung, Aufforderung)
+- Eskalationsmatrix (intern → Anwalt → Klage)
+- Hinweisschreiben an vermietende Eigentümer (Mieter-Schiene + V ZR 1/24)
+
+## Cross-Refs
+
+- Bauliche Veränderungen / Klimaanlagen → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
+- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+- Eigentümerkommunikation → `eigentuemerkommunikation-beschwerde`
+- Datenschutz Kamera → `datenschutz-dokumentenfreigabe`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 14 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html ; § 1004 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1004.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/top-generator-emotion-zu-beschluss/SKILL.md

@@ -0,0 +1,60 @@
+---
+name: top-generator-emotion-zu-beschluss
+description: "Verwandelt ungeordnete Beschwerden, WhatsApp-Nachrichten, Eigentuemermails und Verwaltervermerke in sachliche Tagesordnungspunkte, Beschlussvorschlaege, Informations-TOPs und Protokollbausteine."
+---
+
+# TOP-Generator - von Emotion zu Beschluss
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `TOP-Generator - von Emotion zu Beschluss` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: TOP-Generator - von Emotion zu Beschluss
+- **Spezialgegenstand:** TOP-Generator - von Emotion zu Beschluss wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Zweck
+
+Dieser Skill nimmt Material so, wie es in der Verwaltung wirklich ankommt: wuetende E-Mails, Fotos, Chatverlaeufe, halbe Kostenvoranschlaege und unklare Beschwerden. Daraus wird eine sachliche, beschlussfaehige Tagesordnung.
+
+## Vier Pflichtbausteine
+
+1. Ziel klaeren: Was soll entschieden, geprueft, entworfen, verbessert oder verhandelt werden?
+2. Kontext sichern: Rolle, Frist, Dokumente, Beteiligte, Vorgeschichte und Belege.
+3. Grenzen setzen: keine Blindzitate, keine erfundenen Tatsachen, keine ungewollten Zugestaendnisse.
+4. Ausgabeformat bestimmen: Memo, Tabelle, Schriftsatz, Brief, Beschluss, TOP, Checkliste oder Red-Team-Liste.
+
+## Workflow
+
+1. Material erfassen und sichtbar zwischen Tatsache, Behauptung und Bewertung trennen.
+2. Eilige Punkte vorziehen.
+3. Schwachstellen und Gegenargumente benennen.
+4. Passende Folge-Skills aus demselben Plugin vorschlagen.
+5. Einen verwendbaren Output liefern und offene Punkte mit `[noch klaeren]` markieren.
+
+## Ausgabe
+
+| Punkt | Befund | Risiko | Naechster Schritt |
+| --- | --- | --- | --- |
+| ... | ... | ... | ... |
+
+## Qualitaetsgate
+
+Ist die Antwort handlungsorientiert, knapp, respektvoll, belegnah und ohne erfundene Quellen? Sind Fristen und offene Tatsachen sichtbar? Ist der naechste Schritt eindeutig?
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/verwalterpflichten-26-27-weg/SKILL.md

@@ -0,0 +1,89 @@
+---
+name: verwalterpflichten-26-27-weg
+description: "Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG (Stand 05/2026), laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung der GdWE und Haftung; berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (keine Schutzwirkung des Verwaltervertrags) und V ZR 167/23 (Abrechnungsanspruch gegen GdWE)."
+---
+
+# Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG
+- **Spezialgegenstand:** Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Verwalterhandeln rechtssicher einordnen: Was darf der Verwalter allein, was braucht Beschluss, was muss sofort passieren — und wer haftet wem gegenüber?
+
+## Prüfpunkte
+
+- **Bestellung / Laufzeit / Abberufung** (§ 26 WEG): jederzeitige Abberufbarkeit; Bestellung höchstens 5 Jahre (3 Jahre nach erster Bestellung).
+- **Aufgaben / Befugnisse** (§ 27 WEG):
+  - Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung (Bagatellen, keine erheblichen Folgen).
+  - Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils (Eilmaßnahmen).
+  - Vertretung der GdWE im Außenverhältnis (§ 9b WEG).
+- **Informationspflichten**: Belege, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG), Jahresabrechnung.
+- **Haftungsraster** seit WEMoG:
+  - Verwaltervertrag entfaltet **keine** Schutzwirkung für einzelne Eigentümer — Ansprüche aus Pflichtverletzungen laufen über die GdWE: BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
+  - Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter: BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
+  - Einzeleigentümer kann dennoch die GdWE auf Schadensersatz in Anspruch nehmen; die GdWE nimmt anschließend Regress beim Verwalter.
+
+## Kompetenzmatrix (Beispiele, immer einzelfallabhängig)
+
+| Maßnahme | Allein-Befugnis Verwalter | Beschluss erforderlich | Anmerkung |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Routine-Instandhaltung (Glühbirne, kleine Reparatur) | ja | nein | Bagatell-Schwelle prüfen (TE, GO, Verwaltervertrag) |
+| Erhaltungsmaßnahme mittlerer Größe | ggf. ja, wenn untergeordnete Bedeutung | bei substantieller Tragweite | Vergleichsangebote dokumentieren |
+| Sanierungsbeschluss > Bagatell | nein | ja | Wirtschaftsplan / Sonderumlage |
+| Eilmaßnahme zur Schadensabwehr (Wasserrohrbruch) | ja | nein | Sofortige Information GdWE/Beirat |
+| Bauliche Veränderung § 20 WEG | nein | ja | Auflagen und Kostenfolge im Beschluss |
+| Verwalter-Abberufung | nein | ja (jederzeit, § 26 Abs. 3 WEG) | Wirksamkeit Bestellung ≠ Vertragsbeendigung |
+| Klage / Eilrechtsschutz | abhängig von Beschluss / Eilkompetenz | meist ja | Abstimmung mit Beirat / Anwalt |
+
+## Eskalationsgründe
+
+- Pflichtverletzung mit erheblichem Schaden (Versicherung, Heizung, Wasserschaden, Verzug Abrechnung).
+- Interessenkonflikt (Eigengeschäft, Provision, verbundene Unternehmen) ohne Offenlegung.
+- Wiederholt verspätete Jahresabrechnung / fehlender Vermögensbericht.
+- Verweigerung der Belegeinsicht.
+- Nichteinhaltung des CO2KostAufG (Datenbereitstellung) oder GEG-Pflichten (z. B. Heizungstausch-Beschlussvorlage).
+
+## Output
+
+- Kompetenzmatrix für den konkreten Vorgang
+- Beschlussbedarfsliste
+- Verwalter- bzw. Beiratsnotiz mit Risikoampel
+- Abberufungs- und Neubestellungsfahrplan (Termine, Vergleichsangebote, Vertragsentwurf)
+- Hinweis auf Schadensersatzweg über GdWE (V ZR 34/24)
+
+## Cross-Refs
+
+- Beschlussvorlage / Neubestellung → `beschlussvorlagen-erstellen`
+- Beiratskontrolle → `beirat-controlling-verwalter`
+- Jahresabrechnung / Vermögensbericht → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
+- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
+
+## Quellenpflicht
+
+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 26, § 27 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html .
+
+
+## Qualitäts-Hardening
+
+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial/SKILL.md

@@ -0,0 +1,62 @@
+---
+name: wegh-bauliche-veraenderung-beschluss-spezial
+description: "Spezialfall bauliche Veraenderung Beschluss WEG nach Reform: privilegierte Massnahmen, Kostenverteilung. Pruefraster fuer Verwalter und Eigentuemergemeinschaft."
+---
+
+# WEGh: Bauliche Veraenderung WEG
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `WEGh: Bauliche Veraenderung WEG` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: WEGh: Bauliche Veraenderung WEG
+- **Spezialgegenstand:** WEGh: Bauliche Veraenderung WEG wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Frage zu Beginn nur ab, was fuer den naechsten Schritt unverzichtbar ist. Wenn Material vorliegt, mit dem Material arbeiten und nur eine gezielte Rueckfrage stellen.
+
+1. **Rolle und Ziel:** Wer fragt, welche Rolle, welcher gewuenschte Output (Memo, Schriftsatz, Tabelle, Checkliste)?
+2. **Sachverhalt:** Welche unstreitigen Tatsachen liegen vor, was ist streitig, was fehlt noch?
+3. **Fristen:** Gibt es Termine, Fristen, eilbeduerftige Schritte?
+4. **Unterlagen:** Welche Dokumente, Bescheide, Vertraege, Auszuege liegen vor?
+5. **Format:** Wie ausfuehrlich, fuer wen, in welcher Tonalitaet?
+
+## Pruefraster
+
+Der Output muss als verwertbares Arbeitsprodukt aufgebaut sein:
+
+1. **Sachverhalt fixieren** - streitige und unstreitige Tatsachen trennen, Lueckentafel.
+2. **Rechtliche Einordnung** - einschlaegige Normen, Rechtsprechung BGH/BVerfG/EuGH, Literatur.
+3. **Pruefung im Gutachtenstil** - Obersatz, Definition, Subsumtion, Zwischenergebnis.
+4. **Handlungsempfehlung** - konkret, mit naechstem Schritt, verantwortlicher Person, Frist.
+
+## Plugin-Kontext
+Dieser Skill gehoert zum Plugin `weg-hausverwaltung`. Er ergaenzt die uebrigen Skills des Plugins um einen vertieften Spezialfall oder eine systematische Einfuehrung. Bei Folgefragen werden andere Skills des Plugins als Anschluss vorgeschlagen.
+
+## Output-Module
+- Strukturierter Pruefvermerk im Gutachtenstil mit klaren Ueberschriften.
+- Tabellen und Checklisten, wo das die Lesbarkeit erhoeht.
+- Anschreiben-, Antrags- oder Klageschriftsatz-Geruest, wenn die Aufgabe das verlangt.
+- Quellenliste mit Gericht, Datum, Aktenzeichen, frei pruefbarem Link.
+
+## Quellenregel
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei pruefbarem Link (`dejure.org`, `openjur.de`, `bundesgerichtshof.de`, `bundesverfassungsgericht.de`, `curia.europa.eu`).
+- Keine Zitate aus `anwalt24.de`. Keine `BeckRS` als alleinige Fundstelle bei tragenden Aussagen.
+- Aufsaetze mit Verfasser, Zeitschrift, Jahr, Heft (falls relevant) und Seite.
+- Kommentare mit Bearbeiter und Randnummer.
+- Annahmen explizit als solche kennzeichnen, keine Erfindungen.
+
+## Was dieser Skill nicht macht
+- Kein Ersatz fuer eine vollstaendige Mandantenberatung.
+- Keine Festlegung des Mandanten ohne dessen ausdrueckliche Entscheidung.
+- Keine Bewertung von Tatsachen, die nicht durch Unterlagen oder klare Mandantenangaben gedeckt sind.
+- Bei erkennbaren Interessenkonflikten oder Berufsrechtsfragen Hinweis an den fallfuehrenden Anwalt.

weg-hausverwaltung/skills/wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter/SKILL.md

@@ -0,0 +1,62 @@
+---
+name: wegh-eigentuemerversammlung-bauleiter
+description: "Bauleiter Eigentuemerversammlung WEG: Einberufung, Tagesordnung, Beschlusskompetenz, Protokoll. Pruefraster fuer Verwalter."
+---
+
+# WEGh: Eigentuemerversammlung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `WEGh: Eigentuemerversammlung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: WEGh: Eigentuemerversammlung
+- **Spezialgegenstand:** WEGh: Eigentuemerversammlung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Frage zu Beginn nur ab, was fuer den naechsten Schritt unverzichtbar ist. Wenn Material vorliegt, mit dem Material arbeiten und nur eine gezielte Rueckfrage stellen.
+
+1. **Rolle und Ziel:** Wer fragt, welche Rolle, welcher gewuenschte Output (Memo, Schriftsatz, Tabelle, Checkliste)?
+2. **Sachverhalt:** Welche unstreitigen Tatsachen liegen vor, was ist streitig, was fehlt noch?
+3. **Fristen:** Gibt es Termine, Fristen, eilbeduerftige Schritte?
+4. **Unterlagen:** Welche Dokumente, Bescheide, Vertraege, Auszuege liegen vor?
+5. **Format:** Wie ausfuehrlich, fuer wen, in welcher Tonalitaet?
+
+## Pruefraster
+
+Der Output muss als verwertbares Arbeitsprodukt aufgebaut sein:
+
+1. **Sachverhalt fixieren** - streitige und unstreitige Tatsachen trennen, Lueckentafel.
+2. **Rechtliche Einordnung** - einschlaegige Normen, Rechtsprechung BGH/BVerfG/EuGH, Literatur.
+3. **Pruefung im Gutachtenstil** - Obersatz, Definition, Subsumtion, Zwischenergebnis.
+4. **Handlungsempfehlung** - konkret, mit naechstem Schritt, verantwortlicher Person, Frist.
+
+## Plugin-Kontext
+Dieser Skill gehoert zum Plugin `weg-hausverwaltung`. Er ergaenzt die uebrigen Skills des Plugins um einen vertieften Spezialfall oder eine systematische Einfuehrung. Bei Folgefragen werden andere Skills des Plugins als Anschluss vorgeschlagen.
+
+## Output-Module
+- Strukturierter Pruefvermerk im Gutachtenstil mit klaren Ueberschriften.
+- Tabellen und Checklisten, wo das die Lesbarkeit erhoeht.
+- Anschreiben-, Antrags- oder Klageschriftsatz-Geruest, wenn die Aufgabe das verlangt.
+- Quellenliste mit Gericht, Datum, Aktenzeichen, frei pruefbarem Link.
+
+## Quellenregel
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei pruefbarem Link (`dejure.org`, `openjur.de`, `bundesgerichtshof.de`, `bundesverfassungsgericht.de`, `curia.europa.eu`).
+- Keine Zitate aus `anwalt24.de`. Keine `BeckRS` als alleinige Fundstelle bei tragenden Aussagen.
+- Aufsaetze mit Verfasser, Zeitschrift, Jahr, Heft (falls relevant) und Seite.
+- Kommentare mit Bearbeiter und Randnummer.
+- Annahmen explizit als solche kennzeichnen, keine Erfindungen.
+
+## Was dieser Skill nicht macht
+- Kein Ersatz fuer eine vollstaendige Mandantenberatung.
+- Keine Festlegung des Mandanten ohne dessen ausdrueckliche Entscheidung.
+- Keine Bewertung von Tatsachen, die nicht durch Unterlagen oder klare Mandantenangaben gedeckt sind.
+- Bei erkennbaren Interessenkonflikten oder Berufsrechtsfragen Hinweis an den fallfuehrenden Anwalt.

weg-hausverwaltung/skills/wegh-verwalterhaftung-spezial/SKILL.md

@@ -0,0 +1,62 @@
+---
+name: wegh-verwalterhaftung-spezial
+description: "Spezialfall Verwalterhaftung WEG §§ 26 ff. WEG nach Reform 2020: Innen- und Aussenhaftung, D-and-O fuer Verwalter, Haftung fuer Beschlussumsetzung. Pruefraster fuer Verwalter."
+---
+
+# WEGh: Verwalterhaftung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `WEGh: Verwalterhaftung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: WEGh: Verwalterhaftung
+- **Spezialgegenstand:** WEGh: Verwalterhaftung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Fallweichen
+Frage zu Beginn nur ab, was fuer den naechsten Schritt unverzichtbar ist. Wenn Material vorliegt, mit dem Material arbeiten und nur eine gezielte Rueckfrage stellen.
+
+1. **Rolle und Ziel:** Wer fragt, welche Rolle, welcher gewuenschte Output (Memo, Schriftsatz, Tabelle, Checkliste)?
+2. **Sachverhalt:** Welche unstreitigen Tatsachen liegen vor, was ist streitig, was fehlt noch?
+3. **Fristen:** Gibt es Termine, Fristen, eilbeduerftige Schritte?
+4. **Unterlagen:** Welche Dokumente, Bescheide, Vertraege, Auszuege liegen vor?
+5. **Format:** Wie ausfuehrlich, fuer wen, in welcher Tonalitaet?
+
+## Pruefraster
+
+Der Output muss als verwertbares Arbeitsprodukt aufgebaut sein:
+
+1. **Sachverhalt fixieren** - streitige und unstreitige Tatsachen trennen, Lueckentafel.
+2. **Rechtliche Einordnung** - einschlaegige Normen, Rechtsprechung BGH/BVerfG/EuGH, Literatur.
+3. **Pruefung im Gutachtenstil** - Obersatz, Definition, Subsumtion, Zwischenergebnis.
+4. **Handlungsempfehlung** - konkret, mit naechstem Schritt, verantwortlicher Person, Frist.
+
+## Plugin-Kontext
+Dieser Skill gehoert zum Plugin `weg-hausverwaltung`. Er ergaenzt die uebrigen Skills des Plugins um einen vertieften Spezialfall oder eine systematische Einfuehrung. Bei Folgefragen werden andere Skills des Plugins als Anschluss vorgeschlagen.
+
+## Output-Module
+- Strukturierter Pruefvermerk im Gutachtenstil mit klaren Ueberschriften.
+- Tabellen und Checklisten, wo das die Lesbarkeit erhoeht.
+- Anschreiben-, Antrags- oder Klageschriftsatz-Geruest, wenn die Aufgabe das verlangt.
+- Quellenliste mit Gericht, Datum, Aktenzeichen, frei pruefbarem Link.
+
+## Quellenregel
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei pruefbarem Link (`dejure.org`, `openjur.de`, `bundesgerichtshof.de`, `bundesverfassungsgericht.de`, `curia.europa.eu`).
+- Keine Zitate aus `anwalt24.de`. Keine `BeckRS` als alleinige Fundstelle bei tragenden Aussagen.
+- Aufsaetze mit Verfasser, Zeitschrift, Jahr, Heft (falls relevant) und Seite.
+- Kommentare mit Bearbeiter und Randnummer.
+- Annahmen explizit als solche kennzeichnen, keine Erfindungen.
+
+## Was dieser Skill nicht macht
+- Kein Ersatz fuer eine vollstaendige Mandantenberatung.
+- Keine Festlegung des Mandanten ohne dessen ausdrueckliche Entscheidung.
+- Keine Bewertung von Tatsachen, die nicht durch Unterlagen oder klare Mandantenangaben gedeckt sind.
+- Bei erkennbaren Interessenkonflikten oder Berufsrechtsfragen Hinweis an den fallfuehrenden Anwalt.

weg-hausverwaltung/skills/wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden/SKILL.md

@@ -0,0 +1,83 @@
+---
+name: wegh-wirtschaftsplan-jahresabrechnung-leitfaden
+description: "WEG-Leitfaden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG: Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnungsspitzen, Einzelabrechnungen, Vermögensbericht, Beschlussformulierung, Anfechtungsrisiko und Mieterschnittstelle."
+---
+
+# WEG: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `WEG: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: WEG: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
+- **Spezialgegenstand:** WEG: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+## Aufgabe
+
+Dieser Skill führt Verwalter, Beirat, Eigentümer und Anwälte durch die aktuelle § 28-WEG-Logik. Er vermeidet den alten Reflex, "die Jahresabrechnung zu genehmigen". Beschlossen werden Nachschüsse und die Anpassung von Vorschüssen; der Wirtschaftsplan stützt die Vorschüsse.
+
+## Kaltstart
+
+1. Geht es um Erstellung, Beschlussvorbereitung, Beiratsprüfung, Anfechtung oder Mieterschnittstelle?
+2. Abrechnungsjahr, Zahl der Einheiten, Wohn-/Gewerbeanteile, besondere Nutzer?
+3. Liegen Konten, Rechnungen, Zahlungsbelege, Heizkosten, Versicherungen, Hausgeld-Soll und Wirtschaftsplan vor?
+4. Gibt es Sonderumlagen, bauliche Veränderungen, Schlüsseländerungen oder Rücklagenbewegungen?
+5. Welches Produkt wird gebraucht: Beschlussvorlage, Prüfbericht, Einzelabrechnungserläuterung, Datenpaket für Vermieter, Schriftsatz?
+
+## Rechtsanker
+
+- § 28 Abs. 1 WEG: Wirtschaftsplan und Vorschüsse.
+- § 28 Abs. 2 WEG: Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse.
+- § 28 Abs. 3 WEG: Vermögensbericht.
+- § 16 Abs. 2 WEG: Kostenverteilung und Beschlusskompetenz zur abweichenden Verteilung.
+- BGH, Urteil vom 19.04.2024 - V ZR 167/23: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich nach neuem Recht gegen die GdWE.
+- BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23: Beschlussauslegung nach neuem Recht auf Vorschüsse/Nachschüsse.
+- BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehlerrelevanz bei Auswirkung auf Abrechnungsspitze.
+
+## Arbeitsplan Jahresabrechnung
+
+1. Konten, Anfangs-/Endbestände und Zahlungsflüsse plausibilisieren.
+2. Kostenarten den Verteilungsschlüsseln zuordnen.
+3. Soll-Hausgeld aus Wirtschaftsplan gegen Ist-Zahlungen prüfen.
+4. Einzelabrechnungen und Abrechnungsspitzen berechnen.
+5. Nachschüsse und Vorschussanpassungen als Beschlussgegenstand formulieren.
+6. Vermögensbericht getrennt ausweisen; nicht mit Beschlussgegenstand vermischen.
+7. Für vermietende Eigentümer gesondertes Betriebskosten-Datenpaket erstellen.
+
+## Arbeitsplan Wirtschaftsplan
+
+1. Ist-Kosten des Vorjahres als Ausgangspunkt, aber nicht blind fortschreiben.
+2. Preissteigerungen, Versicherungswechsel, Energie, Wartungsverträge, bauliche Maßnahmen erklären.
+3. Vorschüsse je Einheit mit richtigem Schlüssel berechnen.
+4. Liquiditätsreserve und Sonderumlage auseinanderhalten.
+5. Beschluss klar auf Vorschüsse beziehen.
+
+## Output-Module
+
+- Beschlussvorlage nach § 28 WEG.
+- Beiratsprüfbericht mit Red-Flags.
+- Eigentümererläuterung in normaler Sprache.
+- Anfechtungsrisiko-Matrix.
+- Vermieter-Datenpaket für Betriebskostenabrechnung.
+
+## Quellenregel
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei pruefbarem Link (`dejure.org`, `openjur.de`, `bundesgerichtshof.de`, `bundesverfassungsgericht.de`, `curia.europa.eu`).
+- Keine Zitate aus `anwalt24.de`. Keine `BeckRS` als alleinige Fundstelle bei tragenden Aussagen.
+- Aufsaetze mit Verfasser, Zeitschrift, Jahr, Heft (falls relevant) und Seite.
+- Kommentare mit Bearbeiter und Randnummer.
+- Annahmen explizit als solche kennzeichnen, keine Erfindungen.
+
+## Was dieser Skill nicht macht
+- Kein Ersatz fuer eine vollstaendige Mandantenberatung.
+- Keine Festlegung des Mandanten ohne dessen ausdrueckliche Entscheidung.
+- Keine Bewertung von Tatsachen, die nicht durch Unterlagen oder klare Mandantenangaben gedeckt sind.
+- Bei erkennbaren Interessenkonflikten oder Berufsrechtsfragen Hinweis an den fallfuehrenden Anwalt.

weg-hausverwaltung/skills/wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg/SKILL.md

@@ -0,0 +1,100 @@
+---
+name: wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg
+description: "Prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Nachschüsse, Vorschussanpassungen, Rücklagen, Verteilerschlüssel, Beleglage und Beschlussformulierung nach § 28 WEG (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 102/23 (Auslegung des Abrechnungsbeschlusses), V ZR 167/23 (Anspruch gegen GdWE), V ZR 236/23 und V ZR 128/23 (Schlüsseländerung)."
+---
+
+# Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Fachkern: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
+- **Spezialgegenstand:** Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird als eigener Falltyp behandelt; der Skill muss ein konkretes Ergebnis liefern, nicht nur Einstieg und Routing.
+- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
+- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
+- **Lösungsoutput:** Erzeuge eine fallbezogene Matrix `Norm / Tatbestand / Beleg / Risiko / Gegenargument / nächster Schritt` und benenne passende Anschluss-Skills nur, wenn sie wirklich eine Vertiefung lösen.
+
+
+Stand: 05/2026.
+
+## Ziel
+
+Finanzunterlagen der GdWE verwaltungspraktisch und beschlussrechtlich kontrollieren. Beschlossen werden nach WEMoG **nur** Nachschüsse, Vorschussanpassungen und der Wirtschaftsplan — nicht mehr "die Abrechnung als solche" (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
+
+## Prüfblöcke
+
+- Abrechnungszeitraum, Kontenbestand, Erhaltungsrücklage, Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).
+- Einnahmen/Ausgaben, Kostenarten, Schlüssel, Einzelabrechnungen.
+- Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse als Beschlussgegenstand (§ 28 Abs. 2 WEG).
+- Wirtschaftsplan: laufende Kosten, Rücklagenzuführung, Sonderumlage, Liquidität.
+- Belegeinsicht, Abgrenzung, HeizkostenV, Schnittstelle zur mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung (§ 556 BGB).
+- CO₂-Kosten: WEG-Abrechnung sollte Daten liefern, die der vermietende Eigentümer für die Aufteilung nach CO2KostAufG braucht (Stufe nach Energiebedarf kg CO₂/m²·a).
+
+## Schlüsseländerungen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
+
+- Mehrheitsbeschluss möglich, aber nicht voraussetzungslos.
+- Abkehr von gegenstandsbezogener Kostentrennung (z. B. Tiefgarage) entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung **ohne** sachlichen Grund — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23).
+- Verteilungsschlüssel der Erhaltungsrücklage kann per Mehrheit geändert werden, wenn für das alte Privileg kein sachlicher Grund (mehr) besteht — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
+- Sachgrund **schriftlich** in der Beschlussbegründung dokumentieren.
+
+## Mustertext Beschluss "Abrechnungsspitzen"
+
+> Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage [X]) folgende Abrechnungsspitzen:
+> 1. Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse gemäß Einzelabrechnungen (Anlage [Y]).
+> 2. Fälligkeit der Nachschüsse: [Datum]. Guthaben werden bis [Datum] mit nächsten Hausgeldzahlungen verrechnet.
+> 3. Der Vermögensbericht zum [Stichtag] wird zur Kenntnis genommen (§ 28 Abs. 4 WEG, Anlage [Z]).
+
+## Anspruch auf Erstellung
+
+- Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter — BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
+- Bei laufendem Verfahren gegen den (alten) Verwalter ist Parteiwechsel auf die GdWE im Regelfall sachgerecht.
+
+## Red Flags
+
+- Beschlusswortlaut genehmigt pauschal "die Abrechnung" ohne Trennung von Abrechnungsspitzen — auslegungsfähig (V ZR 102/23), aber besser von Anfang an klar formulieren.
+- Schlüsseltausch ohne dokumentierten sachlichen Grund (V ZR 236/23, V ZR 128/23).
+- Rücklagenentnahme ohne Beschlussklarheit (Zweckbindung, Betrag, Zeitpunkt).
+- Vermögensbericht fehlt oder wurde nicht zur Einsicht angeboten.
+- Belege fehlen oder Summen passen nicht zum Kontostand zum Bilanzstichtag.
+- CO₂-Aufteilung nicht vorbereitet → vermietende Eigentümer können Daten nicht weitergeben.
+
+## Buchungs-Beispiele (Schemata)
+
+- Hausgeld-Vorauszahlung (Einnahme GdWE): Bank an Hausgeld-Forderung Eigentümer.
+- Erhaltungsrücklage-Zuführung: Hausgeld-Erlös an Rücklagenkonto (separate Bankverbindung empfohlen).
+- Rücklagenentnahme für beschlossene Maßnahme: Rücklagenkonto an Bank/Rechnung Handwerker.
+- Sonderumlage: Sonderumlage-Forderung Eigentümer an Sonderumlage-Erlös; Bank an Sonderumlage-Forderung bei Zahlung.
+
+## Output
+
+- Prüfmatrix Abrechnung (Schlüssel, Verteilung, Plausibilität, Konto)
+- Fragen an Verwalter/Buchhaltung
+- Beschlussvorschlag Abrechnungsspitzen
+- Beschlussvorschlag Schlüsseländerung mit sachlichem Grund
+- Beiratsnotiz mit Risikoampel
+
+## Cross-Refs
+
+- Liquiditätsprüfung, Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
+- Beleg- und Vergabekontrolle → `beirat-controlling-verwalter`, `handwerker-beauftragung-vergabe`
+- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
+- Mietrechtsschnittstelle → `betriebskosten-nebenkostenabrechnung`
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+## Quellenpflicht
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+`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` zwingend laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und offen prüfbarer Quelle.
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+## Qualitäts-Hardening
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+- Arbeite aktennah: Tatsachen, Belege, Fristen, Zuständigkeit und gewünschtes Arbeitsprodukt zuerst klären.
+- Keine Rechtsprechung aus Modellwissen zitieren. Jede Entscheidung vor Ausgabe mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei oder amtlich prüfbarer Quelle absichern.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate. Literatur nur verwenden, wenn der Nutzer sie bereitstellt oder ein lizenzierter Live-Zugriff im konkreten Arbeitsschritt dokumentiert ist.
+- Wenn eine Quelle, Randnummer, Behördenpraxis oder Frist nicht sicher geprüft ist, sichtbar als Prüfpunkt markieren und keine Scheinpräzision erzeugen.
+- Ergebnisse so liefern, dass sie sofort weiterverwendbar sind: Kurzbild, Prüfpfad, Risikoampel, Lückenliste und konkrete nächste Schritte.

weg-hausverwaltung/skills/workflow-chronologie-und-belegmatrix/SKILL.md

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+name: workflow-chronologie-und-belegmatrix
+description: "Chronologie und Belegmatrix im Plugin weg-hausverwaltung: macht aus unordentlichem Material eine Timeline mit Belegstellen und offenen Widersprüchen."
+---
+
+# Chronologie und Belegmatrix
+
+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Chronologie und Belegmatrix` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+
+
+## Aufgabe
+Dieser Workflow-Skill für `weg-hausverwaltung` Chronologie und Belegmatrix im Plugin weg-hausverwaltung: macht aus unordentlichem Material eine Timeline mit Belegstellen und offenen Widersprüchen.. Er ist dazu da, den Nutzer schneller und sicherer in die richtige Bearbeitung zu führen.
+
+## Kaltstart
+Wenn Material vorliegt, arbeite zuerst mit dem Material. Stelle nur Rückfragen, die für die nächste Weiche nötig sind:
+
+1. Wer fragt in welcher Rolle?
+2. Was ist das gewünschte Ergebnis?
+3. Gibt es Fristen, Termine, Zustellungen, Zahlungen oder Sanktionen?
+4. Welche Unterlagen, Daten oder Belege liegen bereits vor?
+
+## Arbeitsworkflow
+1. Rolle, Ziel, Frist und Unterlagenlage in höchstens fünf Fragen klären.
+2. Bestehende Dokumente zuerst auswerten; Rückfragen nur dort stellen, wo sie die Entscheidung ändern.
+3. Passende Spezialskills aus diesem Plugin vorschlagen und begründen.
+4. Ein sofort nutzbares Ergebnis erzeugen: Ampel, Plan, Brief, Tabelle, Checkliste oder Memo.
+
+## Output-Standard
+- Kurzbild: worum es geht, was gesichert ist, was offen ist.
+- Prüf- oder Bearbeitungsmatrix mit den entscheidenden Punkten.
+- Konkreter nächster Schritt mit Frist, Zuständigkeit und Unterlagen.
+- Bei Außenkommunikation: knapper, sachlicher Textbaustein ohne unnötige Nebenangaben.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Unsicherheiten und Annahmen ausdrücklich markieren.

weg-hausverwaltung/skills/workflow-fristen-und-risikoampel/SKILL.md

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+name: workflow-fristen-und-risikoampel
+description: "Fristen- und Risikoampel im Plugin weg-hausverwaltung: macht eine Sofortampel für Frist, Zuständigkeit, Haftung, Eilbedarf und fehlende Unterlagen."
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+# Fristen- und Risikoampel
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+## V90 Fachkern — Miet- und WEG-Recht
+- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Fristen- und Risikoampel` und löse die dort angelegte Fachfrage; keine Flucht in allgemeines Routing, außer eine echte Frist oder Zuständigkeit ist unklar.
+- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
+- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
+- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
+- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
+- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
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+
+## Aufgabe
+Dieser Workflow-Skill für `weg-hausverwaltung` Fristen- und Risikoampel im Plugin weg-hausverwaltung: macht eine Sofortampel für Frist, Zuständigkeit, Haftung, Eilbedarf und fehlende Unterlagen.. Er ist dazu da, den Nutzer schneller und sicherer in die richtige Bearbeitung zu führen.
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+## Kaltstart
+Wenn Material vorliegt, arbeite zuerst mit dem Material. Stelle nur Rückfragen, die für die nächste Weiche nötig sind:
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+1. Wer fragt in welcher Rolle?
+2. Was ist das gewünschte Ergebnis?
+3. Gibt es Fristen, Termine, Zustellungen, Zahlungen oder Sanktionen?
+4. Welche Unterlagen, Daten oder Belege liegen bereits vor?
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+## Arbeitsworkflow
+1. Rolle, Ziel, Frist und Unterlagenlage in höchstens fünf Fragen klären.
+2. Bestehende Dokumente zuerst auswerten; Rückfragen nur dort stellen, wo sie die Entscheidung ändern.
+3. Passende Spezialskills aus diesem Plugin vorschlagen und begründen.
+4. Ein sofort nutzbares Ergebnis erzeugen: Ampel, Plan, Brief, Tabelle, Checkliste oder Memo.
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+## Output-Standard
+- Kurzbild: worum es geht, was gesichert ist, was offen ist.
+- Prüf- oder Bearbeitungsmatrix mit den entscheidenden Punkten.
+- Konkreter nächster Schritt mit Frist, Zuständigkeit und Unterlagen.
+- Bei Außenkommunikation: knapper, sachlicher Textbaustein ohne unnötige Nebenangaben.
+
+## Quellenregel
+- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
+- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
+- Unsicherheiten und Annahmen ausdrücklich markieren.