KlotzketteAkte: Schriftform-Maklervertrag – Eheleute Haspelbeck-Türkenfeld
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| Akten-ZIP (alle Einzeldateien) | ZIP | testakte-schriftform-maklervertrag-muenchen-eheleute-haspelbeck.zip |
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|---|---|
testakte-schriftform-maklervertrag-muenchen-eheleute-haspelbeck (Akte) |
testakte-schriftform-maklervertrag-muenchen-eheleute-haspelbeck.zip |
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Der Fall
Mandanten
Eheleute Haspelbeck-Türkenfeld, Mauerkircherstraße 47, 81679 München-Bogenhausen:
| Person | Geburtsdatum | Rolle |
|---|---|---|
| Korbinian Haspelbeck-Türkenfeld | 14.07.1968 | Ehemann, Abteilungsleiter, leitender Mandant |
| Walburga Haspelbeck-Türkenfeld geb. Zöttl | 02.03.1971 | Ehefrau, Grundschullehrerin, Mitklägerin |
Gegenpartei
Immobilien-Vermittlung Marlene Bechtholdsmeier-Schongau e.K. Schwere-Reiter-Straße 18, 80637 München | HRA 98 871 München USt-ID: DE 298 441 592 | IBAN: DE49 7002 0270 0032 1788 00
Was geschah
Im Frühjahr 2023 nahm Maklerin Bechtholdsmeier-Schongau per E-Mail Kontakt mit dem Ehepaar Haspelbeck auf und bot die Vermittlung eines Einfamilienhauses in München-Bogenhausen zum Kaufpreis von EUR 617.000,00 an.
Im Verlauf des E-Mail-Austauschs enthielt die Signatur einer ihrer Mails (E-Mail Nr. 2/8 vom 03.04.2023) folgenden Hinweis:
"Unser Honorar beträgt maximal drei Komma sieben Prozent des Kaufpreises (zzgl. gesetzl. MwSt.) gemäß gesetzlicher Courtagefreiheit des Verkäufers. Bezug: Ihr Anfrageobjekt."
Weder war das Objekt namentlich bezeichnet, noch war eine Provision der Höhe nach festgeschrieben. Korbinian Haspelbeck bemerkte diesen Hinweis nach eigenen Angaben kaum ("ganz unten, in sehr kleiner Schrift").
Am 12.05.2023 beurkundete Notar Dr. Ulfried Vorstetter (UR-Nr. 1488/2023) den Kaufvertrag. Abschnitt V des Kaufvertrags enthielt eine Maklerklausel: Courtage des Erwerbers 1,19 % netto vom Kaufpreis = EUR 7.342,30 netto / EUR 8.737,34 brutto. Korbinian unterschrieb alleine — Walburga war nicht anwesend und erfuhr erst nachträglich per WhatsApp von der Provisionsklausel.
Am 25.05.2023 übersandte die Beklagte Rechnung Nr. 2023-0183 über EUR 8.737,34. Korbinian überwies am 02.06.2023 irrtümlich EUR 8.810,76 (Differenz EUR 73,42 ungeklärt).
Am 12.08.2023 schrieben die Mandanten die Beklagte erstmals selbst an, um die Provision zurückzufordern. Nach Abweisung beauftragten sie am 15.08.2023 Kanzlei Hagelbrand & Trotzenburg, die Klage am 14.09.2023 einreichte.
Rechtliche Ausgangslage
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Kaufpreis EFH Bogenhausen | EUR 617.000,00 |
| Beurkundung | 12.05.2023, Dr. Vorstetter, UR-Nr. 1488/2023 |
| Provision (netto) | 1,19 % = EUR 7.342,30 |
| Provision (brutto) | + 19 % USt = EUR 8.737,34 |
| Tatsächlich gezahlt | EUR 8.810,76 (Streitwert) |
| Formerfordernis | § 656a BGB: Textform (§ 126b BGB) für Maklervertrag bei EFH-Vermittlung |
| Kernfrage | Genügt Signaturhinweis mit "maximal 3,7 %" und ohne Objektbezeichnung den Anforderungen des § 656a BGB i.V.m. § 126b BGB? |
| Höchstrichterlicher Stand | Keine konkrete BGH-Entscheidung in der Akte belegt; jede Rechtsprechungsangabe ist vor Verwendung live zu verifizieren |
| Rückforderungsgrundlage | § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) |
| Zinsen | § 288 BGB, 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz, ab 12.08.2023 |
Arbeitslinien für die rechtliche Prüfung
-
Ein bloßer Hinweis in der E-Mail-Signatur des Maklers auf einen Höchstprovisionssatz ohne klare Objekt- und Provisionsbezeichnung ist als Textformträger problematisch.
-
Eine nachfolgende notarielle Maklerklausel im Kaufvertrag heilt den wegen Formmangels problematischen Maklervertrag nicht ohne Weiteres.
-
Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung und möglicher Wertersatz sind gesondert aus § 812 BGB, § 818 BGB und dem Schutzzweck des § 656a BGB herzuleiten.
-
§ 242 BGB (Treu und Glauben) rechtfertigt keine Aufrechterhaltung des nichtigen Maklervertrags allein deshalb, weil der Käufer die Besichtigung in Anspruch genommen hat.
Instanzenzug
| Gericht | Aktenzeichen | Datum | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| LG München I | 12 O 8842/23 | 06.06.2024 | Klage vollständig stattgegeben |
| OLG München | 13 U 412/24 | 17.02.2025 | Berufung der Beklagten abgewiesen |
| BGH | — | — | Keine verifizierte Entscheidung in der Akte; Quellenprüfung vor jeder Zitierung |
Akteninhalt – Dateiübersicht
| Dateiname | Typ | Inhalt | Besonderheit |
|---|---|---|---|
Mailverlauf_Haspelbeck_Bechtholdsmeier.pdf |
8 E-Mails 30.03.–12.08.2023 zwischen Mandanten und Beklagter | Mail 2/8: Signaturhinweis (Kernbeweismittel); Mail 8/8: Selbstanschreiben der Mandanten | |
Expose_EFH_Bogenhausen.pdf |
Immobilienexposé, Mauerkircherstraße 47, 81679 München-Bogenhausen | 4 Zimmer, 148 m², Kaufpreis EUR 617.000 | |
Besichtigungsprotokoll_unterschrieben.pdf |
Besichtigungsprotokoll mit Unterschrift Korbinian Haspelbeck, 22.04.2023 | Kein Hinweis auf Provision; Walburga nicht anwesend | |
Kaufvertrag_Notar_Auszug.pdf |
Auszug Kaufvertrag (UR-Nr. 1488/2023), Abschnitt V Maklercourtage | Notar Dr. Vorstetter; enthält fehlerhafte Heilungsklausel | |
Rechnung_Maklerprovision_Bechtholdsmeier.pdf |
Rechnung Nr. 2023-0183 vom 25.05.2023, EUR 8.737,34 | Mit IBAN-Daten; Differenz zur Überweisung EUR 73,42 | |
Anwaltsschreiben_Haspelbeck_Zurueckweisung.pdf |
Dr. Hagelbrand-Wittlsbach an Bechtholdsmeier, 03.08.2023 | Erste anwaltliche Rückforderung, Fristsetzung 2 Wochen | |
Mahnschreiben_Bechtholdsmeier_Anwalt.pdf |
Dr. Korkenzieher-Mariastein an Hagelbrand, 12.08.2023 | Beklagte weist Forderung zurück; Notarklausel-Argument | |
Klageschrift_LG_Muenchen_I.pdf |
Klageschrift vom 14.09.2023 an LG München I (12 O 8842/23) | Streitwert EUR 8.810,76; §§ 656a, 812 BGB | |
Klageerwiderung_Haspelbeck.pdf |
Klageerwiderung Dr. Korkenzieher-Mariastein, 20.09.2024 | Gegenargumentation zu Textform, Notarklausel und Bereicherungsrecht | |
Memo_Anwalt_an_Mandant_Risiko-Einschaetzung.pdf |
Internes Anwaltsmemo Dr. Hagelbrand an Mandanten, 14.03.2026 | Verfahrensstand, Rechtsprechungsprüfung und nächste Schritte | |
Aufstellung_Provisionsstreitwert.xlsx |
Excel | Streitwertaufstellung, Zeithonorare, RVG-Vergleich, Zinsberechnung | 2 Tabellenblätter; Formeln, Summenzeilen, bedingte Formatierung |
Notiz_Erstgespraech_Haspelbeck.txt |
Text | Rohe Anwaltsnotiz vom Erstgespräch 15.08.2023 | Chaotisch, mit Mandanten-O-Tönen, internen Einschätzungen |
Chatverlauf_Haspelbeck_Anwalt_2023-05-12.md |
Text | Beschreibung WhatsApp-Chat Walburga ↔ Korbinian (12.05.2023 während Notartermin) | Belegt fehlende Kenntnis Walburgas zur Provision; "Waaaas?!" |
Prüffokus für das Plugin schriftform-und-textform-bgb
1. Textform-Analyse aus unstrukturierten Unterlagen
Der Skill muss aus dem gemischten Aktendossier (PDFs, XLSX, TXT, Chatbeschreibungen) die entscheidende Frage extrahieren: Erfüllt der E-Mail-Signaturhinweis die Anforderungen des § 656a BGB i.V.m. § 126b BGB?
Dazu sind zu prüfen:
- Ist das Objekt konkret bezeichnet? (→ Nein)
- Ist die Provisionshöhe bestimmt oder bestimmbar? (→ Nein, nur "maximal 3,7 %")
- Ist die Erklärung der Person des Empfängers zugänglich und dauerhaft reproduzierbar? (§ 126b BGB)
- Trägt die Erklärung die Person des Erklärenden? (→ Signatur in Fußzeile; problematisch)
2. Heilungsproblematik erkennen
Anhand der Notarklausel in Abschnitt V des Kaufvertrags muss der Skill beurteilen:
- Kann eine notarielle Klausel einen nach § 656a BGB nichtigen Maklervertrag heilen?
- Nein — § 656a BGB ist lex specialis; die Formvorschrift schützt den Käufer vor überraschenden Provisionsvereinbarungen.
- Jede behauptete BGH-Linie ist vor Ausgabe mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und Quelle zu verifizieren.
3. Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung (§ 812 BGB)
- Voraussetzungen der Leistungskondiktion: "ohne rechtlichen Grund" (§ 656a BGB-Formmangel = kein wirksamer Maklervertrag)
- Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB ist am Schutzzweck des § 656a BGB zu messen.
- § 242 BGB (venire contra factum proprium) greift nicht, obwohl Mandanten die Besichtigung nutzen; die Begründung muss aus Normzweck und Einzelfall kommen.
4. Zinsberechnung und Streitwertfeststellung
Anhand der Aufstellung_Provisionsstreitwert.xlsx soll der Skill:
- Den Streitwert korrekt auf EUR 8.810,76 festsetzen (tatsächlich gezahlter Betrag)
- Zinsen ab 12.08.2023 berechnen (§ 288 BGB)
- RVG-Gebühren vs. Zeithonorar vergleichen
5. Schwache Punkte im Sachverhalt identifizieren
- Besichtigungsprotokoll mit Unterschrift Korbinians: Begründet dies eine konkludente Annahme? (→ Nein; § 656a BGB lässt kein konkludentes Handeln zu)
- Walburga war beim Notartermin nicht anwesend — fehlende Kenntnis der Klausel
- Korbinian hat die Provision im Kaufvertrag unterschrieben — ist das eine wirksame Annahme? (→ Nein; Notar kann Formmangel des Maklervertrags nicht heilen)
6. Vollständiges Schriftsatz-Drafting
Der Skill soll anhand des Aktenmaterials einen klageweise einsetzbaren Schriftsatz erzeugen:
- Sachverhaltsdarstellung inkl. E-Mail-Chronologie
- Rechtliche Begründung §§ 656a, 126b, 812 BGB plus verifizierte Rechtsprechung
- Bezifferte Forderung (EUR 8.810,76 zzgl. Zinsen)
- Anlagenverzeichnis mit korrekten Dateinamen aus dieser Akte
Beteiligte
| Rolle | Person / Stelle | Kontakt / Aktenzeichen |
|---|---|---|
| Kläger (Mandanten) | Korbinian Haspelbeck-Türkenfeld (geb. 14.07.1968) und Walburga Haspelbeck-Türkenfeld geb. Zöttl (geb. 02.03.1971), Mauerkircherstraße 47, 81679 München-Bogenhausen | Tel. 089/98 44 27 11 · korbinian.haspelbeck@t-online.de |
| Beklagte | Immobilien-Vermittlung Marlene Bechtholdsmeier-Schongau e.K., Schwere-Reiter-Straße 18, 80637 München | m.bechtholdsmeier@immovetop-muenchen.de |
| Klägeranwalt | Dr. Knut Hagelbrand-Wittlsbach, Hagelbrand & Trotzenburg Rechtsanwälte, Promenadeplatz 9, 80333 München | Az. intern: HT-2023-0892 · EUR 380/Std. |
| Beklagtenanwältin | Dr. Adelheid Korkenzieher-Mariastein, Korkenzieher Maibach Partner mbB, Karlsplatz 4, 80335 München | Az. intern: KM-2023-0447/AdKM |
| Notar | Dr. Ulfried Vorstetter, Maximilianstraße 22, 80539 München | UR-Nr. 1488/2023 |
| Käufer (Haus) | Bartholomäus Höglmayr-Stockenfels und Hiltrud Höglmayr-Stockenfels geb. Raufbold, Ismaninger Straße 88, 81675 München | — |
| LG München I | 12. Zivilkammer | Az. 12 O 8842/23 · Urteil 06.06.2024 |
| OLG München | 13. Zivilsenat | Az. 13 U 412/24 · Urteil 17.02.2025 |
Plugin- und Skill-Empfehlungen
schriftform-und-textform-bgb— Hauptskill für diesen Fall; analysiert die Formwirksamkeit des Signaturhinweises nach §§ 656a, 126b BGB und prüft die Rückforderungsansprüche nach § 812 BGB.office/pdf— Für die Erstellung zusätzlicher Schriftsätze, Mahnschreiben oder Klageschriften auf Basis dieser Akte.office/xlsx— Für die Erweiterung der Provisionsaufstellung um weitere Szenarien (z. B. abweichende Kaufpreise, andere Provisionssätze).office/docx— Für die Erstellung einer anwaltlichen Vollmacht oder eines Mandatsvertrags im Word-Format.