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KlotzketteAkte: Grundstückskauf / Baulast / Mehrfamilienhaus Rosenmündl — Stuttgart-Ost
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| Was | Format | Quelle |
|---|---|---|
| Gesamt-PDF (alles in einer Datei, 366 KB) | gesamt-pdf/grundstueckskauf-baulast-mehrfamilienhaus-rosenmuendl-stuttgart-ost_gesamt.pdf |
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| Akten-ZIP (alle Einzeldateien) | ZIP | testakte-grundstueckskauf-baulast-mehrfamilienhaus-rosenmuendl-stuttgart-ost.zip |
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Arbeitsakte. Alle Personen, Anschriften, Aktenzeichen, Behörden und Unternehmen sind fiktiv. Die Akte gehört fachlich zum Plugin immobilienrechtspraxis.
Kurzbild
- Mandanten: Eheleute Dr. med. Berthold Rosenmündl (Facharzt, Stuttgart) und Dr. rer. nat. Constanze Rosenmündl-Steinbacher (Bosch GmbH), Anlageimmobilien-Strategie seit 2022.
- Kaufobjekt: Talstraße 188, 70188 Stuttgart-Ost — Mehrfamilienhaus, Baujahr 1928, 8 Wohneinheiten, ca. 780 m² Wohnfläche, 892 m² Grundstück, Jugendstil-Fassade, Denkmalschutz-Teilstellung (Fassade, Treppenhaus).
- Kaufpreis: Ausgangsforderung 4.800.000 EUR; nach Due Diligence auf 4.500.000 EUR verhandelt; Beurkundung 22.04.2026.
- Verkäufer: Erbengemeinschaft nach Dr. Volkard Hellmann (verst. 03.11.2025) — vier Miterben, davon eine (Katharina Hellmann-Faber) zunächst Verweigerungshaltung.
- Bearbeitender Anwalt und Notar: RA/Notar Dr. Bertram Schwingenstein, Kanzlei Schwingenstein & Partner, Stuttgart.
- Eigentumsübergang: 30. April 2026.
- Aktenzeichen: SW/2026/0188-IMM.
Acht zentrale Rechtsprobleme
| Nr. | Problem | Aktenstück |
|---|---|---|
| 1 | Versteckte Baulast — Geh- und Fahrrecht 99 m² zugunsten Talstraße 186, § 92 LBO BW, nicht im Grundbuch, nicht offenbart | 03, 15 |
| 2 | Sachmangel Bleirohre — §§ 437, 434 BGB, TrinkwV-Verstoß, Sanierungskosten 85.000–120.000 EUR; § 313 BGB geprüft | 04, 17, 18 |
| 3 | § 577a BGB Aushebelung — Voreigentümer hat WEG-Teilungserklärung kurz vor Tod veranlasst; Sonderkündigungsschutz Mieter | 05, 20 |
| 4 | Fehlerhafter Energieausweis — Klasse G (188 kWh/m²a) statt B (55 kWh/m²a), § 80 GEG, Wertminderung ca. 180.000 EUR | 06, 18 |
| 5 | Pflichtteilsstreit Berthold Rosenmündl — § 2325 BGB, Schenkung des Vaters (800.000 EUR: Depot + Ferienhaus) an Schwester | 07 |
| 6 | Erbengemeinschaft uneinig — §§ 2032 ff. BGB, § 2040 BGB, Widerspruch K.H.-F. im Grundbuch (§ 899 BGB), Abfindung 95.000 EUR | 08, 15 |
| 7 | Grundsteuerreform 2025 — LGrStG BW, Messbescheid LK Stuttgart, Einspruch nach § 355 AO, VG-Klage erwogen | 09 |
| 8 | WEG-Reform 2020/2024 nicht umgesetzt — §§ 24, 26, 19, 28 WEG n.F., kein Beschlussbuch, keine Rücklage, Verwalter ohne Bestellung | 10 |
Was diese Akte demonstriert
| Skill | Aktenstück | Demonstration |
|---|---|---|
| Mandatsannahme und Due Diligence Immobilien | 01, 02 | Vollmacht, Risikoübersicht, Grundbuch- und Baulastenprüfung |
| Baulasten (§ 92 LBO BW) | 03 | Diskrepanz Grundbuch / Baulastenverzeichnis, Offenbarungspflicht |
| Sachmängel beim Grundstückskauf (§§ 434–441 BGB) | 04, 17, 18 | Bleirohre, Energieausweis, Minderungsberechnung, Rücktritt |
| § 577a BGB — Kündigungssperrfrist | 05, 20 | Umwandlung in WE, Mieterrechte, KüSchFristVO BW 10 Jahre |
| GEG § 80 — Energieausweis | 06 | Fehlerhafte Effizienzklasse, Ordnungswidrigkeit, Sachmangel |
| § 2325 BGB — Pflichtteilsergänzung | 07 | Schenkung an Schwester, Abschmelzungsprinzip, Nießbrauchsvorbehalt |
| Erbengemeinschaft §§ 2032 ff. BGB | 08 | § 2040 BGB Gesamtverfügung, Auseinandersetzung, Widerspruch |
| Grundsteuerreform (LGrStG BW) | 09 | Bodenwertmodell, Einspruch § 355 AO, Verfassungsrecht |
| WEG-Reform 2020 (WEMoG) | 10 | §§ 24, 26, 19, 28 WEG, Beschlussbuch, Rücklage, GB-Eintragung |
| Denkmalschutz (DSchG BW) | 11 | §§ 2, 8 DSchG BW, § 7i EStG, Energiesanierung vs. Denkmal |
| Notarvertrag (§ 311b BGB) | 12 | Formpflicht, Mängelklauseln, Rücktrittsrecht, Interessenkonflikt |
| Grundschuld (§ 1191 BGB) | 13 | Akzessorietät, Zweckabrede, § 800 ZPO, Vollstreckungsunterwerfung |
| Grenzfeststellung | 14 | §§ 912, 1004 BGB, Überbau, LVermGBW |
| Grundbuchamt / § 899 BGB Widerspruch | 15 | Auflassung, Eintragungsablauf, GBO, einstweilige Verfügung |
| Geldwäsche GwG | 16 | § 2 Nr. 10 GwG, Risikoanalyse, Sorgfaltspflichten, FIU-Meldung |
| Rückabwicklung §§ 437, 326 BGB | 17 | Culpa in contrahendo, Anfechtung § 123 BGB, Kostenfolgen |
| Klage LG Stuttgart | 18 | Klageanträge, Minderungsberechnung § 441 BGB, Arglist § 444 BGB |
| Rechtsschutzversicherung | 19 | ARB 2021, Deckungsablehnung, Widerspruch § 128 VVG |
| Mieterversammlung / § 566 BGB | 20 | Eigentümerwechsel-Mitteilung, § 554 BGB Ankündigung, § 559 BGB Erhöhung |
| Strategie-Übersicht und Zeitstrahl | 21 | Best/Worst-Case, offene Verfahren, Handlungsplanung |
| Abschluss und Empfehlung | 22 | Erzielte Ergebnisse, Mandatsabrechnung, Folgeschritte |
Aktenstücke
| Nr. | Datei | Inhalt |
|---|---|---|
| 01 | 01_mandatsannahme_kaufabsicht_rosenmuendl.md |
Mandatsannahme, Eckdaten Kaufobjekt, erste Risikoübersicht |
| 02 | 02_beteiligte_grundbuchstand_uebersicht.md |
Beteiligte Parteien, Grundbuchstand Abt. I–III, Baulast-Divergenz |
| 03 | 03_baulast_geh_fahrrecht_lbo_bw_par92.md |
Baulast § 92 LBO BW, Arglist, Minderungsrecht, Mahnschreiben |
| 04 | 04_sachmangel_bleirohre_par437_bgb_pruefung.md |
Bleirohrbefund SV Habermeier, §§ 437, 441, 313 BGB, Strategie |
| 05 | 05_sonderkuendigungsrecht_par577a_bgb_aushebelung.md |
Teilungserklärung, KüSchFristVO BW, Mieterstruktur |
| 06 | 06_energieausweis_geg_par80_falsch.md |
GEG § 80, Klasse G statt B, Makler-Haftung, Bußgeld § 108 GEG |
| 07 | 07_pflichtteil_par2325_bgb_notarvollmacht.md |
Schenkung Vater, Abschmelzungsprinzip, Auskunftsanspruch § 2314 BGB |
| 08 | 08_erbengemeinschaft_voreigentuemer_par2032.md |
§ 2040 BGB, Widerspruch K.H.-F., Handlungsoptionen |
| 09 | 09_grundsteuer_reform_klage_lk_stuttgart.md |
LGrStG BW, Messbescheid, Einspruch § 355 AO, Verfassungsrecht |
| 10 | 10_weg_reform_2020_2024_umsetzung.md |
WEMoG-Mängel, §§ 24/26/19/28 WEG, Rücklage, GB-Eintragung |
| 11 | 11_denkmalschutz_paragrafen_dschg_bw_teilstellung.md |
DSchG BW §§ 2/8, § 7i EStG, Energiesanierung vs. Denkmal |
| 12 | 12_notarvertrag_entwurf_par311b_bgb.md |
Notarvertrag-Entwurf, §§ 311b, 566 BGB, GrESt, § 14 BNotO |
| 13 | 13_finanzierung_grundschuld_par1191_bgb.md |
BW-Bank, Grundschuld § 1191 BGB, § 800 ZPO, Mietertrag |
| 14 | 14_vermessungsamt_grenzfeststellung.md |
Grenzfeststellung, § 912 BGB Überbau, § 1004 BGB |
| 15 | 15_grundbuchamt_eintragung_widerspruch.md |
§ 899 BGB Widerspruch, GBO, einstweilige Verfügung K.H.-F. |
| 16 | 16_geldwaesche_gwg_par2nr10_kaufpreisherkunft.md |
GwG §§ 2/10/15/43, Kaufpreisherkunft-Nachweis, keine FIU-Meldung |
| 17 | 17_kaufvertrag_rueckabwicklung_par437_par326.md |
Rückabwicklung §§ 323/326/437 BGB, Arglist § 123 BGB |
| 18 | 18_klage_lg_stuttgart_4o188_26_minderung.md |
Klage LG Stuttgart 4 O 188/26, Streitwert 340.000 EUR, § 441 BGB |
| 19 | 19_versicherung_rechtsschutz_konflikt.md |
Roland ARB 2021, Deckungsablehnung, § 128 VVG, Kostenrisiko |
| 20 | 20_mieterversammlung_par577a_bgb_information.md |
§ 566 BGB, Mieterversammlung 08.05.2026, §§ 554/559/577 BGB |
| 21 | 21_chronologie_und_strategie_uebersicht.md |
Zeitstrahl, Verfahrensstränge, Best/Worst-Case, Renditeplanung |
| 22 | 22_abschluss_handlungsempfehlung.md |
Ergebnisse, offene Verfahren, Mandatsabrechnung, Folgeschritte |
Anhänge
DOCX
| Datei | Inhalt |
|---|---|
docx/klage_lg_stuttgart_4o188_26.docx |
Vollständige Klageschrift LG Stuttgart Az. 4 O 188/26 (Minderung 340.000 EUR) |
docx/notarvertrag_kaufvertrag_rosenmuendl_redacted.docx |
Kaufvertrag 22.04.2026, UR-Nr. 0041/2026 (anonymisiert) |
docx/mahnung_baulast_eintragung_lk_stuttgart.docx |
Mahnung wegen unterlassener Baulast-Offenbarung, 25.01.2026 |
XLSX
| Datei | Inhalt |
|---|---|
xlsx/mangelaufstellung_talstrasse_188.xlsx |
Alle 8 Mängel mit Schadensschätzung, Priorität und Status (max. 10 Spalten) |
xlsx/minderungsberechnung_par441_bgb.xlsx |
Minderungsberechnung § 441 BGB, Vergleichskorridore, Szenarien |
E-Mails (.eml)
| Datei | Inhalt |
|---|---|
emails/2026-02-08_schwingenstein_an_rosenmuendl_baulast_entdeckt.eml |
RA Schwingenstein informiert Mandanten über entdeckte Baulast |
emails/2026-02-22_lk_stuttgart_an_kanzlei_grundsteuerbescheid.eml |
Landratsamt Stuttgart zu Grundsteuermessbescheid Az. GrSt-2025-4/88-STO |
emails/2026-03-15_weg_verwalter_konfliktmeldung.eml |
WEG-Verwalter Stöckach GmbH: Übergabe, Rücklage, Mieteinnahmen |
emails/2026-04-02_voreigentuemer_erbenkonflikt.eml |
RAin Götz (Hamburg) für K.H.-F.: Vergleichsangebot, Grundbuch-Widerspruch |
emails/2026-04-18_kanzlei_an_finanzamt_grundsteuer_einspruch.eml |
Kanzlei Schwingenstein: Einspruch § 355 AO gegen Grundsteuermessbescheid |
PDFs
| Datei | Inhalt |
|---|---|
pdfs/grundbuchauszug_talstrasse_188_redacted.pdf |
Grundbuchauszug Abt. I–III (anonymisiert), Stand 18.01.2026, inkl. Baulast-Hinweis |
pdfs/energieausweis_alt_redacted.pdf |
Fehlerhafter Energieausweis Klasse B (12.06.2022) mit Soll-Ist-Vergleich |
Fotos (JPG)
| Datei | Inhalt |
|---|---|
jpg/talstrasse_188_aussenansicht_jugendstil.jpg |
Außenansicht Mehrfamilienhaus Talstraße 188 (Jugendstil, Referenzfoto) |
jpg/baulast_geh_fahrrecht_lageplan.jpg |
Lageplan mit eingezeichneter Baulastfläche 99 m² (Geh-/Fahrrecht) |
jpg/pflichtteils_diagramm_par2325.jpg |
Diagramm Pflichtteilsergänzung § 2325 BGB, Abschmelzungsprinzip |
Themen-Index
| Thema | Aktenstücke | Normen |
|---|---|---|
| Baulasten | 03, 14, 15 | § 92 LBO BW |
| Sachmängel / Gewährleistung | 04, 06, 17, 18 | §§ 434–441 BGB |
| Kaufvertragsrecht | 12, 17 | §§ 311b, 313, 326 BGB |
| Mietrecht / Kündigungsschutz | 05, 20 | §§ 554, 559, 566, 577, 577a BGB |
| Grundbuch / GBO | 02, 15 | §§ 873, 899, 925 BGB; §§ 13 ff. GBO |
| Erbengemeinschaft | 08 | §§ 2032, 2033, 2038, 2040, 2042 BGB |
| Pflichtteil | 07 | §§ 2314, 2325 BGB |
| WEG-Recht | 05, 10 | §§ 8, 10, 19, 20, 24, 26, 28 WEG |
| Denkmalschutz | 11 | DSchG BW §§ 2, 8; § 7i EStG |
| Energieausweis | 06 | §§ 79, 80, 108 GEG |
| Grundsteuer | 09 | LGrStG BW; § 25 GrStG; § 355 AO |
| Geldwäsche | 16 | §§ 2, 3, 8, 10, 15, 43 GwG |
| Grundschuld / Finanzierung | 13 | §§ 1191 BGB; § 800 ZPO |
| Grenzrecht | 14 | §§ 912, 1004 BGB; LVermGBW |
| Prozessrecht | 18 | §§ 278 ZPO; §§ 23 ff. GVG |
| Rechtsschutzversicherung | 19 | § 128 VVG; ARB 2021 |
| Notar / BNotO | 12 | § 14 BNotO; § 311b BGB; GNotKG |
Verfahrensstand
Stichtag dieser Akte: 20. Mai 2026 Mandatsannahme: 12. Januar 2026 Eigentumsübergang: 30. April 2026
| Verfahrensstrang | Status |
|---|---|
| Kaufvertragsbeurkundung | Vollzogen 22.04.2026 (Notar Dr. Breitenbach, UR-Nr. 0041/2026) |
| Eigentumsumschreibung Grundbuch | Vollzogen 30.04.2026 |
| Minderungsklage LG Stuttgart 4 O 188/26 | Anhängig; Gütetermin 15.06.2026 |
| Grundsteuer-Einspruch LK Stuttgart | Eingelegt 18.04.2026; Entscheidung ausstehend |
| Rechtsschutz-Deckungsstreit Roland | Widerspruch 30.04.2026; Frist 3 Monate |
| Bleirohrsanierung WE 1/3/5/7 | Planung; Ausführung Herbst 2026 |
| WEG-Verwalterbestellung | Ausschreibung Juni 2026 |
| Denkmalschutz-Genehmigungsantrag | Vorbereitung; Einreichung Q3/2026 |
| Pflichtteilsstreit (sep. Mandat) | Auskunftsanspruch § 2314 BGB vorbereitend |
| GwG-Dokumentation | Abgeschlossen; 5-Jahres-Aufbewahrungspflicht |
Bearbeiter: RA/Notar Dr. Bertram Schwingenstein, Kanzlei Schwingenstein & Partner, Stuttgart