feat(v35): weg-hausverwaltung — Testakte Hohenzollernhof + Skill-Updates (#125)

Wunderschoene Testakte WEG Hohenzollernhof (13 neue Dokumente) + 11 Skill-Updates mit verifizierter BGH V. ZS-Rechtsprechung 2024-2025 (V ZR 236/23, V ZR 128/23, V ZR 86/24, V ZR 105/24, V ZB 6/24, V ZR 244/22 etc.). Versionsbump 24.1.0 -> 35.0.0.
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 mandant: WEG Hohenzollernhof, Hohenzollerndamm 180, 10713 Berlin-Wilmersdorf
 verwalter: Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH (Geschäftsführer Markus Tröger)
 beirat: 3 Personen, Vorsitz Dr. Annika Vogel-Schroth (WE 14)
 einheiten: 38 Wohnungen + 2 Gewerbe (Praxis Dr. Lipinski WE 39, Architekturbüro Lechner WE 40)
 verwaltungsvertrag: läuft bis 31.12.2027, jährliche Verwaltervergütung 42.840 EUR brutto (3.570 EUR/Monat)
 stichtag: 27.05.2026
 status_akte: in Vorbereitung Eigentümerversammlung 17.06.2026
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 # Stammdaten WEG Hohenzollernhof
 ## Objekt
 - **Adresse:** Hohenzollerndamm 180, 10713 Berlin (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf)
 - **Grundbuch:** AG Charlottenburg, Blatt 47821, Bestandsverzeichnis-Nrn. 1-40
 - **Baujahr:** 1908 (Gründerzeit-Altbau), Sanierung Dach + Fassade 1998
 - **Stockwerke:** 5 Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss + Souterrain
 - **Aufteilung Teilungserklärung vom 14.03.1985 (Notarin Dr. Berger, UR-Nr. 187/1985):**
  - 38 Wohnungseigentumseinheiten
  - 2 Teileigentumseinheiten (Gewerbe Erdgeschoss)
  - 22 Tiefgaragen-Stellplätze als Sondereigentum (separate Einheiten)
  - 14 Außen-Stellplätze als Sondernutzungsrechte
  - Gemeinschaftseigentum: Treppenhäuser, Fahrstuhl, Dach, Außenwände, Fenster, Hof, Heizungszentrale, Müllraum, Trockenboden
 - **Heizung:** Zentralheizung Gas-Brennwert (Bj. 2014, Buderus Logamax plus GB182i), Heizungszählerstand wird jährlich abgelesen durch ista Deutschland GmbH
 ## Beteiligte
 ### Verwaltung
 - **Verwalterin:** Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH, Bismarckstr. 87, 10625 Berlin
 - **Geschäftsführer:** Markus Tröger (auch persönlich Verwalterzertifikat seit 01.12.2022)
 - **Sachbearbeiterin Objekt:** Larissa Kornfeld (kornfeld@berlin-domus.de)
 - **Verwaltervertrag:** vom 15.11.2023, Laufzeit 01.01.2024 bis 31.12.2027 (4 Jahre, Eigentümerbeschluss TOP 7 EV 12.11.2023)
 - **Vergütung:** 3.570 EUR / Monat brutto = 89,25 EUR pro Einheit / Monat
 ### Beirat (gewählt EV 25.10.2024)
 - **Vorsitz:** Dr. Annika Vogel-Schroth, WE 14 (Architektin, akademisch geprägt, fordernd)
 - **Beisitz:** Heinz-Otto Mertens, WE 32 (Pensionär, langjährig im Objekt, konservativ)
 - **Beisitz:** Florentine Quast-Riedel, WE 21 (Anwältin Familienrecht, kritisch zu Beschluss-Form)
 ### Versicherer
 - **Gebäudeversicherung:** Allianz Versicherungs-AG, Police-Nr. AB-119875432-WEG
 - **Haftpflicht:** R+V Allgemeine Versicherung AG, Police-Nr. 78441250
 - Wert Versicherungssumme: 9.840.000 EUR (gleitender Neuwert, indexiert)
 ## Eigentümerliste (Auszug, vollständige Liste 40 Einheiten siehe separate Datei)
 Auswahl der Eigentümer mit aktueller Relevanz:
 | WE | Eigentümer | MEA | Status |
 |----|------------|-----|--------|
 | 3 | Familie Pasternak | 87/10.000 | Hausgeldrückstand 3.420 EUR (seit 01/2026) |
 | 7 | WEG-Vermietung Krause GbR | 412/10.000 (4 WE) | Streit Steckersolar |
 | 14 | Dr. Annika Vogel-Schroth | 198/10.000 | Beiratsvorsitz |
 | 19 | Mustafa Yıldız | 156/10.000 | Antrag Wallbox |
 | 21 | Florentine Quast-Riedel | 173/10.000 | Beirat |
 | 28 | Erbengemeinschaft Heller | 184/10.000 | Vertretungsproblem |
 | 32 | Heinz-Otto Mertens | 142/10.000 | Beirat |
 | 39 | Praxis Dr. Lipinski (Zahnarzt) | 612/10.000 (Gewerbe) | Hauptstreit Sondernutzung |
 | 40 | Architekturbüro Lechner | 401/10.000 (Gewerbe) | Lärmbeschwerden Mieter |
 ## Schlüssel-Konfliktthemen Stichtag 27.05.2026
 1. **Balkonsanierung 12 Balkone Fassadenseite Hofgarten** — kontaminierter Spritzbeton, Risse, Rost. Drei Angebote (siehe `03-handwerkerangebote-balkone-und-dach.md`). Geschätztes Volumen 180.000-240.000 EUR.
 2. **Sonderumlage** — Beirat schlägt 6.000 EUR / Einheit vor (gegliedert nach MEA), Mehrheits-Risiko.
 3. **Steckersolar-Anträge** — fünf Eigentümer haben formlos angefragt. Verwalterin hat noch nicht reagiert, Frist Anregung Beirat: bis EV 17.06.2026.
 4. **Wallbox-Antrag Yıldız WE 19** — formell beantragt 04.04.2026, Bauliche-Veränderung-Beschluss zwingend (§ 20 II Nr. 2 WEG).
 5. **Hausgeldrückstand Familie Pasternak WE 3** — 3.420 EUR, Verwalterin hat 02.05.2026 letzte Zahlungsaufforderung gesendet, Mahnbescheid wird vorbereitet.
 6. **Heizung Brennwertkessel** — Heizleistung schwankt seit 01/2026 (Eigentümerbeschwerden), Wartung durch Buderus-Vertragsfirma am 14.04.2026 ohne klare Diagnose. GEG-Anforderung 65 % erneuerbar bei Neueinbau ab 2026 erst bei Heizungstausch.
 7. **CO2-Kostenaufteilung** — Hausverwalterin hat 2023/2024/2025-Abrechnungen ohne korrekte Stufenmodell-Aufteilung gemacht. CO2KostAufG ist seit 01.01.2023 in Kraft. Eigentümer Quast-Riedel hat formelle Beanstandung eingelegt.
 ## Akten-Übersicht
 Diese Stammdaten-Datei ist Anker. Weitere Akten-Dokumente in dieser Testakte:
 - `01-verwaltungsbeirat-notiz.md` — Beiratsnotiz mit Stimmungslage
 - `02-einladung-eigentuemerversammlung-entwurf.md` — Rohentwurf Einladung 17.06.2026
 - `03-handwerkerangebote-balkone-und-dach.md` — Drei Handwerkerangebote
 - `04-jahresabrechnung-2025-rohpruefung.md` — Jahresabrechnung 2025 mit Fehlern
 - `05-eigentuemer-und-mieterbeschwerden.md` — Beschwerden-Sammlung
 - `06-beschlussliste-alt-und-neu.md` — Beschlusssammlung
 - `07-teilungserklaerung-auszug.md` — Auszüge mit Sondernutzungsrechten
 - `08-verwaltervertrag-auszug.md` — Schlüsselklauseln Verwalterleistung
 - `09-wirtschaftsplan-2026-entwurf.md` — Wirtschaftsplan-Vorlage
 - `10-beschlussvorlagen-eigentuemerversammlung.md` — Beschlussvorlagen für die Versammlung
 - `11-co2kostaufg-aufteilungspruefung.md` — CO2-Kosten-Stufenmodell
 - `12-anfechtungsrisiko-matrix.md` — Anfechtungs-Risiko-Bewertung
 - `13-hausgeldmahnung-pasternak-WE3.md` — Mahnschreiben + Mahnbescheid-Entwurf
 - `14-fristen-kalender-2026.md` — Fristen für Verwalter und Beirat
 - `15-anwaltsschreiben-eigentuemer-balkone-droht-klage.md` — Drohbrief Anwalt eines Eigentümers
 - `16-protokoll-eigentuemerversammlung-vergangene.md` — Protokoll EV 25.10.2024
 - `17-wallbox-antrag-yildiz-WE19.md` — Wallbox-Antrag mit technischer Beschreibung
 - `mandant.yaml` — Mandanten-Stammdaten strukturiert
 ## Ziel der Testakte
 Diese Akte simuliert eine **realistische Berliner WEG mittlerer Größe** mit allen typischen Konfliktthemen einer Hausverwaltung. Sie ist bewusst **unordentlich** und enthält **mehrere Fehlerquellen** (falscher Verteilungsschlüssel, formal angreifbare Beschlüsse, CO2-Aufteilungsmängel, ungenaue Beschlusssammlung).
 Geeignet zum Test von:
 - Eigentümerversammlung vorbereiten (Einladung, Tagesordnung, Beschlussvorlagen)
 - Beschlüsse für bauliche Veränderungen (§ 20 WEG) formulieren
 - Wirtschaftsplan-Prüfung und Plausibilität
 - Jahresabrechnung-Plausibilität nach § 28 WEG
 - Anfechtungs-Risiko erkennen (§ 44 WEG)
 - Steckersolar / Wallbox nach § 20 II WEG behandeln
 - Hausgeldmahnung und Sonderumlage-Beschluss
 - Beirats-Beratung und Verwalter-Eskalation
 - CO2-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG prüfen
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 art: Auszug Teilungserklärung
 quelle: Notarin Dr. Berger, Berlin, UR-Nr. 187/1985 vom 14.03.1985, in Kraft 01.06.1985
 status: Stand der Eintragung im Grundbuch AG Charlottenburg Blatt 47821; nachtraegliche Beschlussfassung zur Gemeinschaftsordnung 2003, 2011, 2018
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 # Teilungserklärung WEG Hohenzollernhof — relevante Auszüge
 ## § 1 Aufteilungsplan
 Die Teilung wurde aufgrund Aufteilungsplan Bauamt Charlottenburg vom 11.02.1985 mit Abgeschlossenheitsbescheinigung gleichen Datums vorgenommen.
 Es bestehen:
 - 38 Wohnungseigentumseinheiten (Nrn. 1-38)
 - 2 Teileigentumseinheiten Gewerbe (Nrn. 39, 40)
 - 22 Stellplatz-Sondereigentumseinheiten Tiefgarage (TG1 bis TG22, je 1/10.000 MEA)
 ## § 4 Miteigentumsanteile (MEA)
 Die Berechnung erfolgte nach **Nutzflaeche** zuzueglich pauschalem Aufschlag von 25 % fuer die Gewerbeeinheiten (Praxis Erdgeschoss, Architekturbuero EG). Stellplaetze pauschal 1 MEA von 10.000.
 Konsequenz: Beschluesse, die nach **Kopfprinzip** beschlossen werden, weichen ab von Beschluessen nach MEA. Mehrere Eigentuemer halten mehrere Einheiten (z.B. WEG-Vermietung Krause GbR: WE 7, 11, 17, 22 = 412 MEA, aber **1 Kopf** in der Versammlung — alte BGH-Linie zu Pluralinhabern beachten).
 ## § 7 Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
 ### Sondereigentum
 - Innenwaende soweit nicht tragend
 - Bodenbelaege, Deckenverkleidung
 - Sanitaerobjekte
 - Heizungskoerper INNERHALB der Wohnung (nicht: Steigleitungen)
 - Fenster INNERSEITE der Glasfront — **strittig** (s.u. § 7 Abs. 4 Nachtragsbeschluss 2011)
 - Innentueren
 ### Gemeinschaftseigentum
 - Tragende Waende und Decken
 - Estrich (BGH-Linie)
 - Daemmung
 - Fenster AUSSENSEITE
 - Aussenwaende und Fassade
 - Dach mit Dachrinne und Fallrohren
 - Heizungszentrale mit Kessel, Speicher, Steigleitungen
 - Treppenhaus, Aufzug, Hof
 - Hauseingangstuer mit Klingelanlage
 ### Strittiger Bereich
 **Balkone der Fassadenseite Hofgarten:**
 - TE § 7 Abs. 3 sagt: Balkonbodenflaeche Sondernutzung der jeweiligen Wohnungseinheit; Balkon-Tragkonstruktion Gemeinschaftseigentum.
 - BGH V ZR 274/12 v. 25.10.2013 (Senatslinie): konstruktive Bestandteile (Balkonbruestung, Bodenplatte) Gemeinschaftseigentum; Bodenbelag (Fliesen) Sondereigentum.
 - **Konsequenz fuer Akte:** Sanierung Balkon-Beton-Tragkonstruktion und Bruestungsgelaender ist Gemeinschaftseigentum-Sanierung; Eigentuemer zahlt nicht selbst; Beschluss EV erforderlich.
 ## § 12 Versammlungsmodus
 - Eigentuemerversammlung mindestens **einmal jaehrlich** (BGB Standard, vgl. § 24 I WEG).
 - Einberufung durch Verwalter mit **3-Wochen-Frist** (§ 24 IV 2 WEG ist zwingend, daher nicht abweichend regelbar).
 - Tagesordnung muss in der Einladung enthalten sein (§ 24 IV 2 WEG).
 - Stimmrecht: **Kopfprinzip** (TE § 12 Abs. 2) — wie § 25 II WEG vor 01.12.2020; nach WEG-Reform aber **gesetzlich Wert-Prinzip** (§ 25 I WEG n.F.) — strittig, ob TE-Regelung weiter gilt. **Live im Mandat pruefen!**
 ## § 15 Bauliche Veraenderungen
 Vor der WEG-Reform 2020 war hier qualifizierte Mehrheit erforderlich. **Stand 05/2026 gilt § 20 WEG n.F.** — einfache Mehrheit fuer alle baulichen Veraenderungen; nur bei "grundlegender Umgestaltung" oder "Schlechterstellung einzelner" qualifizierte Mehrheit.
 **Sonderfall § 20 II Nr. 2 WEG**: Privilegierte bauliche Veraenderungen — barrierefreier Ausbau, Lade-Infrastruktur fuer E-Fahrzeuge (Wallbox), Einbruchsschutz, Glasfaser-Anschluss. Einzelner Eigentuemer hat **Anspruch** auf Gestattung (nicht: Anspruch auf Kostentragung durch Gemeinschaft); Beschluss als reine Gestattung. Kostentragung beim Antragsteller.
 ## § 18 Sondernutzungsrechte
 - 14 Aussenstellplaetze: Sondernutzungsrechte. Inhaber laut Anlage 3 TE.
 - Hofflaeche Sondernutzung der Gewerbeeinheit WE 39 (Praxis Dr. Lipinski) fuer Patienten-Parken.
 - Dachterrasse Sondernutzung WE 36 (Mansardenwohnung).
 - Kellerraeume: getrennte Sondernutzung pro Wohnung; Zuordnung Anlage 2 TE.
 ## § 22 Kostentragung
 - Hausgeld nach MEA: § 16 II 1 WEG (Grundregel).
 - **Abweichende Verteilungs-Beschluesse** seit WEG-Reform 2020 deutlich erleichtert (§ 16 II 2 WEG n.F.): einfache Mehrheit.
 - **Wichtig:** Verteilungs-Aenderungs-Beschluss **fuer den konkreten Einzelfall** (BGH V ZR 128/23 v. 14.02.2025) — generelle Aenderung Vereinsbeschluss-Mehrheit.
 - Heizkostenverteilung nach HeizkostenV: 70 % Verbrauch, 30 % Flaeche (TE § 22 Abs. 3).
 ## Konsequenzen fuer die Testakte
 1. **Balkonsanierung** ist Gemeinschaftseigentum, Beschluss nach § 21 IV WEG, Mehrheit nach MEA.
 2. **Wallbox WE 19 Yildiz** ist privilegierte Veraenderung § 20 II Nr. 2 WEG, Kostentragung Yildiz, Gemeinschaft muss Gestattung beschliessen.
 3. **Steckersolar fuenf Anfragen** ist privilegierte Veraenderung § 20 II Nr. 5 WEG n.F. (seit 01.10.2024 SteG-Reform) — Anspruch des einzelnen Eigentuemers; Beschluss als Gestattung.
 4. **Heizungs-Kostenaufteilung** richtet sich nach HeizkostenV und CO2KostAufG (separat).
 5. **Stimmrecht Kopfprinzip** in TE strittig nach WEG-Reform — Beschlussfassung in 2026 vorsichtshalber **beide Modi pruefen** (Wert + Kopf).
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 art: Verwaltervertrag — Schluesselklauseln
 parteien: WEG Hohenzollernhof / Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH
 laufzeit: 01.01.2024 bis 31.12.2027 (4 Jahre)
 beschluss_basis: TOP 7 EV 12.11.2023 / TOP 7 EV 25.10.2024 Verlaengerung
 verguetung_brutto: 3.570 EUR/Monat (42.840 EUR/Jahr)
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 # Verwaltervertrag — Auszuege fuer Aktenpruefung
 ## § 1 Aufgaben des Verwalters
 Berlin-Domus verpflichtet sich, die WEG Hohenzollernhof nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und insbesondere § 27 WEG zu verwalten. Dies umfasst:
 1. **Vorbereitung und Durchfuehrung der Eigentuemerversammlung** mit fristgerechter Einladung (3 Wochen, § 24 IV 2 WEG)
 2. **Beschlusssammlung-Pflege** (§ 24 VII WEG): Eintragung neuer Beschluesse am ersten Werktag nach EV
 3. **Wirtschaftsplan-Erstellung** jaehrlich (§ 28 WEG)
 4. **Jahresabrechnung** mit Einzelabrechnungen und Gesamtabrechnung
 5. **Hausgeldforderungs-Verfolgung** (Mahnungen, Klagen)
 6. **Vertragliche Beauftragung** von Handwerkern, Wartungsfirmen, Versicherern
 7. **Beschluss-Durchfuehrung** der Eigentuemer
 8. **Berichts-Pflichten** an den Beirat (vierteljaehrlich) und Eigentuemer (jaehrlich)
 ## § 2 Vergueting
 Monatsgrundpauschale: **3.570 EUR brutto** (= 89,25 EUR pro Einheit / Monat fuer 40 Einheiten).
 Indexierung: jaehrlich an Verbraucherpreisindex (Stand Vorjahr Q4 / Vorjahres Q4) angepasst.
 **Hinweis:** Bei Index-Anpassung **vor 31.03. des Folgejahres** schriftliche Mitteilung an WEG erforderlich.
 ## § 3 Sondervergueting
 Ueber die Grundpauschale hinaus sind folgende Leistungen separat zu vergueten:
 | Leistung | Vergueting |
 |----------|-----------|
 | Zusaetzliche Eigentuemerversammlung (ueber 1/Jahr hinaus) | 850 EUR pro Versammlung |
 | Aussergerichtliche Mahnung Hausgeldrueckstand | 25 EUR pro Mahnung |
 | Mahnbescheids-Erstellung und Klage-Vorbereitung | 175 EUR pauschal |
 | Beauftragung Anwaltskanzlei | Stundenaufwand 95 EUR netto |
 | Buchhaltungs-Sonderpruefung | 80 EUR pro Stunde |
 | Versicherungs-Schaden-Bearbeitung (pro Schaden) | 60 EUR pauschal |
 ## § 4 Pflichten des Verwalters — Ausserordentliche Aufgaben
 § 4.1 **Schadensmeldungen unverzueglich** an die Versicherer.
 § 4.2 **Mahnung Hausgeldrueckstand**:
 - Erste Mahnung **spaetestens 6 Wochen** nach Faelligkeit
 - Zweite Mahnung **spaetestens 4 Wochen nach 1. Mahnung**
 - Mahnbescheid bei Ausbleiben **spaetestens 8 Wochen nach 2. Mahnung**
 **Verstoss gegen § 4.2 begruendet Schadenseratzpflicht** des Verwalters (§ 280 BGB).
 ## § 5 Haftung
 Verwalter haftet fuer Vorsatz und grobe Fahrlaessigkeit.
 **Haftungs-Begrenzung:** maximal 100.000 EUR pro Schadensfall, maximal 1 Mio. EUR pro Jahr.
 ## § 6 Kuendigung
 Der Vertrag kann von beiden Seiten gekuendigt werden:
 - **Ordentlich:** 6 Monate vor Vertragsende (zum 30.06.2027 fuer Beendigung 31.12.2027)
 - **Ausserordentlich** aus wichtigem Grund (§ 626 BGB analog): wenn Verwalter wiederholt Pflichten verletzt oder Vertrauensverhaeltnis nachhaltig gestoert ist.
 ## § 7 Verwalter-Berichts-Pflichten
 § 7.1 **Vierteljaehrlicher Bericht an den Beirat** mit Stand Hausgeld, Erhaltungsruecklage, offene Vorgaenge, Beschluss-Umsetzung. Spaetester Termin: 15. des Folgemonats.
 § 7.2 **Jahresbericht** zur EV (Wirtschaftsplan + Jahresabrechnung + Sachstand).
 **Stand 27.05.2026: Beirat hat fuer Q1 2026 noch keinen vollstaendigen Bericht erhalten** — Vertragsverletzung.
 ## § 9 CO2-Kosten-Aufteilung (Nachtrag 2023)
 Nachgetragener Pflicht-Punkt seit 01.01.2023:
 > Verwalter ist verpflichtet, die Heizkosten gemaess CO2KostAufG (Stufenmodell § 5-7) korrekt aufzuteilen. Verstoss begruendet Schadensersatz-Pflicht gegenueber Mietern und Eigentuemern.
 **Stand 27.05.2026: Beirat beanstandet, dass diese Pflicht in den Jahresabrechnungen 2023, 2024, 2025 nicht erfuellt wurde.**
 ## § 10 Schlussbestimmungen
 Anwendbares Recht: Deutsches Recht. Gerichtsstand: AG Schoeneberg (Wohnungseigentum-Streit, § 43 II Nr. 1 WEG).
 ## Konsequenzen fuer die Akte
 1. **CO2-Aufteilungs-Versaeumnis (§ 9)**: Haftungsrisiko Verwalter.
 2. **Vierteljahres-Bericht (§ 7.1)**: Nicht erfuellt fuer Q1 2026 — Vertragsverletzung, mahnen.
 3. **Pasternak-Mahnung (§ 4.2)**: Erste Mahnung 14.02.2026 ist verspaetet (Hausgeld 01.01.2026 faellig, 1. Mahnung haette spaetestens 14.02.2026 — knapp eingehalten); 2. Mahnung 02.05.2026 deutlich ueber 4-Wochen-Frist — Vertragsverletzung.
 4. **Mahnbescheid bis 30.06.2026**: Verwalter muss handeln, sonst Vertragsverletzung.
 ## Empfehlung Beirat
 Vor EV 17.06.2026:
 - Vorabmoderation mit Verwalter Tröger zu Mngeln (§ 4.2, § 7.1, § 9 CO2)
 - Bei Nicht-Besserung: ausserordentliche Kuendigung erwaegen (§ 6 i.V.m. § 626 BGB)
 - **Erwaegen:** § 26 V WEG Abberufungsmoeglichkeit per Beschluss (Mehrheit erforderlich)
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 art: Wirtschaftsplan Entwurf
 zeitraum: Wirtschaftsjahr 2026 (01.01.2026 - 31.12.2026)
 verfasser: Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH (Kornfeld)
 stand: 28.04.2026
 status: Beschlussvorlage TOP 5 EV 17.06.2026
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 # Wirtschaftsplan 2026 WEG Hohenzollernhof
 ## Zusammenfassung
 | Position | EUR (Jahr) |
 |----------|-----------|
 | Einnahmen Hausgeld | 287.450 |
 | Einnahmen Sondernutzungen | 18.420 |
 | **Einnahmen gesamt** | **305.870** |
 | Ausgaben gesamt | 305.870 |
 | Bilanz | 0 (ausgeglichen) |
 Davon Sonderumlage Balkonsanierung **240.000 EUR** geht in **separaten Beschluss** TOP 6 (nicht in den Wirtschaftsplan).
 ## Ausgaben-Block
 ### Bewirtschaftungskosten
 | Position | EUR |
 |----------|-----|
 | Heizung (Gas, Heizoel Reserve) | 52.400 |
 | Wasser/Abwasser | 38.200 |
 | Strom Allgemein (Treppe, Aufzug, Heizung, Tiefgarage) | 19.800 |
 | Mueltrenung (BSR, Hofmuell, Sperrmuell) | 8.940 |
 | Reinigung (Treppenhaus, Fenster aussen, Hof) | 14.800 |
 | Aufzugswartung (Schindler) | 4.860 |
 | Heizungswartung (BTH Buderus) | 3.420 |
 | Versicherungen (Gebaeude, Haftpflicht, Glas, Stieg) | 11.280 |
 | Schornsteinfeger | 1.120 |
 | Hausmeister (Dienst Aurelius) | 9.600 |
 | Gartenpflege (Hofgarten) | 4.080 |
 | Schaedlingsbekaempfung (Praeventiv) | 940 |
 | Sonstige Bewirtschaftung (Schluesseldienst, Schliessanlage, Hausordnung) | 1.840 |
 | **Summe Bewirtschaftung** | **171.280** |
 ### Verwaltungskosten
 | Position | EUR |
 |----------|-----|
 | Verwaltervergueting Berlin-Domus | 42.840 |
 | Verwalter-Sonderkosten (Postversand, Drucken, Versammlungs-Saalmiete) | 3.600 |
 | Wirtschaftspruefer (jaehrlich) | 0 (nicht alle 3 Jahre) |
 | Beirats-Aufwand | 1.200 |
 | **Summe Verwaltung** | **47.640** |
 ### Erhaltungsrueckstellung
 | Position | EUR |
 |----------|-----|
 | Erhaltungsruecklage zu (Bewohlung 2026 nach BGH-Empfehlung) | 56.000 |
 | **Stand Erhaltungsruecklage 01.01.2026** | 134.580 |
 | **Plan-Stand 31.12.2026** | **190.580** |
 | **Erhaltungsruecklage in % vom Verkehrswert (geschaetzt 18 Mio.)** | ca. 1,1 % |
 **!!! Anmerkung Beirat (Mertens):** Empfehlung des BGH (V ZR 28/99 vom 12.10.2000) und BVI ist 1,0-1,5 % des Verkehrswerts. Mit 1,1 % gerade noch akzeptabel; aber bei 240.000 EUR Sonderumlage Balkonsanierung wird Substanz angegriffen — Reserve schmilzt.
 ### Ausserordentliche Kosten
 | Position | EUR |
 |----------|-----|
 | Steuerberater (Gemeinschafts-Erklaerung GrundSt-MUss) | 1.200 |
 | Rechtsanwalt (Pasternak-Verfahren erwartet) | 2.400 |
 | Sonstige Eskalation | 1.500 |
 | Sonderausgaben Heizung 2026 | 3.500 |
 | **Summe ausserordentlich** | **8.600** |
 ### CO2-Anteil (NEU 2026 nach CO2KostAufG)
 Eigentuemer-Anteil 2026 voraussichtlich (Stufe 5 wie 2025):
 - Mieter-Anteil: 60 % von 5.060 EUR = 3.036 EUR (zugewiesen den vermietenden Einheiten)
 - **Eigentuemer-Anteil 40 %** = **2.024 EUR** (geht in Hausgeld)
 - in Wirtschaftsplan als Position "CO2-Aufschlag Eigentuemer-Anteil" 2.024 EUR
 ### Aussenstellplaetze Sondernutzung
 | Position | EUR |
 |----------|-----|
 | Mieten Aussenstellplaetze (14 × 70 EUR/Monat = 11.760 / Jahr) | 11.760 |
 | Mieten Hofgarten (Wartung-Beteiligung Praxis Lipinski) | 6.660 |
 | **Summe Sondernutzungs-Beitraege** | **18.420** |
 ## Hausgeld-Verteilung 2026
 Berechnungsbasis: 287.450 EUR Jahres-Hausgeld, MEA-Quotient nach Teilungserklaerung.
 | WE | MEA / 10.000 | Hausgeld 2026 (jaehrlich) | Hausgeld monatlich |
 |----|---------------|---------------------------|-------------------|
 | 1 | 156 | 4.484 | 374 |
 | 3 | 87 | 2.501 | 208 — **strittig wegen Pasternak-Rueckstand** |
 | 7 | 412 (Krause-GbR 4 WE) | 11.843 | 987 |
 | 14 | 198 | 5.692 | 474 |
 | 19 | 156 | 4.484 | 374 |
 | 21 | 173 | 4.973 | 414 |
 | 25 | 142 | 4.082 | 340 — **Mautz / Rechtsstreit Balkone** |
 | 28 | 184 | 5.290 | 441 |
 | 32 | 142 | 4.082 | 340 |
 | 39 | 612 (Gewerbe) | 17.592 | 1.466 |
 | 40 | 401 (Gewerbe) | 11.527 | 961 |
 | ... | ... | ... | ... |
 | **Summe Wohnen** | 7.876 | 226.487 | — |
 | **Summe Gewerbe** | 1.013 | 29.123 | — |
 | **Summe Stellplaetze** | 1.111 | 31.840 | — |
 | **Gesamt** | **10.000** | **287.450** | — |
 ## Vorbehalt Sonderumlage
 Falls die EV 17.06.2026 eine Sonderumlage zur Balkonsanierung beschliesst, wird diese **separat erhoben** und ist nicht Teil des Wirtschaftsplans. Anhand der Vorlage:
 - Sonderumlage Variante A: 240.000 EUR / MEA = 24,00 EUR pro MEA (Eigentuemer mit 100 MEA zahlt 2.400 EUR)
 - Sonderumlage Variante B (Empfehlung Beirat): nach Balkonflaeche der hofseitigen Eigentuemer (12 Einheiten)
 Konkrete Verteilung Variante B (Balkonflaeche):
 | WE | Balkonflaeche m² | Anteil % | Sonderumlage 195.000 EUR |
 |----|------------------|----------|--------------------------|
 | 1 | 14,2 | 8,3 % | 16.185 |
 | 5 | 12,8 | 7,5 % | 14.625 |
 | 9 | 13,5 | 7,9 % | 15.405 |
 | 13 | 11,2 | 6,5 % | 12.675 |
 | 17 | 14,2 | 8,3 % | 16.185 |
 | 21 | 13,8 | 8,0 % | 15.600 |
 | 25 | 12,8 | 7,5 % | 14.625 |
 | 29 | 14,2 | 8,3 % | 16.185 |
 | 33 | 13,5 | 7,9 % | 15.405 |
 | 36 | 16,4 | 9,6 % | 18.720 |
 | 37 | 14,2 | 8,3 % | 16.185 |
 | 38 | 20,2 | 11,8 % | 23.205 |
 | **Summe** | **171,0** | **100 %** | **195.000** |
 **Anmerkung Beirat:** Die Berechnung nach Balkonflaeche ist sachgerecht; sachlicher Grund nach BGH V ZR 236/23 v. 14.02.2025 vorhanden. Die 12 nicht-hofseitig-Balkonen Eigentuemer zahlen nichts.
 ## Anlagen
 1. Detaillierte Bewirtschaftungs-Aufstellung 2026 (Excel)
 2. Verteiler-Tabelle alle 40 Einheiten mit MEA und Hausgeld
 3. Sonderumlage Variante A und B Detailrechnung
 4. Erhaltungsruecklage-Entwicklung 2020-2026
 5. Vergleich Wirtschaftsplan 2025 / 2026
 ## Empfehlung
 Beirat empfiehlt die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2026 in der vorliegenden Form. Sonderumlage wird **getrennt beschlossen** (TOP 6 und/oder TOP 9 der EV 17.06.2026).
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 art: Beschlussvorlagen-Sammlung
 adressat: Eigentuemerversammlung Hohenzollernhof am 17.06.2026
 status: Entwurf der Verwalterin (Berlin-Domus, Kornfeld), Kommentare des Beirats integriert
 fundstelle_vorbeschluss: EV vom 25.10.2024 (siehe `16-protokoll-eigentuemerversammlung-vergangene.md`)
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 # Beschlussvorlagen — EV Hohenzollernhof 17.06.2026
 Diese Vorlagen sind Entwurf. Beiratsvorsitzende Dr. Vogel-Schroth hat **Anmerkungen mit !!!** versehen. Diese muessen vor Versand der Einladung geprueft werden, damit anfechtungssichere Beschluesse zustande kommen.
 ## TOP 4 — Jahresabrechnung 2025
 **Beschlussvorlage:**
 > Die Jahresabrechnung 2025 der Verwalterin Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH vom 14.04.2026 wird genehmigt. Die Verwalterin und der Verwaltungsbeirat werden fuer das Wirtschaftsjahr 2025 entlastet.
 **!!! Beirats-Anmerkung Vogel-Schroth:**
 > Wir lehnen die Entlastung ab, solange die CO2-Aufteilung gemaess CO2KostAufG (Stufenmodell ab 01.01.2023) nicht nachgereicht ist. Der Beirat schlaegt vor, **die Jahresabrechnung genehmigen, aber die Entlastung getrennt zu beschliessen und ggf. zu verweigern** (Trennung empfohlen, BGH V ZR 244/18 v. 25.10.2019).
 **Strittig:** Heizkosten 2025 — siehe `11-co2kostaufg-aufteilungspruefung.md`.
 ## TOP 5 — Wirtschaftsplan 2026
 **Beschlussvorlage:**
 > Der Wirtschaftsplan 2026 mit einem Gesamtvolumen von 287.450 EUR (Hausgeld) zuzueglich einer Sonderumlage von 240.000 EUR fuer die Balkonsanierung wird genehmigt. Die Sonderumlage wird in **drei Raten** zum 01.08.2026, 01.10.2026 und 01.12.2026 erhoben.
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > Sonderumlage in einem Schritt mit dem Wirtschaftsplan beschliessen ist **anfechtungsanfaellig**, weil Wirtschaftsplan einfache Mehrheit braucht, Sonderumlage aber als eigenstaendiger Beschluss gefasst werden sollte (BGH V ZR 16/09 v. 21.11.2008 — Stand pruefen). **Empfehlung: zwei getrennte TOPs.**
 ## TOP 6 — Sonderumlage Balkonsanierung 240.000 EUR
 **Beschlussvorlage:**
 > Zur Finanzierung der Balkonsanierung der hofseitigen Fassade (12 Balkone) beschliesst die Gemeinschaft eine **Sonderumlage in Hoehe von 240.000 EUR**. Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA). Faelligkeit: drei Raten 01.08.2026 / 01.10.2026 / 01.12.2026.
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > Drei Probleme:
 > 1. Verteilung "nach MEA" ist Standard nach § 16 II 1 WEG, aber: die Balkone gehoeren **nicht zu jeder Einheit** — Eigentuemer ohne hofseitigen Balkon zahlen, ohne den Nutzen zu haben. Pruefe abweichende Verteilung nach § 16 II 2 WEG mit Begruendung "anteilig nach Balkonflaeche".
 > 2. Hoehe 240.000 EUR ist das **hoechste Angebot** (Mueller Stuck-Fassaden 235.000). Die niedrigeren Angebote (Fassadenwerk Brandenburg 195.000; Tiefbau-Tegel 178.000) wurden nicht vergleichend vorgestellt. **Empfehlung:** Volumen auf hoechstens 220.000 EUR begrenzen und Auftragsvergabe an Verwalterin delegieren.
 > 3. Bezahlraten von 80.000 EUR + 80.000 EUR + 80.000 EUR sind fuer einzelne Eigentuemer harte Last. **Empfehlung:** vier Raten 60.000 EUR / 60.000 EUR / 60.000 EUR / 60.000 EUR.
 **Diskussion:** Die Sonderumlage kann nach BGH V ZR 236/23 v. 14.02.2025 nur bei sachlichem Grund per Beschluss **die Verteilung aendern**. Sachlicher Grund ist die Beschraenkung auf hofseitige Eigentuemer.
 ## TOP 7 — Bauliche Veraenderung Wallbox WE 19 Yildiz
 **Beschlussvorlage:**
 > Dem Eigentuemer Mustafa Yildiz (WE 19) wird gestattet, auf dem ihm zugeordneten Tiefgaragen-Stellplatz Nr. TG14 eine Wallbox (Hersteller: ABL Modell eMH-1, 11 kW, Foerderung) zu installieren. **Kosten traegt der Antragsteller**. Die Anbindung erfolgt unterzaehler. Die Wallbox bleibt nach Auszug des Antragstellers in seinem Eigentum. Gemaess § 20 II Nr. 2 WEG.
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > Korrekt. Ergaenzen:
 > - **Bauphysikalische Anbindung**: Stromleitung muss durch separate Verlegung vom Hausverteiler erfolgen; Kosten Trasse beim Antragsteller.
 > - **Rueckbau-Klausel** bei Auszug oder Veraeusserung (BGH V ZR 11/19 v. 20.09.2019 — verifizieren).
 > - **Versicherung**: Antragsteller schliesst eigene Haftpflicht ab, da Wallbox Schadensrisiko enthaelt.
 **Privilegierter Anspruch:** § 20 II Nr. 2 WEG gewaehrt dem Antragsteller **Anspruch** auf Gestattung; die Gemeinschaft kann nicht ablehnen, sondern nur die Art und Weise der Ausfuehrung beschliessen (BGH V ZR 244/22 v. 09.02.2024).
 ## TOP 8 — Bauliche Veraenderung Steckersolar (Sammel-TOP fuer 5 Antraege)
 **Beschlussvorlage:**
 > Den Eigentuemern WE 6, 11 (vermietet), 17, 24, 29 wird gestattet, je ein Steckersolargeraet (Balkonkraftwerk, max. 800 W Wechselrichter, technische Norm DIN VDE V 0100-551-1, Anmeldung bei NetzeBW vor Inbetriebnahme) am hofseitigen Balkon zu installieren. Befestigung **ohne Eingriff in die Tragkonstruktion**; abnehmbar; Kosten Antragsteller.
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > Gut. Aber:
 > - Die WEG-Vermietung Krause GbR (WE 7, 11, 17, 22) ist mit-Antragsteller fuer die vermieteten WE 11 und 22 — beachte: bei vermieteten Einheiten muss der Eigentuemer den Antrag stellen, nicht der Mieter. **Pruefe Antragsberechtigung.**
 > - Solarmodul am hofseitigen Balkon kann **optische Beeintraechtigung** sein. Gemeinschaftliche Optik im Innenhof historisch wertig; ggf. Beschluss zur **einheitlichen Optik** (gleicher Hersteller, gleiche Farbe) parallel.
 > - § 20 II Nr. 5 WEG (seit SteG-Reform 01.10.2024): Anspruch auf Gestattung; Beschluss nur ueber Art und Weise. **Live verifizieren Norm-Verortung.**
 ## TOP 9 — Verteilungs-Aenderung Balkonsanierung nach Balkonflaeche
 **Beschlussvorlage:**
 > In Abweichung von § 22 TE und § 16 II 1 WEG wird beschlossen, dass die Kosten der Balkonsanierung Hofseite (TOP 6) **anteilig nach Balkonflaeche** der hofseitigen Balkone der WE 1, 5, 9, 13, 17, 21, 25, 29, 33, 36, 37, 38 verteilt werden. Die Flaechen-Verteilung folgt Anlage 1 (Berechnung Architekturbuero Lechner).
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > Sachlicher Grund vorhanden, BGH V ZR 236/23 v. 14.02.2025 stuetzt das. Aber:
 > - **Doppelbeschluss-Falle**: Verteilung-Aenderung und Sonderumlage muessen logisch kompatibel sein. Wenn TOP 6 Verteilung nach MEA und TOP 9 nach Balkonflaeche — Konflikt. **Empfehlung: TOP 6 streichen, nur TOP 9 beschliessen und Sonderumlage-Hoehe danach.**
 ## TOP 10 — Wartungsvertrag Heizung Buderus-Vertragsfirma
 **Beschlussvorlage:**
 > Der Wartungsvertrag der Heizungsanlage mit BTH Buderus-Tochter Berlin GmbH vom 14.03.2024 wird gekuendigt. Die Verwaltung wird beauftragt, drei neue Angebote einzuholen und beim naechsten Anlass dem Beirat zu berichten.
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > OK. Aber: GEG 2024 § 71 fordert ab 01.01.2024 (in Berlin ab 30.06.2026 nach kommunaler Waermeplanung) **65 %-Anteil erneuerbarer Energien bei Heizungs-Tausch**. Bei Wartungsvertrag noch nicht relevant, aber bei spaeterem Tausch zwingend. **Hinweis im Protokoll fuer kuenftige Generationen-Aenderung.**
 ## TOP 11 — Hausgeldrueckstand Pasternak WE 3 — Rechtsverfolgung beauftragen
 **Beschlussvorlage:**
 > Die Verwaltung wird beauftragt, gegen die Eigentuemer Familie Pasternak (WE 3) wegen Hausgeldrueckstand i.H.v. derzeit 3.420 EUR Mahnbescheid zu erwirken und ggf. Klage zu erheben. Kostenvorschuss-Genehmigung Klage bis 1.500 EUR.
 **!!! Beirats-Anmerkung:**
 > Wichtig: Beschluss-Faehigkeit pruefen. Verwaltung allein kann Hausgeld einklagen (§ 9b WEG i.V.m. § 27 WEG), Eigentuemerbeschluss-Genehmigung ist aber blickbar gewohnter Standard.
 ## Anfechtungs-Risiko-Bewertung
 | TOP | Anfechtungs-Risiko | Begruendung |
 |-----|--------------------|-------------|
 | 4 Jahresabrechnung | **mittel** | CO2-Aufteilung-Mangel — koennte Anfechtung tragen (Mit-Erfolg moeglich) |
 | 5 Wirtschaftsplan | **niedrig** | Standard |
 | 6 Sonderumlage 240.000 EUR | **hoch** | Verteilungs-Mangel, Hoehe ueber niedrigsten Angebot |
 | 7 Wallbox | **niedrig** | Privilegierte Veraenderung; nur Ausfuehrungsart ggf. anfechtbar |
 | 8 Steckersolar (5 Antraege) | **niedrig-mittel** | Antragsberechtigung WEG-Vermietung Krause unklar |
 | 9 Verteilungs-Aenderung Balkonflaeche | **niedrig** | Sachlicher Grund vorhanden, BGH-konform |
 | 10 Wartungsvertrag-Kuendigung | **niedrig** | Standard |
 | 11 Hausgeldverfolgung Pasternak | **sehr niedrig** | Standard |
 ## Empfehlung Beirat Schluss-Statement
 > Die Verwaltung sollte vor Versand der Einladung (Frist § 24 IV 2 WEG: drei Wochen vor 17.06.2026 = **spaetestens 27.05.2026** Versand!) die Vorlagen nochmals durchgehen. Insbesondere TOP 6 und TOP 9 logisch in einem TOP zusammenfuehren. TOP 4 Entlastung getrennt von Genehmigung beschliessen.
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 art: Pruefnotiz CO2-Kostenaufteilung
 basis: CO2KostAufG vom 05.08.2022, in Kraft 01.01.2023
 verfasser: Beiratsvorsitz Dr. Vogel-Schroth, 12.05.2026
 status: Beanstandung der Jahresabrechnung 2023, 2024, 2025 angekuendigt
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 # CO2-Kosten-Stufenmodell — Pruefung Heizkosten 2025
 ## Gesetzliche Grundlage
 **CO2KostAufG** (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz) vom 05.08.2022 (BGBl. 2022 I S. 1390), in Kraft 01.01.2023.
 Gilt fuer **Vermieter-Mieter** und **WEG (intern Hausgeld)** sowie **Gewerbeeinheiten**.
 Quelle (offen): https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/
 ## Stufenmodell § 5-7 CO2KostAufG
 Das Gesetz teilt die CO2-Kosten je nach **CO2-Emission pro m² Wohnflaeche** auf in 10 Stufen:
 | Stufe | CO2-Emission Wohnflaeche kg/m²/Jahr | Mieter-Anteil | Vermieter-/Eigentuemer-Anteil |
 |-------|-------------------------------------|---------------|-------------------------------|
 | 1 | < 12 kg | 100 % | 0 % |
 | 2 | 12-17 | 90 % | 10 % |
 | 3 | 17-22 | 80 % | 20 % |
 | 4 | 22-27 | 70 % | 30 % |
 | 5 | 27-32 | 60 % | 40 % |
 | 6 | 32-37 | 50 % | 50 % |
 | 7 | 37-42 | 40 % | 60 % |
 | 8 | 42-47 | 30 % | 70 % |
 | 9 | 47-52 | 20 % | 80 % |
 | 10 | > 52 | 5 % | 95 % |
 Beim Hohenzollernhof handelt es sich um ein Wohnobjekt mit **Anteil Nichtwohnnutzung > 50 %** (im Wert) — nicht hier; bei Wohnobjekten gilt die obige Tabelle, bei Nichtwohngebaeuden gilt **bis Ende 2025** die hälftige Verteilung 50/50 ohne Stufenmodell (Uebergangsregelung § 8 CO2KostAufG); **ab 01.01.2025 auch Nichtwohngebaeude im Stufenmodell** (Verifikation: § 8 CO2KostAufG aktuelle Fassung pruefen).
 ## Berechnung Hohenzollernhof 2025
 ### Daten Heizungsverbrauch 2025 (ista-Abrechnung)
 | Position | Wert |
 |----------|------|
 | Heizenergieverbrauch Gas 2025 | 387.420 kWh Hi |
 | CO2-Faktor Erdgas (BEHG 2025) | 0,201 kg CO2/kWh |
 | CO2-Emission gesamt | 77.852 kg CO2 |
 | Wohnflaeche gesamt | 2.847 m² (38 Wohnungen + 2 Gewerbe Anteil 60 %) |
 | **CO2-Emission pro m²** | **27,35 kg CO2 / m² / Jahr** |
 ### Stufen-Zuordnung
 27,35 kg CO2/m²/Jahr → **Stufe 5** (27-32 kg) → **Mieter 60 %, Eigentuemer 40 %**
 ### Gesamtbetrag CO2-Anteil 2025
 | Position | Wert |
 |----------|------|
 | Brennstoffmenge Gas 2025 | 387.420 kWh × 0,1284 EUR/kWh (Endpreis) = 49.745 EUR netto |
 | Davon CO2-Anteil-Aufschlag (BEHG 2025: 65 EUR/t CO2 × 77,852 t) | **5.060 EUR** |
 | Anteil **Mieter 60 %** | **3.036 EUR** |
 | Anteil **Vermieter/Eigentuemer 40 %** | **2.024 EUR** |
 ### Was die Verwalterin Berlin-Domus gemacht hat
 Die Jahresabrechnung 2025 (Stand 14.04.2026) **verteilt die gesamten Heizkosten inkl. CO2-Anteil pauschal nach HeizkostenV (70/30)** auf alle Einheiten. Das CO2KostAufG-Stufenmodell ist **nicht angewendet**.
 **Konsequenz:**
 - **Mieter** zahlen mehr als sie muessten (Mieter-Anteil 60 % aus 5.060 = 3.036 EUR; tatsaechlich abgerechnet etwa 5.060 EUR auf Mieter umgelegt).
 - **Vermieter (Eigentuemer mit vermieteten WE)** haben Erstattungsanspruch gegen Vermieter, Verwalter haftet ggf.
 ### Beanstandung
 Beiratsvorsitz beanstandet die Jahresabrechnung 2025 wegen Verstosses gegen § 7 II Heizkostenverordnung in Verbindung mit CO2KostAufG.
 **Mit Schreiben vom 12.05.2026:**
 > Sehr geehrte Frau Kornfeld,
 >
 > die Jahresabrechnung 2025 vom 14.04.2026 weist die CO2-Kosten nicht nach dem Stufenmodell § 5 ff. CO2KostAufG aus. Das Gas-Heizungsobjekt fällt unter Stufe 5 (27,35 kg CO2/m²; Aufteilung 60 %/40 %). Wir beanstanden die Abrechnung und bitten um Korrektur **vor** Verschickung an die Eigentuemer.
 >
 > Gleiche Beanstandung gilt nachtraeglich fuer 2023 und 2024. Wir behalten uns Rueckforderungs- und Beschlussanfechtungs-Rechte vor.
 >
 > Mit freundlichen Gruessen
 > Dr. Vogel-Schroth, Vorsitz Verwaltungsbeirat
 ## Anfechtungs-Risiko bei nicht-Korrektur
 Die Jahresabrechnung 2025 koennte nach § 44 WEG i.V.m. § 28 WEG anfechtbar sein, wenn die Beschlussfassung zur Genehmigung Mehrheit findet, aber das CO2KostAufG ignoriert.
 **Fristen:**
 - Anfechtung: 1 Monat ab Beschlussfassung (§ 45 I WEG)
 - Klage beim AG Schoeneberg (sachlich/oertlich zustaendig § 43 II WEG)
 - Begruendung: 2 Monate ab Beschlussfassung (§ 45 I 3 WEG)
 **Hinweis fuer Verwalterin:**
 > Wir empfehlen, **vor der EV** die Heizkostenabrechnung 2025 zu korrigieren und das Stufenmodell anzuwenden. Sonst droht Anfechtung der Jahresabrechnung. Pruefen Sie auch die rueckwirkende Korrektur 2023+2024 (Gewaehrleistungsfrist Verwalter § 280 BGB i.V.m. Verwaltervertrag).
 ## Quellen
 - CO2KostAufG: https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/
 - BEHG: https://www.gesetze-im-internet.de/behg/
 - Heizkostenverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/
 Aktuelle CO2-Preise und Faktoren beim Umweltbundesamt: https://www.umweltbundesamt.de
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 art: Anfechtungs-Risiko-Matrix
 basis: § 44, § 45 WEG, BGH V. Zivilsenat Linien 2024/2025
 stichtag: 27.05.2026 (vor EV 17.06.2026)
 verfasser: Beirat Florentine Quast-Riedel (Volljuristin)
 status: interne Bewertung zur Vorbereitung der Versammlung
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 # Anfechtungs-Risiko-Matrix EV Hohenzollernhof 17.06.2026
 ## Methodik
 Pro Beschluss-TOP wird das Anfechtungsrisiko in drei Stufen bewertet:
 - 🟢 **niedrig** — formal und materiell sicher; nur grundlose Klage moeglich
 - 🟡 **mittel** — formale Schwaeche oder Auslegungsspielraum
 - 🔴 **hoch** — substantieller Mangel; Anfechtung wahrscheinlich erfolgreich
 ## Anfechtungsfrist
 **§ 45 I WEG (n.F. seit 01.12.2020):**
 - **1 Monat** ab Beschlussfassung: Klage erheben (Einreichung; "Klageeinleitung")
 - **2 Monate** ab Beschlussfassung: Klage begruenden
 - Adressat: **Amtsgericht** am Ort des Grundstuecks (Berlin: AG Schoeneberg, § 43 II Nr. 4 WEG)
 - Klagegegner: **Gemeinschaft** (§ 9b WEG n.F.)
 - Anwaltszwang: bei Streitwert > 5.000 EUR (jetzt 10.000 EUR Stand 2026!) — Hausgeldsachen sind Standard-AG-Sache (§ 23 Nr. 2c GVG: Wohnungseigentums-Streitigkeiten **immer** AG, unabhaengig vom Streitwert).
 ## Pro-TOP-Bewertung
 ### TOP 4 — Jahresabrechnung 2025 Genehmigung
 **Risiko: 🟡 mittel**
 Gruende:
 - **CO2-Aufteilung fehlt** (siehe `11-co2kostaufg-aufteilungspruefung.md`). Bei Beanstandung durch Eigentuemer kann Beschluss angefochten werden.
 - BGH V ZR 244/18 v. 25.10.2019: Beschluss ueber Jahresabrechnung erfasst nur die **Abrechnungs-Spitze** (Einzelabrechnungen), nicht die Gesamtabrechnung (Verwalter-Bericht).
 Mitigations-Vorschlag: CO2-Aufteilung **vor** EV korrigieren; sonst Genehmigung **getrennt von Entlastung** beschliessen.
 ### TOP 5 — Wirtschaftsplan 2026 Genehmigung
 **Risiko: 🟢 niedrig**
 Standardbeschluss. Voraussetzung: Plan ist plausibel.
 ### TOP 6 — Sonderumlage 240.000 EUR Balkonsanierung
 **Risiko: 🔴 hoch**
 Gruende:
 1. **Hoehe ueber niedrigsten Angebot:** 240.000 EUR (Mueller) statt 178.000 EUR (Tiefbau-Tegel). BGH V ZR 175/18 v. 18.12.2018 — verifizieren — fordert: WEG muss bei Sonderumlagen auf Wirtschaftlichkeit der Massnahme achten. Wenn drei vergleichbare Angebote vorliegen, ist die **freihaendige Vergabe an das hoechste** ohne Begruendung anfechtbar.
 2. **Verteilung MEA fuer hofseitige Balkone**: Eigentuemer ohne hofseitige Balkone zahlen, ohne Nutzen zu haben. Pruefe abweichende Verteilung gemaess § 16 II 2 WEG (TOP 9 dafuer).
 3. **Form**: Sonderumlage muss **eigenstaendiger Beschluss** sein, nicht Teil des Wirtschaftsplans (BGH V ZR 16/09 v. 21.11.2008 — verifizieren).
 Mitigations-Vorschlag:
 - Sonderumlage **auf 195.000 EUR begrenzen** (mittleres Angebot Brandenburg) oder
 - Auftragsvergabe Volumen "bis zu 220.000 EUR" mit Vergabeentscheidung durch Verwalter und Beirat delegieren.
 - Verteilung **nach Balkonflaeche** (TOP 9 vorab beschliessen).
 ### TOP 7 — Wallbox WE 19 Gestattung
 **Risiko: 🟢 niedrig**
 § 20 II Nr. 2 WEG gewaehrt Antragsteller **Anspruch** auf Gestattung. Die Gemeinschaft kann nur die **Art und Weise** durch Beschluss regeln (BGH V ZR 244/22 v. 09.02.2024 — verifizieren). Wenn die Vorlage Art und Weise klar regelt (Hersteller, Leistung, Trasse, Rueckbau-Klausel, Versicherung), ist sie sicher.
 ### TOP 8 — Steckersolar 5 Antraege
 **Risiko: 🟡 mittel**
 Gruende:
 1. **Antragsberechtigung WE 7, 11 (Krause-GbR vermietet)**: Antrag muss vom **Eigentuemer** ausgehen, nicht vom Mieter. Wenn Krause-GbR den Antrag selbst stellt, ist es ok; wenn Mieter, ist Antrag nicht ordnungsgemaess.
 2. **Einheitliche Optik im historischen Hof**: Wenn ohne einheitliche Vorgaben gestattet wird, droht spaeter Beschluss-Aenderung notwendig zu werden — riskant.
 § 20 II Nr. 5 WEG (SteG-Reform 2024) — Steckersolar als privilegierte Veraenderung. Live-Verifikation der Norm-Verortung empfohlen.
 Mitigations-Vorschlag: Vor der EV Antragsberechtigung der WE 7+11 klaeren; Pflichtangabe einheitliche Optik (Farbe, Befestigungsart).
 ### TOP 9 — Verteilungs-Aenderung Balkonflaeche
 **Risiko: 🟢 niedrig**
 BGH V ZR 236/23 v. 14.02.2025 stuetzt: Aenderung der Verteilung von Erhaltungskosten **kann** mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wenn sachlicher Grund vorliegt. Sachlicher Grund hier: nur hofseitige Eigentuemer profitieren von der Sanierung.
 Vorsicht: Beschluss muss **wirksam** formuliert sein — Klarheit, welcher Eigentuemer welchen Anteil zahlt; Anlage mit Berechnung wird beigefuegt.
 ### TOP 10 — Wartungsvertrag-Kuendigung
 **Risiko: 🟢 niedrig**
 Standard. Verwalter setzt um.
 ### TOP 11 — Hausgeldverfolgung Pasternak WE 3
 **Risiko: 🟢 sehr niedrig**
 Standard-Beschluss; Verwalterzustaendigkeit nach § 27 i.V.m. § 9b WEG; Genehmigung ist gewohnt und beschluss-typisch.
 ## Zusammenfassung
 | TOP | Risiko | Mitigation |
 |-----|--------|------------|
 | 4 Jahresabrechnung | 🟡 | CO2-Korrektur vor EV; Genehmigung separat von Entlastung |
 | 5 Wirtschaftsplan | 🟢 | ok |
 | 6 Sonderumlage | 🔴 | Hoehe runter, eigenstaendig, Verteilungs-Aenderung vorab |
 | 7 Wallbox | 🟢 | ok mit Auflagen |
 | 8 Steckersolar | 🟡 | Antragsberechtigung pruefen, Optik vorgeben |
 | 9 Verteilungs-Aenderung | 🟢 | ok |
 | 10 Wartungsvertrag | 🟢 | ok |
 | 11 Hausgeldverfolgung | 🟢 | ok |
 ## Empfehlung
 Beirat empfiehlt:
 1. **TOP 6 in der jetzigen Form streichen oder ueberarbeiten.**
 2. **TOP 9 (Verteilungs-Aenderung) als ersten beschliessen**, dann TOP 6 (Sonderumlage) mit geringerer Hoehe und Volumen-Hoechstgrenze.
 3. **TOP 8 nur fuer eigentumsfaehige Antragsteller.**
 4. **TOP 4 CO2-Aufteilung korrigieren** — sonst Anfechtungs-Risiko hoch.
 Kommunikation an die Verwalterin: bis **30.05.2026**, damit die Einladung (3-Wochen-Frist § 24 IV WEG bis 27.05.2026 ist heute der Stichtag!) entsprechend korrigiert versendet werden kann.
 ## Quellen
 - WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
 - BGH V. Zivilsenat WEG-Linien 2024/2025: https://www.bundesgerichtshof.de/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html
 - AG Schoeneberg (Streitsachen WEG Berlin): https://www.berlin.de/gerichte/amtsgericht-schoeneberg/
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 art: Hausgeld-Mahnung und Mahnbescheid-Entwurf
 schuldner: Familie Pasternak, Hohenzollerndamm 180, WE 3, 10713 Berlin
 glaeubiger: WEG Hohenzollernhof (vertreten durch Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH)
 forderung: 3.420 EUR Hausgeldrueckstand 01/2026 bis 05/2026 + Saeumniszuschlaege
 status: zweite Mahnung versandt am 02.05.2026; Mahnbescheid-Entwurf liegt vor
 ---
 # Hausgeldrueckstand Familie Pasternak WE 3
 ## Sachverhalt
 - Hausgeld pro Monat WE 3 (Pasternak): 684 EUR (gemaess Wirtschaftsplan 2025/2026)
 - Letzte Zahlung: 31.12.2025 fuer Dezember 2025
 - Zahlungsausfall: 01.01.2026 bis 31.05.2026 = 5 Monate × 684 = **3.420 EUR**
 - Hauptanlass: Eigentuemer Pasternak hat informell mitgeteilt, dass er seinen Job verloren hat. Lebenspartner zahlt nicht. WE wurde 2019 finanziert, Eigenkapital gering, Bankdarlehen mit hoher Annuitaet.
 ## Mahnungsverlauf
 ### Mahnung 1 — 14.02.2026
 **Betreff:** Hausgeldrueckstand Januar 2026, 684 EUR
 **Reaktion:** keine
 ### Mahnung 2 — 02.05.2026
 **Betreff:** Hausgeldrueckstand Januar bis Mai 2026, 3.420 EUR
 **Inhalt:**
 > Sehr geehrte Familie Pasternak,
 >
 > wir mahnen zum zweiten Mal die ausstehenden Hausgeldzahlungen Januar, Februar, Marz, April und Mai 2026 in Hoehe von insgesamt **3.420 EUR** an. Eine erste Mahnung mit Datum vom 14.02.2026 blieb ohne Erwiderung.
 >
 > Bitte ueberweisen Sie den Gesamtbetrag bis spaetestens **16.05.2026** auf das Konto der WEG Hohenzollernhof bei der Berliner Volksbank, IBAN DE89 1009 0000 0000 1234 56 mit dem Verwendungszweck "Hausgeld WE 3 Pasternak Q1+Q2 2026".
 >
 > Sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten sein, sprechen Sie uns bitte umgehend an — wir koennen unter Umstaenden eine Stundungs- oder Ratenzahlungs-Vereinbarung treffen, wenn diese vorab schriftlich zugestimmt wird.
 >
 > Bei Nicht-Zahlung bis zum genannten Datum werden wir gerichtliche Schritte einleiten (Mahnbescheid, Klage, ggf. Zwangsverwaltung Ihrer Wohnungseigentumseinheit). Hierdurch entstehende Gerichts- und Anwaltskosten gehen zu Ihren Lasten.
 >
 > Verzugszinsen werden nach § 288 Abs. 2 BGB i.V.m. § 286 Abs. 2 BGB faellig (Basiszinssatz Stand 01.01.2026: 1,27 % zuzueglich 9 Prozentpunkte = **10,27 %** p.a.).
 >
 > Mit freundlichen Gruessen
 > Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH
 > Larissa Kornfeld
 **Reaktion:** keine bisher (Stand 27.05.2026).
 ## Mahnbescheid-Entwurf (vorbereitet von Verwalterin, noch nicht eingereicht)
 ### Mahngericht
 **Amtsgericht Wedding** (zentrales Mahngericht Berlin, § 689 ZPO).
 Adresse: Mahnabteilung, Brunnenplatz 1, 13357 Berlin.
 Antragstellung **online** ueber https://www.online-mahnantrag.de
 ### Antragsteller (Glaeubiger)
 > WEG Hohenzollernhof, vertreten durch Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH, Bismarckstr. 87, 10625 Berlin, vertreten durch GF Markus Tröger
 ### Antragsgegner (Schuldner)
 > 1. Herr Reza Pasternak, Hohenzollerndamm 180, 10713 Berlin
 > 2. Frau Mariam Pasternak, geb. Soltani, Hohenzollerndamm 180, 10713 Berlin
 >
 > Gesamtschuldner (§ 421 BGB) als gemeinsame Eigentuemer WE 3
 ### Anspruch
 > Hauptforderung: 3.420,00 EUR
 > Verzugszinsen: 5 Prozentpunkte ueber Basiszinssatz aus 684,00 EUR seit 02.02.2026 (Falligkeitstag Januar 2026), aus 1.368,00 EUR seit 02.03.2026, aus 2.052,00 EUR seit 02.04.2026, aus 2.736,00 EUR seit 02.05.2026, aus 3.420,00 EUR seit 02.06.2026.
 > **Hinweis:** Bei Hausgeldforderungen einer WEG gilt Basiszinssatz **+ 5 Prozentpunkte** (Verbraucher § 288 I BGB), **nicht + 9 Prozentpunkte** (Unternehmer-Geschaeftsverkehr § 288 II BGB). Live verifizieren.
 > Nebenforderung: Mahnkosten 5,00 EUR (zwei Mahnungen).
 ### Gerichtskostenvorschuss
 Gemaess GKG-Tabelle (offen unter https://www.gerichtskostengesetz.de). Streitwert 3.420 EUR → Gerichtskosten Mahnverfahren ca. 88-95 EUR. **Live in GKG-Tabelle 2026 verifizieren.**
 ### Zustaendigkeit
 Sachlich: AG, weil Streitsache aus Wohnungseigentum (§ 43 II Nr. 1 WEG i.V.m. § 23 Nr. 2c GVG). Oertlich: AG des Grundstuecks **(§ 43 II WEG)** = AG Schoeneberg, **NICHT** AG des Wohnsitzes der Eigentuemer. Mahnbescheid laeuft beim zentralen AG Wedding, danach bei Widerspruch geht Verfahren an **AG Schoeneberg** ab.
 ## Anschluss-Strategie
 | Schritt | Frist |
 |---------|-------|
 | Mahnbescheid einreichen | bis 30.06.2026 |
 | Zustellung an Pasternak | erfolgt durch Gericht innerhalb 14 Tagen |
 | Widerspruchsfrist | 2 Wochen ab Zustellung |
 | Bei Widerspruch: Klage an AG Schoeneberg | innerhalb 2 Wochen Kostenvorschuss zahlen |
 | Bei Schweigen: Vollstreckungsbescheid | nach 2 Wochen ab Zustellung Mahnbescheid |
 | Vollstreckung: Zwangsvollstreckung Hausgeldanteil + ggf. Sonderumlage | abhaengig vom Erfolg |
 ## Zwangsverwaltung als Ultima-Ratio
 Bei langfristigem Ausfall (mehr als 12 Monate Hausgeld) kann die WEG eine **Zwangsverwaltung** der Wohnungseigentumseinheit nach § 19 ZVG beantragen, weil sie aus § 9b WEG i.V.m. § 21 IV WEG einen Anspruch auf Hausgeld hat. Die WEG hat **Vorrang** vor anderen Glaeubigern bis zu zwei Monatsbeitraegen (§ 10 I Nr. 2 ZVG, Vorrechtsregel).
 **Aber:** Zwangsverwaltung kann teuer werden — Anwaltskosten ca. 1.500-3.000 EUR; sinnvoll erst ab Ausfall > 8-12 Monatsbeitraege.
 ## Verwaltervertragliche Verantwortlichkeit
 § 27 WEG: Verwalter ist zur Vermoegens-Verwaltung verpflichtet. Bei Versaeumnis (zu spaete Mahnung, fehlende Klage) haftet Verwalter gegenueber WEG nach Verwaltervertrag i.V.m. § 280 BGB.
 Berlin-Domus muss dokumentieren: 1. Mahnung 14.02., 2. Mahnung 02.05., Mahnbescheid vor 30.06. — sonst Haftungsrisiko.
 ## Beschluss-Beauftragung Verwalter
 Die Eigentuemerversammlung **muss nicht** zwangslaeufig einen separaten Beschluss zur Mahn-/Klage-Erhebung fassen — § 27 i.V.m. § 9b WEG erteilt dem Verwalter Vertretungsmacht. Aber: **Standard-Beschluss** zur Klarstellung (TOP 11 der EV 17.06.2026) empfohlen, damit Verwalter abgesichert ist.
 ## Quellen
 - WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
 - ZVG: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/
 - BGB §§ 286, 288: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/
 - Mahnverfahren online: https://www.online-mahnantrag.de
 - Basiszinssatz Bundesbank: https://www.bundesbank.de/de/presse/pressenotizen
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 art: Fristen-Kalender Hausverwaltung
 zeitraum: 01.05.2026 bis 31.12.2026
 verfasser: Verwalterin Berlin-Domus (Sachbearbeiter Kornfeld) + Beirat
 stichtag: 27.05.2026
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 # Fristen-Kalender WEG Hohenzollernhof 2026
 ## Mai 2026
 | Datum | Frist | Status | Verantwortlich |
 |-------|-------|--------|----------------|
 | 16.05.2026 | Hausgeld Pasternak (Mahnung 2): Zahlungsfrist | ueberfaellig, keine Zahlung | Verwalter |
 | 27.05.2026 | **3-Wochen-Frist EV 17.06.2026: Einladung verschicken (§ 24 IV 2 WEG)** | **heute** | Verwalter |
 | 30.05.2026 | Beirat: Beschlussvorlagen final pruefen, Anmerkungen an Verwalter | offen | Beirat |
 | 31.05.2026 | Versicherungsmeldung Jahresfrist Schaden Balkon (falls Anspruch besteht) | pruefen | Verwalter |
 ## Juni 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 10.06.2026 | Spaeteste Anpassung der Tagesordnung (Vorbehalt EV-Recht der Eigentuemer) | abhaengig |
 | 17.06.2026 | **Eigentuemerversammlung** (Ort: Hotel Kempinski Bristol, Kurfuerstendamm) | gesetzt |
 | 18.06.2026 | Beschlusssammlung aktualisieren (§ 24 VII 1 WEG) | Pflicht 1-Tages-Frist |
 | 18.06.2026 | Protokoll spaetestens 1 Woche nach EV (§ 24 VI 5 WEG: Antrag-eines-Eigentuemers-Frist) | Beirat unterzeichnet |
 | 30.06.2026 | Mahnbescheid Pasternak einreichen | Verwalter |
 | 30.06.2026 | Wirtschaftsplan 2026 (rueckwirkend) tritt in Kraft (§ 28 I 2 WEG) | nach Beschluss EV |
 ## Juli 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 01.07.2026 | Sonderumlage Rate 1 (60.000 EUR — falls TOP 6 beschlossen) | Verwalter erhebt |
 | 14.07.2026 | **Anfechtungsfrist EV-Beschluesse**: 1 Monat (§ 45 I WEG) — bis 17.07.2026, 24 Uhr Klage einreichen | offen je nach EV |
 | 17.07.2026 | **Anfechtungsfrist Tag 30 Klage-Begruendung** (2 Monate ab Beschluss: 17.08.2026) | abhaengig |
 ## August 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 01.08.2026 | Sonderumlage Rate 1 Faelligkeit (TOP 6) | erhoben |
 | 17.08.2026 | **Anfechtung Klagebegruendung-Frist 2 Monate** (§ 45 I 3 WEG) | abhaengig |
 | 31.08.2026 | Quartalsabschluss Buchhaltung Q2 2026 | Verwalter |
 ## September 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 14.09.2026 | Heizperiode 2026/2027 starten — Pruefung Heizungsanlage Buderus | Verwalter |
 | 30.09.2026 | Vorbereitung Wirtschaftsplan-Entwurf 2027 | Verwalter |
 ## Oktober 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 01.10.2026 | Sonderumlage Rate 2 Faelligkeit | erhoben |
 | 15.10.2026 | Versicherungsdokumente Police-Erneuerung Allianz | Verwalter |
 ## November 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 30.11.2026 | Buchhaltungs-Abschluss vorbereiten (Stichtag 31.12.) | Verwalter |
 ## Dezember 2026
 | Datum | Frist | Status |
 |-------|-------|--------|
 | 01.12.2026 | Sonderumlage Rate 3 Faelligkeit | erhoben |
 | 14.12.2026 | Heizkostenabrechnung 2025 Eigentuemerversand-Frist (12 Monate nach Periodenende) — bei ueblicher Praxis nicht ueberschritten | Verwalter |
 | 31.12.2026 | Wirtschaftsjahr 2026 Ende | — |
 ## Verpflichtungs-Spezifika
 ### Beschlusssammlung-Pflicht (§ 24 VII WEG)
 Spaetestens **am ersten Werktag nach der EV** ist die Beschlusssammlung um die neuen Beschluesse zu ergaenzen. Verstoss kann Verwalter zur Pflichtverletzung machen (§ 27 II 1 WEG). Ergaenzung 18.06.2026 zwingend.
 ### Protokoll-Frist (§ 24 VI WEG)
 Protokoll innerhalb von 14 Tagen den Eigentuemern zur Verfuegung stellen — Praxis. Gesetzlich (§ 24 VI 5 WEG) hat jeder Eigentuemer einen **Einsichtsrechts-Anspruch innerhalb angemessener Zeit**, was die Rspr. bei ca. 4 Wochen sieht.
 ### Versammlungsleiter
 Beirat schlaegt vor, **nicht** den Verwalter Tröger als Versammlungsleiter, sondern einen externen Anwalt (RA Müller-Tannenhain) zu beauftragen — Kosten ca. 1.500 EUR, beschluss-erforderlich, Vorlage mitnehmen.
 ## Quellen
 - WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
 - BGB Fristberechnung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__187.html
 - AG Schoeneberg WEG-Kammer: https://www.berlin.de/gerichte/amtsgericht-schoeneberg/
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 art: Anwaltsschreiben eines Eigentuemers
 absender: Kanzlei Rotenfels & Partner Rechtsanwaelte, Kurfuerstendamm 211, 10719 Berlin
 mandant: Hans-Juergen Mautz (Eigentuemer WE 25)
 adressat: WEG Hohenzollernhof (z.Hd. Verwalterin Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH)
 datum: 20.05.2026
 betreff: Balkon-Maengel WE 25, Mietminderung Mieter und Schadensersatz, Sanierungsbeschluss EV 17.06.2026
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 # Anwaltliches Aufforderungsschreiben
 **An die WEG Hohenzollernhof**
 **vertreten durch Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH**
 Bismarckstr. 87
 10625 Berlin
 Berlin, den 20.05.2026
 Unsere Akte: 2026-RP-4187
 ## Betreff: Balkon-Sanierung Hohenzollerndamm 180 — Bestaetigte Maengel, Mietminderung und Schadensersatz unseres Mandanten, Ankuendigung gerichtlicher Schritte
 Sehr geehrte Damen und Herren,
 unsere Kanzlei vertritt die Interessen von Herrn **Hans-Juergen Mautz** als Eigentuemer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 25 (Hohenzollerndamm 180, 4. OG links). Wir zeigen die Mandatschaft an und bitten um Korrespondenz ausschliesslich an uns.
 ### Sachverhalt
 Der hofseitige Balkon der Einheit WE 25 weist seit Maerz 2025 gravierende Maengel auf:
 1. **Risse** in der Beton-Bodenplatte (sichtbar nach Winter 2024/2025)
 2. **Korrosionsspuren** an der Bewehrung (vom Mieter gemeldet 14.04.2025)
 3. **Loesungen Putz** an der Brustwand zum Innenhof
 4. **Wasserschaeden** an der darunterliegenden Decke der Wohnung WE 21 (Eigentuemerin Quast-Riedel hat unseren Mandanten am 12.03.2026 informiert)
 Unser Mandant hat bei der Verwalterin mit Schreiben vom **18.04.2025** und Nachfass-E-Mail vom **22.07.2025** sowie **09.11.2025** eine umgehende Sanierung angemahnt. Die Verwalterin hat lediglich pauschal mitgeteilt, die Sache werde "auf die naechste Eigentuemerversammlung" verschoben.
 Aufgrund der nicht erfolgten Sanierung hat die Mieterin von WE 25, Frau Cordula Stein, die **Bruttomiete seit Mai 2025 um 15 %** gemindert (§ 536 BGB). Unser Mandant hat hierdurch einen monatlichen Verdienst-Schaden von **246 EUR**, das macht bis heute (Mai 2026, 13 Monate) **3.198 EUR**.
 ### Rechtliche Wuerdigung
 1. **Maengel der Balkon-Konstruktion sind Gemeinschaftseigentum**: Der Balkon-Tragbeton und die Brustwand sind nach Teilungserklaerung § 7 Abs. 3 i.V.m. BGH-Linie zu konstruktiven Bestandteilen (BGH V ZR 274/12 vom 25.10.2013) Gemeinschaftseigentum. **Sanierung obliegt der WEG**, nicht dem einzelnen Eigentuemer.
 2. **Verzug der WEG**: Die WEG ist nach § 21 IV WEG zur ordnungsgemaessen Verwaltung verpflichtet. Die Versaeumnis ueber 14 Monate ohne konkrete Sanierungs-Beschlussfassung erfuellt den Tatbestand der Pflichtverletzung. Der Verwalter haftet nach § 31 BGB analog zugerechnet (BGH-Rechtsprechung).
 3. **Schadensersatzanspruch unseres Mandanten** gegen die WEG (vertreten durch Verwalter): § 280 I i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. dem Verwaltervertrag.
 ### Forderung
 Wir fordern Sie hiermit auf:
 1. **Bis spaetestens 30.05.2026** schriftlich verbindlich zu erklaeren, dass die Balkon-Sanierung in der **Eigentuemerversammlung am 17.06.2026** beschlossen wird und der Auftrag bis **spaetestens 31.08.2026** vergeben wird.
 2. **Schadensersatz** unseres Mandanten in Hoehe von **3.198 EUR** Mietminderungs-Verlust **innerhalb von 14 Tagen** (spaetestens 03.06.2026) zu zahlen auf das Konto:
   - Mautz, Berliner Volksbank, IBAN DE12 1009 0000 0000 7890 11
   - Verwendungszweck: "Schadensersatz Mietminderung 03/25-05/26"
 3. **Zusicherung**, dass die monatliche Mietminderungs-Schaden bis zur Sanierung weiter gezahlt wird.
 ### Konsequenzen bei Nicht-Erfuellung
 Sollten Sie die Forderungen nicht erfuellen, werden wir **unverzueglich nach Fristablauf**:
 - **Klage zum AG Schoeneberg** (zustaendig nach § 43 II Nr. 1 WEG) erheben
 - **Beschlussersetzungs-Klage** nach § 44 WEG analog beantragen, falls die EV 17.06.2026 die Sanierung nicht beschliesst
 - Beim erfolglosen Ausgang **persoenliche Haftung der Beirats- und Verwalter-Mitglieder** pruefen (§ 280 BGB, § 31 BGB analog)
 Wir behalten uns weitergehende Schadensersatz-Forderungen (z.B. Substanz-Schaden in der Wohnung darunter, Folgeschaeden weiterer Mieter) ausdruecklich vor.
 Wir empfehlen Ihnen, **rechtlichen Beistand** einzuholen, bevor Sie auf dieses Schreiben antworten.
 ### Vergleichs-Bereitschaft
 Falls Sie bereit sind, eine **verbindliche Sanierungs-Zusage** mit konkretem Beschluss-Datum und Auftragsvergabe-Datum zuzusichern und den Mietminderungs-Schaden zu begleichen, sind wir zu einem aussergerichtlichen Vergleich bereit.
 Wir bitten um Antwort bis **30.05.2026, 17:00 Uhr** (Eingang in unserer Kanzlei oder als Faxbestaetigung).
 Mit freundlichen Gruessen
 **Dr. Konstantin Rotenfels**
 Rechtsanwalt
 Fachanwalt fuer Miet- und Wohnungseigentumsrecht
 Rotenfels & Partner Rechtsanwaelte
 Kurfuerstendamm 211
 10719 Berlin
 Tel.: +49 30 88714200
 Fax: +49 30 88714201
 E-Mail: rotenfels@rotenfels-partner.de
 beA: D7E.... [geschwaerzt]
 Anlage: Vollmacht Mautz, Photos Balkon-Maengel (PDF, 14 Seiten)
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 ## Hausverwaltungs-Notiz an die Datei (interne Anmerkung Kornfeld 25.05.2026)
 > Schreiben am 21.05. eingegangen per Einschreiben mit Rueckschein. Ich habe Anwalt-Akte 2026-RP-4187 vermerkt. Beirat ist informiert.
 >
 > **Strategie:**
 > 1. Schreiben mit fristgerechter Antwort (vor 30.05.) bestaetigen, dass Sanierung auf TOP 6/9 der EV 17.06. steht.
 > 2. Mietminderungs-Forderung 3.198 EUR — pruefen, ob Schadensersatz gemaess § 280 BGB tatsaechlich besteht. **Empfehlung:** anwaltliche Stellungnahme einholen.
 > 3. Falls EV den Beschluss nicht fasst: erhebliches Haftungsrisiko fuer WEG.
 >
 > Telefonisch mit RA Rotenfels gesprochen am 22.05. — RA droht bei nicht-Beschluss-Fassung mit Beschlussersetzungsklage. Anwaltskosten WEG-Seite muessten beauftragt werden, beschluss-erforderlich.
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 art: Protokoll Eigentuemerversammlung
 datum: 25.10.2024
 ort: Hotel Kempinski Bristol, Kurfuerstendamm 27, 10719 Berlin
 versammlungsbeginn: 18:30
 versammlungsende: 21:45
 protokollfuehrung: Larissa Kornfeld (Verwalterin)
 versammlungsleiter: Markus Tröger (Verwalter)
 anwesend_eigentuemer: 28 von 40 Einheiten (70 % MEA repraesentiert)
 unterschriften: Vorgenagenheit Beirat
 ---
 # Protokoll Eigentuemerversammlung WEG Hohenzollernhof — 25.10.2024
 ## Anwesenheit
 Anwesend von 40 Eigentuemern: 28 selbst, davon 4 durch Bevollmaechtigte. **MEA-Anteil anwesend: 7.412 / 10.000 = 74,12 %.**
 Beschlussfaehig nach § 25 III WEG (vor WEG-Reform 2020: Anwesenheits-Quorum erforderlich; **n.F. keine Beschlussfaehigkeits-Quoren mehr** — Beschluesse jederzeit moeglich, hier nur vollstaendigkeitshalber erwaehnt).
 ## Tagesordnung
 | TOP | Inhalt |
 |-----|--------|
 | 1 | Begrueung und Feststellung der Beschlussfaehigkeit (formal) |
 | 2 | Genehmigung Tagesordnung |
 | 3 | Genehmigung Protokoll Vorversammlung 14.11.2023 |
 | 4 | Jahresabrechnung 2023 |
 | 5 | Entlastung Verwalter und Beirat 2023 |
 | 6 | Wirtschaftsplan 2024/2025 |
 | 7 | Verwaltervertrag-Verlaengerung 2024-2027 |
 | 8 | Beschluss zur Dachsanierung Hauseingang Innenhof |
 | 9 | Beirat-Bestellung |
 | 10 | Verschiedenes |
 ## Beschluesse
 ### TOP 4 — Jahresabrechnung 2023
 **Beschluss:** Die Jahresabrechnung 2023 wird genehmigt. Mehrheit erforderlich (Standard).
 **Ergebnis:** 24 zu 4 (J/A/E: Bestaetigt; alle gegen Stimmen aus Beirat-Kreis Vogel-Schroth wegen Mngeln in der Heizkostenaufteilung; vergleiche Diskussion).
 **Status:** angenommen.
 ### TOP 5 — Entlastung Verwalter und Beirat 2023
 **Beschluss:** Verwalter Berlin-Domus GmbH und Verwaltungsbeirat fuer das Wirtschaftsjahr 2023 entlasten.
 **Ergebnis:** 24 zu 4 angenommen.
 **Bemerkung Protokoll:** Beiratsvorsitz Vogel-Schroth gab zu Protokoll, dass sie der Entlastung **persoenlich** widersprochen habe wegen unterlassener CO2-Aufteilung; das Protokoll vermerkt dies.
 ### TOP 6 — Wirtschaftsplan 2024/2025
 **Beschluss:** Wirtschaftsplan in Hoehe von 271.840 EUR jaehrlich genehmigt.
 **Ergebnis:** 26 zu 2 angenommen.
 **Status:** seit 01.01.2024 in Kraft.
 ### TOP 7 — Verwaltervertrags-Verlaengerung
 **Beschluss:** Verwaltervertrag mit Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH verlaengert um 4 Jahre (01.01.2024 bis 31.12.2027) zu unveraenderten Konditionen (3.570 EUR/Monat brutto).
 **Ergebnis:** 22 zu 6 angenommen.
 **Status:** in Kraft.
 ### TOP 8 — Dachsanierung Hauseingang Innenhof
 **Beschluss:** Beauftragung Firma Dachdecker-Meister Schubring mit Sanierung der Dachrinne und 6 m² Dachfilz-Erneuerung am Hauseingang Innenhof. Kosten ca. 14.200 EUR aus Erhaltungsruecklage.
 **Ergebnis:** einstimmig angenommen.
 **Status:** ausgefuehrt im Juni 2025, Schlussrechnung 13.840 EUR.
 ### TOP 9 — Beirat-Bestellung
 **Beschluss:** Neuer Beirat fuer Amtszeit 25.10.2024 bis 25.10.2027:
 - Vorsitz: Dr. Annika Vogel-Schroth, WE 14
 - Beisitz: Heinz-Otto Mertens, WE 32
 - Beisitz: Florentine Quast-Riedel, WE 21
 Beirats-Aufwandsentschaedigung 100 EUR pro Person und Jahr (Tausch zur alten Regelung 50 EUR).
 **Ergebnis:** einstimmig angenommen.
 **Status:** in Kraft.
 ### TOP 10 — Verschiedenes
 Diskussionen, ohne Beschlussfassung:
 - Frage Steckersolar (WE 6 Wolffraith aktiv).
 - Hofgarten-Bepflanzung (Beirat aufgenommen).
 - Beschwerden Mieter WE 21 ueber Architekturbuero WE 40 (Laerm).
 ## Anfechtung
 **Stand 27.05.2026:** Keine bekannt. Anfechtungsfrist 1 Monat ab Beschlussfassung (§ 45 I WEG) ist abgelaufen.
 ## Unterschriften
 | Funktion | Name | Datum |
 |----------|------|-------|
 | Versammlungsleiter | Markus Tröger | 25.10.2024 |
 | Verwalter | Berlin-Domus GmbH | 25.10.2024 |
 | Beirat | Dr. A. Vogel-Schroth | 26.10.2024 |
 | Beirat | H.-O. Mertens | 26.10.2024 |
 | Beirat | F. Quast-Riedel | 26.10.2024 |
 ## Bemerkungen Protokoll
 - **CO2-Aufteilung:** Beanstandung wurde im Protokoll vermerkt, aber bisher nicht behoben. Dies wird auf der naechsten EV (17.06.2026) erneut zu thematisieren sein.
 - **Erhaltungsruecklage:** Stand 31.12.2023 war 122.480 EUR (vor Dachsanierung); nach Sanierung 108.640 EUR; bis 31.12.2025 wieder auf 134.580 EUR aufgefuellt durch Beitraege 2024+2025.
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 art: Wallbox-Antrag bauliche Veraenderung § 20 II Nr. 2 WEG
 antragsteller: Mustafa Yildiz, WE 19, 3. OG rechts
 adressat: WEG Hohenzollernhof, vertreten durch Berlin-Domus
 datum: 04.04.2026
 status: Beschluss-erforderlich auf EV 17.06.2026
 ---
 # Antrag auf Genehmigung zur Installation einer Wallbox
 **Antragsteller:** Mustafa Yildiz, WE 19, Hohenzollerndamm 180, 10713 Berlin
 Telefon: +49 30 87642101
 E-Mail: m.yildiz@gmx.de
 Berlin, den 04.04.2026
 ## Antrag
 Hiermit beantrage ich gemaess § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Genehmigung zur Installation einer **Wallbox (Ladestation fuer Elektrofahrzeug)** auf meinem mir zugeordneten Tiefgaragen-Stellplatz **Nr. TG14**.
 ## Technische Spezifikation
 | Position | Details |
 |----------|---------|
 | Hersteller | ABL eMobility, Stadt Lauf an der Pegnitz |
 | Modell | ABL eMH-1 (1-W-Stand) |
 | Ladeleistung | 11 kW (3 × 16 A Type 2) |
 | Anschluss | 1 × 5-poliges 5×6 mm² Kabel auf gemeinsamen Stromzaehler-Schrank (Hauptverteiler) |
 | Sicherung | Eigene FI-/LS-Schalter, **separate Sicherung mit eigener Zuleitung** |
 | Steuerung | per Lade-Controller (Smart-Charging-faehig) |
 | Garantie | 3 Jahre Hersteller |
 | Foerderung | KfW 442 "Solarstrom fuer Elektroautos" beantragt (bewilligt 16.04.2026, Foerderbetrag 1.500 EUR) |
 ### Zaehler-Anbindung
 Eigener **Unterzaehler** wird zwischen Wallbox und Hausstromzaehler verbaut. Stromverbrauch geht **direkt zu meinem privaten Stromvertrag** (Vattenfall, Vertrag-Nr. 218739) — kein Umweg ueber Hausstrom-Allgemeinabrechnung.
 ### Bauphysikalische Anbindung
 - **Trasse:** Vom Hausverteiler im UG durch bestehenden Kabelkanal an Decke TG hinunter; Verlegung im Kabelschacht (offen, kein Eingriff in tragende Bauteile).
 - **Befestigung:** Standfest am Stellplatz-Pfeiler mit zwei M10-Duebeln; keine Beschaedigung tragender Bauteile (Maler-Schaden geringfuegig, wird repariert).
 - **Brandschutz:** Wallbox erfuellt EN 61851-1 und Schutzart IP44. Zusaetzlicher 1 kg-Pulver-Loescher am Stellplatz angebracht.
 ## Kostentragung
 **Alle Kosten** der Wallbox-Installation traegt **ich** als Antragsteller. Geschaetzte Gesamtkosten:
 | Position | EUR |
 |----------|-----|
 | Wallbox ABL eMH-1 (Materialkosten) | 1.480 |
 | Installation Elektriker (Innung Berlin) | 720 |
 | Zuleitung 23 m × 5×6 mm² + Kabelschuhe | 380 |
 | Unterzaehler eichrechtskonform | 145 |
 | Brandschutz-Loescher, Wandhalterung, Beschilderung | 95 |
 | **Gesamt brutto** | **2.820 EUR** |
 Abzueglich KfW-Foerderung 442 (1.500 EUR Endnehmer-Bonus): **netto 1.320 EUR** meine Belastung.
 ## Schaden-/Versicherungs-Klausel
 Ich verpflichte mich:
 1. **Eigene Haftpflicht-Erweiterung** abzuschliessen (Allianz Versicherungs-AG, Vertrag-Erweiterung Wallbox, beantragt 04.04.2026; Police-Bestaetigung wird bis 31.05.2026 vorgelegt).
 2. **Wartung jaehrlich** durch Fachfirma (Vertrag mit Berliner Elektrotechnik Schroeder GmbH abgeschlossen, Vertrag-Nr. EWS-2026-018).
 3. **Rueckbau-Klausel:** Bei Auszug aus WE 19 oder Veraeusserung der Wohnung werde ich die Wallbox auf eigene Kosten zurueckbauen, sofern die WEG dies wuenscht. Alternativ kann die Wallbox dem Erwerber gegen kostenfreie Uebernahme uebergeben werden, wenn dieser den Wartungsvertrag fortfuehrt und einer separaten Vereinbarung mit der WEG zustimmt.
 4. **Schaden an Gemeinschaftseigentum** durch die Installation: sofortige Mitteilung an Verwalter, Beauftragung qualifizierter Reparatur auf meine Kosten.
 ## Anlagen
 1. Datenblatt ABL eMH-1 (Hersteller)
 2. Elektroinstallation-Konzept (Berliner Elektrotechnik Schroeder GmbH, 28.03.2026)
 3. KfW-442-Foerderbescheid vom 16.04.2026 (Kopie)
 4. Haftpflicht-Erweiterungs-Antrag Allianz (Antragsbestaetigung 04.04.2026)
 5. Wartungsvertrag-Entwurf BWS Berlin
 ## Bitte um Beschlussfassung
 Ich bitte um Aufnahme dieses Antrags in die Tagesordnung der naechsten Eigentuemerversammlung (geplant 17.06.2026). Bei Genehmigung wird die Installation innerhalb von 8 Wochen nach Beschluss erfolgen.
 Mit freundlichen Gruessen
 **Mustafa Yildiz**
 ---
 ## Hausverwaltungs-Anmerkung (Kornfeld 06.04.2026)
 > Antrag formal ordnungsgemaess. Beschluss auf TOP 7 EV 17.06.2026 (siehe `10-beschlussvorlagen-eigentuemerversammlung.md`).
 >
 > Rechtliche Lage: § 20 II Nr. 2 WEG (Wallbox als priviligierte bauliche Veraenderung). **Anspruch des Antragstellers auf Gestattung** (BGH V ZR 244/22 v. 09.02.2024 — verifizieren). Die Gemeinschaft kann nicht ablehnen, sondern nur die Art und Weise regeln.
 >
 > **Punkte fuer Beschlussvorlage:**
 > 1. Hersteller, Modell, Leistung — wie beantragt
 > 2. Zuleitung-Trasse abnehmen (Sachverstaendigen-Pruefung)
 > 3. Brandschutz-Konzept
 > 4. Versicherungs-Nachweis
 > 5. Rueckbau-Klausel
 > 6. Wartungs-Pflicht
 >
 > Empfehlung Beirat: zustimmen.
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 # Testakte: WEG Hohenzollernhof — Hausverwaltung unter Druck
-Fiktive Testakte für das Plugin `weg-hausverwaltung`.
+Fiktive Testakte fuer das Plugin `weg-hausverwaltung`. Stand: 27.05.2026 (vor Eigentuemerversammlung am 17.06.2026).
-Die Akte simuliert eine typische, leicht überforderte Hausverwaltung einer Berliner WEG mit 38 Wohnungen, zwei Gewerbeeinheiten, angespanntem Beirat, einer bevorstehenden Eigentümerversammlung, undichten Balkonen, drei Handwerkerangeboten, Streit um Steckersolargeräte, einer Wallbox, Hausgeldrückständen, einer fehleranfälligen Jahresabrechnung und vielen Eigentümermails.
+Die Akte simuliert eine **realistische Berliner Mittel-WEG** mit 38 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten am Hohenzollerndamm 180. Sie ist bewusst **unordentlich** und enthaelt **mehrere Fehlerquellen** (CO2-Aufteilung versaeumt, formal angreifbare Beschlussvorlagen, schlechter Verteilungsschluessel bei der geplanten Sonderumlage, Hausgeldrueckstand mit verspaeteten Mahnungen).
-## Dateien
+## Schluessel-Konflikte Stichtag 27.05.2026
 1. **Balkonsanierung 12 Balkone Hofseite** — 180.000-240.000 EUR, drei Handwerker-Angebote
 2. **Sonderumlage** geplant 240.000 EUR (Beirat: zu hoch, falscher Verteilungsschluessel)
 3. **Steckersolar** — 5 Antraege § 20 II Nr. 5 WEG
 4. **Wallbox** WE 19 Yildiz — § 20 II Nr. 2 WEG mit Antragsanspruch
 5. **Hausgeldrueckstand Pasternak** WE 3 — 3.420 EUR, Mahnbescheid in Vorbereitung
 6. **Heizung Buderus** — Schwankungen, ggf. Tausch (GEG-Bezug)
 7. **CO2-Aufteilung 2023/2024/2025** — Verwalter hat Stufenmodell ignoriert
 8. **Anwaltsschreiben Eigentuemer Mautz** — droht mit Beschlussersetzungs-Klage
 ## Akten-Dokumente
 | Datei | Inhalt |
-| --- | --- |
+|-------|--------|
-| `01-verwaltungsbeirat-notiz.md` | Beiratsnotiz mit Prioritäten, Fristen und Stimmungslage |
+| `00-stammdaten.md` | Stammdaten WEG, Eigentuemerliste, Verwalterin, Beirat |
-| `02-einladung-eigentuemerversammlung-entwurf.md` | Rohentwurf einer Einladung mit problematischen Tagesordnungspunkten |
+| `01-verwaltungsbeirat-notiz.md` | Beiratsnotiz mit Prioritaeten und Stimmungslage |
-| `03-handwerkerangebote-balkone-und-dach.md` | Drei schwer vergleichbare Angebote für Balkone/Dachrinne |
+| `02-einladung-eigentuemerversammlung-entwurf.md` | Rohentwurf Einladung 17.06.2026 |
-| `04-jahresabrechnung-2025-rohpruefung.md` | Jahresabrechnung mit Rückfragen, Kostenpositionen und Verteilerschlüsseln |
+| `03-handwerkerangebote-balkone-und-dach.md` | Drei Handwerkerangebote (178-235 TEUR) |
-| `05-eigentuemer-und-mieterbeschwerden.md` | Fragmentarische Beschwerdemails, Hausordnungsstreit, Mieter als Störer |
+| `04-jahresabrechnung-2025-rohpruefung.md` | Jahresabrechnung 2025 mit Rueckfragen |
-| `06-beschlussliste-alt-und-neu.md` | Alte Beschlüsse, offene Umsetzung, neue Beschlussideen |
+| `05-eigentuemer-und-mieterbeschwerden.md` | Beschwerdemails, Hausordnungsstreit |
 | `06-beschlussliste-alt-und-neu.md` | Beschlusssammlung |
 | `07-teilungserklaerung-auszug.md` | TE-Auszuege Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum / Sondernutzung |
 | `08-verwaltervertrag-auszug.md` | Verwaltervertrag-Schluesselklauseln, Pflichtverletzungen markiert |
 | `09-wirtschaftsplan-2026-entwurf.md` | Wirtschaftsplan 287.450 EUR + Sonderumlage-Varianten A/B |
 | `10-beschlussvorlagen-eigentuemerversammlung.md` | Beschlussvorlagen aller TOPs der EV 17.06.2026 |
 | `11-co2kostaufg-aufteilungspruefung.md` | CO2KostAufG-Stufenmodell mit Berechnung (Stufe 5 fuer Hohenzollernhof) |
 | `12-anfechtungsrisiko-matrix.md` | Anfechtungs-Risiko pro TOP, BGH V ZR-Bezuege |
 | `13-hausgeldmahnung-pasternak-WE3.md` | Mahnschreiben + Mahnbescheid-Entwurf |
 | `14-fristen-kalender-2026.md` | Fristen-Kalender (3-Wochen-EV-Frist, Anfechtungsfristen, Sonderumlage-Raten) |
 | `15-anwaltsschreiben-eigentuemer-balkone-droht-klage.md` | Drohbrief Anwalt Eigentuemer Mautz |
 | `16-protokoll-eigentuemerversammlung-vergangene.md` | Protokoll EV 25.10.2024 |
 | `17-wallbox-antrag-yildiz-WE19.md` | Wallbox-Antrag mit technischer Beschreibung |
 | `mandant.yaml` | Mandanten-Stammdaten strukturiert |
 ## Verwendung mit den Skills
 Diese Akte ist ideal, um die folgenden Skills aus `weg-hausverwaltung` zu testen:
 - `eigentuemerversammlung-vorbereiten` (Einladung Frist 27.05.2026!)
 - `einladung-tagesordnung-fristen` (3-Wochen-Frist § 24 IV WEG)
 - `beschlussvorlagen-erstellen` (8 TOPs mit Risiko-Matrix)
 - `beschlussanfechtung-risiko` (Risiko-Matrix pro TOP, BGH V ZR-Linie)
 - `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg` (Plan mit Sonderumlage-Variante A/B)
 - `betriebskosten-nebenkostenabrechnung` (CO2-Aufteilung Stufe 5)
 - `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet` (Sonderumlage-Varianten, Verteilungs-Aenderung)
 - `bauliche-veraenderungen-20-weg` (Wallbox + Steckersolar)
 - `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit` (§ 20 II Nr. 2/5 WEG)
 - `handwerker-beauftragung-vergabe` (3 Angebote, Vergleich)
 - `verwalterpflichten-26-27-weg` (Verwalter-Vertragsverletzungen markiert)
 - `beirat-controlling-verwalter` (Beirats-Anmerkungen integriert)
 - `eskalation-anwalt-amtsgericht` (Anwaltsschreiben Mautz, Klage-Drohung)
 - `eigentuemerkommunikation-beschwerde` (Beschwerde-Mails)
 - `beschlusssammlung-protokoll` (Beschluesse 2024 protokolliert)
 - `mandat-objekt-triage` (Schluessel-Konflikt-Liste am Stichtag)
 ## Ziel
-Die Akte soll ohne Musterlösung genutzt werden. Gute Tests:
+Die Akte ist **ohne Musterloesung** zu nutzen. Gute Tests:
- Eigentümerversammlung vorbereiten.
+- **Eigentuemerversammlung vollstaendig vorbereiten** (Einladung formgerecht, Beschlussvorlagen anfechtungssicher).
- Beschlussvorlagen für Balkonsanierung, Sonderumlage, Steckersolar und Wallbox schreiben.
+- **Anfechtungs-Risiko** der vorbereiteten Beschluesse bewerten.
- Anfechtungsrisiken erkennen.
+- **Sonderumlage** optimal strukturieren (Verteilungs-Aenderung BGH V ZR 236/23, sachlicher Grund).
- Jahresabrechnung und Betriebskosten-Schnittstelle kontrollieren.
+- **Wallbox- und Steckersolar-Antraege** rechtssicher beschluss-faehig machen.
- Handwerkerangebote vergleichbar machen.
+- **CO2-Aufteilung** korrekt nachvollziehen und Korrektur bewirken.
- Beirat und Verwalter in eine saubere Eskalationsstruktur bringen.
+- **Hausgeldrueckstand Pasternak** durch Mahnbescheid und ggf. Klage durchsetzen.
 - **Verwalter-Eskalation** bei Pflichtverletzungen (CO2, Berichts-Pflicht) erwaegen.
 - **Anwaltsschreiben Mautz** angemessen beantworten.
 ## Realismus
 Die Akte ist **frei erfunden**. Namen, Adressen, Aktenzeichen, Polizei-Nummern, Bankverbindungen sind erfunden und gehoeren niemandem zu. Hohenzollerndamm 180 existiert in Berlin als gewoehnliches Wohnhaus; jegliche Aehnlichkeit mit der dortigen WEG ist unbeabsichtigt.
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 mandant:
  bezeichnung: WEG Hohenzollernhof
  adresse: Hohenzollerndamm 180, 10713 Berlin-Wilmersdorf
  rechtsform: Wohnungseigentuemergemeinschaft nach WEG
  grundbuch:
    amtsgericht: AG Charlottenburg
    blatt: 47821
    bestandsverzeichnis_nrn: "1-40"
  einheiten:
    wohnungen: 38
    gewerbe: 2
    stellplaetze_sondereigentum: 22
    aussenstellplaetze_sondernutzung: 14
  baujahr: 1908
  miteigentumsanteile_basis: Nutzflaeche zuzueglich 25 % Aufschlag fuer Gewerbe
  versicherungssumme_eur: 9840000
  verwalter:
    firma: Berlin-Domus Hausverwaltungs-GmbH
    adresse: Bismarckstr. 87, 10625 Berlin
    geschaeftsfuehrer: Markus Tröger
    sachbearbeiter: Larissa Kornfeld
    email: kornfeld@berlin-domus.de
    vergueting_brutto_monat: 3570
    vergueting_brutto_jahr: 42840
    vertrag:
      beginn: 2024-01-01
      ende: 2027-12-31
      eigentuemerbeschluss_top: TOP 7 EV 12.11.2023
  beirat:
    vorsitz: Dr. Annika Vogel-Schroth (WE 14)
    beisitzer:
      - Heinz-Otto Mertens (WE 32)
      - Florentine Quast-Riedel (WE 21)
    bestellung: EV 25.10.2024 TOP 9
    amtszeit_ende: 2027-10-25
  konfliktthemen_27_05_2026:
    - balkonsanierung_12_balkone_hofseite_180000_240000_eur
    - sonderumlage_beirat_6000_eur_pro_einheit
    - steckersolar_5_antraege
    - wallbox_antrag_yildiz_we_19
    - hausgeldrueckstand_pasternak_we_3_3420_eur
    - heizung_buderus_brennwertkessel_schwankungen
    - co2_kostenaufteilung_2023_2024_2025_nicht_stufenmodell_konform
  termine:
    nächste_ev: 2026-06-17
    einladungsfrist_tag: 2026-05-27
  status_akte: in Vorbereitung Eigentuemerversammlung
  testakte_zweck: |
    Simuliert realistische Berliner Mittel-WEG mit allen typischen Konfliktthemen.
    Bewusst unordentlich mit mehreren Fehlerquellen (Verteilungsschluessel, formale Beschluss-Maengel, CO2-Aufteilung).
    Geeignet zum Test der weg-hausverwaltung-Skills: Eigentuemerversammlung vorbereiten,
    Beschlussvorlagen schreiben, Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung pruefen, Anfechtungs-
    risiko bewerten, Hausgeldmahnung erstellen, bauliche Veraenderungen behandeln.
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 {
  "name": "weg-hausverwaltung",
-  "version": "24.1.0",
+  "version": "35.0.0",
  "description": "Operatives WEG- und Hausverwaltungs-Plugin fuer Beschluesse, Eigentuemerversammlung, Protokoll, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Sonderumlage, Betriebskosten, Handwerker, bauliche Veraenderungen, Steckersolar, Wallbox, Verwalter, Beirat und Anwalt-Eskalation.",
  "license": "Apache-2.0 OR MIT",
  "author": {
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 # Rechtsstand Mai 2026 — WEG und Hausverwaltung
-## Quellenregel
+Stand: 05/2026.
 ## Quellenregel (strikt)
 - Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle.
- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen.
+- Zulässige offene Quellen: dejure.org, openjur.de, bundesgerichtshof.de (insb. juris.bundesgerichtshof.de und V. ZS WEG-Senat), bundesverfassungsgericht.de, recht.bund.de/BGBl, OLG-/LG-Datenbanken der Länder.
 - Verboten: Beck-RS, juris ohne offene Veröffentlichung, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen.
 - Normen vor jeder konkreten Ausgabe live prüfen, wenn Fristen, Beschlüsse, Zahlungen oder gerichtliche Schritte betroffen sind.
-## Normanker
+## Normanker WEG / BGB / NebenG
 | Thema | Normen | Praxisfolge |
 | --- | --- | --- |
-| Gemeinschaft und ordnungsmäßige Verwaltung | §§ 9a, 18, 19 WEG | Ansprüche richten sich regelmäßig gegen die Gemeinschaft; Verwaltung muss ordnungsmäßig, wirtschaftlich und dokumentiert sein. |
+| Gemeinschaft, ordnungsmäßige Verwaltung | §§ 9a, 18, 19 WEG | Ansprüche richten sich regelmäßig gegen die GdWE; Verwaltung muss ordnungsmäßig, wirtschaftlich, dokumentiert sein. |
 | Kostenverteilung | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG | Mehrheitsbeschluss zur Änderung des Verteilungsschlüssels möglich – aber nur mit sachlichem Grund; gilt auch für Erhaltungsrücklage. |
 | Bauliche Veränderungen | §§ 20, 21 WEG | Anspruch, Gestattung, Grenzen und Kostenfolge getrennt prüfen. |
-| Eigentümerversammlung | §§ 23-25 WEG | Einladung, Tagesordnung, Beschlussfassung, Stimmrecht, Vollmacht und virtuelle Versammlung getrennt dokumentieren. |
+| Privilegierte bauliche Veränderungen | § 20 Abs. 2 WEG | Steckersolar, Wallbox/E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss. |
 | Eigentümerversammlung | §§ 23–25 WEG | Einladung, Tagesordnung, Beschlussfassung, Stimmrecht, Vollmacht, virtuelle Versammlung getrennt dokumentieren. |
 | Verwalter | §§ 26, 27 WEG | Bestellung, jederzeitige Abberufung, Vertretungsmacht und Maßnahmenermessen im Tagesgeschäft prüfen. |
-| Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung | § 28 WEG | Beschlossen werden Nachschüsse, Vorschussanpassungen und Wirtschaftsplanpositionen, nicht mehr "die Abrechnung als solche" im alten Sinn. |
+| Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung | § 28 WEG | Beschlossen werden Nachschüsse und Vorschussanpassungen, nicht mehr "die Abrechnung als solche". |
 | Beschlussklage | §§ 44, 45 WEG | Klagefrist ein Monat ab Beschlussfassung, Begründungsfrist zwei Monate. |
-| Betriebskosten | §§ 556, 556a BGB, BetrKV, HeizkostenV | Umlagefähigkeit, Abrechnungsfrist, Verteilerschlüssel und Belegeinsicht trennen. |
+| Betriebskosten Mieter | §§ 556, 556a BGB, BetrKV, HeizkostenV | Umlagefähigkeit, Abrechnungsfrist (ein Jahr ab Ende Abrechnungszeitraum), Verteilerschlüssel, Belegeinsicht. |
-| Steckersolar Miete/WEG | § 554 BGB, § 20 Abs. 2 WEG | Privilegierte bauliche Veränderung; die Gemeinschaft darf das "Wie" regeln, aber nicht durch sachfremde Auflagen leer laufen lassen. |
+| Steckersolar Miete/WEG | § 554 BGB; § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG | Privilegierte bauliche Veränderung; GdWE darf das "Wie" regeln, nicht durch sachfremde Auflagen leerlaufen lassen. |
 | Mietpreisbremse | §§ 556d ff. BGB | Verlängert bis 31.12.2029 durch Gesetz vom 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163). |
 ## Aktuelle Gesetzgebung 2023–2026
 | Thema | Quelle | Kerninhalt |
 | --- | --- | --- |
 | GEG Novelle 2024 (Heizungsgesetz) | § 71 GEG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html | Ab 01.01.2024 dürfen neu eingebaute Heizungen nur betrieben werden, wenn Wärme zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammt; Übergangsfristen je nach Anschluss an kommunale Wärmeplanung (Großstädte > 100.000 Einwohner: 30.06.2026; sonst 30.06.2028). |
 | CO2KostAufG | https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/ | Ab 01.01.2023 Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach Zehn-Stufen-Modell (kg CO₂/m²·a); Verwaltervertrag/WEG-Abrechnung muss Daten liefern, damit der vermietende Eigentümer die Stufe ermitteln kann. |
 | Mietpreisbremse verlängert | BGBl. 2025 I Nr. 163 vom 22.07.2025 (https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html); Inkrafttreten 23.07.2025 | Verlängerung bis 31.12.2029; Landesrechtsverordnungen über angespannte Wohnungsmärkte bleiben Voraussetzung. |
 ## Frei verifizierte Rechtsprechungsanker
-| Thema | Entscheidung | Kernaussage | Quelle |
+### V. Zivilsenat – Kostenverteilung / Erhaltung
-| --- | --- | --- | --- |
+
-| Bauliche Veränderung/Klimaanlage | BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 | Bei § 20 Abs. 4 WEG zählen grundsätzlich unmittelbare Auswirkungen der baulichen Veränderung; spätere Nutzung nur bei evident unbilliger Benachteiligung. Nutzungsregeln können über Hausordnung folgen. | https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&nr=141815 |
+| Entscheidung | Quelle | Kernaussage |
-| Mieter als Störer | BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 | Vermietende Eigentümer können als mittelbare Handlungsstörer einstehen, wenn ihr Mieter Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. | https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&nr=141725 |
+| --- | --- | --- |
-| Jahresabrechnung | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 | Nach WEMoG ist der Beschluss über Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse sauber von der Abrechnung als Rechenwerk zu trennen. | https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/bgh_notp/document.py?Art=en&Datum=2024-7&Gericht=bgh&Seite=4&Sort=3&anz=317&nr=87435&pos=127 |
+| BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23 ; https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025033.html | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eröffnet die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss von einer gegenständlich abgegrenzten Kostenseparierung (z. B. Tiefgaragenkosten nur für Stellplatzeigentümer) abzuweichen; das entspricht aber regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn kein sachlicher Grund für die Heranziehung der übrigen Eigentümer besteht. |
-| Anspruch auf Jahresabrechnung | BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 | Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich nach neuem Recht gegen die Gemeinschaft, nicht persönlich gegen den Verwalter. | https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/bgh_notp/document.py?Art=en&Datum=2024&Gericht=bgh&Seite=93&Sort=6&anz=3204&pos=2818 |
+| BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23 | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Erhaltungsrücklage. Bisherige Schlüssel können durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn für die alte Regelung kein sachlicher Rechtfertigungsgrund (mehr) besteht. |
-| Vorschüsse/Zurückbehaltung | BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 | Laufende Liquiditätszufuhr der GdWE hat hohes Gewicht; Zurückbehaltungsrechte gegen beschlossene Vorschüsse nur mit äußerster Vorsicht behaupten. | https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/bgh_notp/document.py?Art=en&Gericht=bgh&Seite=2125&Sort=2057&anz=63891&nr=91520&pos=63751 |
+| BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+244/22 | Mehrheitsbeschluss zu baulicher Veränderung kann auch die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum mit umfassen; Maßnahmen aus § 20 Abs. 2 WEG sind regelmäßig angemessen. |
 ### V. Zivilsenat – Jahresabrechnung / Vorschüsse / Verwalterhaftung
 | Entscheidung | Quelle | Kernaussage |
 | --- | --- | --- |
 | BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23 | Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich nach WEMoG gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter. Parteiwechsel in der Berufungsinstanz auf die GdWE ist im Regelfall sachgerecht. |
 | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23 | Beschluss "über die Jahresabrechnung" ist nach WEMoG so auszulegen, dass nur die Abrechnungsspitzen (Nachschüsse/Vorschussanpassung) beschlossen werden; alte Wortwahl führt nicht automatisch zur Ungültigkeit. |
 | BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24 | Der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung für den einzelnen Eigentümer; Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzungen des Verwalters richten sich gegen die GdWE. |
 | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23 ; https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024151.html | Prozesskosten der in einer Beschlussklage unterliegenden GdWE sind Verwaltungskosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; sie werden grundsätzlich nach allgemeinem Schlüssel verteilt, auch der obsiegende Anfechtungskläger trägt seinen Anteil mit. |
 | BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2025&Aktenzeichen=V+ZR+190/24 | Kein Zurückbehaltungsrecht gegen beschlossene Hausgeldvorschüsse, auch nicht bei rechtskräftigem Urteil auf Erstellung der Jahresabrechnung; das Finanzierungssystem der GdWE hat Vorrang vor dem Druckmittel der Zurückbehaltung. |
 ### V. Zivilsenat – Bauliche Veränderungen
 | Entscheidung | Quelle | Kernaussage |
 | --- | --- | --- |
 | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24 | Bei Beschlussersetzungsklage nach § 20 Abs. 3 WEG genügt für die Vorbefassungspflicht, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung exakt den Beschluss verlangt hat, dessen Ersetzung er später gerichtlich begehrt; weitere Unterlagen oder Privatgutachten muss er nicht vorab beibringen. Wand- bzw. Fassadendurchbrüche (hier: Lüftungsanlage) sind nicht per se beeinträchtigend; Maßstab ist eine Würdigung des Einzelfalls. |
 | BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24 | Beim Gestattungsbeschluss zur baulichen Veränderung (hier: Klimasplitgerät am Penthouse) zählen für § 20 Abs. 4 WEG grundsätzlich nur die unmittelbar mit der Maßnahme verbundenen Auswirkungen; spätere Nutzungsauswirkungen (Lärm/Geruch) bleiben außen vor, es sei denn, die unbillige Benachteiligung ist bereits jetzt evident. Abwehr gegen tatsächliche Immissionen über § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB bleibt unberührt. |
 | BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24 ; https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR___1-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1 | Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet als mittelbarer Handlungsstörer für bauliche Veränderungen seines Mieters ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss, wenn er die Maßnahme gestattet hat, mit ihr aufgrund der angekündigten Nutzung rechnen musste und nicht auf das Erfordernis eines Beschlusses hingewiesen hat oder nach Kenntnis nicht gegen den Mieter vorgegangen ist. |
 ### V. Zivilsenat – Verfahren / Fristen
 | Entscheidung | Quelle | Kernaussage |
 | --- | --- | --- |
 | BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23 | Die Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG (zwei Monate) ist eine materielle Ausschlussfrist; Verlängerung grundsätzlich nicht möglich. |
 | BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24 | Im WEG-Beschlussanfechtungsverfahren muss der Kläger spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Monatsfrist beim Gericht den Sachstand zur Klagezustellung erfragen (Erkundigungsobliegenheit); andernfalls beginnt eine ihm zurechenbare Zustellungsverzögerung i. S. d. § 167 ZPO. |
 ## Operatives Qualitätsgate
 1. Rolle und Organstellung klären: Verwalter, GdWE, einzelner Eigentümer, Beirat, vermietender Eigentümer, Mieter.
-2. Dokumente sichern: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Angebote, Rechnungen.
+2. Dokumente sichern: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Angebote, Rechnungen.
-3. Fristen zuerst: Einladungsfrist, Angebotsbindefrist, Gewährleistung, Beschlussklage, Betriebskostenfrist, Mahnfrist.
+3. Fristen zuerst: Einladungsfrist (§ 24 WEG), Beschlussklagefrist (ein Monat, § 45 WEG), Klagebegründung (zwei Monate, § 45 WEG), Erkundigungsobliegenheit (ein Jahr), Betriebskostenfrist (§ 556 Abs. 3 BGB, ein Jahr), Mahnfrist, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen.
 4. Beschlusskompetenz prüfen: Darf die GdWE darüber beschließen? Reicht Mehrheit? Ist Vereinbarung nötig?
-5. Kostenfolge getrennt prüfen: Wer trägt was, nach welchem Schlüssel, ab wann, mit welcher Fälligkeit?
+5. Kostenfolge getrennt prüfen: Wer trägt was, nach welchem Schlüssel, ab wann, mit welcher Fälligkeit? Bei Schlüsseländerung sachlichen Grund i. S. d. BGH V ZR 236/23 / V ZR 128/23 dokumentieren.
 6. Eskalationsschwelle markieren: Anfechtung, Nichtigkeit, größere Baumaßnahme, Sonderumlage, Verwalterhaftung, Datenschutz, gerichtliche Geltendmachung.
@@ -1,10 +1,12 @@
 ---
 name: allgemein
-description: "Einstieg, Schnelltriage und Workflow-Routing im WEG- und Hausverwaltungs-Plugin. Ordnet Uploads, erkennt Fristen und Risiken, fragt Rolle und Objekt ab und schlägt passende Skills für Beschlüsse, Eigentümerversammlung, Abrechnung, Handwerker, Verwaltung und Eskalation vor."
+description: "Einstieg, Schnelltriage und Workflow-Routing im WEG- und Hausverwaltungs-Plugin (Stand 05/2026). Ordnet Uploads, erkennt Fristen und Risiken, fragt Rolle und Objekt ab und schlägt passende Skills für Beschlüsse, Eigentümerversammlung, Abrechnung, Handwerker, Verwaltung und Eskalation vor."
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 # WEG- und Hausverwaltung — Allgemein
 Stand: 05/2026.
 ## Haltung
 Arbeite wie ein sehr guter Hausverwaltungs-Co-Pilot mit juristischem Radar: praktisch, schnell, dokumentierend, freundlich und risikobewusst. Ziel ist nicht, Eigentümer mit Paragrafen zu erschlagen, sondern Verwaltungsvorgänge so zu sortieren, dass Beschlüsse, Abrechnungen, Handwerkermaßnahmen und Kommunikation belastbar werden.
@@ -13,8 +15,8 @@ Arbeite wie ein sehr guter Hausverwaltungs-Co-Pilot mit juristischem Radar: prak
 Wenn der Nutzer nur Dokumente hochlädt, ohne Auftrag:
-1. **Material erkennen:** Einladung, Protokoll, Beschluss, Rechnung, Angebot, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Mieterbeschwerde, Eigentümermail, Verwaltervertrag, Teilungserklärung.
+1. **Material erkennen:** Einladung, Protokoll, Beschluss, Rechnung, Angebot, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Mieterbeschwerde, Eigentümermail, Verwaltervertrag, Teilungserklärung, Vermögensbericht.
-2. **Fristen sichern:** Beschlussklage, Einladungsfrist, Betriebskostenfrist, Gewährleistung, Angebotsbindung, Zahlungsziel, Mahnfrist.
+2. **Fristen sichern:** Beschlussklage (1 Monat ab Beschluss, § 45 WEG), Klagebegründung (2 Monate, § 45 WEG; materielle Ausschlussfrist gem. BGH V ZR 33/23 vom 09.02.2024), Einladungsfrist (§ 24 WEG), Erkundigungsobliegenheit (1 Jahr, BGH V ZR 17/24 vom 25.10.2024), Betriebskostenfrist (1 Jahr ab Ende Abrechnungsperiode, § 556 Abs. 3 BGB), Gewährleistung, Angebotsbindung, Zahlungsziel, Mahnfrist.
 3. **Rolle klären:** Verwalter, GdWE, Eigentümer, Beirat, vermietender Eigentümer, Mieter, Anwalt.
 4. **Vorgang einordnen:** Versammlung, Beschluss, Abrechnung, Hausgeld, Handwerker, Störung, Datenschutz, Eskalation.
 5. **Passenden Spezial-Skill vorschlagen** und, wenn eindeutig, direkt weiterarbeiten.
@@ -23,12 +25,12 @@ Wenn der Nutzer nur Dokumente hochlädt, ohne Auftrag:
 | Punkt | Frage |
 | --- | --- |
-| Objekt | Welche WEG, wie viele Einheiten, Wohn-/Gewerbeanteil, Bundesland? |
+| Objekt | Welche WEG, wie viele Einheiten, Wohn-/Gewerbeanteil, Bundesland, Baujahr? |
 | Rolle | Wer fragt und darf handeln? Verwalter, Beirat, Eigentümer, Anwalt? |
-| Dokumente | Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Abrechnung, Angebote, Protokoll vorhanden? |
+| Dokumente | Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Abrechnung, Vermögensbericht, Angebote, Protokoll vorhanden? |
 | Ziel | Prüfen, formulieren, Einladung bauen, Beschluss sichern, Abrechnung kontrollieren, Handwerker beauftragen, Streit entschärfen? |
 | Frist | Versammlungstermin, Beschlussdatum, Klagefrist, Abrechnungsfrist, Zahlungsziel? |
-| Risiko | Anfechtung, Liquiditätslücke, Datenschutz, Handwerkermangel, Haftung, eskalierender Eigentümerstreit? |
+| Risiko | Anfechtung, Nichtigkeit, Liquiditätslücke, Datenschutz, Handwerkermangel, Haftung, eskalierender Eigentümerstreit, GEG-/CO2KostAufG-Frist? |
 ## Routing
@@ -40,8 +42,8 @@ Wenn der Nutzer nur Dokumente hochlädt, ohne Auftrag:
 | Protokoll oder Beschlusssammlung | `beschlusssammlung-protokoll` | `beschlussanfechtung-risiko` |
 | Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung | `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg` | `beirat-controlling-verwalter` |
 | Hausgeld/Sonderumlage | `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet` | `eskalation-anwalt-amtsgericht` |
-| Nebenkosten/Betriebskosten | `betriebskosten-nebenkostenabrechnung` | `mietrecht` als Schnittstelle |
+| Nebenkosten/Betriebskosten/CO₂ | `betriebskosten-nebenkostenabrechnung` | `mietrecht` als Schnittstelle |
-| Handwerker | `handwerker-beauftragung-vergabe` | `erhaltung-modernisierung-baumaengel` |
+| Handwerker / Heizungstausch (GEG § 71) | `handwerker-beauftragung-vergabe` | `erhaltung-modernisierung-baumaengel` |
 | Steckersolar/Wallbox/Barrierefreiheit | `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit` | `bauliche-veraenderungen-20-weg` |
 | Beschwerde/Störung | `eigentuemerkommunikation-beschwerde` oder `stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer` | `eskalation-anwalt-amtsgericht` |
@@ -65,4 +67,4 @@ Wenn der Nutzer nur Dokumente hochlädt, ohne Auftrag:
 ## Quellenpflicht
-Bei aktueller Rechtslage zuerst `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen. Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle.
+Bei aktueller Rechtslage zuerst `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Keine Beck-RS, juris ohne offene Veröffentlichung, Kommentare oder Aufsätze aus Modellwissen. Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle (dejure.org, openjur.de, bundesgerichtshof.de, BVerfG, BGBl).
@@ -1,27 +1,75 @@
 ---
 name: bauliche-veraenderungen-20-weg
-description: "Prüft bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG: Anspruch, Gestattung, Grenzen, Kostenfolge, Gebrauch, Auflagen, Rückbau, Beschlussvorschlag und Anfechtungsrisiko."
+description: "Prüft bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG (Stand 05/2026): Anspruch, Gestattung, Grenzen, Kostenfolge, Gebrauch, Auflagen, Rückbau, Beschlussvorschlag und Anfechtungsrisiko, einschließlich der BGH-Linie 2024-2025 zu Klimasplitgeräten, Fassadendurchbrüchen und Mieterhandeln."
 ---
 # Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
-Bauliche Veränderungen so prüfen, dass Anspruch, Gestattung und Kostenfolge nicht durcheinander geraten.
+Bauliche Veränderungen so prüfen, dass Anspruch, Gestattung und Kostenfolge nicht durcheinander geraten und der Gestattungsbeschluss spätere Nutzungsstreitigkeiten nicht vorwegnimmt.
-## Prüfung
+## Begriffsklärung
-1. Maßnahme beschreiben und betroffenes Eigentum klären.
+- **Bauliche Veränderung** = Maßnahme, die über bloße Erhaltung hinausgeht; setzt keinen Substanzeingriff voraus.
-2. Privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG?
+- **Erhaltung** (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) bleibt Aufgabe der GdWE und ist kein § 20 WEG-Fall.
-3. Grenze § 20 Abs. 4 WEG: grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung?
+- **Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum** zuerst sauber abgrenzen — bei Mischfällen (z. B. Fenster, Heizungsleitungen) Teilungserklärung lesen.
-4. Ausführung: Fachbetrieb, Sicherheit, Optik, Wartung, Versicherung, Rückbau.
+
-5. Kostenfolge nach § 21 WEG.
+## Prüfung (Schrittfolge)
-6. Beschlusswortlaut mit Auflagen.
+
 1. **Maßnahme beschreiben** und betroffenes Eigentum klären (Gemeinschafts-/Sondereigentum, Sondernutzungsrecht).
 2. **Privilegierte Maßnahme** nach § 20 Abs. 2 WEG?
   - Nr. 1: Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox).
   - Nr. 2: Barrierefreier Aus- und Umbau.
   - Nr. 3: Einbruchsschutz.
   - Nr. 4: Glasfaseranschluss.
   - Nr. 5: Steckersolargerät (Balkonkraftwerk).
   - Rechtsfolge: Anspruch auf Gestattung, "Wie" durch Beschluss regelbar.
 3. **Grenze § 20 Abs. 4 WEG**: grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer?
   - Bei Gestattung zählen **unmittelbare** Auswirkungen der baulichen Veränderung (BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 — Klimasplitgerät am Penthouse). Spätere Nutzungsauswirkungen (Lärm, Geruch) bleiben grundsätzlich außen vor, es sei denn, die unbillige Benachteiligung ist bereits jetzt evident. (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24)
   - Wand-/Fassadendurchbrüche sind nicht per se beeinträchtigend; Einzelfallabwägung (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24). (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24)
 4. **Ausführung**: Fachbetrieb, Sicherheit, Statik, Brandschutz, Optik, Wartung, Versicherung, Rückbau bei Veräußerung/Nutzungsende.
 5. **Kostenfolge nach § 21 WEG** sauber von der Gestattung trennen:
   - Verlangender trägt grundsätzlich (§ 21 Abs. 1 WEG).
   - Bei Beschluss mit Zweidrittelmehrheit und mehr als der Hälfte der MEA (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG): alle Eigentümer; entgegenstehende Eigentümer können nicht zur Kostentragung gezwungen werden, wenn Maßnahme nicht amortisierbar.
   - Bei Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG (privilegiert): nur die nutzenden Eigentümer (§ 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG).
 6. **Beschlusswortlaut mit Auflagen** (siehe Muster unten).
 7. **Vermieter-Konstellation** beachten: Bei Maßnahmen des Mieters ohne Gestattungsbeschluss kann der vermietende Eigentümer mittelbarer Handlungsstörer sein (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24). Verwalter sollte vermietende Eigentümer im Vorfeld auf das Beschlusserfordernis hinweisen. (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24)
 ## Beschlussersetzungsklage / Vorbefassung
 - Für die Vorbefassungspflicht genügt es, in der Eigentümerversammlung exakt den später gerichtlich begehrten Beschluss verlangt zu haben.
 - Es besteht **keine Pflicht**, in der Versammlung ein vollständiges Privatgutachten oder Detailunterlagen vorzulegen.
 - BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24).
 ## Musterbaustein Beschluss (allgemein)
 > Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestattet [Eigentümer-Nr.] die Errichtung von [Maßnahme] gemäß den als Anlage [X] beigefügten Plänen/Datenblättern unter folgenden Auflagen:
 > 1. Ausführung durch einen Fachbetrieb mit Nachweis (Versicherung, Sachkunde) auf Kosten des Antragstellers.
 > 2. Einhaltung der einschlägigen technischen Regeln (Statik, Brandschutz, Elektro, ggf. VDE/DIN).
 > 3. Optische Einfügung gemäß Hausfassaden-/Farbkonzept (Anlage [Y]).
 > 4. Wartung, Versicherung, Rückbau bei Wegfall der Nutzung trägt der Antragsteller.
 > 5. Eintragung in die Beschlusssammlung; Information der GdWE bei wesentlichen Änderungen.
 > Die Kosten der baulichen Veränderung sowie Folgekosten trägt der Antragsteller allein (§ 21 Abs. 1 WEG).
 ## Output
- Gestattungsprüfung
+- Gestattungsprüfung (privilegiert / nicht privilegiert; Grenzen § 20 Abs. 4 WEG)
- Beschlussvorschlag
+- Beschlussvorschlag mit klarem Wortlaut
- Auflagenkatalog
+- Auflagenkatalog (Ausführung, Optik, Versicherung, Wartung, Rückbau)
- Kostenfolgematrix
+- Kostenfolgematrix (§ 21 WEG, Schlüssel, Sonderumlage?)
- Risikoampel
+- Risikoampel (Anfechtung, Nichtigkeit, Folgekonflikt)
 - Hinweis an vermietende Eigentümer bei Mieter-Wunsch
 ## Cross-Refs
 - Privilegierte Maßnahmen → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
 - Kostenfolge / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`, `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
 - Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` und `references/rechtsstand-mai-2026.md` zwingend laden, bevor Rechtsprechungsaussagen ausgegeben werden.
@@ -1,27 +1,64 @@
 ---
 name: beschlussanfechtung-risiko
-description: "Prüft Beschlüsse auf Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken nach §§ 44 und 45 WEG: Frist, Beschlusskompetenz, Einladung, Tagesordnung, Mehrheit, Kostenfolge, Bestimmtheit und ordnungsmäßige Verwaltung."
+description: "Prüft Beschlüsse auf Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken nach §§ 44 und 45 WEG (Stand 05/2026): Frist, Beschlusskompetenz, Einladung, Tagesordnung, Mehrheit, Kostenfolge, Bestimmtheit, ordnungsmäßige Verwaltung sowie BGH-Linie zu Schlüsseländerung (V ZR 236/23, V ZR 128/23), Abrechnungsauslegung (V ZR 102/23) und Erkundigungsobliegenheit (V ZR 17/24)."
 ---
 # Beschlussanfechtung Risiko
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
 Vor oder nach einer Versammlung erkennen, ob ein Beschluss gefährdet ist und wie man mit dem Risiko umgeht.
 ## Fristen-Block
 | Frist | Inhalt | Quelle |
 | --- | --- | --- |
 | 1 Monat ab Beschlussfassung | Klageerhebung Beschlussanfechtungsklage | § 45 Satz 1 WEG |
 | 2 Monate ab Beschlussfassung | Klagebegründung (materielle Ausschlussfrist, regelmäßig nicht verlängerbar) | § 45 Satz 1 WEG; BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23) |
 | 1 Jahr nach Ablauf der Monatsfrist | Erkundigungsobliegenheit Kläger bei verzögerter Zustellung; sonst geht Verzögerung im Rahmen § 167 ZPO zu Lasten des Klägers | BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) |
 ## Prüfprogramm
 | Ebene | Fragen |
 | --- | --- |
-| Frist | Beschlussdatum, Klagefrist ein Monat, Begründungsfrist zwei Monate |
+| Frist | Beschlussdatum, Zugang Anfechtungsklage, Begründung innerhalb 2 Monaten? Bei Zustellungsverzögerung: Sachstandsanfrage dokumentiert? |
-| Kompetenz | Darf die GdWE darüber beschließen? Vereinbarung nötig? |
+| Kompetenz | Darf die GdWE darüber beschließen? Reicht Mehrheit oder ist Vereinbarung nötig? Bei Schlüsseländerung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG): sachlicher Grund dokumentiert? |
-| Form | Einladung, Tagesordnung, Zugang, Vollmacht, Stimmrecht |
+| Form | Einladung fristgerecht (§ 24 Abs. 4 WEG, 3 Wochen, soweit GO keine längere Frist), Tagesordnung hinreichend bestimmt, Zugang, Vollmacht, Stimmrecht, virtuelle Teilnahme (§ 23 Abs. 1a WEG)? |
-| Inhalt | Bestimmtheit, Kostenfolge, ordnungsmäßige Verwaltung, Treu und Glauben |
+| Inhalt | Bestimmtheit, klare Kostenfolge, Verteilungsschlüssel begründet, ordnungsmäßige Verwaltung, Treu und Glauben, keine versteckten Nebenentscheidungen |
-| Umsetzung | Vollmacht, Budget, Beirat, Auflagen, Dokumentation |
+| Umsetzung | Vollmacht des Verwalters, Budget, Beirat, Auflagen, Dokumentation, Anlagenverweis |
 ## Häufige Anfechtungsanlässe (Stand 05/2026)
 1. **Pauschale Abrechnungs-Genehmigung** ohne Trennung von Abrechnungsspitzen — Auslegung im Sinn der Nachschüsse möglich (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23), aber besser von Anfang an sauber.
 2. **Schlüsseländerung ohne sachlichen Grund**: Bei gegenständlich abgegrenzter Kostentrennung (z. B. Tiefgarage) und bei Erhaltungsrücklage — siehe BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23) und V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
 3. **Gestattungsbeschluss bauliche Veränderung** mit Auflagen, die in Wahrheit Nutzungsregeln vorwegnehmen: Bei Klimasplit & Co. zählen primär die unmittelbaren Auswirkungen (BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 — https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24).
 4. **Sonderumlage ohne klare Fälligkeit oder ohne zweckgebundene Verwaltung**.
 5. **Verwalterbestellung/-vertrag** ohne Vergleichsangebote, Alternativen oder ohne Information vor der Versammlung.
 6. **Verstoß gegen § 23 Abs. 1a WEG** bei rein virtueller Versammlung ohne Beschlussgrundlage.
 ## Heilungsstrategie
 - Heilung über Zweitbeschluss noch in laufender Anfechtungsfrist (Klage ggf. zurücknehmen).
 - Sachlichen Grund nachreichen (Schlüsseländerung) und Beschluss erläuternd präzisieren.
 - Mehrheits- und Beschlussfähigkeit dokumentieren (Stimmrechtsliste, Vollmachten).
 - Kostenfolge expliziter formulieren, Anlagen vollständig benennen.
 ## Output
- Risikoampel je Beschluss
+- Risikoampel je Beschluss (grün/gelb/rot)
- Angriffspunkte
+- Angriffspunkte mit Begründung
- Heilungs-/Neubeschluss-Vorschlag
+- Heilungs- oder Neubeschluss-Vorschlag
 - Eskalationsnotiz für Anwalt
 - Fristen-Übersicht (insb. Erkundigungsobliegenheit)
 ## Cross-Refs
 - Beschluss formulieren / präzisieren → `beschlussvorlagen-erstellen`
 - Eigentümerversammlung Vorbereitung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
 - Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit offen prüfbarer Quelle (dejure.org, openjur.de, bundesgerichtshof.de).
@@ -1,30 +1,65 @@
 ---
 name: beschlusssammlung-protokoll
-description: "Erstellt und prüft Protokoll, Beschlussverkündung, Beschlusssammlung, Anlagenverweise, Abstimmungsergebnis, Nachversand und Dokumentationsstand."
+description: "Erstellt und prüft Protokoll, Beschlussverkündung, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Anlagenverweise, Abstimmungsergebnis, Nachversand und Dokumentationsstand (Stand 05/2026). Sorgt dafür, dass Auslegungsfragen späterer Beschlussklagen (z. B. BGH V ZR 102/23 zu Abrechnungsbeschlüssen) nicht entstehen."
 ---
 # Beschlusssammlung und Protokoll
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
 Die Nachbereitung einer Eigentümerversammlung so dokumentieren, dass später klar ist, was beschlossen wurde, mit welcher Mehrheit, zu welchen Kosten und auf welcher Grundlage.
 ## Protokollfelder
- Versammlungsdaten, Teilnehmende, Vollmachten, Stimmrechte.
+- **Versammlungsdaten**: Datum, Ort, Format (physisch/virtuell/hybrid), Beginn/Ende.
- Tagesordnungspunkt und Beschlusswortlaut.
+- **Teilnehmende**: Anwesende, Vertretene, Vollmachten, Versammlungsleitung, Protokollführung.
- Abstimmungsergebnis mit Ja/Nein/Enthaltung und ggf. MEA.
+- **Stimmrechte und MEA**: Liste je Einheit, ggf. Stimmverbote (§ 25 Abs. 4 WEG) dokumentiert.
- Feststellung und Verkündung.
+- **Tagesordnungspunkt und Beschlusswortlaut** (vollständig, nicht zusammengefasst).
- Anlagen und Angebote.
+- **Abstimmungsergebnis** mit Ja / Nein / Enthaltung und ggf. MEA, sofern relevant.
- Umsetzungsauftrag, Budget, Fristen, Kontrollperson.
+- **Feststellung und Verkündung** durch Versammlungsleitung.
 - **Anlagen und Angebote** mit Quelle und Stand.
 - **Umsetzungsauftrag**: Wer macht was bis wann, mit welcher Vollmacht, welchem Budget, welcher Berichterstattung?
 - **Hinweise auf Erkundigungsobliegenheit**: Eigentümer, die anfechten wollen, sollten daran erinnert werden, dass nach BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) bei Zustellungsverzug innerhalb eines Jahres beim Gericht der Sachstand zu erfragen ist.
-## Beschlusssammlung
+## Auslegungssicherheit
-Erzeuge eine tabellarische Beschlusssammlung mit laufender Nummer, Datum, TOP, Wortlaut, Ergebnis, Status, Anfechtungshinweis, Umsetzung, Ablageort.
+- TOP zu Jahresabrechnung **immer** als "Abrechnungsspitzen" formulieren — vermeidet die nachträgliche Auslegungskonstruktion aus BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
 - Bei Schlüsseländerung den sachlichen Grund **schriftlich** ins Protokoll aufnehmen (Bezug zu BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23).
 - Bei Gestattungsbeschluss zur baulichen Veränderung Auflagen aus dem Wortlaut und nicht nur aus der Anlage erkennbar machen.
 ## Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
 Tabellarisch mit:
 | lfd. Nr. | Datum | TOP | Beschlusswortlaut | Ergebnis (Ja/Nein/Enth.) | Status (gültig, angefochten, aufgehoben) | Anfechtungshinweis | Umsetzung | Ablageort |
 | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
 - **Unverzüglich** nach Verkündung eintragen.
 - Bei späterer Aufhebung / Anfechtungsurteil: Eintragung ergänzen, ursprünglichen Eintrag stehen lassen (Historie).
 ## Mustertext "Nachversand"
 > Sehr geehrte Eigentümer,
 > anliegend übersende ich Ihnen das Protokoll der Eigentümerversammlung vom [Datum] (Anlage 1) sowie die Beschlüsse Nr. [...] bis [...].
 > Die Beschlüsse sind in die Beschlusssammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG eingetragen.
 > **Hinweis Anfechtungsfristen**: Eine Beschlussanfechtungsklage muss innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Bei Zustellungsverzögerungen empfiehlt sich, innerhalb eines Jahres beim Gericht den Sachstand zu erfragen (BGH, V ZR 17/24).
 > Für Rückfragen stehe ich Ihnen zur Verfügung.
 ## Output
 - Protokollentwurf
- Beschlusssammlungseintrag
+- Beschlusssammlungseintrag (tabellarisch)
 - Nachversand-Mail
- Umsetzungs-Tracker
+- Umsetzungs-Tracker (Aufgabe, Zuständig, Frist, Status)
 ## Cross-Refs
 - Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Vorbereitung Versammlung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
 - Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 24 Abs. 7 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html .
@@ -1,33 +1,85 @@
 ---
 name: beschlussvorlagen-erstellen
-description: "Erstellt WEG-Beschlussvorlagen mit Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Ausführungsdetails, Alternativen, Begründung, Anlagenverweis und Anfechtungsrisiko."
+description: "Erstellt WEG-Beschlussvorlagen mit Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Ausführungsdetails, Alternativen, Begründung, Anlagenverweis und Anfechtungsrisiko (Stand 05/2026). Liefert Mustertexte für Abrechnungsspitzen, Sonderumlage, Schlüsseländerung mit sachlichem Grund, bauliche Veränderungen und Verwaltervergabe."
 ---
 # Beschlussvorlagen Erstellen
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
 Aus einem Verwaltungsthema wird ein klarer Beschlussantrag, der nicht zu viel und nicht zu wenig regelt.
 ## Aufbau
-1. **Beschlussgegenstand:** Was wird entschieden?
+1. **Beschlussgegenstand**: Was wird entschieden? (Ein Satz.)
-2. **Rechts- und Kompetenzanker:** WEG, Gemeinschaftsordnung, Vorbeschlüsse.
+2. **Rechts- und Kompetenzanker**: WEG-Norm, Gemeinschaftsordnung, Vorbeschlüsse, BGH-Anker.
-3. **Ausführung:** Wer beauftragt wen, bis wann, mit welchem Budget?
+3. **Ausführung**: Wer beauftragt wen, bis wann, mit welchem Budget, mit welcher Vollmacht?
-4. **Kostenfolge:** Schlüssel, Sonderumlage, Rücklage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit.
+4. **Kostenfolge**: Schlüssel, Sonderumlage, Rücklage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit. Bei Schlüsseländerung: sachlicher Grund (siehe BGH V ZR 236/23, V ZR 128/23 vom 14.02.2025).
-5. **Kontrolle:** Beirat, Vergleichsangebote, Abnahme, Gewährleistung.
+5. **Kontrolle**: Beirat, Vergleichsangebote, Abnahme, Gewährleistung, Berichtspflicht.
-6. **Alternativen:** Nullvariante, kleinere Lösung, Höchstpreis, Vertagung.
+6. **Alternativen**: Nullvariante, kleinere Lösung, Höchstpreisdeckel, Vertagung mit Frist.
-## Stil
+## Stilregeln
 - Ein Beschluss, ein Gedanke.
- Keine versteckten Nebenentscheidungen.
+- Keine versteckten Nebenentscheidungen ("im Übrigen" - "soweit erforderlich").
- Kosten und Vollmacht ausdrücklich.
+- Kosten, Schlüssel und Vollmacht ausdrücklich.
- Anlagen präzise benennen.
+- Anlagen präzise benennen ("Angebot Fa. X vom [Datum], Anlage 4").
 - Bei baulichen Veränderungen: Trennung von Gestattung (§ 20 WEG) und Kostentragung (§ 21 WEG) im Wortlaut.
 ## Mustertexte
 ### Abrechnungsspitzen (§ 28 Abs. 2 WEG)
 > Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage 1):
 > 1. Die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse / Anpassungen der Vorschüsse gemäß den Einzelabrechnungen (Anlage 2).
 > 2. Fälligkeit der Nachschüsse: [Datum].
 > 3. Guthaben werden bis [Datum] mit nächsten Hausgeldzahlungen verrechnet.
 > 4. Der Vermögensbericht zum [Stichtag] (Anlage 3) wird zur Kenntnis genommen.
 ### Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)
 > Die Wohnungseigentümer beschließen den Wirtschaftsplan [Jahr] (Anlage 1) sowie die hieraus resultierenden Vorschüsse je Einheit gemäß Anlage 2. Fälligkeit monatlich zum [Tag], beginnend mit [Monat/Jahr].
 ### Sonderumlage
 > Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von [Betrag] EUR zur Finanzierung von [Zweck]. Verteilung nach allgemeinem Kostenschlüssel (MEA / Einheiten) gemäß Anlage [X]. Fälligkeit [Datum / X Werktage nach Zugang der Einzelabrechnung]. Buchung auf einem zweckgebundenen Konto der GdWE.
 ### Schlüsseländerung mit sachlichem Grund (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
 > Die Wohnungseigentümer beschließen, den Kostenverteilungsschlüssel für [Kostenart, z. B. Wärmeerzeugung / Erhaltungsrücklage] von [alt] auf [neu] zu ändern.
 > **Sachlicher Grund**: [konkrete Begründung, z. B. der bisherige Schlüssel privilegiert die Gewerbeeinheiten ohne sachlichen Grund; die geänderte Verteilung entspricht dem tatsächlichen Nutzen / dem aktuellen Verbrauchsverhältnis; vgl. BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23].
 > Die Änderung gilt für Abrechnungen ab dem [Datum].
 ### Bauliche Veränderung (Gestattung + Kostenfolge getrennt)
 > 1. (Gestattung): Den Eigentümern der Einheit Nr. [...] wird gestattet, [Maßnahme] gemäß Anlage [X] mit den dort beschriebenen Auflagen (Optik, Versicherung, Wartung, Rückbau) zu errichten.
 > 2. (Kostenfolge): Die Kosten der baulichen Veränderung sowie Folgekosten (Wartung, Versicherung, Rückbau) trägt der Antragsteller allein (§ 21 Abs. 1 WEG).
 ### Verwaltervergabe / Bestellung
 > Die Wohnungseigentümer bestellen [Firma] zum Verwalter der WEG für die Dauer von [Laufzeit, max. 5 Jahre] beginnend zum [Datum]. Der Verwaltervertrag gemäß Anlage [X] wird beschlossen; die Verwaltung wird ermächtigt, ihn nach Maßgabe der Anlage zu unterzeichnen.
 ### Schadensbearbeitung über GdWE (nach BGH V ZR 34/24)
 > Die Wohnungseigentümer beschließen, den Anspruch auf Ersatz des Schadens [Sachverhalt] gegenüber der GdWE geltend zu machen; die Verwaltung wird beauftragt, etwaige Regressansprüche der GdWE gegenüber dem (vormaligen) Verwalter zu prüfen und ggf. geltend zu machen.
 ## Output
- Beschlussvorlage kurz
+- Beschlussvorlage kurz (für TOP-Block)
- Beschlussvorlage ausführlich
+- Beschlussvorlage ausführlich (mit Begründung)
- Begründung für Einladung
+- Begründungstext für Einladung
- Risikoampel
+- Risikoampel (Kompetenz, Bestimmtheit, Kostenfolge, Vorbefassung)
 - Anlagenliste
 ## Cross-Refs
 - Vorbefassung / Anfechtung → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Einladung / Tagesordnung → `einladung-tagesordnung-fristen`
 - Bauliche Veränderungen → `bauliche-veraenderungen-20-weg`, `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
 - Liquidität / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit offen prüfbarer Quelle.
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 name: eigentuemerversammlung-vorbereiten
-description: "Plant eine Eigentümerversammlung von Themenstapel, Beschlussbedarf, Unterlagen, Beiratsabstimmung, Einladungszeitplan, Raum/virtueller Teilnahme und Nachbereitung her."
+description: "Plant eine Eigentümerversammlung (Stand 05/2026) von Themenstapel, Beschlussbedarf, Unterlagen, Beiratsabstimmung, Einladungszeitplan, Raum/virtueller Teilnahme bis zur Nachbereitung. Berücksichtigt § 23 Abs. 1a WEG, BGH-Linie zu Vorbefassung (V ZR 86/24), Abrechnung (V ZR 102/23) und Schlüsseländerung (V ZR 236/23, V ZR 128/23)."
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 # Eigentümerversammlung Vorbereiten
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
 Die Versammlung soll beschlussfähig, verständlich und anfechtungsarm vorbereitet werden. Der Skill baut aus Roh-Themen eine Tagesordnung mit Unterlagenpaket und Beschlussreife-Ampel.
 ## Vorbereitungsfahrplan (typisch 6 Wochen vor Termin)
 | Zeitpunkt | Aufgabe |
 | --- | --- |
 | T-6 W | Themenstapel vom Beirat einsammeln, Beschlussbedarf vorprüfen |
 | T-5 W | Unterlagen anfordern (Angebote, Gutachten, Abrechnung, Vermögensbericht) |
 | T-4 W | Beschlussreife-Ampel, Entwurf der TOP |
 | T-3 W | **Einladung versenden** (Ladungsfrist 3 Wochen, § 24 Abs. 4 WEG; GO kann verlängern) |
 | T-2 W | Klarstellungsfragen, Anlagen ergänzen, Vollmachten organisieren |
 | T-1 W | Raum/virtuelle Plattform testen, Stimmrechtsliste, Tagesablauf |
 | T-0 | Versammlung, Protokollführung, Beschlussverkündung |
 | T+2 W | Nachbereitung: Protokollversand, Beschlusssammlung, Umsetzung |
 ## Prüfpunkte
 - Welche Beschlüsse müssen zwingend in die Versammlung?
 - Welche Themen sind nur Information, Aussprache oder Auftrag an den Verwalter?
- Welche Unterlagen gehören vorab dazu: Angebote, Abrechnung, Plan, Fotos, Gutachten, Belegliste?
+- Welche Unterlagen gehören vorab dazu: Angebote (mindestens 2-3 Vergleichsangebote bei substanziellen Maßnahmen), Abrechnung, Vermögensbericht, Plan, Fotos, Gutachten, Belegliste, Finanzierungsvorschlag?
 - Welche Beschlüsse brauchen Alternativen, Kostenrahmen, Finanzierung oder Ausführungsmodalitäten?
- Gibt es virtuelle/hybride Teilnahme, Vollmachten, Stimmverbote oder Interessenkonflikte?
+- Gibt es virtuelle/hybride Teilnahme (Beschlussgrundlage nach § 23 Abs. 1a WEG vorhanden?), Vollmachten (Form? GO?), Stimmverbote (§ 25 Abs. 4 WEG) oder Interessenkonflikte?
 - Bei Schlüsseländerung: sachlicher Grund schriftlich vorbereitet?
 ## Beschlussreife-Ampel
 | Farbe | Bedeutung |
 | --- | --- |
-| Grün | Beschlusskompetenz, Unterlagen und Kostenfolge plausibel |
+| Grün | Beschlusskompetenz, Unterlagen, Kostenfolge plausibel; Wortlaut präzise; Auflagen klar |
-| Gelb | möglich, aber Unterlagen/Mehrheit/Kostenfolge nachschärfen |
+| Gelb | möglich, aber Unterlagen, Mehrheit, Kostenfolge oder sachlicher Grund (bei Schlüsseländerung) nachschärfen |
-| Rot | hohe Anfechtungs-/Nichtigkeitsgefahr oder Anwalt nötig |
+| Rot | hohe Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgefahr (Kompetenz, Vereinbarungserfordernis, fehlende Angebote, mangelhafte Vorbefassung); Anwalt nötig |
 ## Wichtige BGH-Befunde 2024–2025 für die Vorbereitung
 - **Vorbefassung Beschlussersetzungsklage**: Antragsteller muss in der Versammlung exakt den Beschluss verlangen, der später gerichtlich begehrt wird, aber keine vollständige Beweisaufnahme leisten — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24). Verwalter sollten Anträge so übernehmen, dass der Wortlaut bestimmbar ist.
 - **Jahresabrechnung**: TOP klar als "Abrechnungsspitzen" (Nachschüsse, Vorschussanpassung) formulieren — BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
 - **Schlüsseländerung**: sachlicher Grund in Begründungstext aufnehmen — BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23 ; https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
 ## Output
- Versammlungsfahrplan
+- Versammlungsfahrplan (Termine, Zuständigkeiten, To-dos)
- Tagesordnungsentwurf
+- Tagesordnungsentwurf mit Beschluss-/Infopunkt-Kennzeichnung
 - Unterlagenliste
 - Beschlussreife-Ampel
- Nachbereitungsplan
+- Nachbereitungsplan (Protokoll, Beschlusssammlung, Umsetzung)
 ## Cross-Refs
 - Einladung und Fristen → `einladung-tagesordnung-fristen`
 - Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
 - Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Nachbereitung → `beschlusssammlung-protokoll`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 23, § 24, § 25 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html .
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 name: einladung-tagesordnung-fristen
-description: "Prüft und erstellt Einladungen zur Eigentümerversammlung mit Tagesordnung, Ladungsfrist, Zugang, Vollmacht, Beschlussgegenständen, Anlagen und Fristenkontrolle."
+description: "Prüft und erstellt Einladungen zur Eigentümerversammlung mit Tagesordnung, Ladungsfrist, Zugang, Vollmacht, Beschlussgegenständen, Anlagen und Fristenkontrolle (Stand 05/2026). Berücksichtigt § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist 3 Wochen), § 23 Abs. 1a WEG (virtuelle Versammlung) und den Vorbefassungsmaßstab BGH V ZR 86/24."
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 # Einladung, Tagesordnung und Fristen
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
 Ein Einladungspaket erstellen oder prüfen, das Eigentümer rechtzeitig, verständlich und beschlussbezogen informiert.
-## Checkliste
+## Pflichtkern
- Einladender und Vertretungsmacht.
+- **Einladender** und Vertretungsmacht (Verwalter, ersatzweise Beirat/Eigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG bei Untätigkeit).
- Ladungsfrist nach § 24 WEG und Gemeinschaftsordnung.
+- **Ladungsfrist**: 3 Wochen, § 24 Abs. 4 WEG; Gemeinschaftsordnung kann verlängern (nicht verkürzen).
- Ort, Zeit, Format, Zugangsdaten bei virtueller/hybrider Teilnahme.
+- **Ort, Zeit, Format**: physisch / virtuell / hybrid. Bei rein virtueller Versammlung ist § 23 Abs. 1a WEG zu beachten — vorheriger Grundlagenbeschluss der GdWE erforderlich.
- Tagesordnungspunkt so konkret, dass Eigentümer Bedeutung und Tragweite erkennen.
+- **Tagesordnung** so konkret, dass Eigentümer Bedeutung und Tragweite jedes TOP erkennen.
- Anlagen: Angebote, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Pläne, Fotos, Gutachten, Finanzierungsvorschlag.
+- **Anlagen**: Angebote, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Pläne, Fotos, Gutachten, Finanzierungsvorschlag.
- Vollmacht, Stimmabgabe, Datenschutz- und Teilnahmehinweise.
+- **Vollmachten**, **Stimmabgabe**, **Datenschutzhinweis**, **Teilnahmehinweise** (Identifikation, Technik bei virtuell).
 ## Bestimmtheit der TOP
 Pro Beschluss:
 1. **Was** wird beschlossen? (Sachfrage in einem Satz)
 2. **Auf welcher Grundlage** wird beschlossen? (Angebot Anlage X, Gutachten, GO §)
 3. **Welche Kosten**? (Budget, Schlüssel, Sonderumlage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit)
 4. **Wer setzt um, bis wann, mit welcher Vollmacht**?
 ## Warnungen
- "Verschiedenes" trägt keinen echten Sachbeschluss.
+- **"Verschiedenes"** trägt keinen echten Sachbeschluss.
 - Unklare Kostenrahmen machen Bau- und Sonderumlagebeschlüsse angreifbar.
- Bei virtueller Versammlung § 23 Abs. 1a WEG und Übergangsrecht prüfen.
+- Bei virtueller Versammlung § 23 Abs. 1a WEG und Übergangsrecht prüfen — ohne Grundlagenbeschluss keine rein virtuelle Versammlung.
 - **Vorbefassungsfähig** ist ein TOP nur dann, wenn der spätere Beschlusswortlaut bestimmt verlangt werden konnte — sonst scheitert die Beschlussersetzungsklage. Maßstab BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24).
 - Schlüsseländerung in der TOP **mit sachlichem Grund** vorbereiten (BGH V ZR 236/23, V ZR 128/23 vom 14.02.2025).
 ## Fristen-Cheatsheet
 | Frist | Inhalt | Norm |
 | --- | --- | --- |
 | 3 Wochen vor Termin | Einladung zugegangen | § 24 Abs. 4 WEG |
 | 1 Monat ab Beschluss | Beschlussanfechtungsklage erheben | § 45 Satz 1 WEG |
 | 2 Monate ab Beschluss | Klagebegründung (Ausschlussfrist) | § 45 Satz 1 WEG; BGH V ZR 33/23 vom 09.02.2024 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23) |
 | 1 Jahr ab Ablauf Monatsfrist | Erkundigungsobliegenheit Kläger bei Zustellungsverzug | BGH V ZR 17/24 vom 25.10.2024 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) |
 | Eintragung Beschlusssammlung | unverzüglich nach Verkündung | § 24 Abs. 7 WEG |
 ## Musterelemente Einladung
 > **Einladung zur ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung**
 > der WEG [Adresse]
 >
 > Sehr geehrte Eigentümer,
 > hiermit lade ich Sie zur Wohnungseigentümerversammlung am [Datum, Uhrzeit] in [Ort/virtuelle Plattform mit Zugangsmodus] ein.
 >
 > **Tagesordnung**
 > TOP 1 (Info): Bericht der Verwaltung über das Geschäftsjahr [...].
 > TOP 2 (Beschluss): Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen (Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse) gemäß Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage 1) sowie Kenntnisnahme Vermögensbericht (Anlage 2).
 > TOP 3 (Beschluss): Wirtschaftsplan [Jahr] (Anlage 3); Festsetzung der Vorschüsse.
 > TOP 4 (Beschluss): Sanierung Steigleitungen Strang [...] auf Basis Angebot [Firma], Betrag [...] EUR brutto (Anlage 4), Finanzierung über Sonderumlage gemäß Anlage 5.
 > ...
 >
 > **Vollmacht**: Eine Vollmacht (Anlage 6) muss bis zum [Datum] beim Verwalter vorliegen.
 > **Datenschutz**: Hinweise nach Art. 13 DSGVO (Anlage 7).
 > **Technik bei virtueller Teilnahme**: Zugangsdaten und Identifikationshinweise (Anlage 8).
 ## Output
- Einladungstext
+- Einladungstext (Volldokument)
- Tagesordnung mit Beschluss-/Infopunkt-Kennzeichnung
+- Tagesordnung mit Beschluss-/Infopunkt-Kennzeichnung und Anlagenverweis
- Anlagenliste
+- Anlagenliste mit Quellen/Stand
 - Versand- und Fristenprotokoll
 - Risikohinweise (Bestimmtheit, Vorbefassung, virtuelle Versammlung)
 ## Cross-Refs
 - Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
 - Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Versammlungsvorbereitung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 24 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html ; § 23 Abs. 1a WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html .
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 name: hausgeld-sonderumlage-liquiditaet
-description: "Prüft Hausgeld, Vorschüsse, Rückstände, Sonderumlagen, Liquidität, Mahnungen, Ratenzahlung, Beschlussgrundlage und Klagepfad der GdWE."
+description: "Prüft Hausgeld, Vorschüsse, Rückstände, Sonderumlagen, Liquidität, Mahnungen, Ratenzahlung, Beschlussgrundlage und Klagepfad der GdWE (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 190/24 zum Zurückbehaltungsrecht und V ZR 139/23 zur Verteilung von Prozesskosten."
 ---
 # Hausgeld, Sonderumlage und Liquidität
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
-Die Zahlungsfähigkeit der GdWE sichern, ohne Forderungen unsauber zu verfolgen.
+Die Zahlungsfähigkeit der GdWE sichern, ohne Forderungen unsauber zu verfolgen. Hausgeldforderungen leben von der laufenden Liquidität — Zurückbehaltungsrechte sind eng begrenzt.
 ## Prüfung
- Beschlussgrundlage: Wirtschaftsplan, Sonderumlage, Nachschüsse.
+- **Beschlussgrundlage**: Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), Sonderumlage (Mehrheitsbeschluss), Nachschüsse aus Abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Fälligkeit, Schuldner, Eigentümerwechsel, Mahnlauf.
+- **Fälligkeit**: Beschlusswortlaut präzise (Datum oder X Werktage nach Beschluss), Schuldnerbestimmung (Eigentümer bei Beschlussfassung, nicht bei Fälligkeit, soweit nicht abweichend geregelt), Eigentümerwechsel berücksichtigen.
- Rückstände nach Einheit und Kostenart.
+- **Mahnlauf**: erste Erinnerung, Mahnung mit Frist, Verzugszinsen (§ 288 BGB).
- Ratenzahlungsrisiko und Gleichbehandlung.
+- **Rückstände** nach Einheit und Kostenart aufschlüsseln (Vorschuss, Sonderumlage, Nachschuss, Zinsen, Kosten).
- Liquiditätslücke, dringende Maßnahmen, Anwalt/Amtsgericht.
+- **Ratenzahlung**: Gleichbehandlung der Eigentümer beachten — Beschluss der GdWE oder klare Ermessensleitlinien.
 - **Liquiditätslücke**: dringende Maßnahmen, Anwalt, Mahnbescheid, Klage beim Amtsgericht der belegenen Sache (§ 43 WEG, § 23 Nr. 2c GVG).
 ## Kein Zurückbehaltungsrecht gegen Vorschüsse
 - BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24: Ein Wohnungseigentümer kann beschlossene Hausgeldvorschüsse **nicht** unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht verweigern — auch nicht dann, wenn er einen rechtskräftigen Titel auf Erstellung der Jahresabrechnung besitzt.
 - Quelle: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2025&Aktenzeichen=V+ZR+190/24
 - Begründung: Das laufende Finanzierungssystem der GdWE (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) darf nicht durch Druckmittel unterbrochen werden. Aufrechnung mit unstreitigen oder titulierten Gegenforderungen bleibt nach allgemeinen Grundsätzen denkbar (Erfüllungssurrogat), Zurückbehaltung dagegen nicht.
 ## Prozesskosten der Beschlussklage als Verwaltungskosten
 - Prozesskosten der unterliegenden GdWE = Verwaltungskosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; sie werden grundsätzlich nach allgemeinem Schlüssel verteilt — auch der obsiegende Anfechtungskläger trägt seinen Anteil mit.
 - BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23).
 - Praxisfolge: In der Sonderumlage- oder Wirtschaftsplan-Kalkulation Prozesskostenrisiko realistisch ausweisen.
 ## Mustertext Sonderumlage-Beschluss
 > Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von [Betrag] EUR zur Finanzierung von [Zweck, z. B. Dachsanierung gemäß TOP X, Beschluss Nr. Y]. Die Umlage wird nach dem allgemeinen Kostenschlüssel auf die Eigentümer verteilt (Anlage [Z]). Fälligkeit: [Datum oder X Werktage nach Zugang der Einzelabrechnung]. Die Verwaltung wird beauftragt, die Sonderumlage einzufordern und auf einem zweckgebundenen Konto zu verbuchen.
 ## Mustertext Mahnung
 > Sehr geehrte/r [Name],
 > auf der Grundlage des Wirtschaftsplans/Beschlusses Nr. [...] vom [Datum] sind folgende Hausgeldvorschüsse / Sonderumlagebeträge bis [Fälligkeit] zur Zahlung fällig gewesen:
 > [Tabelle]
 > Wir bitten Sie, den offenen Betrag in Höhe von [Summe] EUR bis spätestens [Datum] auf das Konto [IBAN] zu überweisen. Bei weiterem Verzug behält sich die GdWE die gerichtliche Geltendmachung einschließlich Verzugszinsen (§ 288 BGB) und Kosten vor.
 ## Eskalation Hausgeldklage
 - Prüfen: Aktivlegitimation GdWE (§ 9a Abs. 2 WEG), Beschlussgrundlage, Bezifferung pro Eigentümer, Fälligkeit, Mahnung, Zinsen.
 - Vorbereitendes Anwaltspaket: Sachverhaltschronologie, Beschlüsse (vollständig), Einzelabrechnung, Mahnverlauf, Zahlungsverkehr, Eigentümerwechselbeleg (§ 894 BGB).
 - Amtsgericht der belegenen Sache (§ 43 Abs. 1 WEG, § 23 Nr. 2c GVG).
 ## Output
- Rückstandstabelle
+- Rückstandstabelle (Eigentümer, Beschluss, Betrag, Fälligkeit, Mahnstand, Zinsen)
 - Mahnung/Erinnerung
- Ratenzahlungs-Check
+- Ratenzahlungs-Check (Gleichbehandlung, Beschlussbedarf, Sicherheiten)
 - Beschlussvorschlag Sonderumlage
 - Übergabepaket Hausgeldklage
 ## Cross-Refs
 - Beschlussvorschlag Sonderumlage → `beschlussvorlagen-erstellen`
 - Anfechtungsrisiko bei Sonderumlage → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
 - Abrechnungsspitzen → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Keine Beck-RS, juris ohne offene Veröffentlichung, Kommentare/Aufsätze aus Modellwissen. Aktenzeichen nur mit offen prüfbarer URL.
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 ---
 name: rechtsstand-mai-2026-faktenbank
-description: "Quellen-Gate für WEG und Hausverwaltung mit Stand 29.05.2026. Enthält Normanker zu WEG, BGB, BetrKV und frei verifizierte BGH-Rechtsprechung zu baulichen Veränderungen, Jahresabrechnung, Störerhaftung und Vorschüssen."
+description: "Quellen-Gate für WEG und Hausverwaltung mit Stand 05/2026. Enthält Normanker zu WEG, BGB, BetrKV, HeizkostenV, GEG und CO2KostAufG sowie frei verifizierte BGH-Rechtsprechung des V. Zivilsenats 2024 bis 2026 zu Kostenverteilung, baulichen Veränderungen, Jahresabrechnung, Vorschüssen, Verwalterhaftung, Störerhaftung und Verfahrensfristen."
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 # Rechtsstand Mai 2026 — Faktenbank WEG/Hausverwaltung
-Lade diese Faktenbank, bevor du aktuelle Aussagen zu Wohnungseigentumsrecht, Eigentümerversammlung, Beschlüssen, Abrechnung, Verwalterpflichten, baulichen Veränderungen oder Hausverwaltung triffst.
+Stand: 05/2026. Lade diese Faktenbank, bevor du aktuelle Aussagen zu Wohnungseigentumsrecht, Eigentümerversammlung, Beschlüssen, Abrechnung, Verwalterpflichten, baulichen Veränderungen oder Hausverwaltung triffst.
 ## Harte Quellenregel
- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen.
+- Erlaubt: dejure.org, openjur.de, bundesgerichtshof.de (insb. juris.bundesgerichtshof.de und V. ZS WEG-Senat), bundesverfassungsgericht.de, recht.bund.de (BGBl), OLG-/LG-Datenbanken der Länder.
- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und freiem Link.
+- Verboten: Beck-RS, juris ohne offene Veröffentlichung, Kommentare, Handbücher, Aufsätze aus Modellwissen.
- Normen bei konkreten Fristen und Beschlüssen live prüfen.
+- Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und offen prüfbarem Link.
 - Normen bei konkreten Fristen, Beschlüssen, Zahlungen oder gerichtlichen Schritten live prüfen.
-## Kernquellen
+## Kernquellen WEG/BGB
- WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
+- WEG insgesamt: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
- § 20 WEG bauliche Veränderungen: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
+- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (Kostenverteilung, Mehrheitsbeschluss): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html
- § 23 WEG Eigentümerversammlung/virtuelle Versammlung: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html
+- § 20 WEG (bauliche Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
- § 26 WEG Verwalter: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html
+- § 21 WEG (Kostenfolge bauliche Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
- § 27 WEG Aufgaben/Befugnisse des Verwalters: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html
+- § 23 WEG (Eigentümerversammlung, virtuelle Versammlung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html
- § 28 WEG Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
+- § 24 WEG (Einberufung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
- § 44 WEG Beschlussklagen: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__44.html
+- § 25 WEG (Beschlussfassung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html
- § 45 WEG Klage- und Begründungsfrist: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__45.html
+- § 26 WEG (Verwalterbestellung/-abberufung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html
 - § 27 WEG (Aufgaben/Befugnisse): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html
 - § 28 WEG (Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
 - § 44 WEG (Beschlussklagen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__44.html
 - § 45 WEG (Klage- und Begründungsfrist): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__45.html
 - BetrKV: https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/
- § 554 BGB Steckersolar/Mieter: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
+- HeizkostenV: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/
 - § 554 BGB (Steckersolar/Mieter): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
 - §§ 556, 556a BGB (Betriebskosten, Abrechnungsfrist): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
-## Rechtsprechungsanker
+## Neuere Gesetzgebung 2023–2026
-| Thema | Entscheidung | Aussage für die Verwaltung |
+- GEG 2024, § 71 (65 %-EE-Pflicht bei neu eingebauten Heizungen): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
-| --- | --- | --- |
+- CO2KostAufG (seit 01.01.2023, Aufteilung CO₂-Kosten Vermieter/Mieter, Zehn-Stufen-Modell): https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/
-| Bauliche Veränderung | BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 | Bei Gestattung nach § 20 WEG unmittelbare Auswirkungen prüfen; spätere Nutzung nur bei evident unbilliger Benachteiligung schon im Gestattungsstadium. |
+- Mietpreisbremse-Verlängerung bis 31.12.2029, Gesetz vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html
 | Mieter als Störer | BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 | Vermietende Eigentümer können bei Störungen ihres Mieters Adressaten der GdWE werden. |
 | Jahresabrechnung | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 | Beschlussgegenstand sauber fassen: Nachschüsse/Vorschussanpassung, nicht alte pauschale Genehmigungsformeln. |
 | Anspruch auf Abrechnung | BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 | Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE. |
 | Vorschüsse | BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 | Hausgeld/Vorschüsse sichern Liquidität; Zurückbehaltung gegen beschlossene Vorschüsse nicht leichtfertig annehmen. |
-Vollständige Links und Workflow-Gate stehen in `references/rechtsstand-mai-2026.md`.
+## Rechtsprechungsanker (frei verifiziert)
 | Thema | Entscheidung | Aussage für die Verwaltung | Quelle |
 | --- | --- | --- | --- |
 | Kostenseparierung (Tiefgarage) | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23 | Mehrheitsbeschluss kann von gegenstandsbezogener Kostentrennung abweichen; entspricht aber regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung ohne sachlichen Grund. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23 |
 | Verteilungsschlüssel Erhaltungsrücklage | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23 | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst auch Schlüssel für Rücklage; alte Privilegien können bei fehlendem sachlichem Grund per Mehrheit geändert werden. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23 |
 | Beschlussersetzungsklage / Vorbefassung | BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 | Es genügt, exakt den später gerichtlich begehrten Beschluss in der Versammlung verlangt zu haben; keine Pflicht zur Vorlage von Privatgutachten in der Versammlung. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24 |
 | Klimasplitgerät / bauliche Veränderung | BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 | Bei Gestattung zählen für § 20 Abs. 4 WEG die unmittelbaren Auswirkungen; spätere Nutzung (Lärm, Geruch) nur bei jetzt evidenter unbilliger Benachteiligung. Immissionsabwehr nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB bleibt. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24 |
 | Vermietender Eigentümer als Störer | BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 | Mittelbare Handlungsstörerhaftung des Eigentümers, wenn Mieter ohne Gestattungsbeschluss baulich verändert und Eigentümer die Maßnahme duldet/nicht eingreift. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24 |
 | Jahresabrechnung Auslegung | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 | Beschluss "über die Abrechnung" ist als Beschluss über Nachschüsse/Vorschussanpassung auszulegen. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23 |
 | Anspruch auf Jahresabrechnung | BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 | Anspruch richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23 |
 | Verwalterhaftung | BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 | Verwaltervertrag hat keine Schutzwirkung für Einzeleigentümer; SE-Ansprüche laufen über die GdWE. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24 |
 | Prozesskosten Beschlussklage | BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23 | Prozesskosten der unterliegenden GdWE = Verwaltungskosten; auch obsiegender Anfechtungskläger trägt anteilig. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+139/23 |
 | Hausgeld / Zurückbehaltung | BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 | Kein Zurückbehaltungsrecht gegen beschlossene Vorschüsse, auch nicht bei rechtskräftigem Abrechnungstitel. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.11.2025&Aktenzeichen=V+ZR+190/24 |
 | Erkundigungsobliegenheit Anfechtungsklage | BGH, Urteil vom 25.10.2024, V ZR 17/24 | Kläger muss spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Monatsfrist beim Gericht den Sachstand erfragen; sonst geht Zustellungsverzögerung zu seinen Lasten (§ 167 ZPO). | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24 |
 | Klagebegründungsfrist | BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23 | § 45 Satz 1 WEG ist materielle Ausschlussfrist; grundsätzlich keine Verlängerung. | https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.02.2024&Aktenzeichen=V+ZR+33/23 |
 Vollständige Tabellen, Erläuterungen, Kontext stehen in `references/rechtsstand-mai-2026.md`.
 ## Output-Regel
 Jede Ausgabe mit Rechtsstand enthält:
-1. **Normen:** konkrete Paragrafen.
+1. **Normen:** konkrete Paragrafen mit offenem Link.
-2. **Rechtsprechung:** nur frei verifizierte Entscheidungen.
+2. **Rechtsprechung:** nur frei verifizierte Entscheidungen mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und offener URL.
-3. **Verwaltungsannahmen:** was aus Akte/Teilungserklärung/Verwaltervertrag stammt.
+3. **Verwaltungsannahmen:** was aus Akte/Teilungserklärung/Verwaltervertrag stammt — getrennt von der Rechtslage darstellen.
 4. **Eskalation:** wann Anwalt, Gericht oder technische Fachplanung erforderlich ist.
 5. **Stand-Vermerk:** "Stand: 05/2026" an Ende oder Anfang jeder rechtlich tragenden Aussage.
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 name: steckersolar-wallbox-barrierefreiheit
-description: "Spezialworkflow für privilegierte Maßnahmen: Steckersolargerät, Wallbox/E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser. Prüft Anspruch, technische Unterlagen, Auflagen und Beschluss."
+description: "Spezialworkflow für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG (Stand 05/2026): Steckersolargerät, Wallbox/E-Mobilität, barrierefreier Umbau, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss. Prüft Anspruch, technische Unterlagen, Auflagen, Beschlusswortlaut und Anfechtungsrisiko."
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-# Steckersolar, Wallbox und Barrierefreiheit
+# Steckersolar, Wallbox, Barrierefreiheit und Co.
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
-Privilegierte Maßnahmen zügig ermöglichen, aber technisch und organisatorisch sauber regeln.
+Privilegierte Maßnahmen zügig ermöglichen, aber technisch und organisatorisch sauber regeln. Bei Mieter-Wünschen den vermietenden Eigentümer einbinden.
 ## Privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)
 | Nr. | Maßnahme | Norm |
 | --- | --- | --- |
 | 1 | Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox) | § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
 | 2 | Barrierefreier Aus- und Umbau | § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
 | 3 | Einbruchsschutz | § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG |
 | 4 | Glasfaseranschluss | § 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG |
 | 5 | Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) | § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG |
 Folgen: **Anspruch auf Gestattung** (kein freies Ermessen). Die GdWE darf das "Wie" (Ausführung, Optik, Sicherheit) regeln, nicht aber den Anspruch durch sachfremde Auflagen leerlaufen lassen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
 ## Mieter-Schiene (Steckersolar)
 - § 554 BGB privilegiert Mieter ebenfalls hinsichtlich Steckersolar, E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz. Mieter muss zustimmen lassen, wenn die Maßnahme die Mietsache verändert.
 - Verwalter sollte vermietende Eigentümer im Vorfeld auf das Beschlusserfordernis nach § 20 WEG hinweisen, da Mieter-Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sonst zur **mittelbaren Handlungsstörerhaftung** des Eigentümers führen können: BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24).
 - Norm § 554 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html
 ## Abfrage
- Maßnahme: Steckersolar, Ladeinfrastruktur, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser.
+- Maßnahme: Steckersolar, Wallbox/Ladeinfrastruktur, Barrierefreiheit (Rampe, Türverbreiterung, Lift), Einbruchsschutz (Tür, Fenster, Schließanlage), Glasfaser.
- Betroffener Bereich: Balkon, Fassade, Stellplatz, Treppenhaus, Leitungen.
+- Betroffener Bereich: Balkon, Fassade, Stellplatz, Treppenhaus, Leitungen, Hauseingang.
- Unterlagen: Datenblatt, Elektrofachbetrieb, Versicherung, Montagekonzept, Rückbau.
+- Unterlagen: Datenblatt, Beauftragung Elektrofachbetrieb, Versicherung, Montagekonzept, Rückbau-Konzept, Wartungsplan.
- Konflikte: Optik, Statik, Brandschutz, Kabelführung, Zähler, Sondernutzung.
+- Konflikte: Optik, Statik, Brandschutz, Kabelführung, Zähler, Sondernutzung, Notstrom.
 ## Technische Mindestunterlagen je Maßnahme (typisch)
 | Maßnahme | Pflichtunterlagen |
 | --- | --- |
 | Steckersolar | Datenblatt Wechselrichter, max. 800 W (Stand 05/2026, vgl. Solarpaket I), Halterung/Befestigung, Brüstung statisch ok, Anmeldung Marktstammdatenregister, Schuko/Wieland-Stecker, Hausanschluss-Info |
 | Wallbox | Leistungsangaben kW, Lastmanagement, Fundament/Wandmontage, Zählerkonzept, Brandschutzabstand, Fachbetriebsbestätigung, Versicherung |
 | Barrierefreiheit | Plan, Statik (bei Lift), DIN 18040-2, Brandschutz, Türen-/Schließanlagenkonzept |
 | Einbruchsschutz | Widerstandsklasse RC, Optikkonzept Fassade, Sicherungsklasse, ggf. Versicherer-Anforderung |
 | Glasfaser | Trassenplan, Hauseinführung, Verteilerstandort, Folgen für Brandschutz/Wandschotts |
 ## Mustertext Beschluss (Steckersolar)
 > Der Eigentümer/die Eigentümerin der Einheit Nr. [...] erhält die Gestattung, ein Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG mit folgenden Auflagen am Balkon/Geländer der Einheit Nr. [...] zu installieren:
 > 1. Module/Halterung nach Datenblatt (Anlage [X]), max. Gewicht [kg], Befestigung gemäß Herstellervorgaben durch geeignete Person.
 > 2. Wechselrichter zulässige Einspeiseleistung gemäß geltendem Recht; Anmeldung beim Marktstammdatenregister und beim Netzbetreiber durch den Antragsteller.
 > 3. Elektrische Anschlussinstallation durch Elektrofachbetrieb (Nachweis), Verwendung einer geeigneten Energiesteckdose.
 > 4. Optische Einfügung gemäß Anlage [Y] (Farbgebung, Position).
 > 5. Versicherung, Wartung, Rückbau bei Auszug/Wegfall der Nutzung trägt der Antragsteller.
 > 6. Schäden am Gemeinschaftseigentum sind dem Antragsteller anzuzeigen und auf seine Kosten zu beheben.
 > Die Kosten der Maßnahme trägt der Antragsteller (§ 21 Abs. 1 WEG).
 ## Mustertext Beschluss (Wallbox, mit Lastmanagement)
 > Den Eigentümern wird das Recht eingeräumt, an ihrem jeweiligen Stellplatz Wallboxen mit einer Leistung von max. [kW] zu errichten. Voraussetzungen:
 > 1. Verbindliches Lastmanagement der GdWE (Anlage [X]), Inbetriebnahme nur nach Anschluss an das Managementsystem.
 > 2. Beauftragung über vom Verwalter benannten Rahmen-Elektrofachbetrieb oder gleichwertigen Nachweis.
 > 3. Zählertechnik je Wallbox; Anmeldung beim Netzbetreiber durch den jeweiligen Antragsteller.
 > 4. Brandschutzabstände gemäß Anlage [Y]; ggf. Anpassung der Versicherung durch GdWE.
 > 5. Wartung, Versicherung, Rückbau pro Anlage durch den jeweiligen Antragsteller.
 > Kosten der Wallbox-Errichtung trägt der jeweilige Antragsteller; Kosten der Infrastruktur (Lastmanagement, Hauptkabel) tragen alle nutzungsberechtigten Eigentümer nach Schlüssel [...] (§ 21 Abs. 3 WEG).
 ## Output
- Unterlagenanforderung an Eigentümer
+- Unterlagenanforderung an Eigentümer (Datenblatt, Statik, Versicherung, Fachbetrieb)
 - Beschlussvorschlag mit Auflagen
- technische Fragenliste
+- Technische Fragenliste an Antragsteller
 - Antwortschreiben bei unvollständigem Antrag
 - Hinweisschreiben an vermietende Eigentümer (Beschluss vor Mieter-Maßnahme)
 ## Cross-Refs
 - Anspruchsprüfung / § 20 WEG generell → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
 - Kostenfolge / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
 - Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
 - Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Technische Vorgaben (z. B. Leistungsgrenzen Steckersolar, MaStR-Pflichten, GEG-Anforderungen) zum Versammlungszeitpunkt live verifizieren — siehe https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html.
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 name: verwalterpflichten-26-27-weg
-description: "Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG, laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung und Haftungsrisiken."
+description: "Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG (Stand 05/2026), laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung der GdWE und Haftung; berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (keine Schutzwirkung des Verwaltervertrags) und V ZR 167/23 (Abrechnungsanspruch gegen GdWE)."
 ---
 # Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
-Verwalterhandeln rechtssicher einordnen: Was darf der Verwalter allein, was braucht Beschluss, was muss sofort passieren?
+Verwalterhandeln rechtssicher einordnen: Was darf der Verwalter allein, was braucht Beschluss, was muss sofort passieren — und wer haftet wem gegenüber?
 ## Prüfpunkte
- Bestellung, Laufzeit, Verwaltervertrag, Abberufung.
+- **Bestellung / Laufzeit / Abberufung** (§ 26 WEG): jederzeitige Abberufbarkeit; Bestellung höchstens 5 Jahre (3 Jahre nach erster Bestellung).
- Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung.
+- **Aufgaben / Befugnisse** (§ 27 WEG):
- Eilmaßnahmen zur Frist- und Schadensabwehr.
+  - Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung (Bagatellen, keine erheblichen Folgen).
- Vertretung der GdWE.
+  - Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils (Eilmaßnahmen).
- Informationspflichten, Belege, Beschlusssammlung, Vermögensbericht.
+  - Vertretung der GdWE im Außenverhältnis (§ 9b WEG).
- Haftungs- und Eskalationsrisiko.
+- **Informationspflichten**: Belege, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG), Jahresabrechnung.
 - **Haftungsraster** seit WEMoG:
  - Verwaltervertrag entfaltet **keine** Schutzwirkung für einzelne Eigentümer — Ansprüche aus Pflichtverletzungen laufen über die GdWE: BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
  - Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter: BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
  - Einzeleigentümer kann dennoch die GdWE auf Schadensersatz in Anspruch nehmen; die GdWE nimmt anschließend Regress beim Verwalter.
 ## Kompetenzmatrix (Beispiele, immer einzelfallabhängig)
 | Maßnahme | Allein-Befugnis Verwalter | Beschluss erforderlich | Anmerkung |
 | --- | --- | --- | --- |
 | Routine-Instandhaltung (Glühbirne, kleine Reparatur) | ja | nein | Bagatell-Schwelle prüfen (TE, GO, Verwaltervertrag) |
 | Erhaltungsmaßnahme mittlerer Größe | ggf. ja, wenn untergeordnete Bedeutung | bei substantieller Tragweite | Vergleichsangebote dokumentieren |
 | Sanierungsbeschluss > Bagatell | nein | ja | Wirtschaftsplan / Sonderumlage |
 | Eilmaßnahme zur Schadensabwehr (Wasserrohrbruch) | ja | nein | Sofortige Information GdWE/Beirat |
 | Bauliche Veränderung § 20 WEG | nein | ja | Auflagen und Kostenfolge im Beschluss |
 | Verwalter-Abberufung | nein | ja (jederzeit, § 26 Abs. 3 WEG) | Wirksamkeit Bestellung ≠ Vertragsbeendigung |
 | Klage / Eilrechtsschutz | abhängig von Beschluss / Eilkompetenz | meist ja | Abstimmung mit Beirat / Anwalt |
 ## Eskalationsgründe
 - Pflichtverletzung mit erheblichem Schaden (Versicherung, Heizung, Wasserschaden, Verzug Abrechnung).
 - Interessenkonflikt (Eigengeschäft, Provision, verbundene Unternehmen) ohne Offenlegung.
 - Wiederholt verspätete Jahresabrechnung / fehlender Vermögensbericht.
 - Verweigerung der Belegeinsicht.
 - Nichteinhaltung des CO2KostAufG (Datenbereitstellung) oder GEG-Pflichten (z. B. Heizungstausch-Beschlussvorlage).
 ## Output
- Kompetenzmatrix
+- Kompetenzmatrix für den konkreten Vorgang
 - Beschlussbedarfsliste
- Verwalter-/Beiratsnotiz
+- Verwalter- bzw. Beiratsnotiz mit Risikoampel
- Abberufungs-/Neubestellungsfahrplan
+- Abberufungs- und Neubestellungsfahrplan (Termine, Vergleichsangebote, Vertragsentwurf)
 - Hinweis auf Schadensersatzweg über GdWE (V ZR 34/24)
 ## Cross-Refs
 - Beschlussvorlage / Neubestellung → `beschlussvorlagen-erstellen`
 - Beiratskontrolle → `beirat-controlling-verwalter`
 - Jahresabrechnung / Vermögensbericht → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
 - Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 26, § 27 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html , https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html .
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 ---
 name: wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg
-description: "Prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Nachschüsse, Vorschussanpassungen, Rücklagen, Verteilerschlüssel, Beleglage und Beschlussformulierung nach § 28 WEG."
+description: "Prüft Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Nachschüsse, Vorschussanpassungen, Rücklagen, Verteilerschlüssel, Beleglage und Beschlussformulierung nach § 28 WEG (Stand 05/2026). Berücksichtigt BGH V ZR 102/23 (Auslegung des Abrechnungsbeschlusses), V ZR 167/23 (Anspruch gegen GdWE), V ZR 236/23 und V ZR 128/23 (Schlüsseländerung)."
 ---
 # Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
 Stand: 05/2026.
 ## Ziel
-Finanzunterlagen der GdWE verwaltungspraktisch und beschlussrechtlich kontrollieren.
+Finanzunterlagen der GdWE verwaltungspraktisch und beschlussrechtlich kontrollieren. Beschlossen werden nach WEMoG **nur** Nachschüsse, Vorschussanpassungen und der Wirtschaftsplan — nicht mehr "die Abrechnung als solche" (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
 ## Prüfblöcke
- Abrechnungszeitraum, Kontenbestand, Rücklage, Vermögensbericht.
+- Abrechnungszeitraum, Kontenbestand, Erhaltungsrücklage, Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).
 - Einnahmen/Ausgaben, Kostenarten, Schlüssel, Einzelabrechnungen.
- Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse als Beschlussgegenstand.
+- Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse als Beschlussgegenstand (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Wirtschaftsplan: laufende Kosten, Rücklage, Sonderumlage, Liquidität.
+- Wirtschaftsplan: laufende Kosten, Rücklagenzuführung, Sonderumlage, Liquidität.
- Belegeinsicht, Abgrenzung, Heizkosten, Betriebskosten-Schnittstelle.
+- Belegeinsicht, Abgrenzung, HeizkostenV, Schnittstelle zur mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung (§ 556 BGB).
 - CO₂-Kosten: WEG-Abrechnung sollte Daten liefern, die der vermietende Eigentümer für die Aufteilung nach CO2KostAufG braucht (Stufe nach Energiebedarf kg CO₂/m²·a).
 ## Schlüsseländerungen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
 - Mehrheitsbeschluss möglich, aber nicht voraussetzungslos.
 - Abkehr von gegenstandsbezogener Kostentrennung (z. B. Tiefgarage) entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung **ohne** sachlichen Grund — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23).
 - Verteilungsschlüssel der Erhaltungsrücklage kann per Mehrheit geändert werden, wenn für das alte Privileg kein sachlicher Grund (mehr) besteht — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).
 - Sachgrund **schriftlich** in der Beschlussbegründung dokumentieren.
 ## Mustertext Beschluss "Abrechnungsspitzen"
 > Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage [X]) folgende Abrechnungsspitzen:
 > 1. Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse gemäß Einzelabrechnungen (Anlage [Y]).
 > 2. Fälligkeit der Nachschüsse: [Datum]. Guthaben werden bis [Datum] mit nächsten Hausgeldzahlungen verrechnet.
 > 3. Der Vermögensbericht zum [Stichtag] wird zur Kenntnis genommen (§ 28 Abs. 4 WEG, Anlage [Z]).
 ## Anspruch auf Erstellung
 - Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter — BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
 - Bei laufendem Verfahren gegen den (alten) Verwalter ist Parteiwechsel auf die GdWE im Regelfall sachgerecht.
 ## Red Flags
- Beschlusswortlaut genehmigt pauschal "die Abrechnung" ohne Zahlungsfolgen.
+- Beschlusswortlaut genehmigt pauschal "die Abrechnung" ohne Trennung von Abrechnungsspitzen — auslegungsfähig (V ZR 102/23), aber besser von Anfang an klar formulieren.
- Schlüsseltausch ohne Grundlage.
+- Schlüsseltausch ohne dokumentierten sachlichen Grund (V ZR 236/23, V ZR 128/23).
- Rücklagenentnahme ohne Beschlussklarheit.
+- Rücklagenentnahme ohne Beschlussklarheit (Zweckbindung, Betrag, Zeitpunkt).
- Belege fehlen oder Summen passen nicht zum Konto.
+- Vermögensbericht fehlt oder wurde nicht zur Einsicht angeboten.
 - Belege fehlen oder Summen passen nicht zum Kontostand zum Bilanzstichtag.
 - CO₂-Aufteilung nicht vorbereitet → vermietende Eigentümer können Daten nicht weitergeben.
 ## Buchungs-Beispiele (Schemata)
 - Hausgeld-Vorauszahlung (Einnahme GdWE): Bank an Hausgeld-Forderung Eigentümer.
 - Erhaltungsrücklage-Zuführung: Hausgeld-Erlös an Rücklagenkonto (separate Bankverbindung empfohlen).
 - Rücklagenentnahme für beschlossene Maßnahme: Rücklagenkonto an Bank/Rechnung Handwerker.
 - Sonderumlage: Sonderumlage-Forderung Eigentümer an Sonderumlage-Erlös; Bank an Sonderumlage-Forderung bei Zahlung.
 ## Output
- Prüfmatrix
+- Prüfmatrix Abrechnung (Schlüssel, Verteilung, Plausibilität, Konto)
 - Fragen an Verwalter/Buchhaltung
- Beschlussvorschlag
+- Beschlussvorschlag Abrechnungsspitzen
- Beiratsnotiz
+- Beschlussvorschlag Schlüsseländerung mit sachlichem Grund
 - Beiratsnotiz mit Risikoampel
 ## Cross-Refs
 - Liquiditätsprüfung, Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
 - Beleg- und Vergabekontrolle → `beirat-controlling-verwalter`, `handwerker-beauftragung-vergabe`
 - Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
 - Mietrechtsschnittstelle → `betriebskosten-nebenkostenabrechnung`
 ## Quellenpflicht
 `rechtsstand-mai-2026-faktenbank` zwingend laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und offen prüfbarer Quelle.